国家政策与行业标准升级 - 自5月1日起，《住宅项目规范》国家标准正式实施，将“安全、舒适、绿色、智慧”从口号转变为可量化、可验证的硬性指标 [1] - 住建部强调，“好房子”的关键在于通过好的设计、材料、施工和服务来解决实际居住问题 [1] 房地产开发商的产品战略响应 - 面对新国标，头部房企已迅速行动，推出系统化的“好房子”产品体系 [2] - 此次升级是从产品内核到服务体系的全面迭代，而非简单的概念包装 [2] - 未来购房的评判标准将超越地段与价格，更注重背后可感知的“人居操作系统” [2] 宅配机电服务商的业务转型 - 2025年宅配机电产业面临深度调整，背景包括房地产下行、需求收紧、渠道碎片化及内卷加剧 [3] - 在“好房子”成为政策导向与消费升级核心的背景下，行业危机中蕴藏着结构性机遇 [3] - 服务商正面临从传统设备销售转向“设备+服务”综合运营的重要转型机遇 [3] - 转型方向是提供涵盖设计、安装、运维等全生命周期服务，以构建以专业能力为核心的综合竞争力 [3] 行业竞争格局与核心竞争力构建 - 在存量市场中，宅配机电服务商需将专业咨询、安装调试与维保服务打造为核心竞争力，而非仅作为销售的附属 [4] - 企业需要通过效率提升与价值创新来构建自身的护城河，从而摆脱低层次价格竞争 [4] - 行业正步入以运营质量驱动增长的新阶段 [4] - 实现经营“转向”是经销商持续发展的关键，这考验战略定力，并需要组织、渠道与服务等多维度的协同推进 [4] - 能够主动完成转型的企业，将在行业重构中赢得更广阔的盈利空间 [4] 行业生态大会与关键议题 - 第9届暖通空调、热泵、冷链及宅配机电产业渠道商生态大会将于12月10日至12日在浙江绍兴举行 [5] - 本次大会由i传媒/行知汇主办，紧扣行业“转向”这一核心命题 [5] - 大会将围绕五恒市场、后服务市场、安装工艺升维等热点话题组织多场专题论坛 [5] - 大会还将聚焦营销管理、服务创新、资源整合等关键议题，并邀请业内资深嘉宾进行深度分享 [5]

公司战略与生态构建 - 公司于11月28日在北京举办生态创新研讨会，联合中国建筑科学研究院、中国建设科技集团等十余家权威机构及领军企业成立“智慧家庭创新实验室” [1] - 公司展示了63个已落地的“好房子”智慧场景方案，并在好房子科技展开放体验 [1] - 公司通过开放的生态平台，已接入55个以上品牌、167个以上品类设备，覆盖家居、汽车、社区等多领域 [2] 核心技术能力 - 公司依托Uhome大模型，赋予家电自然语言交互和主动服务能力，使设备具备思考与感知功能 [1] - 具体应用包括冰箱精准识别食材、洗衣机智能判断面料与污渍，空调响应语音指令调整送风方向 [1] - 通过海尔智家APP实现“一端控全屋”，并创新3D家庭视图功能，使设备查找与场景控制更便捷 [1] 具体场景解决方案 - 厨房场景中，烤箱能智能识别食材并自动匹配最佳烹饪程序，油烟机搭载“看锅”功能以规避溢锅风险 [1] - 在“人-车-家”展区，车辆进入小区即可触发回家模式，实现智慧体验的无缝衔接 [2] - 公司携手中国建科、中国建研院等央国企，搭建“好房子”样板，实现从技术整合到住居生态的系统性突破 [2] 未来发展方向 - 公司未来将继续深化AI技术与人居场景的深度融合，推动“好房子”从概念走向更多普通家庭 [2]

政策核心内容 - 重庆市出台《重庆市支持"好房子"加快发展十条措施》以推动高品质住宅发展 [1] - 政策要求中心城区新供应土地原则上用于建设"好房子"产品 [1] - 鼓励中心城区新出让未开工的优质商品住宅地块按"好房子"标准开发建设 [1] 土地供应与开发标准 - 严格执行商品住宅用地供应与周边基础设施建设挂钩机制 [1] - 确保规划先行、基础先行、配套先行、生态先行和景观先行 [1] - 全面打造宜居环境 [1] 配套设施支持 - 通过"教共体"和"医共体"方式加大教育医疗等优质资源配套支持 [1]

财务与经营业绩 - 2025年前三季度累计新签订单15.23亿元，同比增长34.19% [2] - 2025年前三季度实现收入10.01亿元，同比增长255.97% [2] - 前三季度在市场拓展、项目履约、科技创新及公司治理等多个领域成效显著，承接多个重点项目 [2] 发展战略与业务规划 - 主营业务为建筑装饰的施工与设计，重整后保留核心资产 [2] - 秉持"绿色、低碳、文化、科技"发展理念，致力于人居环境改善 [2] - 建立更完善营销体系，持续聚焦城市更新业务，加快"走出去"步伐 [2] - 提升设计转施工能力，拓展EPC、装配式等业务领域，形成新增长点 [2] - 