2025.09. 28 本文字数：1762，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 安卓 继去年8月广州发布公积金新政，允许一手房可申请提取住房公积金支付购房首付款之后，9月28 日，广州住房公积金管理中心等四部门再度出手，优化住房公积金提取政策，扩大住房公积金的支付 适用范围。 除了现售商品住房外，购买存量商品住房、配售型保障性住房或者共有产权住房，均可申请提取住房 公积金用于支付购房首付款；另外，为其拥有所有权的住宅实施老旧电梯更新改造，也可申请提取住 房公积金用于支付家庭分摊费用。 上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，广州此次优化住房公积金提取政策，体现了增强覆 盖面的导向，在一线城市中具有较大的创新性和超前性。 一线城市公积金政策持续调整 据中指研究院统计，今年以来，全国已有超30个市（区）出台提取住房公积金支付购房首付款的新 政，其中，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市都已明确可以申请公积金用于支付购房首付款。 北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房公积金管理中心联合印发的《关于进一步优化调整本市房 地产相关政策的通知》，自8月9日起施行。通知明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的 ...

多地购房支持政策 - 河南省出台12条举措支持住房消费 包括持续开展房产展销活动 加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度 拓宽公积金使用范围 加大金融支持力度 [1][2] - 河南计划2025年底前累计开展不少于100场房产展销活动 通过线上线下方式搭建一站式服务平台 引导房企集中推出优质房源并搭配让利优惠措施 [2] - 河南对2025年9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭给予购房补贴 已出台补贴政策可延续至2025年底并进一步延长 [2] 具体补贴措施 - 河南多子女家庭在当地已有一套住房再次购房可认定为首套住房 金融机构按相应政策执行 [2] - 河南各地可将公积金个人贷款额度在原有基础上再上浮10% 最高不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 河南缴存人可凭5年内自住商品房网签备案合同提取公积金余额用于装修 已购房家庭可享受义务教育阶段适龄子女免试就近入学等基本公共服务 [3] 区域政策案例 - 浙江余杭对指定街道2025年9月30日前购买新建商品住宅的家庭 在办理不动产权证后给予一次性4万元补助 共有产权房按首次认购比例给予相应补助 [4] - 余杭对同期购买非住宅新建商品房的企事业单位及个人 按实际缴纳契税金额的50%给予补助 [4] 市场影响预期 - 业内人士认为核心一二线城市市场热度或将延续高位波动 武汉 南京 合肥 郑州等二线城市可能呈现弱复苏走势 购房信心逐步修复 [1][5] - 一线城市政策优化对市场信心有提振作用 北京 上海 深圳处于政策利好期 成都 杭州因改善盘入市市场热度有望延续 [5] - 预期新房整体成交将止跌 但由于购房信心和消费乏力客观事实 整体增幅有限 延续弱复苏走势 [5]

岳阳"金九银十"购房政策 - 活动时间为9月1日至11月15日 覆盖岳阳主城区居民购房置业 [1] - 多子女家庭优惠购房 公积金提取条件放宽 购房现金补贴 房屋装饰装修等系列政策红利 [1] - 凡在岳阳市城区购房并在2个月内缴清契税可享受总价2%的购房补贴 最高2万元 [2] - "以旧换新"商品房除享受3000元购房补贴外 旧房缴纳的个人所得税1年内享受退税优惠 [2] - 生育二孩及以上家庭购房按核减一套后套数办理商业性和公积金贷款 [2] - 生育二孩家庭公积金贷款额度上限提高30% 三孩及以上家庭提高50% [2] - 生育三孩及以上家庭购新房并7个工作日内缴清契税按每平方米成交单价乘以20平方米给予购房奖励 金额10万至20万元不等 [2] - 人才安居政策提供博士及市级以上领军人才20万元 正高职称人才20万元 高级技师15万元等不同标准补贴 [2] 公积金及商业贷款政策调整 - 2024年5月18日起个人住房公积金贷款利率统一下调0.25个百分点 [3] - 首套房贷款利率下调至2.35%(5年及以下)和2.85%(5年以上) [3] - 申请条件放宽 创业大学生和青年人才缴存6个月即可申请贷款 [3] - 公积金提取取消户籍地限制 缴存职工父母子女均可申请提取住房公积金余额 [3] - 商业贷款不再区分首套二套住房 最低首付比例统一降至15% [3] - 取消利率下限 存量房贷利率同步下调 [3] 全国楼市政策动向 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [5] - 全国至少20余城(含省份)以发文和会议形式采取有力措施稳楼市 [1][5] - 上海出台"沪六条"新政 苏州取消限售政策 成都发布公积金租购保障房政策 [5] - 云南召开全省房地产工作座谈会 苏州召开房地产经济专题会议 [5] - 政策多角度降低住房消费成本 提振住房消费活力 [5] - 政策恰值传统"金九银十"到来之际 发挥组合拳效应促进项目加快销售和行情向好发展 [1][6]

