ESG与房地产行业转型 - ESG成为房地产行业从高速扩张转向高质量发展的必答题 与好房子四大要素深度契合 是双碳目标与住有优居时代命题下的必然选择 [1] - 行业正从唯规模唯速度转向通过ESG建设实现可持续发展 好房子理念推动行业价值重构 政策支持与市场需求形成双向驱动 [4] - 第四代立体生态住宅从概念探索走向规模化落地 代表绿色低碳 智慧融合的住宅产品升级路径 [4][7] 国贸地产ESG实践与产品创新 - 公司连续三年发布ESG年度报告 系统回顾企业发展成果 展示在不确定性中穿越周期的韧性 [3] - 最早布局第四代立体生态住宅 2022年以来打造近550万平方米绿色建筑 产品力排名连续四年跃升 [4][7] - 在福州打造3个四代宅标杆项目 包括2024年12月交付的国贸天琴湾 在厦门推出天樾云颂等项目 首开即热销 [4][5] 绿色技术与智能应用 - 厦门国际博览中心通过智慧能源管理系统与光伏技术 部署3800个智能仪表 年均节能10%至15% [7] - 国贸中心楼宇以能源大管家系统实现数智化节能改造 地下空间能耗降低70% [7] - 物业项目引入配送机器人 扫地机器人 巡逻机器狗等智能机器人 提升服务能力与效率 [7] 社会责任与公益行动 - 以海好有你公益品牌深化海洋生态保护 2024年AI公益主题曲播放量超600万 全国海洋公益月举办超150场活动 线下参与近5万人 总曝光量1.27亿+ [8] - 开展山海逐梦计划带领两地孩子研学 传播海洋文化 [8] - 2024年举办25场乡村就业专场招聘会 促成3860人达成就业意向 为重点群体组织527场招聘活动 覆盖企业16932家 提供岗位信息57667条 [16] 文化传承与社区建设 - 探索古厝活化新模式 在莲花村通过文化+乡村融合路径 举办文化交流会 开发文创产品 特色研学课程 焕发乡村文旅活力 [13][14] - 承接南薰楼群 陈嘉庚故居 鳌园等修缮项目 传承城市历史文化底蕴 [14] - 与社区签订共建协议 形成社区 业委会 物业三方互动 举办国贸带你看金鸡数十场活动 Hi邻居品牌全年筹划531场社群活动 超11万户家庭参与 人次达14.7万 [14] 公司治理与人才培养 - 建立党委会 董事会 监事会 经理层治理架构 设立ESG建设领导小组和办公室 以高质量党建引领高质量发展 [17] - 2024年开展培训471场 执行课时1679.5小时 参训近2.5万人次 推出EAP心理关怀项目 [18] - 深化校企协同育人机制 与多所高校建立战略合作 通过国仕生项目吸纳优秀毕业生 培养复合型人才 [20] 经营业绩与战略布局 - 2024年实现营业收入404.58亿元 净利润14.24亿元 经营指标稳健增长 [20] - 深度聚焦六大区域核心城市群 完成20个重点城市布局 2024年获评中国房企综合实力30强 年度公益先锋企业 ESG治理卓越表现TOP20等荣誉 [20] - 形成房地产开发 教育 会展 城市更新与代建 物业服务 资产管理六大板块协同发展 加速构建开发+运营+服务生态 [21]

行业背景 - 住建部将"好房子"作为建筑行业转型核心抓手 推动建筑新技术应用 减少行业内卷 由价格竞争转向技术竞争和品质竞争 [1] 竞得地块信息 - 地块名称闵行区MHC10402单元24A-06A地块 位于上海 四至范围东至瓶安路 南至用地红线 西至用地红线 北至横沙河 [1] - 土地用途为居住用地 容积率1.6 出让面积9319.60平方米 出让年限70年 [5] - 起始价49148万元 成交价54648万元 [5] 竞拍目的和影响 - 竞拍目的为发挥自研绿色集成建筑技术体系竞争优势 加快在"好房子"建设中应用实践 打造更安全 更舒适 更绿色 更智慧的新一代高品质住宅 [1] - 作为开发商能够更加自主呈现装配式建筑在好房子建造领域运用 通过打造"好设计 好服务 好品质 好建造 智慧楼宇"五大理念的高品质好房子样板 加强精工品牌在好房子建造领域推广 [3] - 竞拍及后续开发资金来源为公司自有资金 公司货币资金充裕 流动性良好 不会对财务状况和经营成果造成重大影响 [3] 出让方信息 - 出让方为上海市闵行区规划和自然资源局 与公司不存在关联关系 不属于失信被执行人 [2]