以设计为出发点，发挥设计引领作用，打造国际化、地标性作品 [2] 运营管理与效率提升 - 以优质高效履约为后续高质量项目合作奠定基础 [2] - 强化项目过程管控与资金管理，提升经营效率与盈利能力 [2] - 加大研发投入、关键技术攻关、科技成果转化，推动业务转型升级 [2] 技术创新与未来布局 - 加大"产学研用"融合力度 [2] - 在"BIM+装配式"、"好房子"、"建筑机器人"、"智能家居"等新领域开展合作 [2] - 增强自主创新能力，促进创新成果有效转化，以科创引领发展 [2] 资本运作与风险控制 - 在聚焦主责主业情况下，根据自身发展战略动态评估产业链优质资源整合机会 [3] - 在风险可控前提下，关注行业格局变化，通过技术升级、管理提效及供应链整合强化核心竞争力 [3]

文章核心观点 - 通过对上海一批2013-2017年间交付的“十年房龄”标杆二手楼盘进行分析，论证了真正具备卓越产品力的“好房子”能够经受时间考验，在长期获得显著的市场溢价和口碑认可，从而说明“好房子”并非空洞口号，而是具有长期价值的战略目标 [1][32] 十年房龄标杆楼盘市场表现 - 静安区2015年交付的华侨城苏河湾以每平方米215,951元的成交单价，成为当前全市十年房龄二手房中成交单价最高的小区 [2][8] - 黄浦区2017年交付的翠湖天地四期成交单价为每平方米209,008元，静安区2016年交付的中粮天悦壹号成交单价为每平方米206,204元，位列全市前列 [2][8] - 在非市中心板块中，闵行区2015年交付的古北壹号表现突出，成交单价达每平方米193,324元，是榜单前十中唯一非市中心项目 [8] - 部分楼盘相较周边产生巨大溢价：长宁区宝华西郊紫薇花园成交单价约每平方米133,053元，比周边单价在每平方米5-7万的楼盘高出近一倍 [3]；大宁金茂府一期二手房成交价高出周边均价五成以上，二期溢价接近翻倍 [7]；花木绿城锦绣兰庭成交价也比周边高出接近一倍 [7] - 同一开发商在特定区域进行成片开发并维持品质，能获得市场的连续正反馈，例如徐汇滨江的云锦东方、虹口的瑞虹新城系列 [2] 支撑产品力的硬件与设计细节 - 立面用材与工艺：杨浦区翡丽甲第在2015年交付时即采用全干挂石材搭配大面落地玻璃，并为转角阳台设计新中式挑檐 [10]；花木绿城锦绣兰庭运用卡拉麦里干挂石材与深蓝玻璃幕墙，单元楼下的风雨连廊也做了全石材包裹 [15] - 公共空间设计：翡丽甲第在十年前就设计了带有石材装饰和射灯的风雨连廊 [10][13]；绿城锦绣兰庭入口穹顶及圆柱采用工艺复杂的大理石包裹和拼花 [13] - 地下车库品质：宝华西郊紫薇花园的地下车库经过十年使用仍无明显老旧感，并通过设计直通地面、可种树的大天井实现良好的空气循环，提升了使用体验 [17][19] 社区生活服务与配套价值 - 会所与圈层营造：古北壹号在十年前即规划了约18,000平方米的业主专属会所，内含图书馆、室内外泳池、家庭影院、高尔夫球室等设施，通过高品质且私密的配套服务形成了独特的业主圈层 [20][23][25] - 社区景观与居住氛围：古北壹号凭借低容积率优势营造出尺度舒适、养护良好的社区景观，提升了居住的松弛感和舒适度 [25] - 外部生态与城市更新赋能：华侨城苏河湾受益于周边城市建设项目，如2021年建成的苏河湾亲水平台和2022年开业的苏河湾万象天地（占地十万平方米，其中四万多平方米为绿地公园），这些配套升级极大地丰富了社区文化生活，助推其成为高成交价标杆 [25][26] 室内装修与科技系统的长期价值 - 设计的前瞻性与细腻度：十年前交付的宝华西郊紫薇花园已采用贯通梯打造类一梯一户，并创新地将楼梯间门设计为隐形镜面门，以提升电梯厅的空间感和整体性，其室内净高达到3.15米（顶层3.25米），高于当前“好房子”规范中不低于3米的标准 [28][29] - 科技系统对物业的维护：大宁金茂府应用的恒温恒湿恒氧等十二大科技系统，有效减少了室内材料因温差和气候导致的热胀冷缩，使房屋在交付五年后仍保持良好状态 [31] - 室内装修品质与品牌投入：花木绿城锦绣兰庭由全球四季酒店御用设计师设计，室内选用嘉格纳厨电、德国当代水龙头、德国唯宝卫浴、铂浪高水槽、耶鲁门锁等高端品牌，确立了高标准的改善产品标杆 [31]

