分析师：孙书娜 登记编号：S0890523070001 分析师：宋逸菲 登记编号：S0890524080003 投资要点 市场回顾： 上周（2025.09.08-2025.09.12）债市持续调整，1年期国债收益率上行0.41BP至1.40%，10年期国 债收益率上行4.1BP至1.86%，30年期国债收益率上行7.15BP至2.18%。具体来看，前半周，受公募基金降费新 规影响（2025年9月5号，中国证监会发布《公开募集证券投资基金销售费用管理规定（征求意见稿）》）市场 对债基的悲观情绪升温，收益率快速上行，后半周，随着资金面边际转松，债市逐渐企稳。 公募基金市场动态： 9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 常态化申报推荐工作的通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项 目上市等方面助力基础设施REITs发展。 泛固收基金指数表现跟踪 货币增强指数：上周收涨0.03%，成立以来累计录得4.05%的收益。 短期债基优选：上周收跌0.01%，成立以来累计录得4.18%的收益。 中长期债基优选：上周收跌0.20%，成立以来 ...

政策动向 - 国家发改委发布通知推进REITs常态化发行 探索将租赁住房及养老设施等新型资产纳入发行范围[1] - 支持非国有企业投资项目参与REITs发行 简化资产注入申请流程 允许IPO后六个月内提交申请[1] 行业影响 - 新规将加速公募REITs发行及资产注入进程 对持有相关资产的企业形成制度利好[1] 公司关联 - 华润置地作为正在申请资产注入公募REITs的企业 将直接受益于政策优化[1]

快递物流： 1）安徽省快递协会发布"反内卷"倡议，全省快递涨价0.2元/票以上。2025年9月11日，安徽省快递协会 发布关于抵制"内卷式"竞争、促进行业高质量发展的倡议书，表示将坚决抵制恶性价格竞争，维护市场 秩序。根据各快递公司发布的通知文件，2025年9月15日起，安徽省出港快件在现合作价格基础上涨不 低于0.2元/票。安徽省2024年-2025年7月规模以上快递业务量占全国比重达到3.6%，并毗邻山东、江 苏、浙江、江西和湖北，地区落实快递涨价预计将进一步填平中、东部地区快递价格洼地，夯实全国快 递涨价格局。 华源证券近日发布交通运输行业周报：2025年9月11日，安徽省快递协会发布关于抵制"内卷式"竞争、 促进行业高质量发展的倡议书，表示将坚决抵制恶性价格竞争，维护市场秩序。 华源证券近日发布交通运输行业周报：2025年9月11日，安徽省快递协会发布关于抵制"内卷式"竞争、 促进行业高质量发展的倡议书，表示将坚决抵制恶性价格竞争，维护市场秩序。根据各快递公司发布的 通知文件，2025年9月15日起，安徽省出港快件在现合作价格基础上涨不低于0.2元/票。 以下为研究报告摘要： 投资要点： 行业动态跟踪 ...

来源：环球网 ·自然资源部：鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 ·国家发改委：加快保障性租赁住房等成熟资产类型项目REITs申报 ·河南出台12条楼市新政 ·上海184.95亿挂牌8宗地块 10月20日出让 ·京投发展森系产品线发布 ·泷悦·玖宸实景院子开放 ·中建二局"美好人居"全景方案亮相服贸会 ·万科：2027年之前已无境外公开债到期 ·恒大物业在香港暂停交易 待刊发内幕消息 ·富力地产公布境内债重组方案 ·招商蛇口拟发行优先股募集资金82亿元 ·多家房企发布前8月销售业绩 自然资源部：鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 9月11日，上海发布三份国有建设用地使用权出让公告，涉及徐汇、静安、杨浦、松江、宝山5区共8宗 地块，总面积逾17万平方米，涵盖居住、商业、文体等多种用途，起始总价约184.95亿元。上述地块将 于2025年10月20日起现场交易。 京投发展森系产品线发布 近日，京投发展在南苑森林湿地公园燕景台举行森系产品发布会，正式发布京投发展森系作品和三大森 系产品线。会上，京投发展阐述了森系作品价值构建、森系品牌主张及公园森系、度假森系、高定森系 三大产品线价值体系，为新时代"住有宜居"课题 ...

