目前在上海新房市场，外立面材质的提升是一个明显趋势。意见规定，对住宅建筑外立面采用干挂石 材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟 测，在"多测合—"测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。 阳台计容规定也有新变化。 9月26日，上海市规划和自然资源局发布了一份文件——关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升 的规划资源若干意见》的通知（以下简称"意见"），这意味着未来上海的"好房子"建设将更有规范可 依。 最受广大购房者关注的，莫过于新的室内建面计容标准，目前上海新房市场上已经出现了"三阳台"户 型，能把得房率做到接近100%。 在最新出台的意见中，在阳台计容方面的规定为：阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按 其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于 16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每 个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8 米（含1.8米）。超出上 述情况的阳台建筑面积，超出部分应 ...

得房率测评方法与数据 - 对赣州独梯独户大平层二手房进行实地测量 涵盖超高层 小高层 洋房及新规户型五类典型改善型房源[3] - 测量范围包括套内建筑面积及赠送使用面积 如可拆除飘窗和独家入户电梯厅 得出实际使用面积[5] - 由专业团队耗时10小时完成测量和计算 数据存在小幅合理偏差[3] 各类房源得房率实测结果 - 超高层房源中 公园大观得房率86% 太古城得房率94% 差异主因在于飘窗可改造性及入户前厅面积[5] - 小高层房源中 嘉福新天地得房率93% 新旅明樾堂得房率94% 显示同类产品设计差异影响使用效率[7] - 洋房房源中 中海天钻精装得房率93% 毛坯得房率约94% 低于常规预期[9] - 新规户型蓉江御府得房率达105% 因电梯厅采用两面采光非封闭设计且通风效果优异[11] 新旧房源价格换算模型 - 提出基于实际使用面积单价的公平对比公式：老规二手房合理单价=（新规单价÷新规得房率）×老规得房率[13] - 示例显示当新规户型单价12000元/㎡时 对应老规小高层合理单价为10628元/㎡ 该值为使用成本持平临界点[13][14] - 强调实际二手房价格需低于换算值方显划算 还需考虑物理折旧及非独梯独户产品的得房率折减[15] 行业产品设计趋势洞察 - 超高层产品得房率普遍约88% 小高层约93% 洋房约94% 新规户型通过优化设计可突破100%[11][13] - 入户电梯厅面积与采光设计（如太古城双开门12㎡厅）显著影响得房效率[5] - 飘窗可改造性及赠送面积计算方式成为提升得房率的关键技术要素[5][11]

行业现象 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计入建筑面积的区域打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市的新房得房率已出现130%的极端案例 [1] - 广州、深圳等城市的高得房率"新规产品"在今年上半年去化率较高 反映购房者对该类产品的青睐 [1] 政策背景 - 各地推出建筑工程容积率计算办法 对阳台面积、飘窗深度等标准进行调整 [1] - 《住宅项目规范》于今年5月正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标规范住宅项目建设 [2] 行业标准 - 住宅得房率定义为套内建筑面积与房屋建筑面积的比率 因公摊面积客观存在通常不可能超过100% [1] - 市场逐步催生出一批高得房率的"新规产品" 同时衍生出开发商"偷面积"的灰色操作 [1] 发展方向 - 真正的好房子应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 [2] - 需将行业关注重点聚焦到提升建筑质量、优化规划设计以及提高服务水平 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2]

行业现象分析 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计建筑面积区域打包计入套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 个别城市新房得房率甚至达到130% [1] - 市场催生高得房率"新规产品" 广州、深圳等城市上半年该类产品去化率较高 反映购房者对高得房率产品的明显偏好 [1] - 开发商衍生"偷面积"灰色操作 通过利用建筑工程容积率计算办法中对阳台面积、飘窗深度等标准的调整实现 [1] 产品标准界定 - "好房子"标准应聚焦产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能及配套服务等核心要素 而非单纯追求高得房率指标 [2] - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 对住宅项目建设、使用和维护作出全面规定 [2] - 行业需将关注重点转向提升建筑质量、优化规划设计及提高服务水平 这些才是提高居住舒适度和生活品质的关键因素 [2] 政策导向 - 各地需加快出台地方实施版本 紧扣《住宅项目规范》要求 推动"好房子"建设进程持续加速 [2] - 相关政策规范旨在对"好房子"概念正本清源 引导各参与主体回归居住本质属性 [2]

