住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等群体作出相应安排 [2] - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] 商品房市场发展 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，市场进入存量时代 [2] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护购房人合法权益 [3] 房地产政策调控 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [2] - 扎实推进保交楼工作，国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置 [3] 房地产发展新模式构建 - 新模式包含完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革开发、融资、销售制度，发展“好房子”四个方面 [4] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地政策，明确推动现房销售 [4] “好房子”建设方向 - 推动“好房子”建设需在好的标准、设计、建材、建造、运维上下功夫 [5] - “好建造”包含建筑本体及配套设施和服务，“好运维”包含物业管理、房屋体检和保险及房屋全生命周期安全管理制度 [5] - “好房子”将重点应用于老旧小区改造、城中村危旧房改造、保障性住房建设等领域 [5]

房地产发展新模式的核心思路 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 住建部指导各地以人定房，以房定地、以房定钱，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 告别短期化、旧范式的政策救市思路，转向“人房地钱”要素联动，以精细化分析供求关系和居民需求变化为导向 [3][6] “保交房”工作的进展与制度安排 - 全国750多万套已售难交付的住房已实现交付 [4] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [5] - 建立城市房地产融资协调机制，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [5] 房地产市场现状与趋势 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [6] - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，标志进入存量时代 [6] - 2025年1—9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2% [5] 存量时代的市场评判与发展方向 - 市场是否企稳需综合新房与二手房交易来评判，总体看市场开始趋稳 [6] - 发展模式需从增量思维转向存量思维，以人和房的匹配决定土地供应 [7] - 人口规模大、持续流入的地区，未来土地、金融等资源将获得更多保障 [7]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][5][61] 核心观点 - 报告认为在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体正朝着止跌回稳的方向迈进，过程中房价可能存在小幅震荡 [5][61] - 在更积极的财政政策与适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [5][61] - 住建部提出建立可持续城市更新模式，多地已落地城市更新文件，新机制预计将加快建立，未来将加快构建房地产发展新模式 [5][6][14] 政策与模式创新 - 中央层面：住建部指出“十四五”期间全国销售新建商品住宅约50亿平方米，1100多万套安置住房惠及3000多万群众，正研究改造存量老房并将联合地方试点 [14][16] - 地方层面：南京将单缴存人公积金贷款上限由50万元提至80万元；绍兴将双缴存职工家庭公积金贷款最高额度由120万元上调至130万元，并支持提取公积金用于老旧小区改造；河北推出“六好”措施推进好房子建设；成都对住宅附属空间面积占比作出规定 [6][15][16] 销售端表现 - 2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积132万平方米，同比下降52%，环比下降32% [7][19] - 年初至今（第41周），68城累计成交面积达9174万平方米，累计同比下降11% [7][19] - 2025年第41周，全国20城二手房成交面积为101万平方米，同比下降45%，前值为增长46% [7][36] - 年初至今（第41周），20城二手房累计成交面积7668万平方米，同比增长7%，但增速较前值（9%）有所放缓 [7][36] - 各线城市新房成交均同比下降，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-47%、-48%、-63% [29] 投资端表现 - 2025年第41周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%，环比增长 [7][41] - 分线城市看，一线城市土地成交面积50万平方米，同比增加49%；二线城市成交472万平方米，同比基本持平（+0.1%）；三线城市成交668万平方米，同比下降17% [7][41] - 具体城市土地市场出现溢价成交案例，如广州海珠区地块由中海以9.2亿元竞得，溢价率6.98% [42] 融资端表现 - 2025年第41周，信用债发行规模为9.4亿元，同比减少64%，环比减少55% [8][48] - 当期信用债平均发行利率为2.76%，环比减少1个基点 [8][48] - 年初至今（第41周），信用债累计发行规模为3148.6亿元，同比基本持平 [8][48] 市场行情回顾 - 本周（2025年10月9-10日）房地产指数下跌0.82%，同期沪深300指数下跌0.51%，板块表现弱于大市，相对收益为-0.3% [53] - 在28个板块中，房地产板块排名第20位 [53] - 个股方面，合肥城建、中润资源、深振业A本周涨幅靠前；深深房A、张江高科、珠江股份等跌幅居前 [55][59][60]