根据提供的研报内容，以下是关于公司和行业的关键要点总结，已按要求排除风险提示、免责声明、评级规则及其他无关内容，并引用原文数据及对应文档ID： 宏观政策与市场环境 - 近半月政策聚焦促消费及谋划"十五五"规划，涉及6大焦点包括继续谋划"十五五"、中美新一轮会谈等，政策短期"托而不举"、后续"适时加力" [4] - 8月新增信贷规模低于预期且低于季节性，新增社融符合预期但低于季节性，主因政府债券支撑减弱，居民部门短贷及中长贷连续两个月少增，反映消费及地产偏弱 [5] - 美国8月CPI及核心CPI符合预期，初请失业金人数意外飙升至近2年最高，美联储9月和10月大概率降息，利率期货隐含连续降息概率达90% [5] - 房地产确认周线级别上涨，超2/3行业日线级别上涨处于超涨状态，中期牛市刚开始且为普涨格局，已有26个行业处于周线级别上涨 [6][7] - 本周择时雷达六面图综合打分为-0.15分，估值性价比与宏观基本面分数下行，资金&趋势与拥挤度&反转分数变化不大，整体为中性观点 [9] 人工智能与科技 - DeepSeek引爆AI新周期，具备高性能、低成本、蒸馏有效及开源等核心优势，打破海外算力堆砌路径，中国科技企业技术创新能力重塑全球投资者认知 [10] - 大模型调用量持续攀升，海内外大厂算力投资加码，带动国内算力产业链如光模块、PCB等领域景气度上行，中芯产能持续上升助力国产AI芯片突破 [10] - 国务院发布《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》，目标2035年全面步入智能经济和智能社会发展新阶段，重要性媲美"互联网+"政策 [11] - 中证人工智能主题指数聚焦AI主题股票，选取50只业务涉及人工智能基础资源、技术及应用支持的上市公司，重仓股科技龙头属性高，主要布局计算机及电子行业 [14] - 光模块行业核心矛盾从"需求是否存在"转向"交付能力能否跟上"，龙头如中际旭创、新易盛凭借技术创新及快速量产交付能力更具确定性 [47] - Oracle指引FY2030年收入1440亿美元，推理资源逐步耗尽，Rubin CPX配备128GB GDDR7内存，AI算力达30PFLOPS，预计2026年底上市，打开增量市场 [66][67] 金融与固定收益 - 债市或在震荡中渐进式修复，利率继续调整空间有限，1.8%以上的10年国债有配置价值，长债利率更顺畅下行或在4季度中后段 [16] - 银行资产荒延续，社融增速放缓显示资产供给增速回落，存款增速回落幅度低于社融，利率在震荡中下行 [17] - 本周资金平稳，R001收于1.40%，DR001收于1.36%，存单到期收益率小幅上行，3M收益率上行1.00bp至1.56%，1Y国债收益率上行0.41bp至1.40% [19][20] - 25H1基金代销指数化趋势明显，非货币基金规模16.4万亿元，权益基金规模8.3万亿元，股票型指数基金增长11.1% [22] - 8月社融增速8.8%，剔除政府债券后增速5.9%，新增社融2.57万亿元同比少增4630亿元，居民中长期贷款增加200亿元同比少增1000亿元 [22][24] 行业与公司动态 - 煤炭行业如期开启反攻，年底或以最高点收官，重点关注国内供应、蒙煤进口恢复及"反内卷"举措 [30] - 电力设备中干湿法隔膜价格明显回升，山东136号文件后风光新增项目竞价结果落地，风电投资积极性高 [34] - 纺织服饰制造商8月营收公布，丰泰企业/裕元集团/儒鸿收入同比分别-3.7%/-9.7%/-9.7%，期待核心品牌商改善带动订单修复 [38] - 建筑材料债务限额提前下发，继续加强化债，2025年一般债发行规模1.95万亿元同比+0.36万亿元，专项债发行规模6.13万亿元同比+2.02万亿元 [40] - 有色金属降息升温与"金九银十"共振，金属价格强势运行，贵金属降息箭在弦上，铜价易涨难跌，铝价偏强震荡 [44] - 新能源就近消纳迎发展新机，绿电直连项目发展催化，可再生能源补贴发放加快，新能源运营商有望反转 [45] - 房地产8月新房成交同比+3.0%，社融数据指向居民购房意愿低迷，新增居民中长期贷款同比少增1000亿元 [49] - 食品饮料白酒底部价值凸显，旺季将至基本面边际修复，大众品把握龙头，关注高景气或高成长逻辑如盐津铺子、东鹏饮料等 [52] - 农林牧渔水产品价格坚挺，四大家鱼批发价维持高位，鲤鱼/鲢鱼/草鱼/鲫鱼年初至今涨幅分别4.78%/6.99%/9.37%/7.00%，水产饲料有望维持高增 [55] - 传媒MiniMax发布音乐生成模型Music 1.5，阿里通义千问发布Qwen3-Next，游戏及影视带动板块上涨 [65] 医药生物与海外市场 - 医药生物海外高成长潜力器械公司投资图谱梳理，创新药震荡调整属交易问题，产业逻辑无变化，中短期深挖创新药及海外大药 [75][77] - 微盟集团2025H1收入7.8亿元同比下降10.6%，经营利润与non-GAAP归母净利均扭亏转盈，AI Agent商业化能力显现 [80] - 奥浦迈2025H1营业收入1.78亿元同比增长23.77%，归母净利润3755万元同比增长55.55%，海外培养基延续高增态势 [81] - 诺唯赞2025H1营业收入6.06亿元同比下滑6.63%，归母净利润313万元同比下滑80.63%，海外本土化布局持续推进 [83]

