债务融资工具注册与发行 - 河南3家公司获批注册合计110亿元债务融资工具 包括洛阳栾川钼业集团80亿元中期票据 新郑市投资集团10亿元中期票据 城发环境20亿元超短期融资券 [1] - 7月银行间市场发行1019只债务融资工具 总金额9175亿元 其中超短期融资券3285亿元 短期融资券427亿元 中期票据4548亿元 定向债务融资工具455亿元 资产支持票据390亿元 [1] - 7月公司信用类债券发行规模达13496.8亿元 债券市场总发行量77536.2亿元 托管余额190.4万亿元 [3] 地方政府与企业债券动态 - 上海招标发行11期地方债 总额425.46亿元 期限涵盖5年/7年/10年/15年/30年 用于土地储备/轨道交通等项目 [7] - 漯河投资控股集团拟发行16亿元短期公司债 主体信用评级AA+ [9] - 洛阳国晟集团拟发行10亿元公司债 主体信用评级AAA [11] - 安阳投资集团完成发行3亿元5年期公司债 利率2.95% 用于偿还存量债务 [13][14] 国债与金融政策动向 - 财政部拟续发行2390亿元国债 含820亿元30年期超长期特别国债和1年期国债 招标时间为9月5日 [16] - 央行开展7829亿元逆回购操作 实现净投放4217亿元 操作利率维持1.40% [5] - 国家发改委支持民间投资项目发行基础设施REITs 拟设铁路/核电等领域民间投资最低参股比例要求 [6] 信用评级与市场机构动态 - 德清县文旅集团获评全国首个县级文旅行业AAA信用评级 注册资本25亿元 [18] - 郑州城发集团中期票据承销商候选人公示 中信银行/兴业银行/华夏银行郑州分行应答承销费率0.05%/年 [18] - 信阳产投集团招标绿色公司债服务券商 承销费率最高限价0.15%/年 [16] 监管与市场风险事件 - 上交所对中融新大集团予以书面警示 因其未在4月30日前披露2024年年报 且处于破产重整程序 [19][20] - 江苏省推进地方融资平台出清 要求统筹发展与安全 化解地方政府债务风险 [7] 债券市场配置观点 - 方正证券认为当前债市利率提供配置良机 银行票据贴现利率从1.05%降至0.5% 显示信贷需求疲软 [21] - 银行存在较强配置动力 因利率处于年内高点 8月发行高峰提供一级配置机会 预计9月供给下降后利率将下行 [22]

政策举措 - 抓紧研究出台促进民间投资发展的政策举措 [1] - 完善民营企业参与国家重大项目建设的长效机制 [1] 重点领域 - 铁路、核电、油气管道等领域重大项目设立民间投资参股比例最低要求 [1] - 支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [1]

核心观点 - 招商高速公路REIT 2025年中期实现通行费收入2.18亿元，同比增长7.49%，车流量增长显著，其中客车日均车流量增长14.48%，货车增长3.52% [4] - 基金本期实现净利润4519.91万元，经营活动现金流量净额1.56亿元，年化现金流分派率达6.93% [3] - 底层资产亳阜高速运营稳健，无重大安全事故，差异化收费政策调整预计对通行费收入产生利好影响 [4][6] 基金运作概况 - 基金成立于2024年10月17日，上市于深圳证券交易所，总份额5亿份，存续期15年 [1] - 投资策略以基础设施资产支持证券为主（80%以上），通过持有项目公司股权获取基础设施完全所有权 [1] - 报告期末基金总资产40.60亿元，净资产32.44亿元，总资产与净资产比例125.13% [3] 财务表现 - 本期收入2.14亿元，可供分配金额1.44亿元，单位可供分配金额0.2881元 [3] - 2025年实施分红1次，分配总额3.15亿元，单位分配0.6297元 [3] - EBITDA为1.74亿元，毛利率53.28%，息税折旧摊销前利润率79.75% [4] 基础设施运营 - 亳阜高速全长101.3公里，设3个收费站、2对服务区，报告期日均自然车流量15,326辆，同比增长10.15% [4] - 通行费收入为主要收入来源，客户分散无重要现金流提供方，运营账户归集收入2.10亿元 [4] - 项目公司外部借款余额3.58亿元，其中中国银行借款1.64亿元，利率4.35% [4] 行业与政策环境 - 高速公路行业进入成熟阶段，全国里程达19.07万公里，2024年投资额同比下降12.2% [5] - 安徽省调整差异化收费政策，对ETC货车及9座以上客车实行分路段八五折至九五折优惠 [6] - 行业面临铁路、航空等替代性分流风险，但亳阜高速周边暂无新增竞争性项目 [9] 资金使用与管理 - 原始权益人招商公路获净回收资金25.24亿元，44.66%已用于京津塘高速（天津段）改扩建项目 [12] - 基金管理费计提168.45万元，托管费25.27万元，运营管理机构费用1935.39万元 [4] - 项目投保财产一切险（保额37.75亿元）、公众责任险（限额1000万元）及现金险 [4] 管理机构履职 - 基金管理人配备3名5年以上经验的专业团队，运营管理机构获评全国安全文化建设示范企业 [12][17] - 托管人中国银行对资金账户实行专户管理，资产支持证券管理人招商财富履行信息披露义务 [29][32] - 原始权益人关联方招商证券持有1429万份基金份额，严格履行信息披露配合义务 [28]

