多地购房支持政策 - 河南省出台12条举措支持住房消费 包括持续开展房产展销活动 加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度 拓宽公积金使用范围 加大金融支持力度 [1][2] - 河南计划2025年底前累计开展不少于100场房产展销活动 通过线上线下方式搭建一站式服务平台 引导房企集中推出优质房源并搭配让利优惠措施 [2] - 河南对2025年9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭给予购房补贴 已出台补贴政策可延续至2025年底并进一步延长 [2] 具体补贴措施 - 河南多子女家庭在当地已有一套住房再次购房可认定为首套住房 金融机构按相应政策执行 [2] - 河南各地可将公积金个人贷款额度在原有基础上再上浮10% 最高不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 河南缴存人可凭5年内自住商品房网签备案合同提取公积金余额用于装修 已购房家庭可享受义务教育阶段适龄子女免试就近入学等基本公共服务 [3] 区域政策案例 - 浙江余杭对指定街道2025年9月30日前购买新建商品住宅的家庭 在办理不动产权证后给予一次性4万元补助 共有产权房按首次认购比例给予相应补助 [4] - 余杭对同期购买非住宅新建商品房的企事业单位及个人 按实际缴纳契税金额的50%给予补助 [4] 市场影响预期 - 业内人士认为核心一二线城市市场热度或将延续高位波动 武汉 南京 合肥 郑州等二线城市可能呈现弱复苏走势 购房信心逐步修复 [1][5] - 一线城市政策优化对市场信心有提振作用 北京 上海 深圳处于政策利好期 成都 杭州因改善盘入市市场热度有望延续 [5] - 预期新房整体成交将止跌 但由于购房信心和消费乏力客观事实 整体增幅有限 延续弱复苏走势 [5]

北京五环外购房限制放宽对楼市的影响 - 北京放宽五环外购房限制条件后，新房市场率先活跃，部分改善型楼盘咨询、到访量和成交量明显提升 [1] - 新政后首个周末，通州花语璟云项目去化50多套，成交单价5.8万～6.1万元/平方米 [2] - 华润置地海淀臻澐项目到访量提升40%，认购量环比增长25%，成交均价12.5万元/平方米 [4][5] - 华润置地顺义璞瑅润府单周来访近120组，环比增长30%，认筹8套环比增长40% [5] - 华润置地亦庄北京润府周末到访量提升40%，成交转化率增长30% [5] - 越秀昌平星耀未来项目周末到访量提升15%，"老带新"成交比例提升22% [5] - 越秀星樾、星宸项目周末到访量环比增长约20%，个别客户连夜下单 [6] 五环外新房市场表现 - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80% [3] - 7月北京新建商品住宅网签2599套，较6月减少902套，环比降幅25% [3] - 新政后首个周末新房线上点击量日均水平与8月前10天相比提高14.1%，咨询量提高24.4% [6] - 新政后首个周末北京新房网签数据表现平稳，分别成交83、92套 [6] - 部分央企尚未观察到政策对五环外项目的明显带动作用 [6] 二手房市场反应 - 1-7月北京二手住宅成交套数五环外占比超过50% [8] - 7月全市住宅网签12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9% [9] - 通州区周日成交量从40套左右升至50套左右 [9] - 昌平回龙观片区融泽嘉园两居室成交价较1年前降价超100万元 [10] - 8月9-10日二手房点击量日均水平与8月前10天相比提高14.5%，咨询量提高8.6% [10] - 周末二手房网签数据与新政前相比无明显变化 [10]

