行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 核心观点 - 国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》为城市工作提供系统性纲领性指引 明确城市发展从大规模增量建设转向存量提质增效新阶段 [3] - 一线城市北京上海深圳领衔优化房地产政策 涉及放开限购 公积金调整 购房补贴等多方面 政策放松力度符合市场预期 [5][6][7] - 8月新房价格同比跌幅持续收窄但销售金额同比降幅扩大 二手房市场热度转弱延续以价换量态势 [8][9] - 房地产行业有望步入更注重品质高效和可持续的新发展阶段 政策组合拳为金九银十蓄力 [8] 政策动态 - 北京优化限购政策和公积金贷款 五环外商品住房不限套数 二套贷款额度提至100万元 [5] - 上海优化限购 公积金 贷款利率和房产税政策 外环外住房不限套数 二星级绿色建筑公积金贷款额度上浮15% [6] - 深圳优化多区限购和贷款利率 深汕合作区等完全放开限购 不再区分首套和二套利率 [7] - 温州天津东莞成都苏州南昌岳阳河南等地亦有积极政策调整 [8] 市场表现 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市增加3个至9个 同比降幅连续10个月收窄 [9] - 8月商品房销售面积同比降幅10.98% 销售金额同比降幅14.76% 环比小幅增长 [9] - 前8月累计销售面积和金额同比降幅较上月扩大 [9] - 土地成交建筑面积环比下降5% 金额环比下降29% 平均溢价率5.6% [10] - 商品房待售面积连续6月环比下降至7.62亿平方米但仍处历史高位 [10] - 1-8月房地产开发投资同比下降12.90% [10] - 二手房价格环比上涨城市仅1个 百城挂牌量达254.64万套同比增长9.69% [10][11] 融资环境 - 8月境内债券融资金额环比下降 净融资呈小幅净流出态势 [12] - 债券发行主体以央国企为主 民企新希望五新实业和美的置业获信用支持 [12] - 9月20日至10月末房地产企业境内债到期规模363.19亿元 [12] - 二级市场交易热度一般 市场偏好以央国企为主 [12]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

文章核心观点 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式实施，作为首部国家级住房租赁行政法规，旨在通过鼓励住房租赁来促进消费，并推动“租购并举”住房制度的落地 [3] 《条例》的主要变化 - 相较于征求意见稿，《条例》在多个方面进行了优化，包括明确“实名”对象、房源入市标准、扩大“不可租”房源名单、优化备案模式、细化押金约定内容、明确资金监管账户要求以及调整罚款适用情况 [3] 《条例》对市场主体的影响 - 对承租人影响较大，明确租赁合同应约定扣减押金的情形，规定出租人无正当理由不得扣减押金，有助于减少退押金纠纷并解决租金被克扣但投诉无门的问题 [6] - 对出租人同样形成保护，为房东针对租客不文明习惯（如扰民噪音、高空抛物）的追诉提供了依据 [6] - 对住房租赁企业进行规范，要求其进行合同备案和租金监管，意在培育市场化、专业化的住房租赁企业以更好地服务承租人 [6] 市场主体的实操建议 - 承租人应在签订合同前核验出租人身份和房屋权属，查看房屋安全标准；签订合同时务必使用实名并仔细阅读押金相关条款；合同签订后若出租人未备案，承租人可自行通过平台办理备案以保障享受公共服务的权利 [7] - 出租人应确保房屋符合建筑、消防等强制性标准，非居住空间不得单独出租，租住人数和面积需符合当地标准；签订合同时需核验承租人身份并使用实名，按规定及时办理租赁备案 [7] - 住房租赁企业应自领取营业执照之日起30日内向主管部门报送开业信息并公示；发布房源信息需真实、准确、完整；从事转租经营需设立并公示住房租赁资金监管账户办理资金收付；同时需建立住房租赁档案并保护个人信息 [8] 后续配套措施建议 - 建议住房租赁的“房源”结合租客实际需求调整，例如为长期租房且有生育、养育孩子需求的租客匹配更大户型的房源 [10] - 住房租赁配套需跟上，企业可针对生育、养育孩子配套设施，并为有长辈照顾需求的租客预留空间，各主体应根据市场需求变化提供衔接性产品 [11] - 在监管和服务方面完善配套，包括完善住房租赁管理服务平台以实现合同备案、信息管理等功能，加强多部门信息共享与协同监管，并建立住房租赁市场主体信用评价体系以实施差异化监管和激励措施 [11]