项目规划与设计亮点 - 项目打造宽65米、高14米的白玉兰造型穹顶门头，配合水景喷泉增强归家仪式感[2] - 设计200米花廊及高辨识度公区，融合老上海精致浪漫与东方韵味[2] - 高层实得率88%，洋房实得率89%，阳台半面积计算条件下具备行业竞争力[3] - 125㎡户型实现四房南北通透布局，配备270度转角飘窗及三个阳台[5] - 客餐厅一体设计面宽达4.1米，容纳6人圆桌同时两侧预留40公分收纳柜[7] - 南向双阳台与北向单阳台通过三方合同改造可获7㎡附赠面积，全屋飘窗进一步提升空间利用率[8] 产品体系与工程进度 - 产品线覆盖刚需至改善全阶段：小高层125-210㎡、洋房105-228㎡、4-6层叠墅175-235㎡[9] - 规划建设10栋11-13层小高层及30栋4-6层叠墅洋房，总计1156套房源[14] - 层高普遍超3.05米，沿河大户型达3.2米，梯户配置包括小高层2梯2户、洋房1梯2户及叠墅私家电梯[14] - 拿地后快速推进：案名公示、规划图公示及展厅开放均在10日内完成，首批房源计划9月入市[14] 土地获取战略 - 通过协议收购方式获取杨浦新江湾社区G1-06地块，避免公开市场竞价[18] - 联合收购虹口北外滩山寿里片区三幅地块，四地块总斥资123.5亿元[19] - 虹口地块定位历史风貌保护区的文化商业节点，开发难度大且成本高[20][21] 区域市场地位 - 上海持续为建发华东集群业绩贡献率第一的城市[17] - 新江湾城地块收购使该区域时隔五年重回上海楼市焦点[14] - 虹口地块毗邻北外滩与外滩两大热门板块，具备区位价值潜力[19]

核心观点 - 房地产行业新兴住宅概念（四代宅、五代宅、六代宅）对传统住宅形成冲击，传统住宅因得房率低、设计陈旧面临销售困境，需通过产品创新、精准定位和营销升级应对竞争 [1][2][3] 传统住宅困境 - 传统住宅得房率显著低于四代宅：多层住宅得房率约80%-85%，高层住宅受公摊面积影响仅70%-80%，购房者支付100平米房款实际仅获70-85平米使用面积 [1] - 市场滞缓与客户观望加剧销售压力，已批准未建或已建未售项目陷入"夹生饭"困境 [1] - 传统住宅面临"前有堵截（四代宅性价比优势）后有追兵（客户品质需求提升）"的双重竞争压力 [3] 四代宅优势分析 - 得房率突破100%：通过挑高露台、半封闭阳台、设备平台等"赠送面积"设计，120平米户型实际使用面积可达130平米以上 [2][3] - 空间灵活性高：空中庭院、挑高露台支持功能灵活调整（如花房、儿童活动区、菜园） [6] - 居住体验升级：融入绿色生态设计（垂直绿化、雨水回收）、大面宽短进深户型提升通透性 [6] - 市场溢价能力：同等区位下二手房报价高于传统住宅，成交周期更短，增值潜力吸引投资客户 [6] 四代宅潜在问题 - 建安成本增加650-800元/平米：因材料强度要求（楼板厚度增20%-30%）、灌溉及防水系统推高成本，一线城市核心地段成本差超1000元/平米 [7] - 维护成本高：物业费比传统住宅高30%-50%，挑高露台防水每3-5年需翻新（单次成本数千元） [8][9] - 功能性缺陷：挑高阳台设计存在隐私泄露风险，公共空间压缩可能引发安全隐患，开敞式阳台易积水漏雨 [10] - 政策标准不统一：各城市对阳台进深限制（1.8米至3米不等）、空中花园容积率计算规则差异导致开发不确定性 [7] 传统住宅破局策略 - 精准市场定位：针对预算有限刚需客户推小户型低总价产品，或针对高端客户强调舒适度与成熟配套 [11][12] - 产品创新升级：优化户型结构增加赠送面积（如改造设备平台、阳台），提升建材品质与社区配套（智能安防、休闲场所） [13] - 营销体系重构：采用超级转化率思维重构案场说辞、价值体系及线上推广，强化品牌建设与社群运营 [14][15] - 物业服务溢价：通过极致服务细节（如龙湖物业的噪音控制、业主识别体系）提升居住满意度与产品口碑 [16][17][18][19][20][21] 行业趋势与机遇 - 房地产市场变革推动产品创新竞争，具备精准策略与执行能力的房企有望通过差异化产品突围 [22] - 行业优胜劣汰加速，专业笃行者将获得新机遇 [23]