Financial analyst by day and a seasoned investor by passion, I've been involved in the world of investing for over 15 years and honed my skills in analyzing lucrative opportunities within the market.I specialize in uncovering high quality dividend stocks and other assets that offer potential for long term-growth that pack a serious punch for bill-paying potential. I use myself as an example that with a solid base of classic dividend growth stocks, sprinkling in some Business Development Companies, REITs, an ...

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

投资评级与目标价格 - 投资评级为增持 [1][6][12] - 目标价格为74.18元 [1][6][12] 核心财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为62.82亿元、76.36亿元、91.09亿元，同比增长43.93%、21.55%、19.29% [4][12] - 预计2025-2027年归母净利润分别为26.94亿元、33.36亿元、40.50亿元，同比增长50.49%、23.82%、21.42% [4][12] - 预计2025-2027年每股收益分别为1.65元、2.04元、2.48元 [4][12] - 预计2025年动态市盈率为33.04倍，给予2025年动态45倍市盈率 [4][12][14] 中报业绩表现 - 2025年上半年营业收入24.96亿元，同比增长15.31% [12] - 2025年上半年归母净利润8.82亿元，同比下降8.73% [12] - 归母净利润季度环比增长5.06%，显示边际改善 [12] 业务结构优化 - AIDC业务重心从引流相关业务全面转向智算服务 [12] - 2025年上半年智算服务收入占比已经较高，业务结构显著优化 [12] - 业务稳定性与盈利持续性大幅提升 [12] 行业地位与竞争优势 - 一线城市及周边土地和能耗限制更加严格，核心资源稀缺性提升 [12] - 非一线城市订单开始起量 [12] - 机柜功率指数级跳升，电力资源日趋紧张 [12] 资本运作与业务模式 - 南方润泽科技数据中心REIT成功上市 [12] - REITs平台盘活存量优质资产，优化资本结构 [12] - 打通"重资产基础设施+轻资产运维服务"业务模式 [12] 财务指标与估值 - 当前股价54.46元，总市值890.06亿元 [7][12] - 2025年预计净资产收益率22.8%，销售毛利率50.3% [4][13] - 可比公司2025年平均市盈率87倍，公司估值33倍具有优势 [14]

