政策启动与市场意义 - 中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，发布《商业不动产REITs公告》征求意见稿，标志着REITs市场进入全新发展阶段，旨在为万亿级存量资产注入流动性 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有写字楼、商业综合体等资产获取稳定现金流的封闭式公募基金，是全球成熟的证券化路径，已成为继股票、债券之后的第三大基础证券品种 [2] - 推出商业不动产REITs契合当前宏观经济形势与市场需求，有助于盘活存量资产、拉动消费和投资、稳定行业与市场预期，并支持构建房地产发展新模式 [2] 存量资产盘活与行业转型 - 全国商业不动产存量规模庞大，REITs可通过资产证券化将优质存量资产转化为可交易金融产品，显著提升资产流动性和资本配置效率 [3] - REITs能促进企业构建“开发—培育—REITs退出—再投资”的高效闭环，快速回笼资金用于新项目投资或存量项目收购，从而拉动投资 [3] - 发行REITs回收的资金主要用于偿还有息负债和主营业务再投资，有助于改善房企资产负债结构、缓解债务风险，并推动房地产企业从重资产开发销售模式向轻资产长期经营管理模式转型 [3] 产品优势与投资价值 - 公募REITs具有强制高比例现金分红、分红波动性小的优势，为市场提供了高股息资产的有效补充，在资产配置中能降低投资组合的波动性 [4] - 以2024年为例，部分REITs分红频繁，如华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT全年分红5次，另有6只REITs分红4次，13只REITs分红3次 [4] - 商业不动产REITs的推出将进一步丰富公募REITs的数量和底层资产类型，为投资者提供更丰富和有吸引力的产品供给，有望吸引更多资金关注 [4] 制度设计与监管框架 - 监管层基于商业不动产与基础设施的差异，建立了REITs分类管理制度，采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略 [5][6] - 制度构建了以《证券法》《基金法》为基石，证监会行政规则为主，自律规则为补充的监管体系，审核重点聚焦资产长期稳定运营及投资价值判断的核心要素 [5][6] - 制度设计亮点在于“明确边界+压实责任”，厘清各方权利义务，强化管理人主动运营责任与专业机构把关义务，旨在实现创新与稳健的平衡，畅通“产业—资产—金融”的良性循环 [6] 市场现状与后续发展 - 基础设施领域REITs已成功上市77只产品，累计融资规模达2070亿元，商业不动产REITs将与现有基础设施REITs并行发展，以满足市场多元化需求 [7] - 推出商业不动产REITs是落实资本市场新“国九条”及《“十五五”规划纲要建议》中“做优增量、盘活存量”、“稳步发展资产证券化”要求的重要举措，也与多部委联合印发的《城市商业提质行动方案》政策方向一致 [8] - 监管部门正在加快系列制度规则印发和技术系统调整，预计商业不动产REITs很快可开始申报，后续还将持续优化首发扩募机制、推动发行范围扩容提质、支持并购重组，并大力推动中长期资金入市 [8][9]

政策发布与核心意义 - 中国证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件标志着中国REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越，旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点方案紧扣新“国九条”推动REITs市场高质量发展的要求，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [1] - 试点为商业地产行业提供了全新的权益融资渠道，将通过专业化运营推动房地产发展模式转型 [1] 制度设计与核心规则 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度强调REITs的权益属性和主动管理要求，要求基金管理人建立专业的投管和运营体系，不能当“甩手掌柜” [2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流，确保入池资产质量 [2] - 试点充分借鉴了基础设施REITs的成功经验，参照现有规则并作了制度创新，保证了规则的连续性和稳定性 [2] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [3] 市场影响与行业转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供了崭新的融资渠道，可将沉淀在钢筋水泥里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流状况 [5] - REITs将深刻改变商业地产的运营逻辑，从重销售轻运营转向通过提升运营能力来创造价值，倒逼管理人提升运营能力 [6] - 推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型，从“重资产”向“轻资产”转变，有助于整个行业走出“高杠杆、高周转”的旧循环 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域，共同完善中国REITs市场生态 [7] 投资机会与发展前景 - REITs具有收益稳定、波动较低的特点，非常适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [6] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [7] - 不同业态的商业地产（如购物中心、写字楼、酒店等）具有差异化的周期特征，为投资者提供了更丰富的选择 [7] - 随着试点推进，未来或有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，比如物流仓储、数据中心等新型不动产，这些资产往往具有更好的成长性 [8] - 监管部门正在与相关部委沟通税收、国资转让等配套制度，这些政策的落地将为REITs市场发展创造更好的环境 [8]

