楼市整体价格表现分化 - 2025年11月，全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][5] - 同期，百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手住宅价格已环比连续下跌43个月 [3][9] - 新房价格上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，属结构性上涨 [5] - 二手房价格普遍下跌，11月100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、昆山、淮安等25个城市环比跌幅超过1% [9] 房企销售表现与集中度 - 截至2025年11月，销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [6] - 销售额在500亿至1000亿的房企数量为6家，同比减少2家；销售额在300亿至500亿的房企数量为7家，同比大幅减少9家 [6] - 销售下滑压力主要集中在300亿至500亿规模的中小企业，500亿以上及千亿级头部企业韧性较强 [6] - 行业集中度进一步提升，2025年前11月，前10强房企销售额在百强企业中的占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点 [6] 核心城市成交热度不一 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，但同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [12] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，但同比大幅下降75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降33% [12] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [13] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比大幅增长52%，同比微降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，但同比下降47% [13] 市场趋势与政策展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [3][14] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [3][9][14] - 2025年以来各地已出台超560条楼市政策，政策调控频次减少但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [14] - 短期政策或聚焦清理不合理限制、降低购房成本、加力实施城中村改造以促进需求释放；中长期将加快构建房地产发展新模式 [14]

楼市整体价格表现分化 - 11月全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [2][3] - 11月全国百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手房价已环比连跌43个月 [2][6] - 新房价格结构性上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，其中上海环比涨幅1.39%，成都1.34%，杭州1.27%，宁波1.24% [3] - 二手房价格普遍下跌，11月百城二手住宅价格环比均下跌，其中南京跌幅最大达1.83%，25个城市环比跌幅超1% [6] 房企销售表现与集中度 - 截至11月，今年销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [4] - 销售额在500亿至1000亿的房企共6家，同比减少2家，销售额均值755.3亿元 [4] - 销售额在300亿至500亿的房企共7家，同比减少9家，销售额均值393.8亿元 [4] - 前10强房企在百强企业销售额占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点，头部集中度进一步提升 [4] 核心城市成交情况分化 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [7] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，同比下滑75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下滑33% [7] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [8] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比增长52%，同比下降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降47% [8] 市场动态与未来展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [2][9] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [2][6][9] - 今年以来各地出台超560条楼市政策，政策调控更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [9] - 城市更新或将逐步成为驱动城市高质量发展的核心引擎，相关配套政策有望加速落地 [9]

核心观点 - 报告系统性地追踪了2025年11月21日至11月27日期间海内外的重要政策动向，涵盖国内宏观、产业、地方及海外四个主要维度，旨在为投资者提供全面的政策环境扫描[1][2] - 国内政策焦点集中于通过流动性投放、促进消费、数据要素市场化改革以及推动产业升级（如商业航天、智能工厂）来稳定和激发经济活力[1][4][5] - 海外动态显示出主要经济体在关键矿产供应链、防务工业及货币政策方面的战略调整，同时国际外交活动频繁，涉及中美、中日等多边关系[2][7][20] 国内宏观政策 - 中国人民银行于11月25日开展10000亿元中期借贷便利（MLF）操作，本月有9000亿元MLF到期，实现净投放1000亿元，以保持银行体系流动性合理充裕[4][15] - 国家数据局启动首批12家国有企业数据资源开发利用试点，涉及能源电力、交通物流、新材料、绿色低碳等传统和新兴领域，旨在加快探索建立数据流动交易全链条服务体系[4][15] - 商务部等六部门印发《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》，目标到2027年形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点[4][15] - 国务院常务会议部署推进基本医疗保险省级统筹工作，并审议通过《全民阅读促进条例（草案）》[4][15] - 国家发展改革委举行新闻发布会，回应国家重大战略和基础设施建设（“两重”建设）、“十五五”规划问计求策、基础设施REITs扩围等市场关切问题[1][4][15] 产业政策 - 工业和信息化部宣布正式启动为期两年的卫星物联网业务商用试验，以支撑商业航天、低空经济等新兴产业安全健康发展，并披露2024年中国民用航空产品产值突破1600亿元人民币，同比增长23.6%[5][16] - 工业和信息化部等六部门发布2025年度领航级智能工厂培育名单，15家企业入选，涵盖装备制造、原材料、电子信息、消费品等多个关键行业[2][5][16] - 国家航天局发布推进商业航天高质量发展行动计划，重点鼓励商业航天主体参与先进航天推进技术、通导遥一体化应用等前沿和关键技术领域的研制建设[2][5][16] - 工业和信息化部启动创建国家新兴产业发展示范基地，目标到2035年创建100个左右园区类示范基地和1000个左右企业类示范基地[2][5][16] - 住房城乡建设部表示将持续推进城市更新行动，着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫[2][5][16] - 国家发展改革委修订《输配电定价成本监审办法》等四个办法，进一步完善输配电价监管制度[5][16] 地方政策 - 上海市人民政府办公厅印发《上海市全面深化药品医疗器械监管改革促进医药产业高质量发展的若干措施》，提出支持中药研发创新、建立人用经验数据机制等具体举措[6][18] - 广东省出台《广东省金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案》，支持开展产业链整合兼并、推动提高上市公司质量等[2][6][18] - 内蒙古自治区发布“十五五”规划建议，提出建设面向全国的稀土新材料科创中心和稀土产品交易中心[6][18] - 内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区发布购房补贴实施方案，总金额1000万元[6][18] - 北京市、内蒙古等地相继提出“十五五”规划建议[2][6][18] 海外动态 - 英国政府计划投入5000万英镑（约合6500万美元）支持关键矿产的本土化生产，目标在2035年前实现英国10%的矿产需求由国内生产，每年至少生产5万吨锂[7][20] - 美国进出口银行启动1000亿美元战略，重点投资关键矿产与能源供应链安全，首批交易涉及埃及、巴基斯坦和欧洲的项目[7][20] - 新西兰联储将基准利率下调25个基点至2.25%，并暗示可能进一步放松货币政策以支持经济复苏[2][7][20] - 欧洲议会通过“欧洲防务工业计划”，旨在加强欧盟的防务工业，促进欧洲联合防务采购[2][7][20] - 中美、中日高层进行外交接触与沟通，中方在相关互动中阐明在台湾问题上的原则立场[2][7][20] - 二十国集团（G20）领导人峰会闭幕，强调在多边合作与共同发展[7][20]