行业趋势 - 2025年上半年全国改善性住房需求持续释放 推动百城新房价格实现1.16%结构性上涨 [2] - 2025年1-6月全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄15.5个百分点 楼市呈现止跌回稳态势 [3] - 行业从规模扩张转向好房子发展逻辑 购房群体从有房住基本需求迈向住得好品质追求 [2] 公司业绩表现 - 2025年上半年实现合同销售额615亿元 同比增长11% 完成全年1205亿元销售目标的50.04% [2][3] - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 实现连续7年稳健增长 [2] - 位列全国销售榜第八 成为行业TOP10中仅有的3家正增长房企之一 [3] - 获惠誉上调评级展望 是当前行业内唯一跻身标普投资级评级的地方性国企 [2] 销售与产品策略 - 一线城市销售额贡献占比超八成 成为业绩增长主引擎 [3] - 整体入账销售均价同比大涨48.1% 达每平方米35100元 [3] - 推出4×4好产品理念与4+X产品系 从品质、温度、智慧、成长四大维度构建产品力 [6] - 包揽克而瑞2025上半年全国十大高端、轻奢、品质作品三大全品类奖项 [6] 土地储备与投资 - 上半年在北京、上海、广州等核心城市新增13宗地块 总建筑面积148万平方米 [3] - 截至2025年6月30日土地储备总面积2043万平方米 其中94%分布于一线及二线城市 [3] - 上半年完成权益投资109.6亿元 核心12城投资占比92% 平均溢价率仅9% [4] 差异化竞争策略 - 采用因地制宜拿地策略 在广州主攻老城区小地块实现快周转 [4] - 广州老西关珑悦西关4个月清盘 老越秀东山云起首开去化近九成 [4] - 通过前期配套投入提升项目价值 如越秀观樾投入近千万元整治月亮湖 [5] 产品力与客户洞察 - 投入使用超1万平方米研发中心为产品提供技术支撑 [6] - 项目设计注重文化细节 如琶洲樾参照《溪山行旅图》打造山水庭院 [7] - 针对客户需求优化产品 如广府三章项目提升社区通风与光照条件 [8] - 引入高规格物业服务 如臻越PLUS服务体系核心成员经过星级酒店认证 [7] 项目交付与口碑 - 琶洲南TOD项目2025年5月正式交付 从立面设计到园林细节展现强大兑现力 [2][8] - 交付项目包含21款奢石车库和入住即成林的园林 [8] - 采用像造汽车一样造房子的精益管理理念实现提质增效 [8]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入113.2亿元，归母净利润-28.7亿元，虽未扭亏但经营效益稳步提升 [1][3] - 经营性净现金流25.6亿元，同比大幅增长190.22% [3] - 有息负债总额1288.3亿元，其中中长期借款占比68.3%，平均融资成本3.5%较年初下降11个基点 [3] - 销售费用和管理费用同比下降，体现降本增效成果 [3] 文旅业务运营 - 文旅板块营收占比从49.21%升至72.15%，成为核心支撑板块 [4] - 旅游综合业务实现营收81.65亿元，累计接待游客3771万人次 [5] - 主题公园通过IP联动与科技融合实现转型：深圳欢乐谷改造后客流同比提升12%，武汉欢乐谷IP活动带动周边消费增长30% [5][6] - 轻资产拓展新增浙江衢州、安徽祁门2个项目 [7] - 自主孵化IP成效显著："福禄兽"IP带动商户销售额增22%，"唐僧"IP全网曝光量超10亿次 [6][7] 地产板块发展 - 签约销售面积60.7万平方米（同比+4.12%），签约销售金额94.9亿元 [8] - 多个项目位列城市销售前三：佛山顺德二期、无锡经开华发、重庆华侨城等 [8] - 新增重庆沙坪坝项目，计容建筑面积5.28万平方米，土地价款4.57亿元 [8] - 推行"好房子"标准：重庆华侨城·熙宸项目创新设计130%实得率及双平台配置 [9] 科技与服务体系 - 智慧工地通过物联网监测、大数据分析提升管理效率 [10] - 物业服务获17项行业荣誉，包括"中国物业服务企业综合实力100强" [11] - 数字化应用成效显著：AR数字艺术客房预订占比60%，AI导览系统提升商户转化率12% [7] 战略方向 - 坚持"地产+文旅"双轮驱动模式，聚焦高质量发展和现金流管控 [1][3] - 通过IP生态构建（星河计划）和科技赋能突破物理边界 [5][7] - 以销定投策略优化资产结构，强化去化能力和产品力提升 [8][9]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入113.2亿元 归母净利润亏损28.7亿元[1][2][5] - 经营性净现金流25.6亿元 同比增长190.22%[5] - 有息负债总额1288.3亿元 中长期借款占比68.3% 平均融资成本3.5%较年初下降11bp[5] - 销售费用和管理费用同比下降 持续加强现金流管控[5] 文旅业务发展 - 文旅板块营收占比从49.21%升至72.15% 累计接待游客3771万人次 实现营收81.65亿元[6][7] - 深圳欢乐谷改造后客流同比提升12% 东部华侨城亲子客群占比达35%[8] - 酒店业务客房出租率稳定在85%以上 平均房价高于区域同档次酒店20%[8] - 商业业态出租率达91%（顺德）和84%（深圳） 商户销售额同比增长18%[8] - 新增浙江衢州、安徽祁门2个轻资产项目[10] IP与科技融合创新 - "星河计划"整合IP与主题公园 深圳欢乐谷联动《长安十二时辰》IP单日客流破3万人次 复游率达28%同比增长15%[8][9] - 自主孵化"福禄兽"IP带动商户销售额增22% 成都欢乐谷"唐僧"IP全网曝光量超10亿[9] - 深圳欢乐谷"元宇宙过山车"日均接待2000人次 成都欢乐谷5D影院收入增40%[10] - 酒店AR数字艺术客房预订占比60% 宁波欢乐海岸AI导览系统提升商户转化率12%[10] 地产板块运营 - 签约销售面积60.7万平方米同比增长4.12% 销售金额94.9亿元[12] - 多个项目位列城市销售前三（佛山顺德二期、无锡经开华发等） 武汉红坊项目网签销量居全市TOP2[12] - 新增重庆沙坪坝小龙坎项目 计容建筑面积5.28万平方米 土地总价款4.57亿元[12] - 重庆华侨城·熙宸项目主打"安全、舒适、绿色、智慧" 实得率130%[13][14][15] - 智慧工地通过物联网和AI技术提升管理效率 物业服务获17项行业荣誉[15] 战略转型方向 - 推进"地产+文旅"双轮驱动 聚焦高质量发展和现金流优化[2][16] - 以销定投策略控制土地储备规模 强化产品力与服务标准建设[12][15] - 通过轻资产扩张和科技赋能巩固文旅龙头地位[10][16]

公司战略布局 - 公司于2025年在南京城南正芯板块竞获NO 2025G58地块 与2024年G79地块颐和金陵印项目形成协同效应 旨在构建城市新极核[1][2] - 城南正芯区域新房供应断档五年 公司凭借品牌厚度与产品锐度成为区域价值开发关键操盘手[2] - 公司依托母公司安居集团资源整合能力 在资金实力和开发经验方面拥有坚实根基[5] 品牌与项目成就 - 公司作为南京本土国企深度参与城市建设 开发三十余精品项目包括颐和铂湾 颐和源璟 颐和铂岸江璟 颐和铂樾府 颐和天晟府等[3] - 颐和天晟府为2023年克而瑞南京五大豪宅之一 采用蓝眼睛石材干挂+铝板+玻璃幕墙外立面 打造建面约387㎡藏品大宅[4] - 颐和源璟2021年销售套数突破1100套 销额破百亿 当前二手房成交价6-6.5万/㎡ 荣获2024克而瑞南京十大交付力作品[4] 产品开发标准 - 公司主力项目对标住建部《住宅项目规范》达标率超95% 涵盖颐和天晟府 颐和铂樾府 颐和四季府 颐和缦山 颐和铂岸江璟等[6] - 在颐和金陵印项目中创新设计四代宅空间 配备约270°环幕视野 约6.8m面宽会客厅 华为智慧家居系统及全屋收纳系统[7] - 2024年实现13个项目高品质交付 其中颐和铂岸江璟提前56天交付 2025年计划交付5个项目[5] 服务体系构建 - 公司打造"颐式生活社"社群服务体系 成立咖啡 乐活 篮球 亲子4大社群 累计开展30+场活动[8] - 服务体系以"热爱 交友 共创"为核心理念 致力于构建社区归属感与幸福感[8]