政策核心内容 - 北京楼市新政于8月9日实施 取消五环外家庭购房套数限制 支持职住平衡和市场修复 [1][4] - 政策覆盖公积金信贷额度提升 缴存一年贷款额度从10万元增至15万元 降低刚需购房成本 [2] - 新政后五环外新房销售占比超80% 二手房占比超50% 通州等区域成成交主力 [1][4] 市场反应与数据表现 - 中介咨询量和带看量显著增长 顺义区门店线上咨询量环比上涨15% 石景山刚需客户决策周期缩短 [2] - 通州部分项目热度提升 缦云福苑项目首周末日均到访量较7月增150% 金隅花溪云锦周末认购量增88% [6] - 新政后首周末新房到访量及认购量较7月周末平均水平分别增2%和68% 第二周末分别增28%和68% [6] - 8月11日至17日新房成交443套 二手房3082套 网签数据暂平稳但预计后续活跃度提升 [8] 购房成本与金融支持 - 公积金贷款额度提升降低月供压力 例如360万房产贷款月供从13547元降至13454元 全周期利息降2.77万元 [3] - 公积金信贷支持比例提高 刚需家庭可获得更高额度公积金贷款 减少商业贷款依赖 [2][3] 区域与产品分化 - 五环外改善型产品需求释放 通州项目中建运河玖院约40%客户关注155平方米以上大户型 [6] - 政策影响呈现结构性分化 部分售罄项目热度降低 多数项目受益于新政带动 [6] 市场前景与政策预期 - 北京政策以挖掘本地需求为主 保持渐进式调整节奏 为后续政策留出灵活性 [7] - 上海、深圳预计跟进优化限购及公积金政策 一线城市政策调整存在较强预期 [8]

行业投资评级 - 房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 北京放松五环外限购政策，同时加大住房公积金支持力度，释放住房消费需求 [5][13] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动，但老库存和二手房去化仍面临价格下行压力 [29] - 二手房价企稳是行业见底的关键观测指标，新房基于高品质有溢价空间 [29] 板块行情 - 第32周申万房地产指数上涨2.2%，在31个一级行业中排名第16位 [5][8] - A股板块内黑牡丹周涨幅达18.1%，天府文旅周跌幅达18.9% [10][11] - 港股板块内新城发展上涨9.1%，世茂集团下跌24.4% [12][15] 政策动态 - 江苏提出推动房地产市场止跌回稳，加大"好房子"建设供给 [13][14] - 温州优化住房公积金政策，覆盖灵活就业人员等多群体 [13][14] - 苏州出台14条私有住房更新规定，有效期5年 [13][14] 公司动态 - 金地集团新增武汉住宅地块，占地面积12,798平方米，成交总价1.905亿元 [16][17] - 招商蛇口新增5个项目，计容建筑面积29.89万平方米，需支付价款56.7亿元 [16][17] - 中国海外发展以80.78亿元竞得杭州海潮TOD项目，楼面价43,353元/平方米，溢价率35.58% [16][17] 销售数据 - 第32周20城新房成交面积143万方，日均成交20.5万方，环比下降22%，同比下降21% [18][20] - 年初至今20城新房累计成交6,240万方，同比下降8% [18][20] - 第32周11城二手房成交面积171万方，日均成交24.4万方，环比下降2%，同比持平 [21][24] - 年初至今11城二手房累计成交6,239万方，同比上升13% [21][24] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企，如绿城中国、华润置地 [29] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性，如太古地产、华润万象生活 [29] - 关注存量房中介业务方向，如贝壳-W [29]

政策调整 - 苏州市住房公积金管理中心于8月12日发布新政明确下调住房公积金贷款首付款比例 [1] - 使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的首付款比例调整为不低于住房总价的15% [1]

北京楼市新政核心内容 - 北京优化住房限购政策，符合条件家庭在五环外购房不再限制套数，五环内政策保持不变 [1][2][3] - 新政针对京籍家庭及连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍家庭，成年单身人士按家庭执行限购政策 [3] - 五环内限购政策维持：京籍家庭限购2套，非京籍家庭需连续缴纳社保/个税满3年及以上限购1套 [3] 公积金政策调整 - 首套房认定范围扩大：全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的家庭可认定为首套房，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元（以400万元房屋总价为例） [4] - 二套房公积金贷款额度提升：最高额度从60万元提高至100万元，符合条件者可再上浮40万元至140万元，首付比例统一降至30% [4] - 缴存年限与贷款额度挂钩：每缴存1年可贷额度从10万元提高至15万元，120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [5] - 支持公积金提取支付首付款：购房者可同步申请公积金贷款和提取公积金支付新建住房首付款 [6] 政策影响分析 - 五环外新房库存占比高，新政引导需求向外围流动，优化库存结构，同时避免局部市场波动 [7] - 利好"人户分离"家庭及改善性需求，五环外多套购房限制解除，公积金成本降低显著减少月付压力 [8] - 置换群体受益：近三成"一买一卖"家庭可认定为首套，公积金贷款上限从60万元提升至120万元 [8] - 上半年市场数据向好：二手房网签88575套（+18.4%），新房销售18220套（+24.4%），新政有望延续止跌回稳趋势 [9]

