特许经营权领跌，指数加速下探 [Table_Authors] 刘玉(分析师) REIT 策略周报 本报告导读： 当前市场普跌下也蕴含着配置机会，可关注超跌优质项目的反弹机会。 债 券 研 究 投资要点： 债券研究 /[Table_Date] 2025.12.21 | | 021-38038263 | | --- | --- | | | liuyu6@gtht.com | | 登记编号 | S0880523050002 | | | 汤志宇(分析师) | | | 021-38031036 | | | tangzhiyu@gtht.com | | 登记编号 | S0880525070031 | [Table_Report] 相关报告 转债估值及常规因子表现数据库（251215- 251219） 2025.12.20 年内地方债发行金额突破 10 万亿 2025.12.17 12 月第二周大行资金融出回升明显 2025.12.16 高速板块领跌，指数至阶段新低 2025.12.14 理解重要会议后的债市波动：三个层次的分析 2025.12.14 证 券 研 究 报 告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 市 场 策 略 ...

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环和支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围的历史扩围与2025版清单新变化 - 基础设施REITs发行范围自试点以来持续扩围，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] - 2025版清单新增加了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目） [4] - 消费基础设施领域在清单中新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发展现状与数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 已发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [5] 民间投资项目的参与与支持 - 民间投资项目在多个领域成为“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及今年8月发行的首批数据中心REITs项目均为民间投资项目 [6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，推动市场扩围扩容，并指导各地建立健全专项协调服务机制以解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [6] - 未来将在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [6]

政策发布与核心导向 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》[1] - 新版清单将消费与服务型基础设施作为重点纳入范围，包括体育场馆、四星级及以上酒店、养老设施等消费载体，以响应《提振消费专项行动方案》并契合居民消费升级与民生保障需求[1] - 清单将数据中心、人工智能基础设施、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、智能交通、智慧能源、智慧城市等项目纳入范畴，与国务院部署的"人工智能+"行动形成呼应[1] 政策影响与战略意义 - 将人工智能等纳入基础设施REITs发行范围，可为"人工智能+"行动提供支撑保障，加速数字经济与实体经济融合[1] - 此举与国家发展改革委近期提出的从技术攻关、场景开放、算力支持三方面推动智能终端与智能体应用普及的方向相协同[1] 市场现状与发展前景 - 截至目前，我国基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[1] - 根据市场公开数据统计，全市场共有77单产品上市，发行规模2070亿元(含扩募)，总市值约2200亿元[2] - 随着2025年版《清单》的落地实施，REITs市场规模有望进一步扩大，可为稳定宏观经济大盘提供更有力的支撑[2]

政策核心内容 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展 [1] - 政策最富战略性的亮点在于将城市更新纳入扩容范围，并将城市更新设施与租赁住房行业领域同步纳入，为房地产行业向新发展模式转型提供清晰的“组合拳” [1] 行业范围扩容详情 - 基础设施REITs发行范围新增了城市更新设施、商业办公设施两个行业领域 [3] - 新增的资产类型包括酒店、体育场馆 [3] - 酒店资产类型分布在园区基础设施、文化旅游基础设施、消费基础设施三大行业领域中 [3] - 体育场馆资产类型分布在消费基础设施行业领域 [3] - 消费基础设施行业领域的申报范围包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类消费品市场项目，保障基本民生的社区商业项目，体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目 [3] - 与消费基础设施物理上不可分割、产权归属同一发起人的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占比合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50% [3] 城市更新与租赁住房模式 - 政策鼓励“城市更新”与“市场化租赁住房”有机结合，为存量资产改造注入新活力 [2] - 该模式精准响应了“人口净流入大城市”的住房需求，避免了新一轮大拆大建，是推动城市高质量发展的具体实践 [2] - “城市更新+租赁住房”模式与REITs融资特性高度契合，城市更新项目前期投入大、培育期长，而市场化租赁住房运营依赖长期、稳定的资金 [2] - REITs为此提供了“开发—培育—退出—再投资”的完整闭环，将极大地激励社会资本参与城市更新和租赁住房建设的积极性 [2] 参与主体资格要求 - 对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [3] - 这是一项关键隔离，确保了参与主体的核心能力必须聚焦于“长期运营”而非“短期销售”，从源头上引导资本和人才从传统的开发思维转向服务与运营思维 [4] 市场发展现状与展望 - 基础设施REITs工作自2020年启动以来，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市 [2] - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市 [4]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了2025年11月24日至28日各REITs产品的表现 ，如红土创新盐田港REIT本周回报1.24%、今年以来回报 -1.07%等 ，不同REITs在回报、成交量、换手率等方面存在差异 [9][10] 二级市场估值情况 - 产权类REITs中 ，截至本周五内部收益率（IRR）排名前三的是易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏和达高科REIT ，对应IRR分别为8.74%、8.45%、7.66%；部分REITs的P/FFO指标低于所属行业类型均值 ；估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是广发成都高投产业园REIT、华夏合肥高新REIT、易方达广开产园REIT；预期现金分派率排名前三的是创金合信首农REIT、易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT [19][21] - 特许经营权类REITs中 ，截至本周五内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT ，对应IRR分别为9.46%、9.45%、6.94%；部分REITs的P/FFO指标低于所属行业类型均值 ；估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华夏越秀REIT、平安宁波交投REIT、工银蒙能清洁能源REIT；预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、工银蒙能清洁能源REIT、浙商沪杭甬REIT [23][24] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数层面 ，本周REITs与上证指数的相关系数最高为0.20 ，与沪深300的相关系数为0.18 ，与创业板指的相关系数为0.11等 [25] - 不同类型REITs与大类资产相关系数不同 ，如产业园区类与上证指数相关系数为0.21 ，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [26] 一级市场跟踪 - 截止2025年11月28日 ，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有12只 ，处于已通过待上市状态的REITs共有1只 ；本周东方红隧道路份高速REIT、平安西安高科产业园REIT申报至交易所 [29] - 报告还列出了各在审REITs项目的情况 ，如华夏安博仓储物流REIT项目性质为产权类 ，项目类型是仓储物流 ，已通过 ，项目估值22.49亿元等 [30]