政策与行业变革 - 《住宅项目规范》国家标准于2025年5月1日实施 推动"好房子"建造标准具象化 [1][2] - 《政府工作报告》于2025年3月5日首次写入"好房子"建设 提出安全、舒适、绿色、智慧四大方向 [2] - 政策推动下房地产市场迎来深刻变革 房企纷纷将政策要求融入项目规划、设计与建设 [2] 企业产品创新 - 中粮大悦城搭建"中粮好房子场景实验室" 以模块化方式研发健康住宅产品 打破传统户型限制 [1][2][3] - 实验室包含玄关模块、儿童房模块、客卫模块等十大功能模块 其中外玄关设计可收纳儿童车、快递等物品 [3] - 模块化设计已较多植入上海和三亚项目 实验室将随市场变化持续迭代更新 [2][3] 市场竞争表现 - 北京TOP30项目2025年1-6月实现成交额694.29亿元 其中和樾望云成交额超80亿元位居榜首 [4] - 中海万吉玖序项目在40余天内实现网签超41亿元 显示市场对优质项目的强烈需求 [4] - 当前产品迭代速度加快 有房企表示半年前项目现已不好卖 但迭代能给客户更多实惠 [1][2] 技术研发与差异化 - 行业应用BIM技术、装配式建筑、节能材料等新技术 提升房屋建设效率与品质 [5] - 中粮大悦城基于两年调研 涵盖超千位用户访谈和万余次入户观察 提出"主动健康+场景生活"产品主张 [6] - 公司依托五大技术策略（源法自然、五维健康等）和六大场景系统 构建健康人居新范式 [6] 行业发展趋势 - "好房子"概念从面积地段扩展至社区配套、生态环境、物业服务等多维度 [4][5] - 当前项目同质化现象突出 多家房企集中在车库星空顶、风雨连廊等类似指标竞争 [5] - 专家建议房企深入分析不同人群居住需求 融入本地文化元素和自然景观 应用智能家居等新技术形成技术壁垒 [1][5]

行业政策与方向 - 《住宅项目规范》于5月1日实施 支撑住宅项目高质量发展 [1] - 中共中央国务院8月发布意见 提出全链条提升住房设计建造维护服务水平 大力推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 [1] - 建设"好房子"成为建筑材料行业共识 需加强建筑行业协同实现高质量发展 [1] 建筑材料体系与分类 - 中国已形成完备建材体系 覆盖水泥玻璃陶瓷等30个行业小类1000多种产品 [1] - 先进建筑材料包括节能材料创能材料功能材料智能材料 是建成"好房子"必需材料 [1] - 新材料产业产值从2012年1万亿元增长至2022年6.8万亿元 2023年有望达10万亿元 [3] 节能材料发展 - 高性能材料包括具超级绝热性能良好透光性及消音降噪特性的气凝胶玻璃 [2] - 复合化材料包括对智能温控重要的石墨烯发热材料 结合抗菌除醛等功能 [2] - 生物质材料以毛竹木材等天然材料为主体或以微生物为媒介 [2] - 性能与成本高度适配是新型先进节能材料应用推广核心因素 [2] 创能材料突破 - 发电玻璃在普通玻璃覆盖碲化镉为主的光电功能材料薄膜 实现光能到电能转化 [2] - "发电玻璃+储能"是未来建筑创能重要发展方向 适用于智慧城市极端环境等场景 [2] 功能材料创新 - 新型防水材料包括防水卷材防水涂料密封灌浆高分子防水材料等 [2] - 新型隔音材料包括发泡隔音地板减震隔声垫高性能岩棉隔音石膏板等 [2] - 建筑功能材料研发重点集中于系统集成功能复合低碳环保循环利用等领域 [2] 新材料发展阶段 - 新材料发展从规模扩张阶段跨越至以满足国家重大战略需求提升国际竞争力为主的高质量发展阶段 [3] - 未来将聚焦战略性与未来产业重大需求 围绕先进基础材料先进结构材料新型功能材料等领域构建自主可控创新产业体系 [3] - 正经历材料研发范式变革材料性能需求变革材料制备场景变革 [3] 技术变革趋势 - 人工智能技术与材料设计研发深度融合 推动研发范式由数据驱动向人工智能驱动延伸 [3] - 信息科学前沿创新及基于新原理的颠覆性器件对材料品种性能功能及交叉融合提出变革性要求 [3] - 新一代智能制造系统智能机器人极端与极限制造对材料提出颠覆性要求并重新定义材料制备 [3] 行业发展目标 - 推动新材料从"好用"转向"多用" 以好材料支撑"好房子"赋能新制造 [4] - 打造国际领先材料体系 [4]