焦点关注 - 全国超六成融资平台隐性债务已清零 截至2025年6月末超60%融资平台实现退出[1] - 财政部累计发行4万亿元专项债务限额 债务平均利息成本降低超2.5个百分点 节约利息支出超4500亿元[1] - 今年新增地方政府专项债券发行2.78万亿元 其中8000亿元用于补充政府性基金财力支持化债[1] - 国家发改委推动REITs市场扩围 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等项目申报[1] 并研究铁路、港口、特高压输电等新资产类型发行路径[2] 宏观动态 - 国常会部署促进民间投资措施 支持民间资本加大新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域投资[6] - 8月M2同比增长8.8%余额331.98万亿元 M1同比增长6%余额111.23万亿元 "剪刀差"进一步收窄[7] - 前八个月人民币贷款增加13.46万亿元 本外币贷款余额273.02万亿元同比增长6.6%[7] - 前八个月社会融资规模增量累计26.56万亿元 同比多4.66万亿元[7] - 央行将开展6000亿元买断式逆回购操作 期限6个月[9] 此前9月5日开展10000亿元3个月期操作[9] - 财政政策留有后手 未来发力空间充足[9] 区域热点 - 河南推进收购存量商品房用作保障房 2025年郑州市力争收购100万平方米[11][12] - 河南调整38笔新增债券资金用途 涉及债券金额32.75亿元 调整金额23.94亿元[14] - 山西拟发行122.7634亿元特殊新增专项债 用于阳泉市盂县基础设施建设项目[16] 发行动态 - 濮阳市国资集团拟发行11.64亿元绿色公司债 深交所已通过[17] - 郑州中荥投资发行1亿元中期票据 利率2.54%期限3年 用于偿还存量债务[18][19] - 财政部拟续发行2420亿元国债 含820亿元超长期特别国债[20] - 国泰海通证券拟发行不超50亿元科创债 期限19个月[21] - 全国首单乡村振兴中小微企业支持高成长产业债发行 规模3亿元利率2.3%[22] 债市主体 - 碧桂园15亿元中票将本息兑付 票息3.2%[23] - 浙江省能源集团原董事长童亚辉被开除党籍 涉嫌非法收受巨额财物[24] - 安徽省能源集团原副总经理李波被查 涉嫌严重违纪违法[25] - 广西百色发展被纳入被执行人名单 执行标的1728.46万元[25] - 上交所对大连金玛予以公开谴责 因未按期披露2024年中期报告[26] - 上交所对新疆中泰集团予以书面警示 因定期报告披露不准确[27] 市场观点 - 中泰固收认为债券已成"弱势资产" 价格底确认 名义GDP企稳将对债市形成压力[29] - 国金固收指出8月城投债券审批注册额度微降 弱资质区县明显放缓 终止发行规模下降[30]

文章核心观点 - 社会保障体系预计在2033年面临技术性破产 可能导致退休福利自动削减23% [1] 研究服务内容 - 提供包括REITs、抵押REITs、优先股、BDCs、MLPs、ETFs及其他收益型替代品的深度研究服务 [1] - 提供免费两周试用服务 已获得438份用户评价且多数为五星好评 [1] 作者持仓披露 - 作者通过股票持有、期权或其他衍生品对AM和REXR保持长期多头仓位 [1] - 文章内容代表作者个人观点 未获得除Seeking Alpha外任何公司补偿 [1] 平台免责声明 - 过去业绩不预示未来结果 不提供任何投资建议 [2] - 平台分析师包含专业投资者和个体投资者 可能未获得监管机构认证 [2] - 表达观点不一定反映Seeking Alpha整体立场 平台非持牌证券交易商或投资顾问 [2]