核心观点 - 房地产行业出现超高得房率户型现象 得房率普遍超过90% 部分项目宣称接近100%或超过200% 类似十年前"赠送面积"的营销模式 但个别城市已开始叫停此类户型[1] - 得房率并非越高越好 需平衡实用性与公摊功能 开发商通过不计容面积规则提升得房率 但可能存在安全隐患或资源错配[7][8][31] - 政策规范与建筑形态对得房率有刚性约束 消防、电梯等安全要求增加公摊面积 超高层住宅得房率可低至65%-70%[9][10][21] - 行业需从面积竞争转向品质竞争 强调安全底线与功能平衡 公摊空间应创造实际价值而非过度配置[31][32][36] 得房率定义与误区 - 得房率计算公式为套内建筑面积除以套内建筑面积加分摊面积乘以100%[2] - 套内建筑面积包含使用面积、墙体水平投影面积及阳台等专有附属设施面积 非仅使用面积[4] - 得房率超过100%属于营销噱头 通过不计容面积（如露台、花园）实现 但实际为规划规则利用[7] - 得房率并非绝对越高越好 需考虑公摊对房屋使用功能的影响[8] 得房率影响因素 建筑类型与规范 - 多层住宅（6层以下）得房率85%-95% 公摊系数5%-15% 无电梯或单电梯设计[9] - 小高层住宅（7-11层）得房率80%-85% 公摊系数15%-20% 需至少一部电梯及独立楼梯间[9][18] - 高层住宅（12-17层）得房率70%-85% 公摊系数15%-30% 需双电梯及消防通道[9][20] - 超高层住宅（33层以上）得房率65%-70% 公摊系数25%-35% 需设置避难层及多电梯系统[9][21] - 防火规范要求建筑高度大于54m住宅每单元每层需两个安全出口 高于100m需设避难层[10] - 住宅设计规范要求七层及以上住宅设电梯 十二层以上需两台以上电梯[10] 面积计算规则 - 地方政策规定容积率及房产面积测绘规则 影响不计算容积率面积、半面积测算及公摊规则[12] - 第四代住宅空中花园不计容积率和房产面积 使得房率超过100%[13] - 不封闭阳台按水平投影1/2计算面积 属于开发商宣传的赠送面积[14] - 公共服务配套用房（如养老、托育设施）及增配物业服务用房可不计入容积率[16] 户型与配置 - 户型面积越大得房率越高 相同公摊面积下 套内100㎡户型得房率76.9% 130㎡户型得房率81.3%[27][28] - 混合户型组合可提升得房率 如100㎡与130㎡户型组合得房率79.3% 高于两个100㎡组合的76.9%[30] - 板式住宅比点式住宅得房率高5%-8% 梯户比影响公摊分摊效率[26] - 高端项目通过豪华公区（如挑高大堂、会所）提升品质 但公摊系数增加5%-10% 可能产生无效配置[23][25] 行业趋势与政策 - 住建部提出"好房子"标准 强调设计、施工、材料及服务 非单纯追求面积[31] - 安全标准强化消防通道宽度不小于1.1米 担架电梯进深不小于2.1米 增加公摊但保障安全[31] - 政策缺位包括无公摊比例上限约束 测绘透明度不足 衍生费用（如物业费）按建筑面积计价争议[34] - 国际经验显示香港要求明示实用面积 欧美按套内面积交易 中国正研究取消公摊可行性[34] - 行业需平衡得房率与公摊价值 避免过度设计 提升公区实际使用效率[32][33][36]