核心观点 - 博时招商蛇口产业园REIT 2025年中期报告显示基金总资产为36.60亿元人民币，净资产为31.44亿元人民币，总资产与净资产比例为116.38% [4] - 报告期内基金实现收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币，经营活动现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 本期现金流分派率为1.86%，年化现金流分派率为3.74% [4] - 可供分配金额为5679.71万元人民币，单位可供分配金额0.0400元人民币 [4] 基金基本情况 - 基金简称博时招商蛇口产业园REIT，场内简称博时蛇口产园REIT，基金主代码180101 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日2021年6月7日，存续期50年 [1] - 报告期末基金份额总额14.21亿份，上市日期2021年6月21日，上市地点深圳证券交易所 [1] - 基金管理人为博时基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司 [1] 投资策略 - 基金主要投资于基础设施资产支持证券，投资比例不低于基金资产的80% [1] - 通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权 [1] - 投资策略包括基础设施项目投资策略、融资策略和固定收益投资策略 [1][2] - 采取积极措施提升基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水平 [1] 基础设施项目情况 - 基金持有三个产业园区项目：万海大厦、万融大厦和光明加速器二期项目 [3] - 万海大厦2014年7月底竣工，产证到期日2062年9月29日 [6] - 万融大厦2014年1月底竣工，产证到期日2062年7月16日 [6] - 光明加速器二期项目2012年12月起陆续竣工，产证到期日2057年6月28日 [6] - 报告期内周边无新增竞争性项目 [6] 运营表现 - 受宏观经济环境与区域市场供需变动影响，各项目出租率指标同比均有所下降 [7] - 万海大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [7] - 万融大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [8] - 光明加速器二期项目报告期末加权平均剩余租期同比增长76.56% [9] 财务数据 - 本期收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币 [4] - 经营活动产生的现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 期末基金总资产36.60亿元人民币，净资产31.44亿元人民币 [4] - 本期折旧和摊销4557.52万元人民币，利息支出524.68万元人民币 [4] 行业分析 - 产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型综合区 [10] - 我国产业园数量多、分布广、种类全，东部省份较为密集 [11] - 园区经营分化，区域发展差异加剧分化 [11] - 商业模式从空间供给向产业赋能升级 [12] - 新质生产力成为产业发展主旋律 [13] - 招商环境从低价竞争向资源整合转变 [14] 市场竞争 - 深圳甲级写字楼市场空置率约27.8%，市场竞争加剧 [19] - 南山区竞品项目包括创享大厦、海翔广场、科技园金融基地等 [13][14] - 光明区竞品项目包括华强创意园、研祥智谷、南太云创谷等 [15][16][17] - 产业园租金面临下行压力，研发办公出租率及租金短期承压 [19] 政策环境 - 深圳市政府强调"工业立市"，稳住制造业基本盘 [19] - 深圳市2024年生产总值同比增长5.1% [19] - 前海深港现代服务业合作区总体发展规划加快深圳改革创新 [18] - 深圳形成20大战略性新兴产业集群和8大未来产业布局 [19] 基金管理 - 基金管理人已建立公募REITs产品治理结构和核心团队 [30] - 制定了完善的投资管理制度和运营管理制度 [30] - 报告期内进行了2024年度第三次现金分红，分红金额4021.76万元人民币 [37] - 基金管理人严格遵循法律法规，规范运作基金资产 [35]

