行业政策与市场动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [13][14] - 会议提出需进一步提升宏观政策实施效能 增强政策针对性有效性 及时回应市场关切 稳定市场预期 [14] - 房地产市场止跌回稳需狠抓商品房收储和城市更新落实 这是立足当前、着眼长远的根本性发展大计 [14] 房地产行业转型与发展 - 行业从高负债、高杠杆、高周转粗放发展模式转向追求稳健和有质量发展的轨道 从"有没有"转向"好不好"的高质量发展新模式 [15] - 楼市价格稳定已深刻影响居民消费动力 市场不稳导致居民持币观望 购房需求难以释放 [15] - 国家统计局数据显示1至7月商品房竣工待售面积达4.0536亿平方米 在建施工面积为44.5107亿平方米 待售库存和新建住宅面临巨大消化压力 [15] 保障性住房与库存消化 - 政府收储存量商品房用作保障性住房是消化库存的最好办法 有利于消化存量房并增加保障性住房供应 [15] - 中央3000亿元保障性住房再贷款可带动银行贷款5000亿元 但机构测算当前收储所需资金可能超过5万亿元 [16] - 地方政府若在资金上获得突破性支持 收储步伐将加速 有效提振市场信心和预期 [16] 城市更新与金融支持 - 城市更新是推动城市高质量发展的关键抓手 也是扩大住房需求的有效途径 [16] - 金融政策需鼓励商业金融机构创新城市更新专项金融产品 引导资金流向潜力项目 [17] - 财政政策通过专项债、超长期国债拓宽城市更新资金来源 财政资金具有"四两拨千斤"的导向作用和乘数效应 [18] 地方政策实施与效果 - 广东多地推动房贷"商转公"政策 珠海市测算100万元30年期贷款转贷后利息差额达7.7万元 [7] - 湛江市4个多月审批通过"商转公"贷款982笔 转贷金额5.6亿元 为购房者节约利息支出约3515万元 每户均节省3.58万元 [8][9] - 茂名市购房者70万元贷款利率从3.65%降至2.85% 20年贷款期预计节省利息约7万元 [9] 区域市场表现 - 湖南省内长沙、株洲、益阳、郴州、怀化已公布2025年住房发展年度计划 而湘潭、衡阳、邵阳、岳阳、常德、娄底、永州、张家界、湘西州仍未公布 [10][11] - 湘潭市2024年房地产开发投资下降27.3% 新建商品住宅销售面积下降21.0% 住宅销售额下降26.1% [11] - 娄底市2025年8月二手房均价5038元/平方米 环比下跌2.52% 同比下跌4.4% [12] 企业动态 - 中建四局更换"一把手" 新任领导被视为"强短板、补弱项"的专家型领导者 [3] - 东方雨虹因2023年2月至2024年5月向实际控制人李卫国提供资金6950万元收到警示函 经营分红矛盾待解 [4] - 锡商银行国资入主换帅 国联集团控股填补其银行牌照空白 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 地产新房成交环比回暖但同比仍低于季节性，二手房成交量实现同比增长，新房二手房分化；汽车消费回暖，电影票房下降；生产领域工业运行平稳，基建开工维持韧性；投资方面螺纹钢消费量价分化，水泥价格低位回升；商品期货多数下跌，焦煤、碳酸锂、玻璃下跌幅度较大 [1] - 中央对楼市持续承压高度关注，预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激概率不高，将通过政策让市场软着陆实现新平衡 [1][13] 各部分总结 需求 - 新房成交环比上升同比下降，20城商品房成交面积环比升10%，同比降26%，二线城市涨幅大，重点城市分化 [2][12] - 二手房成交环比上升强于去年同期，北京、上海、深圳、杭州成交面积环比增速分别为5%、1%、10%、 -16%，同比增速分别为2%、16%、24%、 -7% [33] - 汽车消费上升，乘用车当周日均零售销量环周升30.7%，同比升7.0%；全国电影票房环周降14.5%，同比强于去年同期；全国迁徙规模指数环周降5.6%，一线城市地铁客运量环周下降 [40] 生产 - 中上游方面，唐山高炉开工率、螺纹钢开工率环周持平，PTA开工率降0.7pct至75.1%，江浙地区涤纶长丝开工率升0.9pct至91.4%，石油沥青装置开工率降2.2pct至30.7% [49] - 