高层政策导向：城市更新与“稳楼市”结合 - 国务院专题学习强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] - 对比去年中央经济工作会议，“消除安全隐患”是新的提法，预计2026年危旧房安全隐患消除工作将提速，房屋体检重要性提高，危旧房改造力度加大 [2] - 近期高层建筑火灾事故后，国务院安委会已部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑 [3] 高层建筑安全隐患与城市更新挑战 - 2005年后，国内二、三线城市建设了大量高层及超高层建筑，早期建筑可能未充分考量消防风险，特别是长三角和珠三角的高层住宅密度高、楼间距近，带来灭火难题 [4] - 在既有超高层建筑存在安全隐患的前提下进行城市更新存在难点，但也存在机遇，核心是针对主城区老旧房屋，拆除陈旧低密度建筑后建设舒适型、高端改善类产品，可提升城市、土地及居住价值 [5] - 7月中央城市工作会议及8月底《关于推动城市高质量发展的意见》均提到严格限制超高层建筑，并增强高空消防能力 [5] 房地产市场现状与压力 - 今年以来房价仍在深度调整，“稳楼市”需进一步加力 [6] - 1—10月份新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，降幅比1—9月份扩大1.7个百分点 [6] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%，二手房价格下行压力加大 [6] 新型城镇化作为发展引擎 - 会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，需因地制宜实施新型城镇化规划，优化“人、产、城”布局 [7] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展重点，探索通过盘活存量房屋等方式提升住房保障，有望推动房地产高质量发展 [7] - 新型城镇化逻辑重在“人、产、城”布局，先满足人口公共服务需求和发展诉求，再通过产业带动就业，最后才是住房和房地产发展，这对比过去的旧式城镇化逻辑 [8]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 在国内经济温和复苏、全球流动性宽松预期升温背景下 12 月美联储议息会议与中国中央经济工作会议政策共振将影响 A 股节奏及跨年行情与 2026 年投资主线 两大会议政策落地前资金偏谨慎 股市预计偏震荡 资金偏向防御性配置 待会议内容明确 积极政策信号与美联储降息形成共振 市场风险偏好有望再度提升 [2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 4518.20、4502.20、4482.40、4433.80 涨跌分别为 -13.60、-13.20、-11.20、-11.00 涨跌幅分别为 -0.30、-0.29、-0.25、-0.25 成交量分别为 67863.00、3710.00、21171.00、5014.00 持仓量分别为 142198.00、7966.00、89920.00、25762.00 持仓量增减分别为 3766.00、1105.00、4383.00、1155.00 [1] - IH 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 2958.40、2951.80、2951.20、2937.00 涨跌分别为 -10.40、-11.20、-10.40、-12.20 涨跌幅分别为 -0.35、-0.38、-0.35、-0.41 成交量分别为 27565.00、1018.00、8358.00、2376.00 持仓量分别为 55954.00、2466.00、24195.00、7999.00 持仓量增减分别为 2099.00、10.00、1154.00、647.00 [1] - IC 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 6950.40、6893.80、6781.40、6572.60 涨跌分别为 -28.80、-29.40、-23.80、-26.60 