证监会政策动向 - 正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围 [1] - 推动基础设施REITs健康发展是"十四五"规划重要部署 对盘活存量资产和创新投融资机制有重要意义 [1] - 正在研究制定基础设施REITs扩募规则 扩募是市场建设不可缺少的重要环节 [1] 市场运行现状 - 首批基础设施公募REITs于2021年6月在沪深交易所上市 试点正式启动 [1] - 目前已有11只公募REITs产品上市 市场运行平稳且流动性符合试点预期 [1] 保障性租赁住房试点 - 抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地 [2] - 保障性租赁住房REITs是落实租购并举住房制度的有效政策工具 [2] - 有利于拓宽建设资金来源并吸引社会资本参与 [2] 扩募机制进展 - 扩募有利于已上市优质运营主体增发份额收购资产 [1] - 正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则 将适时征求市场意见 [1] - 促进并购活动并优化投资组合 形成投融资良性循环 [1]

市场发展规模与历程 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市 总市值300多亿元 截至2025年6月20日已上市66只产品 总市值达2066亿元 较上年同期接近翻倍 [1][4] - 四年间市场规模从试点突破至2000亿元以上 呈现加速跃迁式发展 [1] - 底层资产类型从首批4类（产业园区、仓储物流、生态环保、交通）拓展至保障性租赁住房、消费、新能源、水利、市政等多元领域 [4] 政策环境与制度演进 - 2024年7月国家发展改革委发布通知 推动公募REITs项目常态化发行 底层资产扩容至13个大类 覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域 [2] - 2024年2月证监会明确公募REITs权益工具属性 允许投资者将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表的影响 [2] - 会计政策调整后 机构投资者长期持有意愿增强 业绩压力降低 [3] 资产类型创新与市场表现 - 新资产类型项目受市场青睐 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [4] - 首批数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）于2025年6月18日获批注册 证监会支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展REITs融资 [5] - 2025年以来中证REITs全收益指数涨幅达16.2% 华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50% 全市场66只产品中除1只微跌外均上涨 [6] 分红机制与投资收益 - 公募REITs需将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配 2021年至2025年累计分红金额接近220亿元 其中2021年6.92亿元、2022年18.46亿元、2023年66.14亿元、2024年83.87亿元、2025年44.12亿元（上年同期33.14亿元） [6] - 分红金额逐年增长 分红率稳定在3%-5% 部分产品收益率已低于3% 反映稳定分红资产供不应求 [6] 投资者结构与资金配置 - 投资者类型包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等 呈现生态共荣格局 [1][5] - 会计政策调整驱动保险机构及券商自营增加自有资金配置 成为潜在长线增量资金 [2] - 需进一步提高投资者结构丰富度 平衡持有型与交易型策略以激活流动性 [5] 市场前景与估值趋势 - 低利率环境下公募REITs被更多资金认可 在大类资产配置中战略地位提升 [1] - 市场供需矛盾存在 政策红利持续释放 预计未来1-2年内维持高估值 板块分化持续 [7] - 固收资金抢配高息资产逻辑短期主导市场 中长期配置吸引力刚崭露头角 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 2025年7月28日至2025年8月1日，REITs相关数据有变化，如2.72、3.16、3.685、3.277等，百分比变化有20.51%、14.74%、60.01%、39.98%、70.00%等 [26] 二级市场估值情况 - 报告展示多只REITs基金的估值数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业类型，涉及P/FFO、P/NAV、IRR等指标及2025预期、当前值、当前分位数等内容 [16] 市场相关性统计 - 统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关系数，不同类型REITs（产权类、特许经营权类等）与各类资产相关系数有差异 [22] 一级市场跟踪 - 多个REITs项目处于不同阶段，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT已通过，中金唯品会奥特莱斯REIT等已受理，建信金风新能源REIT等已反馈，项目涉及数据中心、消费基础设施、风电、保租房等类型，估值从8.81亿元到42.03亿元不等 [25]

核心观点 - 中银中外运仓储物流REIT完成发行并上市 有助于公司盘活存量资产 拓宽融资渠道 增强可持续经营能力 预计显著提升2025年度净利润 [1][2] 基金发行概况 - 基金于2025年5月获上交所无异议函及证监会注册批复 2025年6月24日完成发售 7月29日在上交所上市 交易代码508090 场内简称"外运REIT" [1] - 最终募集基金份额4亿份 发售价格3.277元/份 募集资金净额13.108亿元 [1] - 战略配售占比70% 共2.8亿份 其中原始权益人全资子公司中外运物流投资控股认购0.8亿份（占比20%） 其他战略投资者认购2亿份（占比50%） [1] - 网下发售占比21% 共0.84亿份 公众投资者发售占比9% 共0.36亿份 [1] 对公司影响 - 盘活存量基础设施资产 形成投资良性循环 [2] - 进一步拓宽融资管道 增强公司可持续经营能力 [2] - 预计整体增加公司2025年度净利润约3.9亿元 [2]