法规核心内容 - 我国第一部国家级住房租赁行政法规《住房租赁条例》于2月15日正式实施 [1] - 法规旨在通过鼓励住房租赁来发挥促消费作用，并促进“租购并举”住房制度落地 [1] - 相较于征求意见稿，主要变化包括明确“实名”对象、房源入市标准、扩大“不可租”房源名单、优化备案模式、细化押金约定、明确资金监管账户要求及调整罚款适用情况 [1] 对承租人的影响与实操 - 法规最主要影响承租人，通过明确押金扣减情形及禁止出租人无正当理由扣减押金，以减少退押金纠纷 [2] - 承租人需在签订合同前核验出租人身份和房屋权属，确保房屋符合安全标准如消防设施完备 [3] - 签订合同时承租人务必使用实名，仔细阅读押金数额、返还时间及扣减情形等条款 [3] - 合同签订后若出租人未办理备案，承租人可自行通过住房租赁管理服务平台办理备案以保障享受公共服务权利 [3] 对出租人的影响与实操 - 法规对出租人亦形成保护，为处理租客不文明习惯如噪音扰民、高空抛物等问题提供了追诉依据 [2] - 出租人出租房屋前应确保房屋符合建筑、消防等法规和强制性标准，非居住空间不得单独出租，单间租住人数和人均面积需符合当地标准 [3] - 签订合同时出租人需核验承租人身份信息，使用实名签订合同，并按规定及时办理租赁备案 [3] 对住房租赁企业的规范与要求 - 法规对住房租赁企业进行规范，要求其进行合同备案和租金监管，意在培育市场化、专业化企业以更好服务承租人 [2] - 企业应自领取营业执照之日起30日内向所在地房产管理部门报送开业信息，并在经营场所公示 [4] - 企业发布房源信息需真实准确完整，从事转租经营需设立并公示住房租赁资金监管账户，通过该账户办理资金收付 [4] - 企业需建立住房租赁档案，如实记载信息并依法保护个人信息 [4] 配套措施建议 - 建议住房租赁房源结合租客实际需求调整，如针对长期租房不买房且有生育养育孩子需求的租客，提供更大户型 [5] - 建议住房租赁配套跟上需求，如为有长辈照顾需求的租客匹配相应空间，并根据市场需求变化设计衔接性产品 [6] - 建议完善住房租赁管理服务平台，实现合同备案、信息管理、统计监测等功能高效运行，为租赁当事人提供便捷服务 [6] - 建议加强部门协同监管，建立房管、城管、市场监督、公安、网信、消防等部门信息共享机制，形成监管合力 [6] - 建议建立住房租赁市场主体信用评价体系，对各方信用行为记录评价，实施差异化监管和激励措施 [6]

住房租赁条例施行 - 住房租赁领域首部行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行 强化市场监督管理 规范出租承租活动和企业及经纪机构行为 保护当事人合法权益 [1] - 《条例》明确禁止厨房 卫生间 阳台 过道 地下储藏室 车库等非居住空间单独出租用于居住 [1] - 住房租赁经纪机构需核对并记录委托人身份及住房权属信息 实地查看房源 签订经纪服务合同 编制住房状况说明书后方可发布房源信息 [1] 租赁合同备案要求 - 出租人需通过住房租赁管理服务平台等方式将租赁合同向房产管理部门备案 [1] - 合同备案目的为规范租赁交易和确保合同有备可查 不涉及税费政策调整或新增"房东税" [2] - 备案合同可方便租客办理居住证和住房公积金提取用于租房等事项 是推动"租购同权"的前提 [2] 地方落实与监管措施 - 北京 成都 合肥等多地通过培训会等形式明确抓好《条例》落实工作 [1][2] - 北京市住建部门以《条例》为工作指南 致力于营造安全稳定舒适的租住环境 促进市场平稳健康发展 [3] - 成都市要求各区县住建主管部门协调市场监管 公安机关等多部门 加强监督检查 健全联动执法机制 依法查处违法问题 [3] 行业影响与市场规范 - 《条例》施行将有力规范住房租赁市场 支持租购并举住房制度建立 助力激活住房租赁消费 在扩内需方面发挥重要作用 [1] - 对租赁行业实施全链条监管 完善市场规则 有助于推动租赁关系和行业稳定发展 实现市场各方共赢 [3] - 国务院有关部门和地方人民政府将及时出台配套规定 细化制度措施 增强可操作性 确保《条例》落地落实 [2]