涨跌幅分别为 -0.41、-0.42、-0.35、-0.40 成交量分别为 67339.00、3773.00、23687.00、7269.00 持仓量分别为 133791.00、10440.00、75678.00、32856.00 持仓量增减分别为 6171.00、872.00、2981.00、629.00 [1] - IM 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 7195.40、7121.20、6968.20、6731.00 涨跌分别为 -41.80、-41.40、-37.20、-36.20 涨跌幅分别为 -0.58、-0.58、-0.53、-0.53 成交量分别为 118632.00、7256.00、37185.00、14413.00 持仓量分别为 193074.00、16092.00、104040.00、57778.00 持仓量增减分别为 11621.00、1750.00、7837.00、1897.00 [1] - IF 下月 - IF 当月、IH 下月 - IH 当月、IC 下月 - IC 当月、IM 下月 - IM 当月隔月价差现值分别为 -16.00、-6.60、-56.60、-74.20 前值分别为 -18.00、-6.20、-54.80、-74.20 [1] 股指现货市场 - 沪深 300 指数前值 4531.05 前两日值 4554.33 涨跌幅 -0.51 成交量前值 169.76 亿手 前两日值 148.49 亿手 总成交金额前值 3744.86 亿元 前两日值 3643.66 亿元 [1] - 上证 50 指数前值 2963.08 前两日值 2978.47 涨跌幅 -0.52 成交量前值 38.52 亿手 前两日值 33.48 亿手 总成交金额前值 854.95 亿元 前两日值 791.66 亿元 [1] - 中证 500 指数前值 6996.36 前两日值 7040.30 涨跌幅 -0.62 成交量前值 157.84 亿手 前两日值 149.52 亿手 总成交金额前值 2513.09 亿元 前两日值 2473.60 亿元 [1] - 中证 1000 指数前值 7248.27 前两日值 7313.18 涨跌幅 -0.89 成交量前值 214.63 亿手 前两日值 200.51 亿手 总成交金额前值 3350.34 亿元 前两日值 3202.19 亿元 [1] - 沪深 300 行业指数中 能源、原材料、工业、可选消费前值分别为 2371.36、3698.83、2518.96、6524.59 前 2 日值分别为 2378.07、3667.79、2530.94、6537.34 涨跌幅分别为 -0.28%、0.85%、-0.47%、-0.20% [1] - 沪深 300 行业指数中 主要消费、医药卫生、地产金融、信息技术前值分别为 21578.59、8366.82、6531.25、3173.08 前 2 日值分别为 21728.30、8406.15、6597.13、3194.36 涨跌幅分别为 -0.69%、-0.47%、-1.00%、-0.67% [1] - 沪深 300 行业指数中 电信业务、公用事业前值分别为 5365.11、2576.67 前 2 日值分别为 5417.91、2567.45 涨跌幅分别为 -0.97%、0.36% [1] 期现基差 - IF 当月 - 沪深 300、IF 下月 - 沪深 300、IF 下季 - 沪深 300、IF 隔季 - 沪深 300 前值分别为 -12.85、-28.85、-48.65、-97.25 前 2 日值分别为 -18.53、-36.53、-57.33、-107.53 [1] - IH 当月 - 上证 50、IH 下月 - 上证 50、IH 下季 - 上证 50、IH 隔季 - 上证 50 前值分别为 -4.68、-11.28、-11.88、-26.08 前 2 日值分别为 -7.07、-13.27、-14.67、-27.07 [1] - IC 当月 - 中证 500、IC 下月 - 中证 500、IC 下季 - 中证 500、IC 隔季 - 中证 500 前值分别为 -45.96、-102.56、-214.96、-423.76 前 2 日值分别为 -58.10、-112.90、-230.50、-437.70 [1] - IM 当月 - 中证 1000、IM 下月 - 中证 1000、IM 下季 - 中证 1000、IM 隔季 - 中证 1000 前值分别为 -52.87、-127.07、-280.07、-517.27 前 2 日值分别为 -73.58、-147.78、-305.18、-544.38 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数前值 3878.00 前 2 日值 3897.71 涨跌幅 -0.51% 深证成指前值 12955.25 前 2 日值 13056.70 涨跌幅 -0.78% 中小板指前值 7883.99 前 2 日值 7945.19 涨跌幅 -0.77% 创业板指前值 3036.79 前 2 日值 3071.15 涨跌幅 -1.12% [1] - 恒生指数前值 25760.73 前 2 日值 26095.05 涨跌幅 -1.28% 日经 225 前值 49303.45 前 2 日值 49303.28 涨跌幅 0.00% 标准普尔前值 6849.72 前 2 日值 6829.37 涨跌幅 0.30% DAX 指数前值 23693.71 前 2 日值 23710.86 涨跌幅 -0.07% [1] 宏观信息 - 美国 11 月“小非农”创两年半来最大降幅 美联储降息预期进一步升温 11 月私营企业减少 3.2 万个工作岗位 为 2023 年 3 月以来最大降幅 远不及市场预期的增加 1 万个 美联储 12 月降息 25 个基点的概率接近 90% [2] - 国务院总理李强指出 新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体 要因地制宜实施好新型城镇化规划 推进农业转移人口市民化 实施城市更新行动 推进好房子建设和房地产高质量发展 破解城乡二元结构 [2] - 美国总统特朗普签署法律要求评估美台关系并深化 外交部回应称一个中国原则是中美关系政治基础 敦促美方停止美台官方往来 不向“台独”分裂势力发错误信号 [2] - 国务院原则同意《长三角国土空间规划（2023 - 2035 年）》 支持上海发挥龙头带动作用 加强上海大都市圈与苏锡常都市圈空间融合 以及与南京、杭州、合肥、宁波都市圈空间统筹 支撑世界级城市群建设 [2] - 今年 1 - 11 月 消费品以旧换新带动相关商品销售额超 2.5 万亿元 惠及超 3.6 亿人次 1 - 10 月我国服务贸易进出口总额 65844.3 亿元 同比增长 7.5% 服务贸易逆差 7663.7 亿元 同比减少 2693.9 亿元 [2] 行业信息 - 文化和旅游部、民航局印发《文化和旅游与民航业融合发展行动方案》 部署 15 项具体措施 [2] - 年末第四批 690 亿元国补资金消耗 超 20 个地市暂停或调整汽车以旧换新补贴活动 [2] - 11 月全国乘用车市场零售 226.3 万辆 同比下降 7% 新能源市场零售 135.4 万辆 同比增长 7% 新能源市场零售渗透率 59.8% [2] - 11 月份中国物流业景气指数为 50.9% 较上月回升 0.2 个百分点 能源物流需求放缓 工业制造领域物流需求向好 居民消费领域物流需求趋稳 [2]

项目背景与破局 - 金华中央创新城（南区）项目位于长三角G60科创走廊重要节点，旨在将传统工业区转型为“科创中心·智慧西岸”[1] - 2019年启动前，该区域为低效工业区块，亩均税收不足5万元，分布有37家低效企业和三个城中村，形成“城市补丁”[1] - 采用“空间针灸”理念进行全域系统性重构，以关键交通廊道、生态修复工程和高端产业载体作为刺激区域再生的手段[1] - 创新采用“城市合伙人”机制，引入大型央企中交城投，实行“策划—规划—投资—建设—运营”一体化开发模式[2] - 确立“一年打基础、三年见成效、五年现新城、十年大跨越”的开发节奏[2] - 通过“现金补偿+入园优先+技能培训”组合政策完成企业搬迁，累计腾退低效用地超1700亩，拆除老旧建筑超40万平方米[2] 核心规划与建设 - 营城逻辑确立为“以人为本、产城融合、功能复合”[3] - 交通先行，建设金华首条湖底隧道仙源路湖底隧道，并与“三横四纵”骨干路网构筑“15分钟通勤圈”[3] - 