政策目标 - 政策核心目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，重点在于巩固“稳”的态势 [1] - 行业数据显示市场正趋于稳定，尽管前11个月开发投资仍在下降，但房价降幅持续收窄 [1] - 住房市场全面进入存量时代，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达到45% [1] 政策方向 - 政策方向首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列为核心，其中“优供给”为首次出现的新词汇 [1] - 政策将是一套协同发力的“组合拳”，各地供地需考虑库存问题，并将“民生保障”纳入考量 [1] - 在去库存的同时，政策强调优化供地市场的结构 [1] 政策工具 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [2] - 政策将优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面，扩大其使用范围，如用于租房提取 [2] - 公积金贷款额度的提高旨在缓解刚需与改善群体的支付压力 [2] 城市更新地位 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从去年房地产段落中跳出，进入“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [2] - 这表明明年城市更新的地位显著上升，推进力度将进一步加大 [2]

中央经济工作会议房地产政策新变化 - 政策核心目标从推动市场“止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，凸显巩固“稳”态势的决心 [1] - 政策转变基于前十一个月市场数据：开发投资虽下降，但全国二手房交易网签面积占比已达45%，房价降幅收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] 政策目标变化 - 政策目标核心是让市场“稳”得住，从“推动止跌”变为“着力稳定” [1] 政策方向变化 - 首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心政策方向 [2] - “优供给”是首次出现的新词汇，意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [2] - 政策要求各地供地前考虑库存问题，去库存同时兼顾“民生保障”，并优化供地市场结构 [2] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [3] - 优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大，支持租房提取与提高贷款额度以缓解刚需与改善群体支付压力 [3] - “好房子”建设的有序推动，意味着将从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [3] 城市更新地位提升 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从房地产部分跳进“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [4] - 说明明年城市更新的地位上升，推进力度将进一步加大 [4]

行业现状与市场特征 - 当前房地产行业处于结构重塑的关键阶段，市场格局呈现鲜明的分化特征，复杂性和多元性愈发凸显 [1] - 在全国房地产整体销售市场增长尚未转正的大背景下，部分热点城市凭借扎实的基本面、精准的政策支持和有效的市场供给，率先展现出回稳态势 [1] - 我国城镇化发展已从快速增长期转为稳定发展期，城市发展模式从大规模增量扩张为主转向存量提质增效为主，房地产市场供求关系发生重大变化 [1] 政策导向与调控思路 - 调控政策的核心是因城施策，具体方向为“控增量、去库存、优供给” [1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设 [1] - 政策调整是适应城镇化阶段转变和房地产市场供求关系变化的重要举措 [1] 行业发展新模式与未来方向 - 加快构建房地产发展新模式是房地产市场平稳健康发展的根本举措，应坚持长短结合、标本兼治 [2] - 改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，推动房地产供需平衡、市场稳定 [2] - 各地应尊重市场规律，因城施策、精准发力，有效对接人民群众对美好居住生活的向往 [2] - 要以新需求引领新供给，以新供给创造新需求 [1] - 安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，转移人口市民化以及城市更新等，将形成房地产领域新的供需增长点，有助于稳定市场并推动高质量发展 [1]