试点政策发布与意义 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件涵盖八大条款，标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 [3] - 试点方案旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [3] 制度设计核心要点 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [4] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流 [4] - 制度特别强调基金管理人的主动管理责任，要求其建立专业的投管和运营体系 [4] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [5] 对行业的影响与功能 - 为持有大量商业物业的企业提供了崭新的权益融资渠道，将沉淀在资产里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流 [6] - REITs要求持续稳定的现金流回报，将倒逼管理人提升运营能力，推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型 [7] - 为资本市场注入新的活力，REITs具有收益稳定、波动较低的特点，适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与 [7] - 推动房地产行业从“高杠杆、高周转”的旧循环，迈向更健康、可持续的发展轨道 [7] 市场机遇与发展路径 - 商业不动产REITs的推出建立在五年基础设施REITs试点经验的基础上，走“先基础设施、后商业地产”的推进路径 [8] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，共同完善我国REITs市场生态 [8] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [8] - 随着试点推进，或将有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，如物流仓储、数据中心等新型不动产 [8]

商业不动产REITs试点启动 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》正式向社会公开征求意见 [1] - 试点方案标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 为商业地产行业提供全新权益融资渠道 [1] 全链条制度设计 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权 通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度要求拟持有的商业不动产必须权属清晰手续齐备且已产生持续稳定现金流 为投资者设置安全滤网 [2] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求建立专业投管和运营体系 推动REITs回归通过运营创造价值的本质 [2] - 构建多层次监管体系 证监会负责监管和风险监测 交易所和行业协会履行自律管理职责 基金管理人承担运营管理责任 [3] 盘活存量促转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供崭新融资渠道 通过资产证券化保留运营权并盘活存量 改善企业现金流状况 [4] - REITs要求持续稳定现金流回报 倒逼管理人提升运营能力 通过业态调整场景创新服务升级提升物业价值 [5] - REITs具有收益稳定波动较低的特点 适合保险资金养老金等长期投资者配置 普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [5] - 推动行业从开发销售向运营管理转型 从重资产向轻资产转变 有助于行业走出高杠杆高周转旧循环 [5] 稳步推进展望未来 - 商业不动产REITs建立在五年基础设施REITs试点经验基础上 走出一条先基础设施后商业地产的推进路径 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局 前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域 两者共同完善REITs市场生态 [7] - 商业地产具有更高租金调整灵活性 能更好应对通胀环境 不同业态如购物中心写字楼酒店等提供差异化周期特征 [7] - 随着试点推进 或将有更多创新业态商业地产通过REITs上市 如物流仓储数据中心等新型不动产 这些资产具有更好成长性 [7]

核心交易公告 - 公司旗下广州医药于2025年11月28日与兴证资管完成第五次新增基础资产交割，确认出售账面值为人民币4.42亿元的应收账款，并收到购买价款人民币4.4亿元 [1] 交易目的与性质 - 该交易为应收账款资产证券化，旨在将应收账款转变为流动性较高的现金资产，以盘活资产存量 [1] - 董事会认为交易条款公平合理，符合公司及股东的整体权益 [1]

交易概述 - 公司子公司广州医药于2025年11月28日与兴证资管签订《新增基础资产交割确认函》[1] - 交易内容为出售账面价值人民币4.42亿元的应收账款[1] - 公司收到购买价款人民币4.4亿元[1] 交易目的与影响 - 交易为资产证券化操作 旨在将应收账款转变为高流动性现金资产[1] - 此举有助于盘活公司资产存量[1] - 董事会认为交易条款公平合理 符合公司及股东整体权益[1]

