报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [8] 报告的核心观点 - 报告认为，2024年“924新政”的政策动能正在减弱，楼市信心仍需提振，因此预计未来将有更多楼市政策出台 [3] - 报告核心观点聚焦于“房贷贴息”政策的效果评估，指出当前各地已出台的房贷贴息政策因限制多、力度小，对楼市的促进效果有限，但逻辑上能降低购房成本，后续期待更大规模和更广范围的贴息政策推出 [2][6][19] - 在投资标的选择上，报告建议关注存量地产的三个方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][19] 根据相关目录分别进行总结 1. 本周观点：各地房贷贴息力度与效果如何？ - **贴息力度**：各地贴息幅度主要在**1%-2%**之间，例如长春、武汉按初始贷款本金的**1%**补贴；南京雨花台区根据不同面积段给予**1%至2%**不等的贴息；山西运城则对高层次人才按购房贷款利息的**30%-50%**进行补贴 [16] - **贴息限制**：政策普遍限制在出台后**1-6个月**内新购房屋才可享受，补贴期限多为**12-36个月**，贴息总额上限较低，例如南京雨花台区上限为**4万元**，长春为**3万元**，武汉为**2万元** [17] - **贴息效果**：因力度有限，多数城市政策效果不显著。例如，杭州临平区新政期间商品房成交同比**+44%**，但同期杭州全市同比**+84%**，效果相对有限；南京雨花台区同比**+32%**，效果相对显著；长春同比**-2%**，武汉新政区域同比**-44%**，效果均有限 [18] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（2025年12月15日至19日）A股房地产板块涨跌幅为**-0.41%**，跑输大盘（沪深300）**0.13**个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为**-2.34%**，跑输大盘（恒生指数）**1.24**个百分点 [3] - **近期表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为**-8.77%**，跑输沪深300（**+0.64%**）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为**-7.55%**，跑输沪深300（**+0.07%**） [26] - **信用债市场**：本周地产信用债发行**43.30亿元**，净融资额为**-50.61亿元**；截至2025年12月19日，年内累计发行**4199.82亿元**，净融资额为**-340.18亿元**，去年同期为**-118.16亿元** [3][43] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数涨跌幅为**-2.60%**；其中，产权型REITs指数收于**115.63**点，涨跌幅为**-1.76%**；特许经营权型REITs指数收于**112.43**点，涨跌幅为**-3.64%** [4][44][45] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数**3.87**个百分点 [4][55] - **市场交易**：本周REITs成交额为**10.30亿元**，环比下降**1.94%**；换手率为**0.33%**，环比下降**0.02**个百分点 [4][44] 4. 楼市成交 - **总体成交**：本周（12月13日至19日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降**33.44%**和**33.46%**；年初至今累计同比分别下降**17.54%**和**1.64%** [6][74] - **新房市场**：本周45城商品房成交**330万㎡**，滚动四周同比下降**33.44%**；其中一、二、三四线城市同比分别下降**35.04%**、**28.68%**、**50.31%** [6][75] - **二手房市场**：本周14城二手房成交**167万㎡**，滚动四周同比下降**33.46%**；其中一、二线城市同比分别下降**40.08%**、**35.41%**，三四线城市同比上升**43.48%** [6][85] 5. 土地市场 - **百城市场**：本周百城土地供应建筑面积环比下降**8.47%**，成交建筑面积环比大幅上升**86.21%**，成交溢价率为**1.65%** [5][93] - **各线城市**： - 一线城市：供应建面环比下降**11.21%**，成交建面环比上升**2.24%**，溢价率为**13.66%** [5][93][103] - 二线城市：供应建面环比上升**23.35%**，成交建面环比上升**84.35%**，溢价率为**0.21%** [5][93][112] - 三四线城市：供应建面环比下降**21.04%**，成交建面环比大幅上升**93.94%**，溢价率为**1.05%** [5][93][122] 6. 政策梳理 - 报告梳理了本周（12月15日至19日）的政策动态，提及全国层面（深圳市委金融办）强调要继续防范化解金融风险，稳妥处置重点企业风险，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [132]

房贷贴息政策试点概况 - 自2023年以来，个别地区开始试点房贷贴息政策，在消费贷财政贴息路径成熟后，市场对全国性政策落地的预期升温 [3][11] - 各地试点政策呈现区域限定、首套优先、额度封顶、期限明确的共性特征，同时根据本地实际情况存在差异化设计 [3][11] - 武汉市于2025年9月底发文，规定在2025年10月1日至12月31日期间，于指定重点区域以商业贷款购买首套新建商品住房的家庭，可按初始贷款金额的1%获得利息补贴，单户最高补贴2万元，补贴分两年等额发放 [3][11] - 长春市政策设计更为多元，自2024年8月起，对使用公积金或商业贷款购买主城区、开发区新建商品住房的家庭，按初始贷款金额每年给予1%财政贴息，最高贴息额度为1万元/年，贴息期限长达3年，补贴按月等额发放，覆盖范围更广 [3][11] - 南京市雨花台区试点政策根据购房面积提供不同额度贴息，购买面积小于90平、90-120平、大于120平的购房人最高贴息分别为4万元、3.5万元和3万元，全款购房者可一次性申请4万元贴息 [4][12] 政策核心逻辑与对购房者的影响 - 房贷贴息1%本质是一次“隐形降息”，构建了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的共赢格局 [4][12] - 以100万元贷款、30年期等额本息、当前平均利率3.06%计算，月供约为3860元，总利息支出约49万元；享受1%贴息后实际利率降至2.06%，月供减少至3410元，每月减负450元，3年贴息期内累计节省利息约1.62万元 [4][12] - 对于贷款额度更高的家庭优惠更显著，200万元贷款30年期的情况下，月均减负可达900元，年节省利息超1万元 [5][12] - 该政策带来的实质性减负能缓解已购房家庭的现金流压力，降低潜在购房者的入市门槛，激活刚性与改善型住房需求 [5][12] 政策对银行业的影响与意义 - 截至2025年三季度末，银行净息差平均值已降至1.42%，其中国有大型银行净息差低至1.31%，盈利空间持续承压 [6][14] - 若直接下调房贷利率刺激需求会进一步压缩银行净息差，而房贷贴息模式提供了可行路径，银行仍按原利率收取利息，息差缺口由财政资金补贴 [6][14] - 该政策将让利主体从银行端转移至财政端，缓解房贷业务中“让利购房者”与“保盈利”之间的矛盾，在不直接下调LPR的前提下保护银行息差水平 [1][7][9][15] - 政策有助于稳定银行现金流，缓解此前“提前还贷潮”导致的优质资产流失和流动性管理压力，通过降低购房者实际还款成本来降低其提前还款意愿 [7][14] - 对于国有大型银行，贴息政策更侧重于稳规模、稳市场，对冲息差下行压力；城商行因资金成本较高、区域依赖性强、对地方财政依赖度更高，政策适配性存在较大差异 [7][15] 政策推广的考量因素 - 试点城市已形成1%贴息比例、2至3年期限的主流模式，但全国性落地需考虑区域差异与风险防控，科学设定核心参数 [8][15] - 财政压力是重要考量因素，若采用中央与地方共同分担的资金模式，不同地区经济实力和楼市状况差异将导致影响明显分化 [8][16] - 核心一二线城市房价高、新增房贷规模大，地方贴息分摊金额更高；部分三四线或人口外流城市，在土地出让收入等财政来源缩减的背景下承担贴息，可能进一步加剧地方财政压力 [8][16]