市场表现 - A股三大指数全线调整，上证指数跌0.46%，深证成指跌0.36%，创业板指跌1.05% [1] - 房地产ETF基金（515060）上涨3.23%，最新报价0.734元，盘中换手率6.25% [1] - 房地产ETF基金盘中二级市场价格一度下探至0.705元，创近10日以来新低 [1] - 成分股世联行领涨10.07%，万科A上涨10.06%，海南高速上涨9.97%，财信发展上涨9.94%，华夏幸福上涨9.92% [1] - 成分股盈新发展领跌2.03%，首开股份下跌1.37%，万通发展下跌1.19%，衢州发展下跌0.96%，西藏城投下跌0.83% [1] 政策动态与行业趋势 - 高层近期强调“深入实施城市更新行动”，将其与稳楼市、消除安全隐患结合，要求2026年底前完成地市级城市更新专项调查，划定保护底线 [1] - “好房子”建设标准进一步明确，要求新供土地原则上满足绿色建材应用比例不低于70%、智慧社区配套率100%等 [1] - 重庆、常州等地已出台地方版“好房子”建设十条，推动产品力升级 [1] - 多地发放购房补贴，实现需求端松绑与供给端优化并举，“因城施策”稳楼市预期 [1] 机构观点与投资建议 - 中邮证券认为，政策推动城市更新与“好房子”标准明确，有助于稳楼市预期 [1] - 财信证券认为，短期看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [2] - 财信证券建议，短期关注政策宽松带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [2]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 政策推动行业高质量转型，国务院强调深入实施城市更新行动，要求2026年底前完成地市级城市更新专项调查 [4] - “好房子”建设标准明确，要求新供土地绿色建材应用比例不低于70%、智慧社区配套率100%，多地已出台地方版建设标准推动产品力升级 [4] - 多地通过发放购房补贴等方式“因城施策”，实现需求端松绑与供给端优化并举，以稳定楼市预期 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为173.76万方，本年累计成交8408.46万方，累计同比-10.4% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为198.85万方，同比-29.7%，环比+4.5% [5][13] - 分线城市看，近四周平均成交面积：一线城市48.78万方（同比-38.9%，环比+2.6%），二线城市116.01万方（同比-23.9%，环比+6%），三线城市34.06万方（同比-32.7%，环比+2.4%） [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8045.1万方，同比-6.31%，环比+0.17% [5][15] - 14城去化周期为19.33个月，其中一线城市去化周期为13.88个月 [5][15] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为202.3万方，本年累计成交10364.33万方，累计同比+5.9% [6][18] - 20城近四周平均成交面积为213.32万方，同比-24.4%，环比-0.6% [6][18][20] - 截至2025年11月24日，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.59，环比-10.7%，挂牌价指数为148.66，环比+0.02% [6][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地109宗，成交113宗；新增供应商服类土地141宗，成交144宗 [6][25] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量（供销比）为0.48，商服类为0.58 [6][25] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4394.5元/平方米，溢价率为1.46%，环比下降0.33个百分点 [6][25] - 近四周成交商服类土地楼面均价为1843.75元/平方米，溢价率为0.95%，环比下降10.32个百分点 [6][25] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，房地产指数跑输沪深300指数3.43个百分点 [7][28] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.37%，恒生综合指数上涨0.85%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.47个百分点 [7][28] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第7 [29] - 