市场表现与资金流向 - 上证指数上涨0.29%，深证成指下跌0.25%，创业板指下跌0.44%[2] - 两市成交量较前一交易日略有收缩，个股涨跌数量基本持平[1] - 主力资金净流入上证110.51亿元，深证29.69亿元[4] - 主力资金流入前三板块为通信设备、消费电子、电池，流出前三为软件开发、IT服务、影剧院线[4] 行业与政策动态 - 科技板块中电池、消费电子、半导体领涨，传媒、基建板块跌幅居前[1] - 中国生成式人工智能产品用户规模达5.15亿[10] - 市场监管总局今年已抽查儿童和学生用品2.6万批次[6] - 商务部将推进汽车流通消费改革试点，全链条扩大汽车消费[9] - 国家发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等[12] 金融产品数据 - ETF两市成交额达4140.69亿元，其中股票型ETF成交1062亿元，债券型ETF成交2045.29亿元[14]

人形机器人（具身智能）产业 - 国家发展改革委正深入研究并系统谋划人形机器人产业发展，以推动产业健康规范发展[1] - 具身智能产业规模正以超过50%的增速跨越式发展，预计2030年市场规模将达到千亿元级别[2] - 中国目前已有超过150家人形机器人企业，且数量持续增加，其中半数以上为初创或跨行入局企业[2] - 行业面临技术路线、商业化模式、应用场景未完全成熟以及产品重复度高、研发空间被压缩等挑战[2] - 后续将加速构建行业标准与评价体系，建立健全行业准入和退出机制，并加快关键核心技术攻关[2] - 将推动训练与中试平台等基础设施建设，促进技术、产业资源整合和开放共享，加速真实场景应用落地[3] 基础设施REITs - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多领域[4] - 自2020年启动以来，REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业的18个资产类型已实现首单发行上市[4] - 未来将继续优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，支持更多符合条件的项目发行上市[4] “两重”建设 - 去年和今年分别安排7000亿元、8000亿元超长期特别国债，支持1465个、1459个“硬投资”项目建设[6] - 建设领域涵盖新型城镇化（如城市地下管网）、长江沿线重大交通基础设施、粮食安全（如特大型灌区改造）、社会民生（如新增高中学位超100万个、改造病房1.5万间）及高等教育提质升级（如超30个“双一流”高校新校区建设）[6] - 下一步将把“两重”建设放在“十五五”全局中谋划推进[7]

宏观经济总体态势 - 四季度宏观经济面临外需放缓、内需动能减弱等压力，但积极因素不断集聚，完成全年经济增长目标具备有利条件 [1] - 1至10月份规模以上工业企业利润同比增长1.9%，累计增速自8月以来连续三个月保持增长 [1] 工业企业效益 - 10月份规模以上工业企业利润同比下降5.5%，主要受上年同期基数抬高、财务费用增长较快等因素影响 [2] - 1至10月份规模以上工业企业营业收入同比增长1.8%，为盈利恢复创造有利条件 [2] - 高技术与装备制造业是主要拉动力量，1至10月份装备制造业利润同比增长7.8%，拉动全部规模以上工业企业利润增长2.8个百分点 [2] - 1至10月份高技术制造业利润同比增长8.0%，高于全部规模以上工业平均水平6.1个百分点 [2] - 传统产业提质升级成效显现，利润明显高于行业平均水平 [2] - 细分行业中，石墨及碳素制品制造、生物化学农药及微生物农药制造利润分别增长77.7%、73.4% [3] 实物量指标表现 - 10月全社会用电量8572亿千瓦时，同比增长10.4%，创今年月度用电量增速新高 [4] - 1至10月国家铁路累计发送货物33.78亿吨，同比增长3%，创历史同期新高 [5] - 前10个月全国快递业务量达1626.8亿件，同比增长16.1%，陕西、宁夏、新疆等地增速超过30% [5] - 1至10月挖掘机主要制造企业共销售挖掘机19.2万台，同比增长17%，其中国内销量9.8万台同比增长19.6%，出口量9.4万台同比增长14.4% [5] - 10月装载机、平地机、汽车起重机、履带起重机内销同比分别增长33.2%、22.9%、41.7%、54% [6] 稳增长政策动向 - “两重”建设作为扩大有效投资、培育新质生产力的重要抓手加快推进 [7][8] - 去年和今年分别安排7000亿元、8000亿元超长期特别国债支持“硬投资”项目建设 [8] - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，正积极推动扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等更多领域 [9] - 11月地方新增专项债发行规模预计为4922亿元，较上月增长超2000亿元 [9] - 从地方政府债务结存限额中安排5000亿元支持地方，其中3000亿元用于化债，2000亿元用于稳投资 [9] - 5000亿元新型政策性金融工具已全部投放完毕，共支持2300多个项目，总投资约7万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及城市更新等领域 [10]

