得房率测评方法与数据 - 对赣州独梯独户大平层二手房进行实地测量 涵盖超高层 小高层 洋房及新规户型五类典型改善型房源[3] - 测量范围包括套内建筑面积及赠送使用面积 如可拆除飘窗和独家入户电梯厅 得出实际使用面积[5] - 由专业团队耗时10小时完成测量和计算 数据存在小幅合理偏差[3] 各类房源得房率实测结果 - 超高层房源中 公园大观得房率86% 太古城得房率94% 差异主因在于飘窗可改造性及入户前厅面积[5] - 小高层房源中 嘉福新天地得房率93% 新旅明樾堂得房率94% 显示同类产品设计差异影响使用效率[7] - 洋房房源中 中海天钻精装得房率93% 毛坯得房率约94% 低于常规预期[9] - 新规户型蓉江御府得房率达105% 因电梯厅采用两面采光非封闭设计且通风效果优异[11] 新旧房源价格换算模型 - 提出基于实际使用面积单价的公平对比公式：老规二手房合理单价=（新规单价÷新规得房率）×老规得房率[13] - 示例显示当新规户型单价12000元/㎡时 对应老规小高层合理单价为10628元/㎡ 该值为使用成本持平临界点[13][14] - 强调实际二手房价格需低于换算值方显划算 还需考虑物理折旧及非独梯独户产品的得房率折减[15] 行业产品设计趋势洞察 - 超高层产品得房率普遍约88% 小高层约93% 洋房约94% 新规户型通过优化设计可突破100%[11][13] - 入户电梯厅面积与采光设计（如太古城双开门12㎡厅）显著影响得房效率[5] - 飘窗可改造性及赠送面积计算方式成为提升得房率的关键技术要素[5][11]