文章核心观点 - 行业政策核心转向因城施策增加改善性住房供给以适应房地产发展新阶段[1] - 行业目标为推动行业迈向高质量发展满足人民群众对改善居住条件的新期待[1] - 行业供需关系已发生重大变化从总量短缺转为总量基本平衡结构性供给不足[1] 行业供需关系变化 - 住房供给从总量短缺转为总量基本平衡但存在结构性供给不足[1] - 住房需求从“有没有”转向“好不好”对改善居住条件有更多新期待[1] - 市场供求关系已发生重大变化需实现供需适配和动态平衡[1][3] 历史发展成果 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - 同期建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间）惠及3000多万群众[1] 未来政策方向 - 关键举措为因地制宜因城施策建立差异化政策体系[3] - 政策工具包括优化“认房不认贷”多孩家庭及人才购房补贴等组合拳[3] - 其他措施涵盖优化公积金贷款推出“以旧换新”模式搭建交易平台[3] 产品发展重点 - 新房建设标准为安全舒适绿色智慧的“好房子”且有国家标准可循[3] - 旧房改造目标为通过改造变身宜居家园[3] - 多元化改善性住房供给将更好满足不同群体需求[3]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 核心观点 - "十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，政策导向从短期调控转向长效机制建设，从需求管理转向供给优化 [2][3][5] - 未来五年房地产市场供给核心主线是"盘活存量"和"优化增量"，重要抓手包括坚持"保障+市场"双轨并行以及持续推进"好房子"建设理念 [3][5] - 当前新房交易规模仍在下探，"好房子"正成为支撑市场的主力军，行业加快从增量扩张向存量提质转型 [1][6] 政策环境 - 中央从完善基础制度、优化供给结构、提升居住品质等多维度系统部署，体现"稳增长、防风险、惠民生"的政策协同 [2] - 未来五年房地产市场或将维持整体宽松政策，清理不合理限制性消费措施，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [3][5] - 住建部部长强调"四好"建设与现房销售，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [6] 市场表现：新房 - 10月商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市中环比上涨城市数量为6个 [6] - 商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续12个月呈收窄态势 [6] - 10月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别为19.60%和25.06%，环比降幅分别为27.94%和25.53% [6] - 前10月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力较大 [6] 市场表现：土地与投资 - 10月土地成交建筑面积和金额分别环比下降13%和20%，整体平均溢价率进一步回落 [7] - 1~10月房地产开发投资规模同比下降14.70%，累计降幅环比持续小幅增加 [8] - 10月新开工面积及竣工面积同比均大幅下滑，累计降幅同比均扩大 [7] 市场表现：二手房 - 10月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，再次全面下跌 [8] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点；二线城市同比下降5.2%，三线城市同比下降5.7% [8] - 10月二手房市场成交量有所回落，呈现"旺季不旺"特征，多数城市延续"以价换量"行情 [8] - 百城二手房挂牌量达65.36万套，同比增长10.82%，二线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [8] 库存与去化 - 商品房待售面积连续8个月环比下降至7.56亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][8] 融资与债券市场 - 10月房企境内债券融资金额环比微增，净融资规模转为净流入态势，发行主体以央国企为主 [9] - 10月越秀地产境外发行28.50亿元绿色票据，息票率3.30% [9] - 11月26日，万科一笔20亿元境内债寻求展期 [9] - 自11月25日至12月末房地产企业境内债整体到期规模345.14亿元 [9] - 10月房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度整体不高，市场偏好仍以央国企为主 [9]

