项目背景与定位 - 前身为1953年成立的南京人民印刷厂 是南京最早的"老字号"印刷企业之一 曾承担城市文化传播功能 后于1958年与南京五四印刷厂合并为国有综合性印刷企业[1] - 现改造为新工·印记非遗产业园 位于玄武区玄武门街道 毗邻玄武湖公园和百子亭天地 周边有丰富近现代建筑资源[1] - 项目采用"经济适用、功能置换"更新策略 聚焦傅厚岗1号住宅底层商业办公裙房及南侧5号厂房改造 打破封闭厂房结构 重塑建筑与城市互动关系[1] 业务模式与业态规划 - 以非遗手工艺为基础 构建集文旅、研学、展览、商贸、办公于一体的文化产业园[1] - 采用"前店后厂"模式 展销研游结合 打造非遗产业生态链 并串联周边资源纳入主题旅游线路[2] - 一楼布局日常商业配套与非遗传展示 引入面包店、咖啡店、小型菜场等社区生活服务业态[2] - 二楼三楼聚焦"展销研游一体"非遗体验馆 入驻代表企业包括宝庆银楼、金线金箔、南京工艺美术等[2] 运营与资源整合 - 已引入金银细工制作技艺、南京剪纸、金陵竹刻等传统代表性非遗项目[3] - 吸引钟山手表、天王手表等融合传统文化与现代发展的创新品牌入驻[3] - 设立非遗会客厅、非遗小剧场等多功能空间 提供全方位非遗展示平台[2] - 开设面向大众的亲子非遗研学课堂 并推行校企合作模式[2] 改造策略与社会价值 - 保留原有建筑主体结构 避免大规模拆改 实施低影响、轻干扰改造[2] - 兼顾周边居民生活便利性 提升街道界面活力[1][2] - 传承工业记忆与城市文化 将七十多年历史的印刷厂旧址转化为开放文化空间[1]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

经营业绩与订单情况 - 2025年上半年新签订单下滑但合同保有量充足，超过100亿元 [2] - 工程总承包业务收入占比提升至约10%，主要因合同能源管理项目确认收入 [3] 业务拓展与战略布局 - 市场策略持续"立足粤港澳大湾区、辐射全国，逐步走向海外" [2] - 省内业务收入占比提升，受益于粤港澳大湾区城际投资建设 [2] - 能源改造落地项目包括广州三、五号线及深圳4号线项目 [3] - 合资设立福建科慧能源公司，拓展福建及周边合同能源管理业务 [4] - 跟进省外能源管理项目：宁波、无锡、南昌、苏州 [4] 财务与现金流管理 - 应收账款规模同比下降，通过绩效考核、定期会议、历史款项追收等措施加强催收 [3] 业务多元化发展 - 拥有工程设计综合甲级等多项高等级资质，拓展市政、民建领域 [4] - 参与设备更新改造（空调/通信/信号系统）、TOD开发及城中村改造 [4] - 布局低空经济、设备更新改造等新兴业务 [5] 资本运作与并购 - 发行股份购买资产旨在整合工程咨询业务，提高国有资产证券化率 [4] - 交易处于审核问询回复阶段 [4] - 持续研究推进同类业务整合及产业链并购 [4] 未来增长策略 - 强化海外市场布局，推进科研成果产业化及资本运作 [5] - 关注各地轨道交通规划批复进程，做优核心勘察设计业务 [5]

文章核心观点 - 太原市通过"惠商保"项目创新性地将政策性保险机制引入城市改造工程 为受影响的个体工商户提供预赔付保障 体现城市治理中效率与公平的平衡及发展理念的人文转向 [1][2][3] 项目概况与实施成效 - 项目于2023年9月由山西省首创 是全国首个针对个体工商户的保险保障项目 采用政府财政出资结合市场化商业保险的运作机制 [1] - 首批64户商户获得预赔付资金71.85万元 累计覆盖1.64万户商户 总赔付金额超1.06亿元 [1] - 通过预赔付机制将民生保障从事后补救前移至事中阶段 打破传统"先施工后补救"路径 [1] 制度创新价值 - 将道路施工导致的经营损失负外部性成本内部化 通过风险共担的市场化机制替代单纯行政救济 增强政策可持续性 [2] - 前置性制度设计提升个体工商户抗风险能力与经营信心 降低城市改造的社会摩擦成本 [1][2] - 为全国城市更新提供治理样本 平衡公共利益与个体利益 实现发展速度与温度的统一 [2][3] 城市治理启示 - 