核心观点 - 海归青年戈玉兰将国际先进理念与本土实践结合，系统化推进苏州古建筑修缮保护与城市更新融合，代表了行业年轻化、专业化与国际化的新趋势 [1][2][3] 行业趋势与模式 - 古建筑保护行业的工作范畴正从单纯的修缮保护，向与城市更新融为一体的系统化焕新演进 [3] - 行业国际参与度逐渐升高，东西方在文化遗产保护与创新利用方面的交流合作日益增多 [4] - 行业内老中青三代专家合作模式显现，共同进行资源价值与利用研究 [4] 公司/从业者背景与能力 - 从业者戈玉兰拥有海外商科及城市更新专业背景，学习过城市经济学、都市社会学等课程 [1] - 其具备国际视野，能将海外先进理念与本土古建筑保护实践相结合 [3] - 作为国家文物保护工程责任设计师及地方文物局专家库成员，具备专业资质与行业认可度 [4] 业务活动与成果 - 参与编写《苏州运河资源价值与利用研究》等行业研究报告 [4] - 与英国斯坦斯比建筑事务所等国际机构交流中国传统建筑特点、营造手法及保护利用思路 [4] - 组织开展古建传统技艺体验主题活动，促进公众对传统建筑营造技艺的了解 [4] - 向海外参观者介绍江南传统古建的构件，进行文化传播 [5] 行业传承与发展 - 行业存在家族传承现象，父辈为业内知名的古建筑修复工匠，重实操、接地气 [1][2] - 年轻一代从业者在继承工匠精神的同时，引入了更开阔的视角和系统化的理念 [2][3] - 越来越多的年轻人正加入到古建修缮与保护的队伍中，推动行业队伍年轻化 [4] - 行业核心目标始终是让古建筑、古城区重焕生机并传承给下一代 [4]