房地产行业定位转变 - 房地产行业正由经济支柱转向民生基石与创新载体的双重定位 城镇化率已突破67% [1] - 传统的三高发展模式高杠杆 高负债 高周转已不可持续 行业需要重新认识其在新时代经济格局中的功能 [1] - 推动资源从房地产市场向先进制造业和现代服务业转移是顺应时代发展的必然要求 [2] 房地产市场新特征 - 核心城市已步入存量市场阶段 二手房交易成为主导 一线城市人房转化比下降 [2] - 住房消费理念发生深刻变化 体现为租房队伍不断壮大以及现房销售占比持续上升 [2] - 房地产市场呈现明显结构性分化 人口持续流入的都市圈需求旺盛 人口流出地区面临收缩压力 [3] 房地产发展新模式路径 - 构建房地产发展新模式四大路径包括加快完善保障住房体系 推动建设好房子 盘活存量市场 释放三四线城市潜力 [2] - 关键举措包括推进高品质住房建设 城中村改造和保障性住房供给 缓解新市民 青年群体住房困难 [1] - 应遵循需求牵引供给 供给创造需求的调节逻辑 对人口流入地区打破行政区划限制配置建设用地指标 对人口流出地区推行集中式收缩规划 [3] 办公楼市场现状与对策 - 办公楼市场供大于求 上海 北京 深圳等城市存量大且增量持续供给 净吸纳量远低于新增供给 [4] - 供需矛盾导致租金报价和有效租金均呈下行趋势 且城市间分化明显 租赁需求呈现底部渐进式复苏但行业分化明显 [4] - 长期去化对策包括主动适应经济驱动模式转变 运用大数据形成资产价值动态评估机制 短期对策包括严控新增供给 多措并举消化存量 并延伸政策支持 [4] 行业未来趋势与机遇 - 房地产行业需把握服务化 绿色化 适老化等新需求 通过减少空间错配 推动都市圈一体化发展实现供需匹配 [3] - 呼吁发展规范化租房市场 推动租购同权 并将保障范围从人才延伸至广大普通劳动者 [3] - 应完善老旧楼宇改造机制 健全租金监测与调控机制 着力拓展多元退出渠道以增强市场的投资韧性 [4]

住房条件改善 - 已售难交付住房实现交付超750万套 [5] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超1100万套（间），惠及超3000万群众 [4] - 全国累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及超4000万户、1.1亿居民 [5] - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个，新增文化休闲、体育健身场地超2800万平方米，增加社区服务设施6.4万个 [5] 房地产市场与政策 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [5] - 15个省份二手住宅交易量超过新房 [5] - 加大对居民购房的政策支持力度，包括下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税等 [5] - 建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [9] 建筑业发展 - 2024年建筑业产值达32.7万亿元，较2020年增加6.3万亿元，增长24% [7] - 累计完成154亿平方米建筑、7.9万公里市政道路、3429公里城市轨道交通、约1.6万公里铁路、约29万公里公路等基础设施建设 [7] - 对外承包工程业务累计签订合同额超1万亿美元，完成营业额6400亿美元 [7] 历史文化保护与城市更新 - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点 [6] - 58片历史文化街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区 [6] - 推动历史文化遗产与现代生活融合，补上基础设施短板 [6] 科技创新与应用 - 住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术，集中攻关突破“卡脖子”技术 [10] - 基于城市信息模型和城市运行管理服务平台建设的“城市大脑”实现政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管” [10]

住房条件改善 - 已售难交付住房实现交付超750万套 [3] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超1100万套（间），惠及超3000万群众 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民 [3] 房地产市场与政策 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [3] - 15个省份二手住宅交易量超过新房 [3] - 通过下调首付比例和利率、给予退税支持等政策降低居民购房成本 [3] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [7] 建筑业发展 - 2024年建筑业产值达32.7万亿元，较2020年增长24%，增加6.3万亿元 [5] - 累计完成154亿平方米建筑及大量基础设施工程建设 [5] - 对外承包工程累计签订合同额超1万亿美元，完成营业额6400亿美元 [6] 城市更新与历史文化保护 - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个 [3] - 新增文化休闲、体育健身场地2800多万平方米，增加社区服务设施6.4万个 [3] - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点，58片街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区 [4] 行业改革与科技创新 - 加快构建房地产发展新模式，建立人、房、地、钱要素联动新机制 [7] - 有力有序推进现房销售，规范预售资金监管 [7] - 住房城乡建设领域新技术加速突破，新材料、新装备、新应用不断涌现 [8]