项目反映城镇化率超60%背景下 城市发展从规模扩张向品质提升转型的趋势 [2] - 精细化治理需将人文关怀转化为制度设计 具体体现在赔付标准科学化 审批流程便捷化及覆盖范围扩大化等优化方向 [2] - 政策推动个体工商户共享发展红利 对破解"城市病"及提升城市宜居性具有示范意义 [2][3]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入为5.21亿元人民币，同比下降21.93% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为5,731.25万元人民币，同比下降19.35% [2] - 经营活动产生的现金流量净额为6,513.33万元人民币，同比增长67.68%，主要因公司控制现金支出并通过法律活动解冻被冻结资金 [2] - 基本每股收益为0.21元/股，同比下降19.23% [2] - 总资产为34.56亿元人民币，较上年度末增长5.07%；归属于上市公司股东的净资产为15.37亿元人民币，增长5.05% [2] 业务运营 - 公司主要从事工程设计及咨询、工程总承包、项目管理及工程监理业务，专注于公共建筑、高端工业建筑和民用建筑领域 [7][8] - 报告期内设计收入为2.78亿元人民币，同比下降17.91%；EPC收入为1.14亿元人民币，同比下降34.45%，主要因按施工进度可确认的收入减少 [11] - 公司中标多个重大设计项目，包括长三角（苏州）国际会展中心、长三角（昆山）国际低碳产业创新园区先导区、武汉长江新区科创港科教融合创新园区等 [11] - 在商业航天和低空经济领域，公司中标星际荣耀液体火箭生产基地、山东箭元液体火箭智造中心、安庆年发20发可回收液体火箭制造厂房建设项目等多个高端制造基地 [11][17] 技术与研发 - 公司持续加强AI、BIPV、BAPV、节能与绿色建筑、装配式建筑、BIM等技术的研发与开发 [12] - 与东南大学土木工程学院签署战略合作协议，在人才培养、技术攻关、成果转化等领域开展全方位合作 [13] - 子公司衡星信息自主研发的基于AI图像识别与RPA技术的《多端协同设计项目智能化管理》全面上线并被选为中国数字化转型TOP100优秀案例 [24] - 公司累计获得授权专利300余件，拥有“中衡设计Revit族库管理软件”等相关软件著作权100余件 [23] 行业与市场 - 建筑设计行业与宏观经济、国民生活密切相关，是国家经济的基础产业之一 [3] - 国家政策推动新质生产力、碳达峰碳中和、新型城镇化提质增效，促进低碳绿色建筑、AI和BIM技术普及，以及工程总承包、全过程工程咨询等业态发展 [3] - 中央城市工作会议强调以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，推动城市高质量发展 [3] - 新质生产力相关产业（如商业航天、低空经济）催生庞大建筑需求，涵盖生产空间、研发设施、基础设施配套等多个维度 [3][4] 公司治理与战略 - 公司实控人、首席总建筑师冯正功当选全国工程勘察设计大师，并于2025年8月入选中国工程院院士增选有效候选人名单 [9][11] - 公司完成2022年股票期权激励计划第二个行权期行权暨股份上市，共上市流通66.48万股；2021年员工持股计划出售完毕，累计出售股份143.86万股 [15] - 公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.0元人民币（含税），不实施资本公积金转增股本 [1] - 公司增资新加坡全资子公司ARTS INTERNATIONAL ENGINEERING PTE. LTD.