下游方面，汽车全钢胎、半钢胎开工率环周上升，半钢胎绝对值处季节性高位，以旧换新补贴政策提振内需 [49] 投资 - 螺纹钢表观消费上升2.6%至194.8万吨，价格环周降1.8%至3346.2元/吨；沥青价格环周降0.7%至3462元/吨 [64] - 水泥价格环周升1.6%至105.1点，发运率环周基本持平于40.1%，库容比环周降1.2pct至61.6% [64] 贸易 - 出口方面，港口完成集装箱吞吐量环周降0.6%，CCFI综合指数环周降1.5%，欧洲、美西、美东航线运价分别环周降1.83%、2.93%、3.07%，BDI指数环周降4.1% [73] - 进口方面，CICFI综合指数为658.7点，环周降1.0% [73] 物价 - 农产品价格上升，农产品批发价格200指数环周升0.8%，猪肉价格环周降0.4%，鸡蛋价格升1.1%，蔬菜价格升2.5%，水果价格降0.8% [83] - 国际原油价格总体下降，南华工业品价格指数环周降1.4%，布伦特原油现货价格持平，WTI原油期货价格降0.1%，IPE英国天然气期货结算价降0.6%，COMEX黄金期货价格降0.2%，LME铜现货价格降0.5% [90] - 商品期货多数下跌，沥青、烧碱、工业硅等涨幅靠前，焦煤、碳酸锂、玻璃等跌幅靠前 [6] 利率债跟踪 - 下周（8/25 - 8/29）利率债已披露待发行3826亿元，净融资 -1334亿元，其中国债净融资 -2371亿元，地方债净融资2437亿元，政金债净融资 -1400亿元 [7][106] - 截至8月22日，置换债累计发行进度96.7%，新增一般债累计发行进度73.2%，新增专项债累计发行进度69.9% [7][108][111] 政策周观察 - 国务院强调巩固房地产止跌回稳，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，释放改善性需求 [117] - 财政部规范PPP存量项目，对育儿补贴免征个人所得税；央行开展6000亿元MLF操作 [117] - 多部门规范光伏产业竞争秩序；沪指突破3800点 [117] - 广州、成都发布公积金政策，包括商转公贷款及降低首付、提高贷款额度等 [118]

项目进展 - 项目启动区安置房正式开工 规划建设安置房594套 户型涵盖45 60 80平方米三个面积段 力争2026年底建成 [1] - 旧村首开区全面开拆 鸿昇皮具城首拆部分占地面积约1300平方米 围蔽范围约300米 预计当日完成拆卸 [7] - 项目总投资超200亿元 改造实施范围约71.45公顷 已累计放款近60亿元 旧村范围签约率近92% [11] 项目规划 - 旧村范围规划5个安置地块 总安置面积近60万平方米 安置房源总面积约57.49万平方米 [9] - 安置房源户型涵盖30到140平方米等12个面积段 从一居室到四居室 [9] - 兴发广场三 四期地块安置房源总面积约3.82万平方米 [7] 项目创新 - 创新"依法征收 净地出让 政府主导"改造新模式 [3] - 创下全市"三个率先" 率先获批城中村改造控规方案 率先以95%同意率完成改造意愿征询 率先将旧村3855宗村民房屋作为首开区征拆 [3] 项目愿景 - 以广州火车站枢纽升级为契机 在3.5公里绿轴 文化轴 商业轴上绘就三大愿景 [5] - 新建三元里人民抗英斗争纪念馆 建设抗英大道隧道 引入名校资源打造6所优质学校 构建"四好"安置房体系 覆盖优质医疗养老设施 [5] - 推动化妆品 皮具产业向价值链高端跃升 打造"文化三元 时尚三元 消费三元"品牌 建设港产城融合发展示范区标杆项目 [5] 当前成果 - 国有和集体物业3733户商户已基本实现安置退租 [11] - 佳豪 鸿昇皮具城等标志性物业已启动拆除 抗英大街 群英大街全线围蔽 [11] - 个人房屋已清租搬空8644套 [11]

财务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入16.25亿元 同比增长2.77% [1] - 归属于上市公司股东的净利润为亏损2.73亿元 较去年同期收窄24.73% [1] - 管理费用大幅下降27.03% 综合融资成本率有所下降 [3] 业务发展 - 城市更新领域重点项目"两院一中心"主体结构于7月顺利封顶 [2] - 通过规范化运营提升存量PPP项目质量效益 [2] - 全国重大项目加速落地背景下 公司有望在城市更新领域开辟增量空间 [2] 资产与债务优化 - 计划通过"工抵房"方式用71套房产抵偿工程款 资产原值约10273.85万元 净值约7688.68万元 [3] - 该举措可清偿供应商债务并缓解资金压力 同时盘活存量房产资产 [3] - 债务优化与资产调优工作持续推进 为承接重大基建项目创造更健康财务环境 [3]