个股表现：A股涨幅居前为华联控股（+7.42%）、衢州发展（+3.37%）、苏州高新（+1.96%）；港股涨幅居前为新世界发展（+3.49%）、龙湖集团（+3.29%）、中国金茂（+2.9%）；物企涨幅居前为金茂服务（+3.55%）、招商积余（+3.01%）、碧桂园服务（+2.51%） [35]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 核心观点：新房二手房成交面积同环比下降，扎实推进好房子建设[5] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，过程中房价仍可能存在小幅度震荡[5] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[5] 政策与市场动态 - 国务院提出要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[5][6][15] - 深圳优化公积金政策，允许职工及家庭成员在未支付或未全额支付购房首付款前提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60%[6][15][17] - 地方政策持续优化：哈尔滨调整住房公积金缴存基数下限[14]；南宁对新婚、二孩及三孩家庭购房提供2万至6万元补贴[14]；重庆鼓励按“好房子”标准开发新出让地块[14]；信阳个人贷款额度上浮10%，多子女家庭购买第二套商品住房可被认定为首套房[15] 销售端市场表现 - 2025年第49周，全国68城商品住宅成交面积211万平米，同比下降40%，环比下降17%[7][18] - 年初至今（第49周），68城累计成交面积达11052万平米，累计同比下降17%[7][18] - 分城市能级看，第49周一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-27%、-39%、-53%，年初至今累计增速分别为-9%、-14%、-99%[29] - 2025年第49周，全国20城二手房成交面积为180万平米，同比增速-43%，前值-19%[7][34] - 年初至今（第49周），20城二手房累计成交面积9192万平米，同比增速+1%，前值+2%[7][34] 投资端市场表现 - 2025年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6411万平方米，成交土地规划建筑面积4087万平方米，同比下降23%，成交溢价率为2.8%[7][41] - 分城市能级看，一线城市成交土地规划建筑面积172万平方米，同比下降4%；二线城市成交1311万平方米，同比下降7%；三线城市成交2604万平方米，同比下降30%[7][41] - 重点城市土地成交：杭州滨江集团以13.61亿元竞得滨江区宅地[41]；武汉3宗涉宅用地共收金8.88亿元，其中2宗溢价成交[41]；成都、苏州、佛山等地本周均有涉宅用地底价成交[41][42] 融资端市场表现 - 2025年第49周，信用债发行28.4亿元，同比减少79%，环比减少84%，平均加权利率3.2%，环比增加85BP[8][51] - 年初至今（第49周），信用债累计发行规模3823.1亿元，同比减少1%[8][51] 板块行情回顾 - 本周（2025年12月1-5日）房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，板块表现弱于大市，在28个板块中排名第27位[56][59] - 个股涨幅前五：中国武夷（10.20%）、冠城大通（9.78%）、同济科技（7.58%）、华联控股（7.42%）、华夏幸福（7.08%）[60] - 个股跌幅前五：三湘印象（-12.92%）、*ST中迪（-11.49%）、沙河股份（-8.71%）、深振业A（-8.36%）、新华联（-8.28%）[61]

行业动态与政策 - “好房子”科技产业联盟于12月4日在浙江宁波鄞州签约成立，旨在搭建产学研平台，打通产业链壁垒，为“好房子”建设提供技术、资源与政策对接 [1] - 全国首部通识性“好房子”建设导则——《宁波市鄞州区好房子建设导则》正式发布，其构建了“分类指引、五维一体”的标准体系 [3] - 与建设导则配套的装配化装修试点补贴政策同步对外披露 [3] 区域市场与产业基础 - 近两年宁波全市约21%的房屋销售面积位于鄞州，20%的宁波市民购房落户首选鄞州，60%的中高端商品住宅集聚于此 [4] - 鄞州区作为浙江省“建筑之乡”，拥有扎实的产业基础，现有注册建筑业企业767家 [4] - 当地正着力打造仇毕“好房子”科技产业园，该园区以“好房子”上下游产业为核心，将围绕建材科技、数智科技、能源科技三大板块持续引进优质企业 [4] 技术创新与产品应用 - 活动现场展示了智能装配式厨房等产品，采用工厂预制、现场干法组装的方式，能将传统厨房7至9天的装修工期缩短至3天左右，并能大幅减少粉尘和噪音 [3] - 装配式装修的特点是干法施工、工厂预制、现场组装，能大幅缩短工期，减少装修垃圾和噪音粉尘污染，实现即装即住 [3] - 活动通过AR、VR、数字沙盘等技术让参观者沉浸式体验未来居住场景 [3]