，注册资本由600万美元增加到1200万美元，以拓展海外市场 [32] 核心竞争力 - 公司是江苏省最大的建筑设计企业，国内建筑设计领域第一家IPO上市公司，集团本部及主要子公司均为高新技术企业 [10] - 拥有全国工程勘察设计大师1人，国务院特殊津贴享受者2人，省级大师4人，江苏省有突出贡献的中青年专家2人等高端人才集群 [27] - 在绿色建筑领域，公司研发中心获得全球LEED V4.1 O+M铂金级认证，并获“全国绿色建筑创新奖一等奖” [20] - 公司是国内开展以设计为主导的EPC总承包业务最早的建筑设计企业之一，拥有“设计资质+施工资质”的双资质条件 [10]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入达到180.39亿元人民币，较上年同期87.92亿元增长105.19% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为-18.39亿元人民币，较上年同期-19.48亿元亏损幅度收窄 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为70.88亿元人民币，较上年同期-44.86亿元大幅改善 [2] - 加权平均净资产收益率为-11.32%，较上年同期-12.06%增加0.74个百分点 [2] - 总资产2088.87亿元人民币，较上年末2298.69亿元下降9.13% [2] 业务板块表现 - 房地产开发业务实现销售结算收入175.78亿元，结算成本154.13亿元 [3] - 物业经营管理收入11.7亿元，租赁面积173万平方米 [3] - 酒店业务销售客房15.7万间·天，酒店物业经营结算收入3.96亿元 [3] - 长租公寓业务"首开乐尚"品牌在3个城市运营11家门店，近7000套房源，出租率达93% [3] - 城市更新业务取得进展，禄米仓·新视听产业园获多项市级奖励 [3] 销售与融资情况 - 实现签约面积72万平方米，签约金额114亿元，销售回款155亿元 [8] - 非住宅类资产去化实现销售额25亿元，较上年同期显著突破 [8] - 偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元 [9] - 获得首开集团15亿元新增流动性支持 [9] - 保持AAA级主体信用评级，与金融机构保持稳固合作关系 [18] 组织架构与运营优化 - 实施近年来最大规模机构调整，完成京内外19家二层级单位整合重组 [9] - 京内重组为"北大区"和"南大区"，京外设立七大区域管理中心 [3] - 新设统一"商管平台"，推行总部赋能式管理架构 [3] - 管理费用较去年同期降低11.86%至3.80亿元 [18] - 成本招采管理获"高质量发展（新质生产力）优秀创新成果" [9] 项目开发情况 - 期末拟售、在售主要项目148个，总建筑面积近4300万平方米 [3] - 当期在建面积约680万平方米，京内项目79个，总建筑面积约2740万平方米 [3] - 京内项目总投资额3808.82亿元，实际投资额24.21亿元 [12] - 京外项目总投资额3535.51亿元，实际投资额20.91亿元 [17] - 报告期结利面积60.60万平方米，其中京内22.03万平方米，京外38.58万平方米 [18] 行业环境分析 - 全国商品房销售面积4.84亿平方米，同比下降4.2%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点 [6] - 全国商品房销售额4.42万亿元，同比下降5.5% [6] - 北京市商品房销售额1731.8亿元，同比增长5.4% [6] - 全国房地产开发投资4.66万亿元，同比下降9.1% [7] - 行业加速从"数量规模"向"质量效益"转变，"好房子"建设成为重要抓手 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开 意义及影响深远 预示中国城市发展新阶段的到来 未来房地产行业发展将以推进城市更新为重要抓手 以加快构建房地产发展新模式作为核心任务[1][7][10] - 房地产发展从增量扩张到存量提质转变 中国城镇化接近加速阶段尾端（2024年城镇化率达67%） 人口结构变化及市场供需收缩推动行业转型[1][12][14][16][20][24] - 城市更新将是下半场发展的核心抓手 既是应对城市发展阶段转变和房地产行业转型的必然选择 