住房限购政策优化 - 符合北京商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数[1] - 京籍居民家庭和非京籍连续缴纳社保或个税满2年及以上的家庭可享受五环外不限套数政策[1] - 成年单身人士购房按家庭户执行限购政策，五环内限购2套，五环外套数不限[1] - 五环内限购政策保持不变，京籍家庭限购2套，非京籍连续缴纳社保或个税满3年及以上家庭限购1套[1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽，全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的无房家庭可认定为首套房[1] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元[1] - 符合绿色建筑或多子女家庭等条件的借款人可享受贷款额度上浮，首套房最高可贷160万元，二套房最高可贷140万元[1] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为30%，不再区分五环内外[1] - 每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存年限从11年零1个月降至7年零1个月[1] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款[1] 政策背景与目标 - 政策优化旨在促进职住平衡，满足居民改善性住房需求[1] - 五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，重点服务青年人才和"老老人""小小孩"群体[1] - 政策调整适应北京城市发展新格局，推动实现职住平衡[1]

北京市生育支持政策 - 北京市印发《工作措施》提出十五项政策举措 围绕加强生育服务支持 强化育幼服务体系建设 完善生育友好多元支持政策 营造生育友好社会氛围四个方面[1] - 未成年子女数量较多家庭可纳入公共租赁住房优先配租范围 并在户型选择方面给予适当照顾[1] - 子女祖父母或外祖父母与子女父母同时申请保障性住房的 优先考虑就近配租配售[1] 多子女家庭住房支持政策 - 加大对多子女家庭购房支持力度 结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策[1] - 多子女家庭租赁房屋并备案的 可按实际月租金提取公积金 不受月缴存额限制[1] - 2022年10月北京已对京籍二孩以上家庭购房实施公积金贷款额度上浮40万元 最高可贷160万元[2] 公积金政策优化趋势 - 2023年7月10日北京印发专项行动方案 支持缴存人提取公积金支付首付同时申请公积金住房贷款 研究制定公积金贷款"带押过户"政策[2] - 中指研究院统计显示2023年以来各地优化公积金政策约180次 其中约80地针对多子女家庭优化公积金政策[2] - 深圳多子女家庭贷款额度上限上浮比例由10%提高至50% 上调幅度较大[2] 政策影响分析 - 政策结合多子女家庭增加和子女与老人相伴居住需求升温变化 进行精确度更高的优化调整[1] - 保障性住房需根据申请家庭情况优化 包括多卧室产品配比和多子女家庭优先配租配售等方面调整[1] - 预计后续将有进一步政策落地 提升多子女家庭公积金贷款额度上限 进一步降低购房成本[2]

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括上调缴存基数上限、拓展使用场景、加大对特定人群支持力度等，以激活住房需求和降低购房成本 [2][5][7] - 公积金政策创新性提升，与住房消费联系更紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等，凸显对居民安居的支持作用 [2][8][10] 公积金缴存基数上调 - GDP前10城市中，广州、苏州、杭州、南京已发文上调2025年公积金缴存基数上限，成都发布征求意见稿拟跟进 [2][5] - 苏州缴存基数上限增幅最大，较上年增加4200元至38900元，南京和杭州分别增加1500元和1164元 [5] - 调整后南京缴存基数上限最高（41400元），其次为杭州（40694元）、广州（39828元）、苏州（38900元）、成都（31378元） [5] - 按12%最高缴存比例计算，南京月缴存额上限达9936元（较去年+360元），杭州9767元（+278元），广州9559元，苏州9336元 [6] 公积金使用场景拓展 - 成都将老旧电梯更新纳入公积金提取范围，北京扩大直付房租试点房源至33万套，岳阳支持提取公积金支付物业费（每年≤3000元） [9] - 超30市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [8] - 北京拟开展公积金贷款"带押过户"，镇江允许用"房票"支付首付时办理公积金提取和贷款 [9] 对特定人群支持力度加大 - 南宁高层次人才公积金贷款额度最高提至4倍，镇江取消灵活就业人员缴存户籍限制 [10] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮≥20%，部分城市允许父母提取公积金帮子女还贷 [10] - 约20城支持"商转公"政策（如广州、沈阳、重庆），降低购房者月供压力 [10] 政策效果与趋势 - 公积金缴存基数提高加速账户余额积累，有利于冲抵贷款本息、减轻还款压力 [6] - 多地推进公积金异地贷款互认互通（如深圳、西安），扩大政策覆盖范围 [11]