基础设施REITs市场扩围 - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1][2] - 基础设施REITs工作自2020年启动以来持续扩围扩容 发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [1] - 国家发展改革委将继续优化申报推荐流程 动态完善项目申报要求 支持更多符合条件的项目发行上市 以更好支持实体经济发展 [1][2] 具身智能产业发展 - 以人形机器人为代表的具身智能产业规模正以超50%的增速跨越式发展 中国目前已有超过150家人形机器人企业且数量在增加 [2] - 国家发展改革委将围绕强化政策牵引、加快技术攻关、推动成果应用等开展系统谋划 并结合“十五五”相关专项规划编制工作推动产业健康规范发展 [2] - 将加速构建行业标准与评价体系 建立健全具身智能行业准入和退出机制 以营造公平竞争的市场环境并保障产业有序发展 [3] 具身智能技术攻关与基础设施建设 - 将支持企业、高校、科研机构等围绕“大小脑”模型协同、云侧与端侧算力适配、仿真与真机数据融合等技术进行攻关 以解决产业卡点堵点问题 [3] - 将推动训练与中试平台等基础设施建设 促进全国范围内具身智能技术、产业资源整合和开放共享 加速具身智能体在真实场景中落地应用 [3] 新兴产业制度供给改革 - 针对“十五五”规划建议布局的低空经济、生物制造、具身智能等新兴产业和未来产业 将协同推进“准入、场景、要素”三方面改革 以打通制约产业发展的堵点和卡点 [3] - 优化市场准入环境方面 将以优化市场准入环境、推动市场准入放宽为抓手 指导各地在标准供给、准入机制、审批效能等方面深化探索 形成“放得开”与“管得好”并重的良性监管模式 [4] - 支持场景培育和开放方面 将支持建设一批综合性重大场景、行业领域集成式场景、高价值小切口场景 发挥场景对制度建设的试验作用 并在条件成熟时逐一固化为法律法规等长期性安排 [4] - 优化要素保障机制方面 将以要素市场化配置综合改革试点为牵引 探索创新空天、深海、频谱轨道等新型要素市场化配置方式 让各类先进优质要素向发展新质生产力顺畅流动 [4]

人形机器人（具身智能）产业 - 产业规模正以超过50%的增速跨越式发展，预计2030年将达到千亿元市场规模 [2] - 中国目前已有超过150家人形机器人企业，且数量持续增加，其中半数以上为初创或跨行入局企业 [1][2] - 行业面临技术路线、商业化模式、应用场景尚未完全成熟，以及重复度高产品扎堆上市、研发空间被压缩等风险 [1][2] - 国家发展改革委将加速构建行业标准与评价体系，建立健全行业准入和退出机制，以保障产业有序发展 [1][2] - 将支持企业、高校、科研机构围绕“大小脑”模型协同、云侧与端侧算力适配等关键技术进行攻关 [2] - 将推动训练与中试平台等基础设施建设，促进技术、产业资源整合和开放共享，加速真实场景落地应用 [3] 基础设施REITs - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [4] - 自2020年启动以来，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [4] - 将继续优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，在严防风险基础上支持更多符合条件的项目发行上市 [5] “两重”建设（国家重大战略和基础设施建设） - 去年和今年分别安排7000亿元、8000亿元超长期特别国债，支持1465个、1459个“硬投资”项目建设 [6][7] - 在新型城镇化方面，推动建设改造燃气、供排水、供热等城市地下管网 [7] - 在长江沿线积极推进三峡水运新通道、沪渝蓉沿江高铁、武汉至重庆高速公路等重大交通基础设施建设 [7] - 在粮食安全方面，整装谋划实施安徽淠史杭、四川都江堰、内蒙古河套等千万亩级特大型灌区现代化改造 [7] - 在社会民生方面，支持人口流入重点城市新建和改扩建高中664所，新增普通高中学位超过100万个，并支持改造病房1.5万间 [7] - 在高等教育方面，推动超过30个“双一流”高校新校区进入大规模建设阶段 [7]