也是推动经济增长及高质量发展的战略路径[1][25][30] - 新模式下房企出清将加速 行业从高盈利模式回归 后续将更考验房企的综合实力及竞争力 加速行业出清并带来竞争格局持续优化[1][32][33][38] 行业发展阶段转变 - 中国城镇化率2024年达67% 进入快速发展区间后期 国际经验表明城镇化率30%至70%为快速发展区间 目前处于这一区间后期[14] - 人口结构呈现负增长及老龄化趋势 2024年全国人口14.08亿人 比上年末减少173万人 人口自然增长率为-0.99‰ 65岁及以上人口占比达14.67% 15-64岁人口占比69.33% 较十年前下降2.67个百分点[16][19] - 市场供需高位持续下降 2021年商品房销售面积达峰值17.9亿平米 2024年下降至11.17亿平米 房地产开发投资2021年达峰值14.7万亿元 2024年下降至10万亿元 较2021年下降32%[20][21] 城市更新推进情况 - 政策层面持续加码城市更新 2021年首次写入政府工作报告 2024年中央经济工作会议将大力实施城市更新列为扩内需与防风险关键措施 2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手[25][26] - 财政资金大力支持 2024年首批15个城市获补助 2025年第二批20个城市获补助总额超过200亿元[28] - 2024年城市更新实施项目超过6万个 完成投资约2.9万亿元 涵盖城镇老旧小区改造、完整社区建设及历史文化保护等领域[29] 行业盈利与分化趋势 - 上市房企整体净利润2024年为-1647.9亿元 亏损较2023年扩大1486.55亿元 归属母公司股东净利润-1590.13亿元 亏损较2023年扩大1282.11亿元[32] - 行业销售毛利率2024年末为14.6% 销售净利润率为-8.31% 整体ROE为-10.5% 均跌至历史底部[33] - 房地产市场将逐步走向商品房+保障房双轨制发展 城市及区域间分化持续加深 一线及强二线城市需求有支撑 低能级城市面临供需失衡压力[37][38] 投资建议 - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等[39] - 具备综合竞争实力的房企将能进一步提升市场占有率 实现胜者为王[39]

城市发展升级 - 松山湖园区2024年正式成为千亿级园区 正将科技硬实力转化为生活软实力 [1][2] - 北部CBD核心区推进"十大工程"建设 包括展演中心精装 月荷湖滨湖步道改造 照明系统升级等城市配套工程 [1][2] - 交通节点打通 松山湖北站未来实现五轨交汇 贯通穗莞深等5个城市 [2][5] 教育医疗配套 - 松山湖第一初级中学2024年9月开学 第四小学和香港城市大学（东莞）二期项目陆续开工 [2] - 东莞市第三人民医院松山湖分院建设加速推进 [2] 商业消费场景 - 欢乐海岸商业街区约8万平方米由LWK设计 提供完整服务链 [2][5] - 万象汇 科学公园等消费场景连片成势 3月咖啡节吸引40多个品牌参与 [2] - 展演中心由扎哈团队操刀 含超1万平方米展厅和1200座剧院 预计2024年内竣工 [2][5] 产权创新突破 - 园区近一半为科研和工业用地 大部分物业无独立产权 企业长期以租代售 [3] - 华侨城商办项目为商业用地 提供整个松山湖稀有的独立产权写字楼 实现一户一证 [3] - 产权创新使企业从租赁合同升级为不动产权证 解决资产确权难和估值脱钩痛点 [3] 产品设计特色 - 项目外立面采用香槟金铝板与玻璃幕墙 地下车库创新光厅设计 首层大堂对标星级酒店标准 [4][5] - 16层建筑采用两梯两户设计 246-500平方米空间无承重墙 可自由打通组合 [5] - 3.5米层高 无柱空间 超10米湖景巨幕客厅等设计 将公摊面积转化为私享空间 [5] 资产价值优势 - 松山湖新房成交均价超4万元/平方米 该项目仅"1字头"价格形成显著反差 [6] - 园区聚集7家国家级制造业单项冠军和37家专精特新"小巨人"企业 形成千亿级智能终端集群 [6] - 总供应量仅84席 面对约1.6万家市场主体 供需关系严重失衡 [6] 项目核心配套 - 坐拥建面约50万平方米月荷湖公园 成为天然商务会客厅 [2][5] - 占据松山湖北部CBD核心地段 采用超级城市综合体模式 集写字楼 商业街区和艺术展演中心于一体 [2][5] - 2024年8月底正式交付 目前仅剩余少量席位 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开，预示房地产行业将迎来以城市更新为核心抓手的发展新格局，行业将加快构建房地产发展新模式，加速出清并走出周期底部 [1][7][10] - 中国城镇化已接近加速阶段尾端，城镇化率达67%，人口结构变化及市场供需收缩推动房地产从增量扩张向存量提质转变 [12][14][16] - 城市更新作为下半场核心抓手，既是应对城市发展阶段转变的必然选择，也是推动经济增长的战略路径，2024年城市更新项目超6万个，投资额约2.9万亿元 [24][26][28] - 行业盈利模式转变，整体利润持续下降，2024年上市房企净利润为-1647.9亿元，销售毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，ROE为-10.5%，加速行业出清和竞争格局优化 [31][32][36] - 房地产市场将逐步走向商品房与保障房双轨制发展，具备综合竞争力的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业有望提升市场占有率 [35][37] 行业转变背景 - 城镇化率从1996年的30.5%升至2024年的67%，进入快速发展区间末期，增量扩张模式不可持续 [13][14] - 人口连续三年负增长，2024年总人口14.08亿人，减少173万人，出生人口从2015年的1655万人降至2024年的954万人，降幅42.35%，65岁及以上人口占比达14.67%，抑制新增住房需求 [16][18] - 商品房销售面积从2021年峰值17.9亿平米降至2024年11.17亿平米，房地产开发投资从2021年14.7万亿降至2024年10万亿，降幅32%，供需持续收缩 [19][20] 城市更新发展 - 政策持续支持城市更新，2025年中央城市工作会议明确以其为核心抓手，财政资金加大投入，2025年补助第二批20个城市总额超200亿元 [24][25][27] - 城镇老旧小区改造加速推进，2020-2023年新开工改造数量分别为4.03万、5.56万、5.25万、5.37万个，2024年实施项目超6万个 [28][30] 企业竞争与投资建议 - 行业分化加剧，头部企业如保利发展、滨江集团、招商蛇口、城建发展等因经营稳健和区域聚焦优势被推荐关注 [37][39] - 房地产行业将从高盈利回归，综合实力强的企业将实现胜者为王 [36][37]

央广网北京8月25日消息（总台记者韩雪莹）据中央广播电视总台中国之声报道，作为千年大运河北京段的重要节点之一，坝河距今已有近800年的历 史。它又名阜通河，西起东直门，向东汇入温榆河，全长21.7公里，拥有亮马河、北小河等支流。元代水利专家郭守敬曾修筑阜通七坝，蓄水以行船，坝河 由此成为漕粮自通州运至元大都的航道，是货物抵达京城的"最后一公里"。 如今的坝河承担着北京中心城区主要的防洪排涝任务，在保障防洪安全的任务之外，经过系统规划和综合治理，坝河以年轻时尚的新姿态分区分段亮 相，将成为世界级滨水经济区，让市民和游客见证水与城的融合。 北京市朝阳区金盏乡沙窝村的坝河口，水面豁然开朗，岸线延伸之处林木葱茏，不时有飞鸟掠过、栖息。这里并非一处湿地公园，而是仍处在工程建设 阶段的坝河口蓄滞洪区。坝河口蓄滞洪区建设工程横跨朝阳、通州两区，河道长6.7公里，计划于今年年底完成并向公众开放。该项目将在满足防洪调度安 全标准的前提下，为坝河流域新增248公顷的大尺度生态空间。中国城市规划设计研究院风景园林和景观研究分院设计所副所长刘华介绍，工程在河道老堤 外侧各筑1条新堤，形成13.4公里的连续堤防，并在末端与温榆河堤防衔 ...