政策背景与紧迫性 - 2025年9月中国房地产市场推出新一轮救市政策 旨在打破弱预期-弱现实-弱价格负反馈循环并稳定宏观经济[1] - 房地产投资增速预计下降7% 高库存 购房负担压力偏大与部分房企信用风险持续构成三大约束[2] - 北京五环外不限购政策使通州区改善型项目认购量两周内提升68% 大户型项目到访量激增150% 但刚需项目热度回落且二手房价未扭转跌势[2] - 房地产相关产业贡献全国约20% GDP 其持续下行拖累钢铁 水泥 家电等数十个行业复苏[3] - 社会消费品零售总额预计增长4-5% 但楼市低迷引发的财富效应收缩制约居民消费能力提升[3] 需求端政策举措 - 北京上海采取环线差异化限购松绑策略 五环外/外环外全面取消套数限制 非户籍居民社保缴纳年限从2年降至1年[6] - 上海新政后外环外改善型住宅看房量环比增长40% 120-144平方米户型咨询量占比提升至35%[6] - 苏州上海推出提贷并举公积金措施 允许提取公积金支付首付款同时申请贷款且不影响额度计算[7] - 上海对绿色建筑住房实施公积金贷款额度上浮15% 多子女家庭首套贷款额度最高达216万元（提升12.5%）[7] - 上海取消首套与二套住房利率差异化限制 以200万元30年期贷款计算 二套房购房者月还款额减少800-1200元[7] 供给端改革措施 - 专项债明确划出土地收储与存量房收购额度 2025年4.4万亿元专项债支持地方政府收购存量商品房转化为保障性住房[9] - 广西上海推广好房子建设标准 包括绿色建筑 智慧社区 适老化设计等具体指标[9] - 2025年城中村改造规模在去年100万套基础上扩大 货币化安置比例预计提升至40% 直接消化约2亿平方米存量商品房（占库存总量15%）[10] 政策效果与市场反应 - 北京通州 上海外环外等政策先行区域新房认购量普遍提升50%以上 部分改善型项目出现日光现象[10] - 政策脉冲式反应有望在金九银十销售旺季形成叠加效应 推动全国商品房销售面积降幅收窄[10] - 一线城市与强二线城市政策效果快速显现 但三四线城市去化周期超过36个月且面临人口流出压力[11] - 2025年房企到期债务规模超过5000亿元 部分企业保交楼压力巨大[11] - 居民人均可支配收入预计增长5-6% 但储蓄倾向较强 购房意愿实质性提升可能需要6-12个月政策观察期[11] 政策实施挑战与平衡 - 需把握短期刺激与长期转型平衡 避免过度依赖行政手段推高市场热度[12] - 需平衡市场活力与风险防控 防范个人住房贷款不良率上升风险[12] - 需避免一线城市政策外溢引发三四线城市非理性跟风[12]

行业监管框架 - 中国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》将于9月15日实施 包含7章50条内容 旨在规范租赁活动并推动租购并举制度[1] - 条例要求租赁合同通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案 未按规定办理备案者将面临2万至10万元罚款[3] - 新规明确禁止住房租赁企业发布虚假房源信息 包括图片与实物不符、隐瞒重要住房信息等行为[2] 市场主体行为规范 - 出租人不得非法迫使承租人解除合同或腾退住房 同时规范解约流程和押金退还规则[1][2] - 住房租赁企业被禁止通过"吃差价"方式盈利（如房东报价2500元却向租客收取2800元）[5] - 行业专业化分工加速 近两个月新增托管房源同比增加30% 轻资产托管模式逐渐普及[3][4] 市场供给结构变化 - 国家鼓励居民家庭释放自有房源 支持企业改造老旧厂房、商业办公用房和自持商品房用于租赁[5] - 上海积极推进商务楼宇改造为租赁住房产品 为存量资产盘活提供实践案例[6] - 专业机构通过提供房屋翻新（墙面维修、家电更换）等服务 将空置两月的房源在10天内完成出租[4][5] 消费者权益保障 - 租客获得安全住房使用保障 甲醛超标或不合规的房屋被禁止进入租赁市场[3] - 租客可主动要求合同样本 并依据条例对押金规则和解约流程进行详细咨询[5] - 条例为租购同权提供法规依据 减少交易各方权益损害现象[2][6]