配套建设包括新建丽泽小学、社区服务中心“代际互动区”、大型商业综合体、滨水公园及体育设施，构建“15分钟宜居生活圈”[6][7] - 产业核心金创绿谷总投资超百亿元，建设内容包括科创总部、五星级酒店与智慧商业中心，目标打造浙中地区“创新策源地”与“城市会客厅”[7] - 规划M0新型产业用地，为研发设计、中试孵化等创新环节提供空间支撑，长三角科技创新产业园区等载体已全面启用[7] 可持续发展与智慧赋能 - 建设基于湖海塘水体的区域集中供能系统，预计可为用户节省约三分之一用能成本，每年减少碳排放近万吨[8] - 生态修复成效显著，湖体水域面积扩大近50%，水质由劣V类提升至III类，吸引30余种鸟类栖息[8] - 地下综合管廊预埋智能传感器和巡检机器人，可实时监测管线状态并自动预警故障[8] - 未来将整合交通、能源、安防、环保等数据，构建一体化城市运营管理平台，实现精准高效的城市治理[8] - 项目已入选浙江省首批共同富裕基本单元综合品质区试点，探索通过高品质城市空间营造推动产业升级和人才汇聚的发展路径[8][9]

城市更新项目库调整 - 近期有15个新项目通过评审并完成社会公示，纳入城市更新项目库，总投资额约为47.59亿元 [1] - 新入库项目按区域分布，中原区、二七区、金水区、中牟新区各2个，管城区、惠济区、经开区、高新区、荥阳市、巩义市、上街区各1个 [1] - 新入库项目涵盖多个领域，包括商业与办公楼宇升级、养老服务中心、创意产业园、技术研发中心、基础设施改造、生物经济与健康食品产业园、医疗器械园及环保工程等 [1] 项目库移出项目 - 有9个项目因已竣工被调整出城市更新项目库，涉及水厂提升、数字经济产业园、文创园、流域治理、学校校区、装备制造、明胶生产、环境科技及便民中心等多个类型 [2] - 另有4个项目因需优化调整项目方案而被调整出库，包括文化创意产业园片区、健康城片区、青少年活动中心及道路更新项目 [2]

城市精细化管理提升行动 - 无锡市正在推进城市精细化管理提升“新三年行动”，2025年度100项重点工作已基本收官 [1] - 行动核心围绕“提高人民生活品质”，将精细化治理与人文关怀深度融合，推动城市更新和服务升级 [1] 生态与公共空间优化 - “十四五”期间推动151个区域性综合提升单元和1319个专项实现全要素、高品质提升 [2] - 将135处桥下空间改造升级为小游园、运动场、停车点等设施 [2] - 贡湖湾滨水空间等项目结合生态保护与休闲需求，打造高品质幸福生活场景 [2] 公共设施升级与服务 - “十四五”期间共完成3059座公厕便民提升改造，其中2298座提供免费厕纸 [2] - 通过动态定制“公厕电子地图”，实现8674座公厕一键查询、一网统管 [2] - 今年启动环卫厕所赋码管理，市民可扫码反馈问题和建议 [2] 停车便利化工程 - “十四五”期间共新增停车泊位10.4万个，机关、企事业单位错时共享车位1.5万个 [3] - 在新学年，无锡82处学校周边停车场、共1.1万余个停车位实施接送车辆免费停车1小时及以上 [3] - 推广“先离场后付费”“停车就诊联动”等智慧停车场景，并实行“P+R停车场收费八折、乘坐地铁五折”优惠 [3] 商业与消费场景营造 - 支持服务57个综合体、商业街等经营主体设置外摆位，设立各类临时性特色集市43个 [4] - 构建融合微型书吧、文创市集、非遗展示等内容的便民化城市共享空间 [4] - 打造如明园·芯广场（1.3万平方米）、1969创意工场等“可坐、可玩、可歇脚”的融合服务点 [4] 基层治理与社区服务 - 创新实践“城市管理进社区”“联合执法进小区”工作，1800余名城管队员挂钩进驻761个社区，服务覆盖2982个小区 [6] - 累计在社区接办处置热难点问题5.5万余件 [6] - 天鹤社区采用“三事分流”处置机制，成立“联合执法进小区”工作站点 [6] 便民服务与人文关怀 - 全市共建设及加盟“星辰驿站”33座，为市民、游客和户外工作者提供多元便民服务 [7] - 通过“安康工程”和“爱心早餐”工程，科学设置就餐点位166个、惠及一线环卫工人1.2万名 [7] - “星辰驿站”内配备空调、沙发、免费Wi-Fi、热水、AED急救设备等 [6]