卜内门大楼修缮项目 - 卜内门大楼于2019年启动全面修缮，是外滩第二立面首个完成更新的单体建筑，修缮遵循真实性、最小干预等原则，对外立面水刷石肌理、首层门厅装饰等历史元素进行修复 [2][4][6] - 项目采用新技术与传统技术融合，通过三维扫描和3D打印技术复原东立面10个黑色铸铁橡树花环，并保留发现的历史原物如电梯厅铁艺栅栏 [7][8][9] - 修缮后大楼以"百空间卜内门洋行"重新运营，引入艺术与创意业态，6年来举办超50场活动，包括迪奥、卡地亚等高端展览，成为年轻创意群体聚集地 [8] 城市更新与资本运作 - 项目作为国内首单城市更新CMBS底层资产之一，2021年发行专项计划首期规模6.5亿元，储架50亿元，信用评级AAA，为历史建筑更新提供创新资金模式 [8][24] - 通过市场化运作盘活存量资产，实现建筑功能突破，融合文化、艺术与高端服务业，提升资产运营效益 [8][24] 德国书信馆大楼修缮计划 - 德国书信馆大楼为百联资控另一资产，计划以1905年风貌为蓝本复原巴洛克装饰，主入口一对人像柱Terminus为国内罕见装饰类型，具有高美学价值 [13][17][18][20] - 合作上海工艺美院及国际修复专家陈世嘉，通过历史文献比对和AI技术虚拟复原，强调忠实原作、拒绝现代添加的修复原则 [18][21][22][23] 历史建筑修缮机制与政策 - 外滩第二立面有141幢老建筑，面临设施陈旧、风貌缺失问题，需建立可持续更新模式，如开发权转移、容积率奖励及保护基金等激励机制 [28][29][31] - 借鉴东京丸之内经验，通过容积率转移制度（如东京站案例）实现历史保护与城市开发共生，国内政策支持"政府引导、市场运作"模式 [30][31]

地区经济发展 - 地区生产总值从2020年973.8亿元增至2024年1312.9亿元 年均跨越百亿元台阶 [1] - 2024年上半年实现地区生产总值696.6亿元 同比增长7.6% 增速居中心城区首位 [1] 产业结构转型 - 二三产业占比从7:3反转为1:9 形成"主导+特色+未来"梯次发展的现代化产业体系 [2] - 信息技术和现代金融两大千亿级产业集群增加值占地区生产总值比重超60% [2] - 科幻/人工智能/工业互联网/虚拟现实四大特色产业年收入达1300亿元 [2] - 建立"一产业一链长"机制 由区级领导担任链长推动重点产业建链补链延链强链 [2] 重点区域建设 - "两园一河"被定位为京西地区转型发展核心引擎 重点打造水滩岸城融合空间 [3] - 2025年将推动首钢园北区潮玩悦享水岸等项目亮相 建设滨水活力岸线 [3] - 服贸会永久落户首钢园 打造近2平方公里集办展/游玩/购物/住宿多功能于一体的"会展小镇" [3] - 潮玩悦享水岸项目（永定河集）总体量约5000平方米 规划落地30个空间设计作品和品牌 [6] 城市更新进展 - "十四五"期间实施481个城市更新项目 带动投资超900亿元 [4] - 完成106个/551万平方米老旧小区楼本体改造 上下水改造率达93% [4] - 老楼加装电梯竣工173部 更新219部住宅老旧电梯 [4] - 首钢园2024年游客量达1300万人次 成为首都城市复兴新地标 [4] 项目推进计划 - 潮玩悦享水岸项目将于服贸会前亮相11个空间设计作品和品牌 [6] - 首期"开集生活节"计划于9月10日至14日与服贸会同期举办 [6] - 结合滨水绿带与工业遗存设置艺术装置 构建露天艺术长廊 [6] - 发展首店经济和夜间经济 与服贸会/WTT中国大满贯等大型活动形成联动 [6]