住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [12] - "十四五"时期建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众 [12] - 坚持货币补贴和实物保障相结合 以需定建、以需定购筹集保障性住房房源 [12] 商品房市场与政策支持 - "十四五"时期全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [13] - 通过下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税税率等政策降低居民购房成本 [13] - 目前有15个省份二手住宅交易量超过新房 存量住房市场规模持续扩大 [13] 保交楼与老旧小区改造 - 全国750多万套已售难交付住房实现交付 [12][13] - "十四五"时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿居民 [13] - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个 新增文化休闲、体育健身场地2800多万平方米 [13] 建筑业发展成就 - 2024年建筑业产值达32.7万亿元 比2020年增加6.3万亿元 增长24% [15] - 2021年至2024年累计完成154亿平方米建筑、7.9万公里市政道路、3429公里城市轨道交通等基础设施建设 [15] - 对外承包工程业务累计签订合同额超1万亿美元 完成营业额6400亿美元 [15] 房地产发展新模式 - 建立人、房、地、钱要素联动新机制 各地已编制实施住房发展年度计划 [16] - 建立城市房地产融资协调机制 全国"白名单"项目贷款审批金额已超7万亿元 [16] - 有力有序推进现房销售 从根本上防范交付风险 [16] 历史文化保护与城市更新 - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点 活化利用历史建筑、工业遗产 [14] - 58片历史文化街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区 [14] - 推动历史文化遗产与现代生活融为一体 补上基础设施短板 [14] 科技创新与应用 - 住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术 集中攻关突破"卡脖子"技术 [17] - 基于城市信息模型建设的"城市大脑"实现政务服务"一网通办"、城市运行"一网统管" [17] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展转向存量提质增效阶段 [17]

央视网消息："十四五"期间，各地加快构建房地产发展新模式，增加保障性住房供给，稳步推进城中村 和城市危旧房改造，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设，人民群众住房条件得到进一步 改善。 ...

住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [2] - "十四五"时期建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众 [2] - 坚持货币补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购 [2] 房地产市场支持政策与成效 - 通过下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税等政策降低居民购房成本 [3] - "十四五"时期全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [3] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，扎实推进保交楼工作 [3] 城市更新与居住品质提升 - "十四五"时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民 [3] - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个，新增文化休闲、体育健身场地2800多万平方米 [3] - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点，活化利用历史建筑和工业遗产 [4] 建筑业发展成就 - 2024年建筑业产值达32.7万亿元，比2020年增加6.3万亿元，增长24% [5] - 2021年至2024年累计完成154亿平方米建筑及大量基础设施工程建设 [5] - 对外承包工程业务累计签订合同额超1万亿美元，完成营业额6400亿美元 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，建立人、房、地、钱要素联动新机制 [7] - 建立城市房地产融资协调机制，全国"白名单"项目贷款审批金额已超7万亿元 [7] - 有力有序推进现房销售，规范预售资金监管 [7] 城乡建设科技应用 - 住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术，集中攻关突破"卡脖子"技术 [8] - 基于城市信息模型建设"城市大脑"，实现政务服务"一网通办"、城市运行"一网统管" [8] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [8]

住房保障与房地产市场发展 - 五年内建设筹集各类保障性住房及安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [3] - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [3] - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [5] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [5] - 推动房地产发展新模式，完善"人、房、地、钱"要素联动机制，改革开发、融资、销售制度 [6] 城市更新与人居环境改善 - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [3] - 在城市更新中加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个 [8] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里，打造"口袋公园"1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [8] - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，作为城市更新着力点 [8] 历史文化保护传承 - 全国共有国家历史文化名城143座、名镇312个、名村487个、传统村落8155个 [10] - 形成历史文化街区1300余片，历史建筑6.89万处，作为传承中华优秀传统文化载体 [10] 建筑业转型升级与"中国建造" - 2024年建筑业产值达32.7万亿元，较2020年增加6.3万亿元，增长24% [11] - 累计完成既有建筑节能改造8亿平方米，推动绿色建材、绿色建造、绿色建筑发展 [11] - 2021年至2024年对外承包工程业务累计签订合同额超1万亿美元，完成营业额6400亿美元 [11]