文章核心观点 - 成都少城片区及宽窄巷子历史文化街区城市更新项目荣获“2025澎湃城市更新年度榜单”之“城市更新美好街区榜样”，其“保护与创新共生”的实践被视为行业标杆，形成了具有示范价值的“成都范式”[1][2] 项目背景与行业认可 - 项目由中国建筑西南设计研究院提报，凭借文化保护、业态创新和社区共生的实践，作为中国西部历史街区活化标杆获得行业权威认可[2] - 该认可是对少城片区及宽窄巷子近20年运营成效的肯定，印证了成都城市更新实践在全国的示范价值[2] 历史沿革与更新范围 - 少城片区承载成都2300年建城史，保留清朝形成的“鱼骨状”街巷格局[2] - 自2012年起进行多轮有机更新，依次聚焦街巷肌理保护、文脉遗址专项保护及社区营造[2] - 2018年联合国人居署等联合编制的规划导则，明确了1.5平方公里的更新范围，并将历史文化街区面积从30公顷扩展至133公顷[3] - 规划严格遵循“道路不改线、不拓宽”原则，并对2处遗址、6处文保单位、11处不可移动文物、1处工业遗产及21处古树名木实施专项保护[3] 空间特征与业态升级 - 片区街巷长度约400米，纵深约50米，构成步行友好、体验丰富的空间基底[3] - 更新后基础设施全面升级，涌现出书店、音乐酒吧、特色餐饮等多元业态，并形成了少城·视井文创产业园、028青年创意社区、明堂青年文化创意中心、祠堂街艺术社区等复合场景[3] - 2025年开业的“千年福感肆”成为标杆，其3500平方米的福运广场保留300年古银杏与唐宋古渠遗址，汇聚米其林餐厅等业态，开业月余客流量超30万人次[3] 宽窄巷子运营模式与成效 - 宽窄巷子年客流量超3500万人次，其“聚场”效应得益于成都的城市吸引力与精细化运营[4] - 运营坚持三大核心：商业运营与历史建筑保护结合、品牌与在地文化共创、国有企业与原住民融合[4] - 品牌引入注重与川西四合院肌理深度适配，国际品牌也量身打造成都特色门店[4] - 明确两大发展方向：深耕在地文化（如非遗、老字号）与推动业态革新[4] - 2025年试水的策展空间“宽厰KuanChǎng”通过每三个月更新的策展式零售探索消费转化新路径[4] - 宽巷子1号的百年院落通过调整空间与活动，成为老空间新利用的典范[5] “泛宽窄”商圈发展规划 - 正在推进“泛宽窄”少城文化商圈计划，以“公园城市·幸福成都”战略为核心，整合宽窄巷子、东华门遗址、人民公园等资源，打造“蜀都味、中国潮、国际范”的消费活力区[6] - 商圈以宽窄巷子一、二期为核心，辐射小通巷、祠堂街等周边区域，通过“微改造、精提升”优化空间[6] - 已推出“宽厰”空间品牌，后续将落地港澳台新青年创业集市、“少城烟火线 Citywalk”、夜间经济及国际化便利措施等重点项目[6] - 该计划是“聚场”理念的升级延伸，旨在实现文商旅深度融合，为城市更新提供更具规模与复制价值的“成都样本”[6]

城市更新战略规划 - 武汉市委十四届十二次全会将审议国民经济和社会发展第十五个五年规划建议，未来几年大力实施以“五改四好”为主攻方向的城市更新 [1] - 武汉出台行动方案，拟利用3年时间实施既有建筑改造、老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造和城中村改造 [1] - 力争到2027年底，全市新增20000套“好房子”，建成200个“好小区”，打造173个“好社区”，各中心城区至少建成1个“好城区” [1] 更新行动的经济与产业影响 - 专家认为城市更新释放的土地和空间资源可引入新业态新项目，促进产业升级与消费场景创新，形成“更新-投资-消费-增长”良性循环 [2] - 城市更新通过空间重构和产业升级双轮驱动，为经济中心建设提供动力，为生物医药、数字经济、文创设计、科技金融等新产业提供低成本高品质发展空间 [7][8] - 行动方案提出全面提升老旧街区品质，发展多层次商业业态，提振市场消费活力，培育特色街区，带动产业焕新 [3] 具体片区更新案例与模式 - 新安九如片城市更新采用“种蘑菇”式精细化修缮，保护历史建筑与文化遗址，完成外部道路升级，打通交通毛细血管 [3] - 更新后的新安九如片区将保留历史肌理，引入时尚创意产业，打造服饰前端链条，推进文商旅融合 [4] - 青山区新沟桥街道科苑社区21街134户居民组建“住宅合作社”，在原址拆除旧房重建新房，破解传统征地拆迁模式成本高昂问题 [7] 科技创新与大学周边更新 - 