北京房地产政策优化调整 核心观点 - 北京优化五环外商品住房限购政策 户籍家庭购买五环外住房不限套数 非户籍家庭在满足2年社保或个税条件下也不限购[1] - 政策直接目的是去化五环外新房和二手房库存 稳定市场预期 80%新房和50%二手房成交集中在五环外区域[2] - 同步优化公积金政策 包括放宽首套房认定标准 提高二套房贷款额度至100万元 多子女家庭/绿色建筑最高可贷140万元 降低首付比例至30%[3] - 公积金缴存年限贷款系数从10万元/年提升至15万元/年 贷款120万元所需缴存时间从11年缩短至7年[3] - 允许提取公积金支付首付款同时申请公积金贷款 降低购房门槛和成本[3] 政策背景与市场现状 - 6月北京新房价格指数环比下跌0.3% 同比下跌4.1% 二手房价格指数环比下跌1%[2] - 截至6月新房住宅库存981.8万平方米 同比减少8.2% 去化周期15个月 超80%分布在五环外[2] - 二手房挂牌量快速攀升 约50%房源位于五环外 出现业主"竞相降价"的非理性行为[2] 政策目标群体与需求激活 - 针对五环外多套住房潜在需求 包括养老/照看小孩 子女教育陪读 改善型需求 职住平衡需求[2] - 以400万元总价房产为例 公积金政策调整后首套房首付最高减少60万元 月供最高减少253元[4] - 多子女家庭或绿色建筑购房者 公积金贷款额度最多上浮40万元 首套最高可贷160万元[3][4] 政策战略意义 - 落实中央城市工作会议精神 推动中心区与五环外协同发展 疏解住房需求至外围区域[3] - 从因城施策转向因区施策 政策更加精细化 支持绿色建筑和多子女家庭等特定群体[4][5] - 盘活公积金沉淀资金 发挥普惠金融作用 覆盖比例提升 due to房价回调[4][5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"看好（维持）" [4] 核心观点 - 1-2月百强房企拿地总额实现两位数增长，新增货值4379亿元，同比+11.3%，总价2210亿元，同比+43.5% [2][37] - 2月单月TOP100房企全口径销售额1981亿元，同比-0.4%，1-2月累计销售额4402亿元，同比-3.1%，但TOP10房企销售额同比仅-0.9%，表现优于百强整体 [37] - 核心城市供地质量提升，改善型需求表现亮眼，央国企拿地意愿强劲，1-2月拿地金额超百亿的8家房企中除滨江集团外均为央国企 [37] - 预判3月整体供求有望修复，核心城市北上深杭等将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期拉动市场热度回升 [37] - 2025年全年在"止跌回稳"目标下，一线城市限购政策有望进一步优化，城中村改造有望提速，新房成交量有望企稳 [37] 市场行情回顾 - 第9周房地产板块指数强于沪深300指数和创业板指，房地产指数周度涨幅2.4%，相对沪深300收益4.6% [7][10] - 第9周44大城市新房销售2.3万套，较第8周增加42.54%；21大城市二手房销售2.2万套，较第8周增加23.19% [7][14] - 第9周18大城市库存87.0万套，较第8周增加0.7万套；库销比21.1个月，较第8周增加0.6个月 [7][18] - 第9周36大城市市本级土地出让金365.15亿元，较第8周增加99.66亿元；平均溢价率19.8%，较第8周减少13.7% [7][22][30] 政策动态 - 住建部扩大城中村改造政策支持范围，强调征收补偿一定要安置到位 [7][12] - 北京2025年商品住宅用地推介会推出36宗地块 [7][12] - 天津调整公积金贷款政策，降低第二套住房首付比例至20% [7][12] - 杭州富阳区3月1日起受理房地产扶持补贴政策 [7][12] - 佛山实施商转公新政策，降低购房者贷款成本 [7][12] 重点公司动态 - 万科A获深铁集团提供42亿元借款 [7][34] - 金融街为全资子公司债务融资提供担保 [7][34] - 大名城注销第一次回购股份减少注册资本 [7][34] - 首开股份向控股股东申请借款 [7][34] - 华夏幸福公布债务重组进展 [7][34] 投资建议 - 推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入) [37] - 建议关注华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、新城控股(601155)、滨江集团(002244) [37] - 推荐受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产中介平台贝壳-W(02423，买入) [37]