新盘入市与市场热度 - 皇姑西区塔湾板块成为沈阳楼市热点，下半年已有两个纯新盘亮相，分别为“沈阳地铁·崇山和悦”和金地峯玺壹号，中海J地块预计于2026年登场[2] - 金地峯玺壹号营销中心开放当天自然到访超1000组，样板间出现购房者排队打卡景象，市场关注度极高[2] - 新项目价格成为市场焦点，金地峯玺壹号高层预计170万/套起，洋房220万/套起，市场评论认为塔湾板块房价“破一争二”已非空谈[4] - 塔湾板块二手房价格出现环比5%的涨幅，显示区域价值正在提升[5] 产业赋能与人才聚集 - 区域价值提升的核心引擎是产业赋能，皇姑西区通过三大产业园区激活，显著提升了保值增值能力[7] - 金蝶苍穹数字经济创新中心于2022年启动，运营一年已吸引近30家数字经济创新企业，年产值超1亿元，构建了完整的企业服务体系[7] - 网易沈阳数字产业中心已吸引70余家游戏企业入驻，集聚产业链上下游企业近百家，包括参与《哪吒2》等电影制作的团队[9] - 沈阳腾鹰科技数字产业大厦于2024年开园，当天迎来24家重点企业签约，至2025年一季度数字经济企业占比达49.06%，总签约企业突破200家，形成智能装备与数据服务产业集群[9] - 产业基础夯实汇聚了高质人群和高科技人才，为区域消费力奠定坚实基础，是头部房企持续看好该区域的关键动因[11] 配套设施与区域优势 - 区域拥有顶级教育资源，云集虹桥中学、珠五小学等优质学校，金地峯玺壹号已明确划入塔湾小学和虹桥中学学区[13] - 生态资源优越，6公里范围内有丁香湖、丁香东湖、北陵公园等城市绿肺，3公里范围内有白鸟公园、怒江公园及“盛京八景之一”的舍利塔公园，北运河带来活水景观[13] - 交通网络四通八达，区域内拥有地铁十号线塔湾站、白鸟公园站，九号线皇姑屯站、淮河街沈医二院站，以及十余条通达全城的公交线路[15] - 舍利塔公园的建设被视作区域升级的最后关键一环，其完善将推动城市界面更新，实现产业、人才、生态与生活的深度融合[12][15] 发展模式与区域价值 - 皇姑西区采取“内外兼修”的发展模式，先通过产业园区练就“内功”，再凭借教育、交通、生态配套强健“经脉”，引入品牌开发商练通“外功”[12][18] - 这种发展模式使区域价值在楼市整体调整背景下实现逆势上扬，塔湾的变迁被视为沈阳城市转型的缩影[18] - 在产业赋能与城市更新的双轮驱动下，区域正被重新激活，向更加宜居、宜业的方向迈进[18]

会议核心精神传达 - 传达学习习近平总书记重要讲话重要指示精神及省委十一届十次全会精神 [1][2] - 强调坚持人民至上、生命至上 全面深入摸排消防隐患 强化智能预警能力 保障人民群众生命财产安全 [1] - 强调坚持和加强党的领导 统筹推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法 开创法治建设新局面 [1] - 强调坚持正面引领 强化综合施策 注重协同联动 营造风清气正网络空间 [1] - 强调扛稳抓实巡视整改主体责任 以高质量整改护航高质量发展 [1] 区域发展规划与目标 - 将学习宣传贯彻省委全会精神与党的二十届四中全会精神及习近平总书记考察重要讲话精神相贯通 [2] - 聚焦“两高四着力” 强化使命担当 科学谋划“十五五”经济社会发展 [2] - 围绕推动高质量发展、实施高效能治理、提升高能量创新、扩大高水平开放 [2] - 目标在推进中国式现代化新篇章中挑大梁、走在前 [2] 重点工作部署 - 持续整治形式主义为基层减负 以自我革命精神抓好专项治理 激励党员干部担当作为 [2] - 加力推进要素市场化配置改革 开拓思路深入研究 形成更大突破 提供更多经验 [2] - 以提升城市内涵为主攻方向 以城市更新为重要抓手 强化重点区域治乱攻坚 [2] - 夯实韧性宜居安全基础 塑造创新智慧文明品牌 建设具有中原特色、国际风采的现代化人民城市 [2]

会议核心议题 - 传达学习习近平总书记重要讲话重要指示精神和省委十一届十次全会精神，研究贯彻落实意见 [1] - 部署整治形式主义为基层减负、要素市场化配置综合改革试点建设、城市工作等事项 [1] 安全生产与法治建设 - 坚持人民至上、生命至上，全面深入摸排消防隐患，强化智能预警能力，保障人民群众生命财产安全 [2] - 坚持和加强党的领导，统筹推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，开创法治建设新局面 [2] - 扛稳抓实巡视整改主体责任，逐条对账销号，以高质量整改护航高质量发展 [2] 经济发展战略规划 - 将学习宣传贯彻省委全会精神与党的二十届四中全会精神相贯通，聚焦“两高四着力” [3] - 围绕推动高质量发展、实施高效能治理、提升高能量创新、扩大高水平开放，科学谋划“十五五”经济社会发展 [3] - 在奋力谱写中原大地推进中国式现代化新篇章中挑大梁、走在前 [3] 专项工作部署 - 持续整治形式主义为基层减负，以自我革命精神抓好专项治理，激励党员干部担当作为 [3] - 加力推进要素市场化配置改革，开拓思路形成突破，为全国提供更多经验 [3] - 以提升城市内涵为主攻方向，以城市更新为抓手，强化重点区域治乱攻坚，建设韧性宜居安全的现代化人民城市 [3]

百城住宅价格表现 - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95% [1] - 11月50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [1] 不同城市梯队价格分化 - 二手住宅方面，一线、二线及三四线城市价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，跌幅均较上月扩大 [2] - 新建住宅方面，一线城市价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨0.36%，同比上涨1.89%；三四线代表城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [2] - 上海、成都、杭州等城市高端改善项目入市，带动核心城市新建住宅均价结构性上涨 [1][2] 政策环境与市场趋势 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个维度发力，配套金融、财税、土地等支持政策有望加速落位 [3][4] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [3] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [4] - 二手房市场受挂牌量较高影响，价格仍处博弈期，年末成交量预计维持稳定 [1][4]