交易概述 - 白云山非全资附属公司广州医药与兴证资管签订《新增基础资产交割确认函》，确认出售第五次新增基础资产 [1] - 交易购买价款为人民币440,280,622.20元 [1] - 交易于2025年11月28日进行 [1] 交易目的与评价 - 广州医药通过资产证券化交易将应收账款转变为流动性较高的现金资产，以盘活资产存量 [1] - 董事会认为该等交易条款属公平合理，符合公司及股东整体权益 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年10月企业资产支持证券发行规模环比收缩、融资成本下行态势趋缓，二级市场活跃度环比走低但同比仍呈提升趋势；11月到期应偿还规模较大 [4] 各部分总结 发行情况 - 2025年10月共发行105单，规模950.87亿元，较上月数量减少85单、规模降42.19%，较上年同期数量增10单、规模升21.47% [4][5][20] - 上交所发行73单、金额725.19亿元，占比76.27%；深交所发行32单、金额225.68亿元，占比23.73% [5] - 原始权益人前五大发行规模合计253.75亿元，占比26.69%；前十大合计399.16亿元，占比41.98% [6] - 管理人新增管理规模占比前五大合计563.61亿元，占比59.27%；前十大合计753.56亿元，占比79.25% [6][10] - 基础资产主要涉及个人消费金融、企业融资租赁等，个人消费金融发行27单、规模占比21.82%，企业融资租赁发行17单、规模占比16.85%，应收账款发行13单、规模占比14.09% [4][12] - 单笔最高规模49.80亿元，最低0.39亿元；(5, 10]亿元区间产品发行单数、规模最多，共47单，金额占比40.69% [14] - 期限最短0.46年，最长37.02年；(1, 3]年产品发行数量、规模最多，共59单，规模占比53.18% [16][17] - AAAsf级证券占比89.05%；一年期左右AAAsf级证券利率中枢1.80% - 2.00%，中位数环比不变，同比降约47BP [17][18][21] 备案情况 - 2025年10月130单在基金业协会完成备案，总规模1350.31亿元 [4][22] 二级市场交易情况 - 2025年10月成交3463笔，交易额818.89亿元，笔数环比减549笔、同比增659笔，交易额环比降23.47%、同比升34.63%；上交所成交金额占比79.02%，深交所占比20.98% [4][23] - 交易较活跃品类为类REITs、应收账款等，成交金额占比分别为29.56%、12.71%等 [23] 到期情况 - 2025年11月到期应偿还387支，规模919.43亿元 [4][25] - 基础资产主要为应收账款、供应链等，到期规模占比分别为44.48%、22.92%等 [25] - 原始权益人中，中铁资本有限公司应偿付规模141.35亿元，占比15.37%；中铁建商业保理有限公司应偿付规模69.28亿元，占比7.53%；深圳前海联易融商业保理有限公司应偿付规模51.21亿元，占比5.57% [25]

重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案核心观点 - 重庆市人民政府印发方案 旨在加快发展资本市场 深化企业上市行动 推动并购重组与再融资 强化投融资功能 并优化基础设施REITs服务 [1] 资本市场发展举措 - 深化企业上市"千里马"行动 开展"认股权+"业务模式创新 [1] - 推动上市公司并购重组和再融资 [1] - 强化投资和融资相结合的资本市场功能 以市场化方式有序推进资产证券化 [1] 基础设施REITs优化服务 - 优化基础设施不动产投资信托基金项目全链条服务 [1] - 通过信用承诺 容缺受理 后置核验等方式开辟绿色服务通道 [1]

业绩与项目影响 - 2025年潍莱高速因改扩建停止收费，预计通行费收入将减少3.45亿元 [3] - 济菏高速2025年前三季度通行费收入同比增长178.59%，主因是2024年12月恢复双向通行，车道由双向四车道增至八车道 [3] - 京台高速路段收入同比下降7.94%，原因是京台济青连接线于2025年1月18日到期停止收费 [3] - 京台高速齐济段路基工程累计完成97.5%，但房建和机电工程进度分别为57%和50% [3] 战略发展与资本结构 - 公司正探索“高速+文旅”、定制服务等措施以提高路网利用效率 [3] - 公司坚持聚焦主责主业，持续加大对“智慧高速”和“绿色低碳”创新研究力度，相关创新业务已在降本增效中发挥作用 [4] - 自2016年起公司完成多项高速改扩建项目，资本开支大导致负债率较高，未来随着路产完工投入运营，将逐步偿还借款以降低资产负债率 [5] - 2025年第三季度毛利率同比增加4.8个百分点至31.09%，主要原因是低毛利的PPP建造收入减少 [5] 运营与工程进展 - 公司确认京台高速齐济段项目正常推进，不会影响通车计划，且改扩建期间的分流影响已在盈利预测中充分考量 [3] - 公司表示将通过加大科技创新和降本增效力度，并探索产业链上新利润增长点来应对建造业务收入变化对毛利率的影响 [5]