今年以来监管多次提及REITs互联互通[1]引发市场关注，我们于本篇报告通过三大问题帮助境内投资者了解中国香港REITs市场。 Q1：中国香港REITs市场发展近况如何？ 中国香港REITs市场发展并非一帆风顺，历经高速增长后近年来发展面临挑战。现阶段中国香港 REITs市场已有11只上市REITs，呈高度集中化特征，其中领展房产基金占总市值7成以上，大部分REITs投资于传统商办类资产。相较于中国 内地REITs市场，中国香港REITs市场流动性和活跃度较低，25年至今日均换手率仅0.16%，且个券流动性分化较为明显。投资者结构方面， 大部分REITs持有人以发行人及战略配售投资者为主，边际降低市场流动性。 Q2：境内外REITs投资的异同点有哪些？ 境内外REITs在投资框架上相似，但内涵有所差异，需关注分子端资产质量、分母端利率影响、市 场属性及税负差异。1）我们认为两地REITs均可采用"分子-分母"二元分析法，分子端差异主要集中在两地底层资产类型和现金流稳定性，其 中中国香港REITs底层资产弹性更大，而中国内地REITs资产经营现金流更具韧性；分母端差异则体现在中国香港REITs估值受海外加息周期 ...