首农产业园REIT发行上市 - 首农产业园REIT作为北京市年内第二单城市更新产业园类型的基础设施REIT在上交所发行上市 募集资金约37亿元 相较项目申报估值溢价20 2% 是国内首单溢价超过20%的公募REITs产品 上市首日一度涨停 [1] - 该项目底层资产为位于北京市海淀区的中关村移动智能服务创新园（首农元中心） 原为首农食品集团下属三元食品股份有限公司的办公及生产旧址 通过对原有工业遗存的改造升级 成功实现从传统食品工业空间向现代高科技产业载体的转型 [4] - 项目净回收资金拟以资本金注入方式支持首农金融科技创新园等后续城市更新项目建设 形成"盘活存量资产—支持新增投资—形成优质新资产"的良性循环机制 [9] 城市更新与产业升级 - 中央城市工作会议指出 我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 高质量开展城市更新成为提升城市综合承载能力的重要抓手 [4] - 首农元中心现已吸引多家移动智能服务领域龙头企业总部入驻 有效带动区域产业结构优化升级 为城市高质量发展注入新动能 [4] - 首农元中心致力于打造集产业聚集、功能再造、环境优化于一体的创新空间 为高精尖产业发展和高端人才培养提供坚实支撑 有力促进北京市科技产业生态繁荣与区域经济增长 [6] 园区设计与创新生态 - 园区建筑设计巧妙融合历史记忆与现代科技 通过选用陶土艺术砖、阳极氧化铝板和焕彩铝板等多样材质 使建筑立面在光影变幻中呈现丰富色彩 激发科技人才的创新灵感 [6] - 对原罐装车间设备进行艺术化保留 打造"银河号"主题雕塑 实现工业风貌与现代创新的有机融合 [6] - 园区建设可容纳4000余辆自行车的专属车库 设计开阔明亮、科技感十足 并融入社交互动功能 致力打造成为"北京最美自行车库" [6] 政策支持与市场表现 - 首农产业园项目于2022年3月纳入北京市基础设施REITs项目库 北京市发展改革委专人负责对接 全过程指导项目筛选优质底层资产、完善产品设计方案 [9] - 北京市REITs工作专班累计组织召开专题会10余次 高效协调相关单位办理投资管理手续及出具支持函件共7项 [9] - 截至目前 北京市共有13单基础设施REITs项目成功发行上市、总募集资金规模约311亿元 分别占全国项目数量的18 8%、募集资金规模的16 7% 发行上市数量和募集资金规模持续保持全国首位 [9] 未来发展规划 - 北京市将进一步健全基础设施REITs工作机制 加强项目辅导与合规性手续办理服务保障 [10] - 持续将基础设施REITs作为盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手 推动更多符合条件的项目发行上市 [10]

发行表现 - 首批9只公募REITs于5月31日同步开启发售 公众投资者认购意愿强烈 多只产品公众份额一日售罄并启动比例配售 [1] - 博时招商蛇口产业园REIT公众认购半日超40亿元 远超2.08亿元认购上限 预计配售比例极低 [2] - 富国首创水务REIT上午募集超30亿元 东吴苏州工业园区产业园REIT及华安张江光大园REIT等公众份额均被抢购一空 [3] 产品设计 - 公众投资者认购份额上限普遍较低 首批9只REITs公众份额均未超1亿份 红土创新盐田港REIT最高9600万份 中航首钢生物质REIT最低1000万份 [4] - 单只产品公众首募规模上限介于0.89亿至4.56亿元 总公众认购规模上限约20.82亿元 [4] - 产品采用封闭式运作 不开通申购赎回 仅支持二级市场交易 [7] 市场前景 - 基础设施REITs未来十年市场规模或近万亿元 基于约180万亿元新增固定资产投资按1%保守估算 [7] - REITs与其他资产类别相关性低 具强制分红特性 分红来源依赖资产运营收益 单位价值波动性相对较小 [6] - 产品风险收益特征介于债券型基金与股票型基金之间 预期收益高于债基和货基但低于股基 [6] 投资者结构 - 机构投资者参与意愿强烈 包括银行理财子公司 城商行资管 保险 券商自营及资管 私募基金等 [4] - 散户关注度较高 风险偏好匹配的投资者青睐其低风险和稳定收益特性 [4]