核心观点 - 2025年11月土地市场呈现环比回升但同比收缩态势，供求规模进入年末周期性高位，但同比仍下降约9% [1][6] - 市场热度低位回升，平均溢价率环比上升1.29个百分点至4.1%，但热度高度集中在少数核心城市优质地块 [1][15] - 行业正式迈入去库存新周期，2025年全年土地成交建面与商品房成交比例降至1.1倍（2020年为1.8倍） [4] - 城市更新被提升至突出位置，预计将为行业带来稳定优质新增项目供给 [5][10] 供求情况 - 土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [1][6] - 土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27% [1][2] - 土地成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [1][13] - 全国平均楼板价2818元/平方米，环比上升13% [13] - 一线城市成交金额同比增加43%，二线同比回落17%，三四线下跌39% [3] 市场热度 - 11月平均溢价率4.1%，环比上升1.29个百分点 [2][15] - 土地流拍率9%，维持在近年低位 [17] - 溢价成交集中在少数优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [1][15] - 杭州本月3宗宅地均底价成交，打破2025年每月至少2宗宅地溢价成交的纪录 [2][15] 重点地块分析 - 北京朝阳区南磨房宅地成交价50.24亿元，溢价率18.21%，楼板价6.21万元/平方米 [19] - 义乌福田街道商办地块溢价率高达159%，成交价32.23亿元，楼板价6521元/平方米 [20] - 北京东城区祈年大街地块楼板价8.11万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [22] - 北京上地板块宅地起拍总价84.22亿元，建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米 [7] 城市分布特征 - 成交金额超50亿元城市共13座，较上月增加9座 [13] - 成交建面超100万平方米城市共9座，较上月增加5座 [13] - 二线城市控制单宗地块规模，出让底价均不高于20亿元 [8] - 三线城市如三亚挂牌高总价商住地块，起拍底价29.49亿元 [9] 政策导向 - 住建部三度发声推进城市更新，全国297个地级及以上城市全面开展城市体检 [10] - 城市更新将作为推进行业高质量发展重要抓手，直接关乎新投资项目安全性和发展空间 [10] - 预计相关地方政策将加快落地，为行业发展带来稳定优质新增项目供给 [10]