购房者需求分析 - 物业服务成为购房决策首要因素 86%受访者将其列为Top1关注点 远超得房率 [1][3] - 代际需求差异显著 "75后""80后"群体100%重视物业 "90后""00后"更倾向以低得房率换取总价优势 [1][10] - 85%购房者仍高度关注得房率 其中"75后"至52岁以上群体重视度达92%-100% 年轻群体关注度70%-80% [10] 物业服务趋势 - 物业从附属品转变为核心竞争力 形成定制化服务矩阵 包括旅游规划 学童接送等增值服务 [6] - 缦云ONE推出手机端免费早餐定制服务 提升业主晨间时间管理效率 [6] - 专家建议物业需建立房屋全生命周期维护机制 强化社区事务透明度 构建共建共治模式 [7] 得房率市场表现 - 北京"好房子"项目得房率普遍突破90% 优质项目达95%-100% 较传统80%水平显著提升 [10] - 122平方米户型得房率提升10%可增加12 2平方米使用面积 实现三居室向四居室功能升级 [10] - 住建部新规设定卧室面积下限(独立卧室≥5㎡ 多功能卧室≥9㎡) 遏制"伪多居室"乱象 [11] 行业转型方向 - 房地产从"卖房子"转向"卖服务" 物管行业广度深度持续拓展 [6] - 得房率与居住品质政策形成协同效应 既优化空间效率又保障基本居住标准 [11] - 开发商需针对不同客群偏好 在产品设计 功能规划 服务配套等层面持续创新 [1]

天津第四代住宅发展现状 - 天津首个第四代住宅项目滨海生态城新盘已建成主体框架 但被质疑为"丐版" 仅满足露台进深2.5米（标准要求≥2.4米）和60%覆土空间的最低标准[1][3] - 目前天津尚无正式亮相的正宗第四代住宅 建投滨海雲阙作为首个项目仍处于信息保密阶段 未公开户型[7] - 多个规划中的第四代住宅项目（开发区格调地块/大港格调罗腾花园/海泰苏司兰地块等）均处于停滞状态 部分在方案阶段即受阻[9] 第四代住宅核心争议点 - 得房率成为关键分歧点 西安等城市第四代住宅得房率达130%-200% 而天津项目预估不足100%[6][9] - 天津政策已对第四代住宅做出妥协 取消"共享空间" 仅保留"院包房"设计 与福州等城市允许不计容共享平台形成对比[9][12] - 开发商顾虑超高得房率（如建投滨海雲阙280㎡户型得房率134%）冲击存量市场 津城已禁止宣传"四代宅"概念[14] 高得房率对楼市的影响机制 - 广州案例显示 120%-140%得房率新房导致二手房价格崩盘 万科东荟城70㎡户型4年跌价60%（330万→132万）[19][20] - 产品迭代加速形成恶性循环：高得房率新房→二手房贬值→土地出让受阻 广州30个高得房率项目集中入市后引发政策收紧[15][22][24] - 天津海教园/河东区已现类似趋势 新房得房率提升导致次新二手房价格下跌20%-33%[24][29] 政策调控动态 - 广州出台新规严控得房率 禁止砸飘窗/偷花池等"偷面积"行为 限制阳台率20% 将得房率锁定在100%左右[15] - 天津发布《住宅多样性政策补充要求》 规定设备平台需两边临空 实质收紧面积赠送 配合"现房销售"政策延缓产品迭代[30] - 行业预判天津市区短期内不会落地第四代住宅 当前得房率水平已达政策允许上限[30][31]

杭州计容新规影响 - 杭州去年12月出台计容新规 规定封闭式阳台只算一半面积 小区门厅和开放式风雨连廊不纳入容积率计算 [1] - 新规下阳台面积不超过套内面积7% 新房得房率预计提高3%左右 [1] - 君潮润府108㎡户型得房率达96% 远超市场小高层80%-90%的平均水平 [1] 君潮润府户型设计亮点 - 108㎡户型设计为四房两厅两卫 四开间朝南 通过设备平台(2.76㎡)和飘窗(3.72㎡)赠送6.48㎡面积 [3] - 公建化立面阳台按新规计算一半面积 额外赠送5.89㎡ 总可拓展面积达10.84㎡ 使用率提升至96% [3] - 108㎡户型面宽达12.7米 相当于传统120㎡户型尺度 优化后使用面积从91㎡增至103.37㎡ [3] - 139㎡户型拓展面积23.71㎡ 使用率97% 南向面宽14米 客厅面宽6.8米 [5] 项目规划优势 - 项目整体容积率仅1.7 风雨连廊不计入容积率 公摊面积显著减少 [5] - 设计符合市场需求 108㎡户型可满足二孩家庭改善需求 [5] 行业历史对比 - 萧山曾以"神户型"著称 如顺发和美家90㎡户型实际空间相当于170㎡ 绿都御景蓝湾89㎡户型最高赠送43㎡ [5] - 2018年浙江省出台技术规程后 开发商"偷面积"空间被大幅压缩 2022年杭州高层得房率普遍降至80% [5] - 新规执行后 行业重新出现超高得房率产品 但需兼顾房间尺度和功能性设计 [5]