核心观点 - 多地密集发布“十五五”规划建议，坚决落实中央“构建房地产新发展模式”战略，行业转型路线图正从中央向地方精细化落地转变 [1] - 行业将全面从高周转、高负债的规模发展模式，转向高质量、可持续发展轨道，核心任务是促进供求平衡与防范化解风险 [6] - 未来五年，行业将迎来民生与市场的再平衡，民生属性增强，形成“民生为本、市场为辅”的新格局，企业核心竞争力将转向运营、服务和资源整合能力 [8] 各地规划的共同核心关键词 - **加快构建房地产发展新模式**：各地规划均围绕此核心展开，是行业转型的根本方向 [2] - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房等为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度 [2][7] - **建设安全舒适绿色智慧的“好房子”**：全链条提升住房设计、建造和运维水平，实施房屋品质提升工程 [2][7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [2][7] 主要省市规划细则差异 - **北京**：侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度，增加改善性住房供给，并明确推动“站城融合发展”，以优化超大城市空间结构与职住平衡 [3][4] - **天津**：将房地产发展新模式与“高质量城市更新”深度绑定，并专门部署“盘活存量资源资产” [3] - **河北**：提出新的供需原则，要求坚持以需定建、以需定购，市场彻底转向需求驱动，并明确因城施策增加改善性住房供给 [3][5] - **福建**：鼓励“老旧住房自主更新、原拆原建”，为存量住房升级改造提供新思路，同时实施房屋品质与物业服务质量提升行动 [3][5] - **浙江**：将房地产纳入“高水平建设现代化人民城市”框架，追求“好房子、好小区、好社区、好城区”的递进式目标，并强调对房地产、地方债、金融风险的“监测预警和防控” [3][5] - **黑龙江**：特别指出要“适应高寒地区特点”建设好房子，并在发展保障性住房时明确要“加快”推进 [3] 推动高质量发展的六大重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善多层次保障体系，建立住房保障轮候库制度 [7] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策 [7] - **改革完善房地产开发、融资、销售制度**：推进商品房现房销售，规范预售资金监管，防范交付风险 [7] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房设计、建造和运维水平 [7] - **实施物业服务质量提升行动**：探索“物业服务 + 生活服务”模式，解决居民“关键小事” [7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [7] 行业未来发展趋势与竞争格局 - 未来五年，城市更新、老旧小区改造、存量资产盘活、闲置用地转化将成为企业竞争的核心战场 [8] - 企业的核心竞争力将被重新定义为运营、服务和资源整合能力 [8] - 随着《住宅项目规范》实施及房屋全生命周期管理制度建立，房屋维护成本将更透明，有助于房价稳定，行业将加速向“高品质、低风险、可持续”模式转型 [9] - 行业将迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [9]

核心观点 报告认为，尽管2025年房地产市场呈现先扬后抑的走势，但积极因素正在持续汇聚，行业曙光渐近[4] 展望2026年，政策呵护预计将延续，但市场信心修复仍需时间，全国房地产投资和销售仍将承压，中性假设下预计分别下滑8.5%和6%[4] 投资机会将主要围绕“好房子”建设带来的品质房企机遇和香港楼市止跌回稳带来的港资地产机遇展开，维持行业“强于大市”评级[4][5] 一、2025年回顾：楼市先扬后抑，政策延续呵护 - 2025年全国楼市先扬后抑，1-10月全国商品房销售金额同比下降9.6%，但降幅较2024年全年收窄7.5个百分点[13] - 市场结构上，二手房成交表现优于新房，十大城市前10月二手房成交同比增长8%，而新房成交同比下降10.5%，但一二手房合计成交总量保持稳定，同比增长0.1%[13] - 房价方面，2025年第二季度以来环比降幅扩大，二手房整体表现弱于新房，一线城市新房因核心区“好房子”集中入市，环比降幅较小[15] - 土地市场呈现量缩价涨，成交回归一二线，一二线城市土地成交溢价率明显高于三线[21] - 市场主要堵点在于居民对未来收入和房价预期偏弱，以及存量库存去化周期仍处于高位[23] 二、2026年展望：积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近 - 总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，2022年以来一二手成交总量逐步趋稳[4][42] 