行业政策与市场趋势 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化及"好房子"标准细化等组合拳重塑市场格局 [1][3] - 新房市场正经历"品质革命" 开发商从"以价换量"转向产品力竞争 [3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条以置换为主 政策效果需要周期 [5] 公司产品战略 - 越秀地产不主张单纯"以价换量" 将资源投向产品力提升 [1] - "好房子"标准转化为客户真实需求的生活场景 例如朝阳黄杉木店项目打造超级界面/架空层/会所一体化空间及更大窗井设计 [3] - 通过实景呈现和物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [1] - 高端项目注重实景呈现和生活方式营造 例如香山樾项目修復关帝庙并打造香山书院 [4] 客户需求变化 - 当前客户非常理性且专业 总价较高项目决策周期明显拉长 [3] - 高端客户关注品质差而非价格 需要信心和真正打动他们的产品 [4] - 年轻客群更注重颜值/品质和生活方式 例如昌平国誉星城项目针对科技人才设计共享空间如咖啡厅/健身房 [5] 营销策略 - 越秀地产准备朝阳黄杉木店（定位东四环豪宅）和昌平国誉星城（瞄准年轻客群）两个新项目迎战"金九银十" [5] - 高端项目通过开放实景示范区和业主社群活动传递价值 刚需项目采取更灵活营销策略 [6][7] - "金九银十"期间各项目组织多样活动并推出优质产品促进销售 [7] 土地获取与合作模式 - 越秀在北京坚持持续深耕 布局从刚需到高端豪宅全产品线 [6] - 多选择与北京国企及优质房企合作（包括首开/建工/城建/华润/中建智地/金茂/绿城）以降低风险并实现优势互补 [6] - 拿地策略注重地块素质而非区域 只要地块素质好都会积极争取 [6]

核心观点 - 物管行业从规模扩张转向价值重构阶段 公司通过提升市场化外拓能力和多元业态服务实现韧性增长 [1][8] - 公司聚焦弱周期赛道 第三方收入占比达93.4% 基础物管收入10.53亿元占总收入74.4% [1][2][3] - 公司一二线在管面积占比82.6% 物业费均价3.2元/㎡/月 核心净利润率8.3% [1][3] - 客户满意度87分 社区增值服务收入2.49亿元占比18% 同比增长2% [6][7] 战略转型 - 主动降低地产关联业务依赖 转向政府办公楼/事业单位/市政环卫等弱周期领域 [2][8] - 新增第三方合约面积占比从64%提升至96% 中标31个项目金额2.6亿元 [3] - 与比亚迪达成全国合作 覆盖12省42城4S店 实现千万级项目突破 [3] 业务结构 - 基础物管收入10.53亿元 占总收入74.4% 商写板块收入贡献占比16% [3][4] - 政府/学校/医院业态合约面积占比19% 4个北京写字楼实现100%绿电运营 [4] - 社区增值服务收入2.49亿元 通过高频产品切入社区消费提升客户粘性 [7] 运营质量 - 合约面积1.22亿平方米 第三方收入占比93.4% 业务独立性大幅提升 [1] - 营收13.9亿元 非住业态拓展新增合约建筑面积390万平方米 [1][3] - 获物业品牌影响力第12名 服务质量领先企业等权威奖项 [6] 行业定位 - 政策推动"好房子、好服务"概念 优质服务企业市占率有望提升 [6] - 通过能源管理方案输出延伸服务边界 构建多业态专业服务能力 [4][7] - 以市场化竞争为基础构建多元化收入结构 形成财务健康模型 [8]