核心观点 - 武汉 青岛 东莞 宁波4城老旧小区房价出现显著下跌 [1] - 政策转向 城市扩张与人口结构变化叠加导致老旧小区缺乏竞争力 [1] - 老旧小区只有降价这一途径来维持市场竞争力 [1] 不同城市房价表现对比 - 北京和上海的老破小因学区因素支撑 价格下滑幅度相对较小 [1] - 武汉 青岛 东莞 宁波4城老旧小区房价跌幅最为猛烈 [1] - 这4座城市并非传统的房价洼地 [1]

全国老破小市场整体趋势 - 全国范围内房龄过老、面积趋小、居住价值低且曾溢价过高的老房子普遍降价，这并非个别城市现象，而是系统性价格重构 [1] - 老破小的此轮调整被视为对过去房价泡沫的系统性出清，通过价格下跌使虚高价格回归合理区间，市场真实供需关系得以显现 [19] 上海老破小市场表现 - 上海老破小价格在2024年出现最深跌幅，全年跌幅超过13%，价格下跌从2023年下半年开始，由浦东到浦西，从内环到远郊区域蔓延 [4] - 2025年上海老破小价格相比去年下跌5.2%，自2017年峰值43.4%的涨幅后，价格进入深度回调阶段 [5] - 上海各区老破小跌幅差异显著，宝山跌幅达28.4%，闵行跌幅达25.6%，闵行某花园小区单价从2020年11.7万/平跌至2025年4.1万/平，跌幅64.7% [6] - 上海链家研究院数据显示，2025年上半年上海300万以下老破小成交占比达到51.6%，内环内、长风和金杨等区域老破小去化速度较快，显示只要价格合理市场需求仍存 [8] - 截至2025年10月底，上海老破小二手房源已成交约2.45万套，达到去年同类房源成交量的85%左右，显示成交量随价格下滑而逐步恢复 [34] 一线城市老破小对比 - 一线城市中，广州、深圳的老破小跌幅比上海更为显著，三个城市跌幅差距不大，约在31%-34%左右 [9] - 北京老破小跌幅相对温和，比上海、广州、深圳少跌约10%，其单价和总价更低、地理位置优，加之新政降低首付和房贷利率，吸引刚需客入市支撑价格 [11] 新一线及低能级城市老破小表现 - 新一线城市成为老破小跌幅重灾区，武汉房龄20年以上、面积50㎡以下二手房成交价从近2万元/平跌至9千多，跌幅50.6% [11][13] - 青岛、东莞、宁波等新一线城市老破小对比峰值跌幅分别为49.5%、46.5%、45.5% [13] - 新一线城市老破小深度下跌原因复杂，包括多校划片、教师轮岗等政策影响，以及过去多年大力发展新区导致新建商品房供给过剩，例如武汉二手房挂牌量高峰达18.6万套，去化周期42个月，是合理区间的3.5倍 [15] - 至少18个城市在2024年后取消或放松新房限价政策，新房价格市场化下跌，使得老破小失去性价比优势，业主为出货被迫跟跌 [15][16] - 二线及三四线城市中，温州老破小跌幅达55.2%，廊坊跌幅达52.8%，温州市区新田园组团单价从2.5万跌至1.4万，远郊阿尔勒项目从1.4万跌至5000元 [18][19] 抗跌老破小属性分析 - 核心地段或具有使用价值优势的老破小相对抗跌，例如上海内环内、长风和金杨区域去化速度较快 [8] - 北京因单价总价更低、地理优势和政策支持，老破小市场需求增加，跌幅较小 [11] 跌幅最大老破小共性 - 曾具学区属性但利好减弱的老破小跌幅显著，例如北京海淀蜂某园小区单价从22.4万/㎡跌至10.8万/㎡，跌幅约50% [20] - 深圳福田区八某宿舍小区因大学区制度削弱学位优势，单价从高峰期14.6万/平跌至不足4万/平，跌幅约72% [21][25][26] - 改造难度大且无动迁拆迁预期的老破小贬值风险大，全国约18.6万个老旧小区中很大部分无确定性拆迁预期 [27] - 高层无电梯老破小跌幅明显，例如重庆渝中区某居24层无电梯住宅价格接近腰斩，2025年成交均价5792元/㎡对比2020年10328元/㎡大幅下跌 [27][28] 老破小市场新动态 - 一线城市老破小租售比显著提升，北京红庙北里小区租售比约3.75%，上海峨山小区租售比约3.70%，年租金回报率远超当下银行贷款和存款年利率 [29][30] - 链家2025年第一季度数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市老破小成交量同比上涨12% [31] - 克而瑞数据显示，2025年9月北京、上海、深圳、杭州200万以下总价段二手房成交占比环比均有提升，北京环比提升3.40个百分点，上海提升2.19个百分点 [32] - 随着价格筑底和租售比回升，部分城市老破小以更高性价比迎来成交量和租售比的温和回调 [35]