公司核心战略框架 - 公司基于住建部“四好建设”理念，构建了以“好产品、好社区、好服务”为核心、“十大能量体系”为路径的好房子体系 [1] 好房子产品体系 - 打造“全周期焕新科技宅”，具备空间可生长、服务常焕新、空间能智联三大特点 [1] - 空间可生长依托模块化、工业化、无柱化三大技术，实现居住空间灵活调整 [1] - 服务常焕新通过整合供应链资源，建立覆盖全生命周期的家装改造服务体系 [1] - 空间能智联通过新一代空间智联平台，实现设备管理系统与物业APP/小程序互联 [1] - 保障性租赁住房品牌“有巢”提供“一张床、一间房、一套房”多层次租赁供给体系 [3] - 有巢公寓在36平方米极小户型上通过模块化设计实现功能最大化 [3] 好小区与业务协同 - 构建完整社区15分钟生活圈，创新“物业服务+生活服务”实践路径 [5] - 业务范围涵盖开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，概括为“3+1”业务模式 [5] - 2025年上半年，经营性不动产与资管业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5% [5] - 同期购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，整体经营利润率65.9% [5] - 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理在营购物中心达125座，商业航道保持行业综合实力第一 [5] - 通过“3+1”业务有机联动，形成全场景客户链接、全周期统筹运营和全维度智能互联三大核心优势 [6] - 全周期统筹运营坚持从规划设计、建设交付到服务运维的“一张蓝图绘到底”原则 [6] 好运维与智能化 - “好运维”是涵盖家庭服务、社区响应到城市综合服务的整体运营逻辑 [7] - 全维度智能互联依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台三大平台 [8] - 与华为共创的新一代空间智联平台迭代升级了全屋交互、智能控制等7大核心智能系统 [8] - 搭建“智慧社区运营”平台，运用AI、物联网、大数据等技术打造“九大智慧场景” [8] - 将“好运维”经验拓展至城市领域，在深圳南山区构建大片区统筹的“南山模式” [9] - 聚焦南山区后海3.5平方公里公共空间，承接智慧运营、艺文活动等一体化城市运营服务 [9] - 将“南山模式”成功经验推向全国，结合不同城市特点推动创新试点项目落地 [9]

投资评级 - 报告对绿城管理控股的投资评级为“推荐”（维持）[1] 核心观点 - 行业竞争趋于理性，代建行业格局趋稳，头部企业份额扩大，非理性内卷竞争将逐步回归理性 [6][10] - 公司经营端出现积极信号，2025年上半年新拓代建费总额和建筑面积实现双位数增长，在手订单总建面达1.265亿平米，高股息为估值提供支撑 [6] - 公司作为代建头部企业，具备综合竞争优势，虽2025年业绩或阶段性承压，但有望逐步走出低谷，轻资产模式具备派息潜力 [6] 行业竞争格局 - 2025年上半年已无新规模房企入局代建行业，行业格局趋稳，未来竞争将集中于头部企业之间 [6][10] - 城市更新、“白名单”扩围及推广“好房子”等城建政策加力推进，为代建行业带来结构性增量机会 [6][10] - 尽管行业单方代建费用下行，但公司近年市场份额均超20%，毛利率、净利率仍处于约40%和20%的水平 [6][18] 公司经营与财务表现 - 2025年上半年新拓代建费总额同比增长19.3%，新拓总建筑面积同比增长13.9% [6][30] - 截至2025年上半年末，公司在手现金为16.44亿元，较2024年末增长8.3%；经营性现金流净额同比增长44.4% [51][55] - 公司近年保持较高派息比例，2025年首次实施中期派息，截至2025年11月21日股息率达11.12% [6][51] - 2025年8月29日至10月17日期间，公司累计完成1000万股股份回购 [51] 业务优势与前景 - 公司客户结构多元，涵盖政府、国企、私营企业、金融机构四大核心群体，业务模式包括政府代建、商业代建和资方代建 [36][38] - 秉承“绿城系”基因，产品力有望受益于“好房子”、城市更新等需求，尤其在三四线城市，产品力优势更易凸显 [32][33] - 截至2024年末，公司累计落地纾困保交楼总建筑面积超1000万平米，与多家知名AMC及金融机构合作 [40] 盈利预测 - 报告小幅下调公司2025年EPS预测至0.28元（原为0.32元），维持2026年EPS预测0.31元，上调2027年EPS预测至0.34元（原为0.31元）[6][59] - 预计2025-2027年营业收入分别为29.94亿元、32.48亿元、35.31亿元，同比变化分别为-13.0%、8.5%、8.7% [5][58] - 预计2025-2027年毛利率分别为40.0%、41.5%、41.5%，净利率分别为20.5%、20.6%、20.9% [5][58] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍 [5][6]

好房子科技展概况 - 2025年11月在北京首钢国际会展中心举办以“科技赋能造好房子产业升级促新发展”为主题的好房子科技展，展馆持续人气高涨 [2] - 展览围绕“什么是好房子、怎么建设好房子、科技驱动产业发展”三大核心维度，系统设置样板房、好标准、好设计、好材料、好建造、好运维、智能建造、大国重器、未来科技、住宅公园等十大展区 [2] - 共计展出18套好房子样板房，全面呈现“好房子”从理念到实践的整体蓝图 [2] 行业政策与标准推进 - 住房和城乡建设部部长倪虹在国新办发布会上围绕“好房子”建设进行系统部署，“十五五”规划建议明确指出建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 行业在“好房子”标准体系、技术成果、示范工程、产业协同等方面已形成系统性成果，标志着好房子建设从概念倡导进入标准化、体系化推进新阶段 [4] - 住建部提出推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设的要求，好房子并不仅仅止于房子，还在于好社区的营造 [9] 华润置地产品展示与创新 - 公司携好运维展区、有巢保障性租赁住房与全周期焕新科技宅两套好房子样板房精彩亮相展会 [3] - 在租赁住房展区，有巢品牌推出的保障性租赁住房样板间在仅36平方米空间内巧妙融合五大生活场景，成为热门打卡点 [5] - 36平方米户型通过高效空间利用集成入户玄关、清洁收纳、轻享厨房、多功能客厅、就寝休息与休闲阳台六大功能模块 [6] - 该户型采用装配式整体卫浴解决方案，两名专业工人仅需四小时即可完成全部施工，较传统卫生间施工效率提升97% [6] - 有巢REIT的成功上市，率先打通“投-融-建-管-退”商业闭环，对保障性租赁住房行业规模化、专业化发展具有深远意义 [7] 华润置地技术解决方案 - 全周期焕新科技宅样板间展示三大创新亮点：空间可生长、服务常焕新、平台能智联 [8] - “空间可生长”核心在于模块化、工业化和无柱化三大技术支撑，采用300、600、900的模数进行模块化设计 [8] - “服务常焕新”围绕“空间、颜值、模块、部品”四大焕新维度为客户提供个性化家装改造方案 [9] - “平台能智联”是与华为共创的新一代空间智联平台，迭代7大核心系统包括数字孪生系统、安防系统、设备管理系统等 [9] - 空间智联平台具备“哨兵模式”，可在发生燃气泄漏、家中水浸、老人摔倒等紧急情况时第一时间向业主发送实时告警，若30分钟内未处理则自动升级推送至物业管家 [9] 社区与城市运营模式 - 公司通过“润比邻”社群平台开展全龄友好活动，以智慧运营平台为社区大脑，借助AI、物联网等信息技术打造九大智慧场景 [10] - 完整社区聚焦“一老一小”，集成托育、养老等服务，构建15分钟生活圈 [10] - 公司摸索出“城市品牌、智慧运营、产业商圈、文体活动、综合管养”一体化的城市运营服务模式，覆盖城市规划、开发建设、运维治理全周期 [11] - 深圳后海中心区历经二十多年统筹开发，从一片滩涂发展为粤港澳大湾区重要的“世界会客厅”，在规划阶段协同政府构建“三横一纵+八组团”空间结构 [12] - 在运营阶段通过引入南山半程马拉松、院士讲堂、VOGUE时尚盛事等多元活动，推动城市服务从“人力密集”向“数据智能”升级 [12] 公司战略与生态体系 - 公司展现出从“匠心造房”到“智慧营城”的深刻跨越，将“好房子”标准升维为一套覆盖城市规划、建设与治理全周期的“城市投资开发运营”方法论 [3] - 公司整合“3+1”业务模式的综合优势，将房屋从“居住空间”升维至“生活空间”，形成“好产品、好社区、好服务”三位一体的“三好”生态理念 [10] - 在此基础上构建了“三好十二优”的好房子体系，逐步构建起独特的好房子竞争体系 [10][13] - 作为城市投资开发运营商，公司始终锚定政府对高品质人居、新型城镇化建设的导向要求，将好房子生态体系融入城市发展脉络 [13]