城市更新与民生改善 - 上海"拎马桶"改造任务总体完成，标志着跨越30多年的民生工程取得重大成果 [1] - 以无卫生设施旧住房提升改造为抓手，上海走出超大城市更新与民生改善之路，诠释人民城市理念 [2] - 2024年底上海人均居住面积达19.0平方米，是1990年6.6平方米的近3倍，住房成套率从31.6%提高到98.9% [4][12] 历史背景与挑战 - 1990年上海市区人均居住面积仅6.6平方米，住房成套率31.6%，大量住宅缺乏卫生设施 [4] - 20世纪初采用的污水管网与化粪池"两分模式"给百年后的改造带来世界级难度 [4] - "拎马桶"问题被称为上海城市更新中"最难啃的硬骨头" [3] 政策推进与实施 - 上世纪90年代推动"365危棚简屋"改造，受益居民约68万户 [9] - 新世纪完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造，受益居民约96万户 [9] - 2023年瞄准最后14082户"拎马桶"点位，列明两年完成总体改造的时间表 [10] - 2022年完成成片二级旧里改造后，2023年至今完成38万平方米中心城区零星二级旧里改造，受益居民1.3万户 [21] 改造方法与创新 - 采用"抽户"方式协议置换居民房屋，贵州路地块抽掉24户解决60户居民无卫生设施问题 [10] - 实施"一户一方案"个性化设计，在框定空间结构内按照群众需求"辗转腾挪" [14][15] - 长宁区岐山村因地制宜确定4种改造方案，最终完成172个卫生设施试点改造，改善486户居住环境 [16][17] - 徐汇区漕溪三村改造中摒弃朝北房屋增加东西朝向，消灭44户"暗房"问题 [18] 资金保障与制度支撑 - 通过使用专项债为"拎马桶"改造和"两旧一村"改造提供有力资金保障 [10] - 2017年调整旧区改造方向为"留改拆并举，以保留保护为主" [12] - 2021年出台《上海市城市更新条例》，明确提升城市能级和创造高品质生活的目标 [12]

公司概况与业务规模 - 公司服务海内外超过1万家文创、科创企业及超过20万白领人群 [3] - 公司管理运营的园区面积近200万平方米，园区文创、科创企业集聚度达85%以上 [3] - 公司是国内首家创业板上市的产业园区运营服务商，于2021年在深交所上市 [4] 发展历程与战略演变 - 公司成长历程分为四个阶段：2006年之前的摸索阶段、2006年至2012年国内拓展阶段、2012年至2021年发展阶段、2021年上市后特别是2023年开始商业模式根本性转变阶段 [7] - 2012年公司签署海外第一个文化产业园（意大利），后拓展至美国硅谷 [7] - 公司提出“四个转变”：从选商到育商、从中国到全球、从线下到线上、从文创到文旅 [8] 商业模式与收入结构 - 商业模式从传统的“二房东”包租模式转向与业主方合作经营的轻资产分成模式 [8] - 公司通过园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧系统及企业增值服务实现收入，或与合作方营业额分成获取收益 [8] - 2024年度会员及其他服务收入同比增长15.53%，预计未来3年左右该收入占比将进一步提升 [9] 产品系列与运营特色 - 公司拥有多元文科创园区产品系列，包括德必易园系列、德必WE系列、德必运动LOFT系列及德必灵活办公产品DoBe Hub [5] - 园区运营注重个性化与标准化结合，理想状态为80%至90%标准化加10%至20%个性化 [8] - 园区硬件设计各具特色，软性运营强调社区温度，如宠物友好标识、人性化交流空间及创业者沙龙活动 [4] 未来战略与增长方向 - 公司未来5年将拥抱科技，加大对人工智能投入及稳健出海，已布局香港项目并计划拓展至澳大利亚等地 [10][11] - 公司顺应国家文旅融合趋势，在苏州、徐州、武汉等地推出文旅融合项目，尝试在to B基础上拓展to C业务，未来考虑推出文创产品 [9] - 公司2015年启动大数据工程，计划形成服务企业的庞大数据资产，通过数据库为企业牵线搭桥并提供数字化员工以提升效率 [11] 行业选择与核心理念 - 公司选择城市更新（存量资产改造）赛道，因行业规模前景达几万亿元且符合国家政策长期支持方向 [5][6] - 公司核心理念为“在一起，更美好”，旨在构建园区生态，汇聚创业企业相互赋能，并促进中国企业出海及中外企业合作 [3][13]