精准施策激活市场活力 - 外环外购房限制全面解除 符合条件的沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年的非沪籍家庭在外环外购买新建商品房和二手房均不限套数 成年单身人士购房资格与家庭单位等同[5] - 外环内购房社保年限从5年缩短至3年 临港等重点区域进一步降至1年[6] - 外环外区域房价呈现显著分化 嘉定、松江等近郊板块新房价格较峰值回落10%-15% 临港新片区、青浦新城等政策重点扶持区域逆势上涨5%-8%[5] 金融杠杆撬动居住品质升级 - 购买二星级及以上绿色建筑的家庭首套公积金贷款额度从160万元提升至184万元 多子女家庭最高可贷216万元 二套贷款额度同步上浮至149.5万元[8] - 允许提取公积金支付购房首付款 缴存人完成网签备案后可直接提取账户余额支付首付且不影响后续贷款额度计算[8] - 以上海绿色建筑市场规模已达3.4万亿元 新政推动节能建材、装配式建造等产业链发展[8] 信贷改革重构市场逻辑 - 银行业金融机构不再区分首套与二套房贷利率 转而根据客户风险状况差异化定价[9] - 上海首套房贷利率降至3.05% 二套降至3.45% 处于历史低位[9] - 以贷款300万元期限30年计算 二套房贷月供可减少约800元 总利息支出节省近30万元[9] 税收优化助力人才安居 - 非沪籍家庭购买首套房暂免征税 二套及以上住房给予人均60平方米免税面积[10] - 以三口之家购买总价800万元二套房为例 可享受180平方米免税面积 年纳税额预计降低40%-50%[10] - 政策设计体现对居住属性的尊重 税务部门通过动态评估家庭住房需求避免一刀切式调控[10] 城市治理的上海范式 - 政策工具形成协同效应 限购松绑激活市场流动性 公积金改革降低购房门槛 利率市场化优化资金配置 房产税调整实现精准调控[11] - 新政加速上海住房市场品质革命 推动开发商从规模扩张转向价值创造 催生低能耗、智能化、社区友好型产品[11] - 政策引导人口向新城流动 缓解中心城区压力 实现全域均衡发展 到2025年新增600万平方米超低能耗建筑[11]

政策导向 - 房地产行业定位清晰 "房住不炒"成为长期政策基调 政策全面放松导致普涨的可能性极低[4] - 政策趋向精准细化 支持真实住房需求 抑制投机炒房行为[4] - 投资逻辑需转变 从短期价差获利转向长期居住价值及租金回报考量[5] 市场分化趋势 - 全国房价普涨时代结束 城市和地段分化加剧 补涨可能性减小[7] - 人口与资金向大城市核心区域聚集 产业强、有人口虹吸效应的区域房价有支撑[7] - 产业弱、人口流出城市面临长期调整 "闭眼买房都赚"模式终结[7] 住房供应结构 - 租购并举制度加速推进 保障性租赁住房/人才公寓/共有产权房等多渠道供应增加[9] - 住房需求被分流 市场热度趋于理性 刚需群体购房压力缓解[9] - 缺乏学区/地段优势的老旧房产流动性风险上升 稀缺性和附加值成核心竞争力[9] 购房策略建议 - 刚需群体无需焦虑大涨或期待大跌 应聚焦地段户型与价格匹配度 月供建议控制在月收入40%以内[11] - 改善型群体可置换非核心资产至品质房产 优质房产仍具保值增值潜力[13] - 多套房产持有者需评估资产质量 优先处理无地段/学区/出租价值的旧房 释放资金转向核心资产或多元化投资[13] 行业展望 - 2026年楼市预计趋于平稳 大幅涨跌概率较低 理性看待房产投资成为新常态[14]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18] 核心观点 - 《住房租赁条例》正式出台 填补住房租赁领域顶层立法空白 推动住房租赁市场高质量发展 完善租购并举制度保障 [3] - 条例鼓励居民家庭出租自有住房 支持企业盘活改造存量资产用于租赁 多渠道增加租赁住房供给 [4] - 租购同权政策推进有助于解决三类群体住房难题 增强承租人权益保障 [5] - 专业化住房租赁企业培育将提升机构化率 租赁住房REITs市场成熟使资产收益率吸引力持续提升 [6] - 7月新房价格同比跌幅连续9个月收窄 但销售金额同比降幅扩大至14.08% [8][9] - 土地市场呈现量缩价涨趋势 一线城市溢价率创年内新高 核心地块热度高涨 [10] - 二手房市场呈现供给放量需求萎缩特征 高能级城市韧性较强 [11] - 房企境内债券融资延续净流入态势 二级市场交易热度平稳 [12] 市场表现数据 - 7月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少8个至6个 [9] - 7月商品房销售面积和销售金额环比分别下降45.81%和47.55% [9] - 前7月房地产开发投资规模同比下降12.00% [10] - 商品房待售面积连续5个月环比下降至7.65亿平方米 [10] - 个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降9.30%和9.90% [10] - 百城二手房挂牌量同比增长11.58% [11] - 重点城市租金房价比升至2.17% 核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年期定期存款利率 [6] 政策动态 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [9] - 北京上海等地推出优化住房限购政策 加大公积金贷款支持力度 降低商业贷款首付 [9] - 专项债土地收储加速 金融政策协调巩固行业企稳态势 [2]