一线城市二手房平均房价跌幅为35%，剔除CPI后实际跌幅38%，已超过海外16个国家平均35%的跌幅[42] - 微观层面，核心城市主城区库存可控（如杭州主城区去化周期仅2.2个月），部分低房价三四线城市成交价逐步企稳，中国香港楼市量价企稳或利于深圳市场信心修复[48][52] - 居民层面，居民部门杠杆率于2024年第一季度见顶后高位回落，居民置业压力不断减轻，月供占可支配收入比降至93%，为2010年以来低点[57][61] - 资产吸引力方面，百城租金回报率（2.36%）已高于十年期国债收益率（1.79%），购房相对吸引力增强[66] - 中性预测下，2026年全国商品房销售面积预计同比下降6%，房地产投资预计同比下降8.5%[4][71] 三、产品机遇：“好房子”前景广阔，品质房企率先受益 - 政策层面持续推动“好房子”建设，2025年“好房子”首次写入政府工作报告，“十五五”规划建议稿明确相关要求[4][76] - 测算2025年至2030年年均改善需求为5.9亿平米，占总潜在商品住宅需求（8.8亿平米）的67%[4][78] - 市场逐步接受品质付费，同一楼盘内因楼层、户型差异价差显著，高品质项目凭借高实用率和产品力去化表现良好[81] - 类比手机、汽车产品迭代历程，“好房子”有望带动行业销量企稳并提升盈利水平，其非标属性及土地稀缺性有助于维持较好溢价能力[4][84] - 库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望率先受益，优质房企在十大城市的销售和拿地市占率持续提升，部分房企如滨江集团2025年上半年归母净利润实现同比增长58.87%[92][95] 四、区域机遇：中国香港楼市止跌回稳，港资地产迎投资机遇 - 2025年第二季度以来香港房价企稳反弹，前10月一二手住宅合计成交5.1万套，同比增长20.3%，私人住宅售价指数较2025年3月低点累计上涨3.3%[52] - 支撑因素包括：香港GDP及居民可支配收入增速企稳、居民供楼负担大幅减轻；私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率；人口恢复净流入叠加高端人才引入稳固需求[4] - 供给端持续收缩带来库存消耗，市场上行期头部港资房企业绩及股价弹性较大，有望受益于存货重估及持有物业公允价值重估[4] 五、投资建议 - 建议关注三条主线：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团等；受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产等；净现金流及分红稳定的行业优质企业，如华润万象生活、保利物业等[5] - 同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业，如贝壳、绿城管理控股、新城控股[5]

文章核心观点 - 重庆市发布政策文件，从土地供应、材料标准、智能家居、物业服务等多方面系统性地推动“好房子”建设，旨在为房地产发展新模式提供全周期技术指引 [1] - 多地正密集推出“好房子”建设指引，构建高品质住宅标准体系，未来建设将更有规范可依 [3] - 行业专家指出，“好房子”标准的落实需具体细则、供地条款规定及部门协作，同时需关注其带来的成本增加及市场接受度问题 [3] 政策与土地供应 - 重庆市加大优质地块供应，中心城区新供土地原则上为“好房子”产品供地 [1] - 中心城区新出让未开工的优质商品住宅地块，鼓励按照“好房子”标准开发建设 [1] - 严格执行商品住宅用地供应与周边基础设施建设挂钩机制，确保规划、基础、配套、生态和景观先行 [1] - 通过“教共体”、“医共体”方式，加大教育、医疗等优质资源配套支持 [1] 建筑材料与绿色标准 - “好房子”项目应采用绿色建材，应用比例不低于70% [2] - 实施全装修的新建“好房子”项目应按照一星级及以上绿色建筑标准建设 [2] - 积极推广应用体现重庆特色的“好房子”智慧家居整体解决方案 [2] 智能家居与设备更新 - 户内应配置楼宇对讲、入侵报警、火灾自动报警及燃气泄漏报警等基础智能安防产品 [2] - 鼓励增设居家异常行为监测、紧急呼叫、健康管理等适老化智能产品，以及智能环境控制产品和智能家电 [2] - 应预留综合信息箱、家庭网络终端等信息基础设施的接口或安装条件 [2] - 用好国家大规模设备更新政策，大力推广应用智能、高效、绿色的电梯、空调、照明等设备 [2] 物业服务与智慧小区 - 新建“好房子”项目按照二星级及以上智慧小区标准设计 [2] - 强化数字赋能物业管理服务，系统集成智能化终端设备和智慧场景联动应用，促进服务高效响应 [2] - 强化日常清扫保洁、小区绿化、设备维修、秩序维护，推进物业服务公开透明，提高业主满意度 [2] 市场期待与行业挑战 - 购房者对“好房子”的关键要素特别期待，包括高度、亮度、厚度、梯户比以及得房率 [3] - “好房子”标准可能增加建造成本，导致房价上涨，其市场接受度是下一阶段管理部门需考虑的因素 [3] - 政策落地需通过后续具体细则和供地条款规定，并加强住建与自然资源部门的协作，做好报建后的监管和联合验收 [3]