高层政策导向：城市更新与“稳楼市”结合 - 国务院专题学习强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2][11] - 对比去年中央经济工作会议和今年政府工作报告，“消除安全隐患”是与城市更新结合的新提法，预示相关工作将提速 [2][11] - 专家指出，将城市更新与消除安全隐患结合是保障城市安全运行的必然要求，体现城市韧性发展导向，2026年危旧房安全隐患消除工作会提速 [2][11] 安全隐患排查背景与现状 - 香港大埔31层住宅宏福苑火灾造成159人死亡、31人失联，暴露高层建筑火灾扑救难、疏散慢、蔓延快等痛点 [3][12] - 国务院安委会已部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑 [3][12] - 2005年后，国内二三线城市建设了大批高层及超高层建筑，早期建筑可能未充分考量消防风险，尤其长三角、珠三角高层住宅密度高、楼间距近，隐患突出 [4][12][13] 城市更新面临的挑战与机遇 - 在既有超高层建筑存在安全隐患的前提下，进行新一轮城市更新和重新规划存在难点 [5][13] - 城市更新核心针对主城区老旧房屋，这些区域建设周期早、密度低，但配套和城市价值更高，拆除陈旧低密度建筑后建设高端改善产品，有望实现城市价值、土地价值、居住价值及稳楼市的多赢 [5][13] - 政策层面已明确严格限制超高层建筑，7月中央城市工作会议及8月底《关于推动城市高质量发展的意见》均提及此要求，并强调增强高空消防能力 [5][14] 房地产市场现状与压力 - 今年以来房价仍在深度调整，“稳楼市”需加力，1-10月新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，降幅较1-9月扩大1.7个百分点 [6][15] - 10月一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅扩大1.2个百分点；二线城市同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点；三线城市同比下降5.7% [6][15] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%，下行压力加大 [6][15] 新型城镇化的新内涵与潜力 - 新型城镇化被强调对扩大内需、促进产业升级、做强国内大循环具有重要意义，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [7][16] - 政策要求优化“人、产、城”布局，科学有序推进农业转移人口市民化，解决其就业、社保、安居、子女教育等问题 [7][16] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展重点，盘活存量房屋以提升对其住房保障有望推动房地产高质量发展 [7][16] - 专家认为，已进城未落户的约3亿人口及城镇化率从66%提升至80%的潜力，对消费、内循环和房地产是巨大带动力量，但新型城镇化逻辑重在“人、产、城”布局，优先满足人的公共服务和发展诉求 [8][17]

高层政策导向：城市更新与“稳楼市”结合 - 国务院专题学习强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] - 对比去年中央经济工作会议，“消除安全隐患”是新的提法，预计2026年危旧房安全隐患消除工作将提速，房屋体检重要性提高，危旧房改造力度加大 [2] - 近期高层建筑火灾事故后，国务院安委会已部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑 [3] 高层建筑安全隐患与城市更新挑战 - 2005年后，国内二、三线城市建设了大量高层及超高层建筑，早期建筑可能未充分考量消防风险，特别是长三角和珠三角的高层住宅密度高、楼间距近，带来灭火难题 [4] - 在既有超高层建筑存在安全隐患的前提下进行城市更新存在难点，但也存在机遇，核心是针对主城区老旧房屋，拆除陈旧低密度建筑后建设舒适型、高端改善类产品，可提升城市、土地及居住价值 [5] - 7月中央城市工作会议及8月底《关于推动城市高质量发展的意见》均提到严格限制超高层建筑，并增强高空消防能力 [5] 房地产市场现状与压力 - 今年以来房价仍在深度调整，“稳楼市”需进一步加力 [6] - 1—10月份新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，降幅比1—9月份扩大1.7个百分点 [6] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%，二手房价格下行压力加大 [6] 新型城镇化作为发展引擎 - 会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，需因地制宜实施新型城镇化规划，优化“人、产、城”布局 [7] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展重点，探索通过盘活存量房屋等方式提升住房保障，有望推动房地产高质量发展 [7] - 新型城镇化逻辑重在“人、产、城”布局，先满足人口公共服务需求和发展诉求，再通过产业带动就业，最后才是住房和房地产发展，这对比过去的旧式城镇化逻辑 [8]