核心观点 - 公司为城市建设与运营综合服务商 业务涵盖城市建设 综合开发及城市服务三大板块 在宏观经济承压及房地产行业下行背景下 各板块表现分化 其中综合开发业务收入大幅增长60.75% 城市建设业务收入下降15.94% 城市服务业务保持稳定增长[5][9] - 公司积极应对行业转型 围绕城市更新 智慧城市及低碳运营等方向布局 通过科技创新与模式创新提升竞争力 例如落地AI应用 机器人项目及低碳技术 并参与制定行业标准[9][11][16][17] - 公司治理规范 投资者关系管理完善 2025年上半年披露公告69项 实施2024年度现金分红1.87亿元 并通过多元化渠道与投资者保持沟通[27][29][30] 宏观经济与行业环境 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3% 但房地产投资同比下降11.2% 商品房销售面积下降3.5% 销售额下降5.5% 建筑业总产值136,745亿元[5] - 中央城市工作会议指出城镇化进入稳定发展期 城市发展重点转向存量提质增效 以城市更新为抓手 推动创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的城市建设目标 与公司全产业链业务高度相关[5] 主营业务表现 - 城市建设业务收入38.03亿元 同比下降15.94% 拥有特级施工资质 覆盖市政 公路 房建等领域 期末在建项目249个 剩余合同金额216.76亿元[7][9][13] - 综合开发业务收入23.49亿元 同比大幅增长60.75% 重点布局深圳 广州 上海等城市 累计开发面积800多万㎡ 报告期在售楼盘20个 未售面积80.92万㎡ 未结转面积115.96万㎡[8][9][14] - 城市服务业务收入8.93亿元 同比增长1.62% 涵盖基础设施管养 土地整备 商业运营及物业服务 在管道路4,880条（3,445.05公里） 桥梁1,118座（141.9公里） 隧道45洞（49公里）[9][15][16][18] 业务进展与创新 - 城市建设板块外埠市场突破 赣州中标10.73亿元 汕尾中标4.94亿元 落地AI应用4项 机器人及光伏建筑一体化项目5项 完成绿色拆除 BIM标准等技术标准编制[9] - 综合开发板块加快去化 中标首个代建项目（长沙谷峰） 参与多个城中村改造前期服务（螺岭 南门墩 上塘等） 主编深圳市高品质住房标准[10] - 城市服务板块新拓外埠项目34个（珠三角 长三角 雄安新区） 物业新增管理面积1,715.6万㎡ 应用智能积水预警 SMA液态记忆金属铺装等技术 打造智慧管养体系[11][16][18][19] - 商业运营聚焦提质增效 核心资产出租率88.42% 10个园区接入设备管理平台（覆盖6,732台设备） 发展光伏 储能等低碳项目 品牌获行业奖项[17] 公司治理与投资者关系 - 董事会全票通过半年度报告 财务资助 管理制度等议案 公司治理结构完善[21][22][23][24] - 2025年上半年披露公告69项 接待机构调研3批次 回应互动易提问 实施2024年度分红每10股1元（合计1.87亿元）[27][29][30] - 股东大会提供现场与网络投票渠道 设股东问答环节 投资者参与度及满意度提升[32][33]

财务表现 - 2025年上半年实现营业收入18,946万元，同比下降16.44% [6] - 归属于上市公司股东的净利润466万元，同比上升325.65% [6] - 营收下降主要因上年同期推进重大投资项目导致闭店及资产处置，净利润上升因一次性费用减少 [6] 经营策略与项目进展 - 持续推进上海六百城市更新项目，与商城集团合作新六百YOUNG项目 [5][6] - 汇金各门店实施业态转型，虹桥店引入"二次元"等新兴业态 [6] - 新设立上海新六百商业管理有限公司作为项目运营主体，注册资本增至5,000万元 [25] - 承租衡山路918号建汇大厦2,306平方米商业空间纳入新六百YOUNG统一运营 [26][48][54] 营销与数字化建设 - 参与"五五购物节"等商圈营销活动，推出积分商城平台实现跨平台兑换 [7] - 上线RPA二期系统，完成工程项目管理系统开发，自主研发租赁管理系统 [8] - 汇联商厦拓展社区网点及自营品牌"汇食皇"，自贸区公司新增女装及箱包代销渠道 [8] 公司治理与组织调整 - 修订《公司章程》取消监事会，职权由董事会审计委员会承接 [17][42][43] - 制订《市值管理制度》及修订三会议事规则等内部制度 [12][17][23] - 2025年3月选举韩军为董事长、黄华为副董事长，8月聘任黄丹妮为副总经理 [11][27][29] 资金管理 - 股东大会授权使用不超过8亿元闲置资金投资理财产品，期限一年以内 [59] - 2025年第二季度累计理财金额未超授权额度，投资均为非关联方产品 [59]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入6.04亿元，同比下降7.55% [4] - 归属于上市公司股东的净利润522.55万元，同比增长21.27% [4][8] - 经营活动产生的现金流量净额734.53万元，同比改善121.00% [4] - 基本每股收益0.0231元/股，同比增长23.53% [4] 业务板块表现 - 石材加工等制造业收入5.37亿元，同比下降6.34%，占总收入88.88% [14] - 国际业务收入2.25亿元，同比增长0.94%，其中东南亚地区收入增长45.52% [8][14] - 国内业务收入3.78亿元，同比下降11.97% [9] - 新能源业务年产5000吨电池级碳酸锂生产线进入试生产阶段，已实现少量产品销售 [9] 行业环境分析 - 2025年1-6月全国装饰装修产值5972.93亿元，同比增长4.27% [5] - 房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2% [5] - 石材进口量551万吨，同比增长3.2%；出口量383万吨，同比下降3.2% [5] - 城市更新、保障性住房建设等政策为行业提供稳定市场空间 [5] 战略转型进展 - 在越南工厂基础上新增投资柬埔寨生产基地，完善海外供应链体系 [8] - 与锂资源头部企业建立合作关系，签署多项小试合同 [9] - 与中国铀业（纳米比亚）矿业有限公司签署合作框架协议，开展铀矿生物堆浸试验 [10] - 控股子公司万锂新能源公司总资产1.30亿元，净资产230.97万元 [17] 资产与负债状况 - 货币资金1.76亿元，较上年末增长3.16个百分点 [16] - 应收账款5.63亿元，占总资产比例34.07% [16] - 短期借款2.09亿元，较上年末增长1.91个百分点 [16] - 受限资产总额3785.91万元，包括被冻结存款319.65万元 [16] 子公司经营情况 - 美好石材实现净利润1097.72万元，成为重要利润贡献主体 [17] - 厦门万里石装饰设计有限公司实现净利润297.77万元 [17] - 万锂（厦门）新能源资源有限公司净利润-712.98万元，仍处于投入期 [17] - 新设厦门名火科技有限公司，布局新材料技术推广服务 [16]

公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入16.25亿元 同比增长2.77% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损2.73亿元 同比收窄24.73% [1] - 管理费用大幅下降27.03% 融资成本率有所下降 [5] 业务发展态势 - 绿色城乡建设与乡村振兴板块协同发展 城市更新政策红利带动主业稳定 [1] - 高标准农田建设业务签约金额与营收双重增长 [1] - 承建的重点项目"两院一中心"主体结构于7月顺利封顶 [3] 政策环境支持 - 城市更新战略迎密集政策催化 2025年国常会、中办国办及中央城市工作会议连续出台支持政策 [2] - 全国城镇老旧小区改造数量及开工率稳居高位 投资规模维持数万亿级别 [2] - 24个省市发布2025年重点工程项目超1.9万个 总投资额达57.5万亿元 年度计划投资超9.5万亿元 [2] - 国家发改委将在2025年推出3万亿元交通、能源、水利等领域优质项目 [2] PPP项目支持政策 - 国办函(2025)84号文明确可用专项债券等资金支持PPP存量项目建设 [4] - 允许使用地方政府专项债券资金处理社会资本方垫付建设成本 [4] - 政策有望巩固公司存量PPP项目基本盘 提升项目质量效益 [4] 资产与债务优化 - 通过"工抵房"方式用71套房产抵偿工程款 资产原值约10273.85万元 净值约7688.68万元 [5] - 此举可清偿供应商债务 缓解资金压力 同时盘活存量房产优化资产配置 [5] - 债务优化与资产调优为承接重大基建项目创造更健康财务环境 [5]