行动方案提出以高校聚集区为核心，强化创新资源集聚，推动华科创业街、武大融通珞珈创新港等4个片区更新 [9] - 武汉东湖高新区推介“环华科大创新发展带”建设方案，建成4.2平方公里的世界级科创街区，打通链接高校实验室与生产线的“20分钟创新通道” [9] - 到2028年，“环华科大创新发展带”将布局10个创新功能平台，孵化培育高成长科技企业500家，集聚研发型企业1000家，汇聚科创人才超10万人 [10] - 洪山区打造“山水硅巷”品牌，盘活存量楼宇资源，强化区校合作机制，推动创新资源高效集聚 [12] 资金支持与实施模式 - 武汉今年启动实施第一批80个城市更新项目，探索“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式 [15] - 市级每年安排不低于5亿元财政预算资金用于“五改四好”重点项目以奖代补，探索设立城市更新基金，推动发行REITs等金融产品 [15] - 国家开发银行湖北省分行近两年在武汉累计向城市更新八大领域项目授信超过1500亿元，发放贷款超过700亿元 [17] - 建议结合城市更新行动推动国有“三资三化”，盘活历史文化资源、闲置产业用地等国有资源 [18]

项目品牌活动 - 陆家嘴太古源“城市锚点”品牌艺术展于12月2日在项目接待中心启幕，活动包括启幕沙龙和嘉宾对谈 [1] - 艺术展通过数字艺术、观念装置与文献叙事等多维方式呈现，旨在深度对话历史并呼应城市未来 [2][4] - 该活动标志着项目软性价值从“物质粮仓”升华为“文化源点”，为城市滨水复兴提供“上海样本” [7] 项目定位与规划 - 陆家嘴太古源总体量约54万平方米，是涵盖滨水豪宅、高端零售、甲级写字楼和文化空间的陆家嘴滨江综合体 [6] - 项目定位为历史、人文、时尚、生活融合的上海国际化滨水空间新名片 [6] - 项目旨在探索工业遗存与未来生活融合的城市更新之路，焕发滨水空间新活力 [1] 合作方与开发理念 - 陆家嘴集团与太古地产合作，通过创新性实践推动城市更新 [1] - 开发理念强调不仅重塑物理空间，更为城市精神寻找栖居水岸，回应历史并焕发新活力 [1][7] - 项目实践以工业遗迹焕活驱动城市更新，以文化艺术赋能激活水岸活力 [7]

文章核心观点 - 武汉市正大力实施以“五改四好”为主攻方向的城市更新行动，计划利用3年时间推动城市从规模增量扩张转向存量提质增效，目标是到2027年底新增20000套“好房子”、建成200个“好小区”、打造173个“好社区”，各中心城区至少建成1个“好城区”[1] - 城市更新被视为超大城市现代化治理与高质量发展的核心抓手，通过释放土地与空间资源引入新业态、新项目，促进产业升级与消费场景创新，形成“更新-投资-消费-增长”良性循环，助力武汉“五个中心”建设[2] - 行动方案通过空间重构和产业升级双轮驱动，以“投资于人”为导向，旨在破解居住安全、配套不足等痛点，完善“15分钟生活圈”，并盘活存量空间为生物医药、数字经济等新产业提供低成本、高品质发展空间，为经济发展提供强大动力[7][8] 城市更新总体规划与目标 - 武汉市出台《“五改四好”行动方案》，拟用3年时间实施既有建筑改造利用、老旧小区改造提质、老旧街区改造提升、老旧厂区改造焕新、城中村改造提速五大方向[1] - 具体量化目标包括：到2027年，完成不安全住房改造75万平方米、房龄老不成套住房改造30万平方米，改造300个符合条件的老旧小区[7] - 2024年已启动实施第一批80个城市更新项目，并探索“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式，按照“小规模、微改造、渐进式、可持续”原则推进[16] 老旧街区更新与产业焕新案例 - 以硚口区新安九如片为例，更新采用“种蘑菇”式精细化修缮，重点保护红十字会旧址、药王庙等历史建筑，并完成大夹街、长堤街等道路升级，打通交通“毛细血管”[4] - 更新后的片区旨在保留历史肌理的同时，引入时尚创意产业，打造集设计、辅料、样衣制造于一体的服饰前端链条，带动汉正街服装产业向高附加值环节攀升，推进文商旅融合[5] - 城市更新强调以“特色功能”为单元进行片区规划，差异化配置服务设施，实现“打造一个点、带动一个面”的辐射效应，全面提升区域发展能级[5] 老旧小区与危旧房改造模式 - 青山区21街134户居民通过组建“住宅合作社”，在原址拆除C类危房重建31层新楼，探索了居民自主更新的新模式，解决了传统征地拆迁成本高、开发商利润低的问题[7] - 行动方案明确提出改造不安全住房及老旧小区的量化目标，直接提升群众居住品质与归属感，实现城市功能的有机更新[7] 盘活大学周边资源驱动科技创新 - 行动方案提出以高校聚集区为核心，推动华科创业街、武大融通珞珈创新港等4个片区更新，提高人才吸引力[10] - “环华科大创新发展带”规划面积4.2平方公里，旨在建成世界级科创街区，重点推动华中科技大学原创性成果就近孵化，完善“技术研发-中试熟化-共享生产”链条，打通“20分钟创新通道”[10] - 具体目标为：到2028年，布局10个创新功能平台，孵化培育高成长科技企业500家，集聚高水平研发型企业1000家，汇聚科创人才超10万人[11] - 洪山区打造“山水硅巷”品牌，通过盘活存量楼宇资源，强化区校合作机制，推动“校区、园区、社区”三区联动，实现“生态、生活、生产”三生融合[13] - 专家指出，此举为科创企业解决“找人、找地、找资金、找场景”难题，提供全周期服务，为武汉科技创新中心建设提供支撑[14] 资金筹措与政策创新 - 资金安排遵循“民间资本愿投尽投、国有企业精准补位、政府投资兜底保障”原则，市级每年安排不低于5亿元财政预算用于重点项目以奖代补[17] - 探索设立城市更新基金，强化信贷支持，推动发行基础设施REITs、资产证券化产品等，并鼓励居民提取住房公积金用于危旧房改建[17] - 国家开发银行湖北省分行近两年在武汉累计向城市更新项目授信超过1500亿元，发放贷款超过700亿元，深度参与从土地储备到城中村改造的全过程[19] - 建议尽快出台《武汉市城市更新条例》，研究历史风貌区等单元的产权市场化归集政策，以打通拆迁困扰[19] - 建议推动国有“三资三化”，盘活历史文化资源、闲置产业用地、污水管网经营权、道路停车经营权等国有资产[20] - 建议谋划一批重点项目，如在城镇生活污水整治领域推进“厂网一体化”项目，并加强长江、汉江两岸江滩资源的产权确权与特许经营安排[21]

政策动态 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs共同构建中国公募REITs市场完整体系 [1] - 截至2025年11月底，我国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元，但与庞大存量资产相比募集规模仍很小 [1] 市场影响与战略意义 - 政策扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] - 将体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒店纳入REITs范围，可激励运营者提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成"投资—建设—运营—退出—再投资"的良性循环 [2] - 商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，盘活超万亿规模沉淀资产，降低负债率，优化资本结构 [3] 市场特征与挑战 - 我国经济较发达的长三角、粤港澳大湾区等地区，因底层资产运营能力强、现金流稳定及未来增值潜力较高，更易受资金青睐 [3] - 经济或产业相对不发达地区，由于市场对其收益稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区恰恰需要资金盘活资产 [3] - 当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因强制高比例分红且稳定现金流资产稀缺，吸引力正在增加 [3] - 市场对REITs数量需求大，但对供给质量有要求，制约REITs大规模发行的结构性因素在于项目运营能力 [3] 行业发展方向 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 行业需实现从"重开发"转向"精运营"，从"资产持有"到"资产运营+资本运作"的业务模式转型，提高供给质量，吸引更多社会资本 [4]