政策环境 - 2025年上半年房地产市场在政策持续调控下逐步向稳定健康发展 政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段 部署城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务 [3] - 4月份两部门出台一揽子金融政策 降成本、扩需求、稳预期三管齐下稳需求 地方层面专项债回购土地公告发布频次明显提升 多地出台促消费政策并放开行政管控 [3] - 预计下半年将进一步加力稳市场 城市更新和土地收储政策全面落实将改善行业库存压力 加快实现供求关系新的动态平衡 [3] 宏观经济与行业数据 - 2025年上半年国民经济运行总体平稳 高质量发展态势持续 前5月出口总额增长超过7% [5] - 房地产销售基本平稳 新房销售面积和金额同比保持稳定 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄 待售面积连续三个月减少 [5] - 2025年土地交易量持续低位 拟收储宅地快速推进 预计推动行业去库存超过3.5亿平方米 [5] 土地市场 - 2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势 成交规模同比下降8% 但各能级平均楼板价均上涨 溢价率大幅回升 [7] - 重点城市屡屡拍出优质高溢价高总价地块 企业投资延续回暖之势 土地市场各项成交指标持续释放积极信号 [7] - 下半年地方政府将加强落实"控量提质" 与土地收储全面推进形成促进库存下降的两大抓手 央国企仍将是土地市场主力 [7] 楼市表现 - 2025年二季度新房供求环比持增同比回落 上半年供给约束显著 成交基本与去年同期持平 高得房率新规住宅维持市场热度 [9] - 二手房增长动能明显放缓 学区置业热潮已过 优质新盘入市分流改善客群 [9] - 预计下半年新房成交绝对量三季度环比回落 同比降幅进一步收窄 四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [9] 产品发展 - 2025年上半年行业聚焦"好房子"建设 《住宅项目规范》正式实施 标志着住宅产品迈入高质量发展新阶段 [11] - 新规产品大量涌入市场 高赠送率引发新旧产品矛盾 广州、成都等城市已率先对新规产品实施更严格监管 [11] - 住宅产品发展形成清晰低碳化路径 将持续在绿色低碳方面全方位发展 [11] 房企表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 1-5月百强房企中45%企业累计业绩同比增长 其中20家同比增幅大于30% [13] - 购房者信心和预期仍在修复过程中 叠加房企库存压力持续增长 企业销售仍面临严峻挑战 [13] 融资环境 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿 同比下降30% 二季度融资1004亿 仍处于历史低位 [14] - 2025年第三季度是房企偿债高峰 到期规模约1600亿元 若销售市场长期低迷 已重组债务房企仍面临再次违约风险 [14]

港股地产股表现 - 龙光集团盘中一度上涨超80% [1] - 远洋集团盘中上涨超35% [1] - 融创中国、佳兆业集团、富力地产等多股跟随上涨 [1] - A股市场同步共振，华夏幸福、深深房A、光大嘉宝、南山控股等多股涨停 [2] 房企债务重组进展 - 龙光集团境内债券重组已完成投票，21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获通过，涉及本金余额219.6亿元 [3] - 重组方案包含特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债五大选项 [3] - 资产抵债选项设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式 [3] - 融创、富力、中梁、金科等10多家房企债务重组或重整获批 [3] 债务重组作用分析 - 债务重组通过延长还款期限、削减债务规模缓解房企短期现金流压力 [4] - 当前房地产市场销售及房企拿地尚未恢复，新增开发贷难度较大 [4] - 房企大量持有型物业已用于抵押性经营贷，可用于抵押性经营贷的物业资源较少 [4] - 债务重组主要帮助房企度过短期现金流危机，中长期仍需依靠自身实现稳定经营 [5] 政策支持 - 国家发展改革委提出加大新型城镇化重点领域投入 [6] - 允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金加大存量土地回收和存量商品房收购力度 [6] - 国常会提出构建房地产发展新模式，推进"好房子"建设 [7] - "好房子"建设标准推动各地房企加速住宅品质升级，符合规范的新盘快速去化 [7] - 预计未来一年将迎来本轮地产下行期最重要的拐点窗口 [7]

市场表现 - 创业板指早盘领跌，市场整体震荡调整 [1] - 地产股反弹，渝开发、沙河股份等个股涨停 [1] - 房地产相关ETF走强，房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（159768）半日涨幅分别达1.71%和1.53% [1][2] - 房地产ETF（512200）半日上涨1.48%，预估规模61.86亿元，上午成交金额1.55亿元 [2] - 地产ETF（159707）半日涨幅1.37%，预估规模4.81亿元，半日成交金额2502.15万元 [4] 行业政策与投资逻辑 - 下半年地产政策预计持续发力，专项债收购闲置土地及存量房进度或加快 [2] - 政策将加大对城市更新和"好房子"建设的支持力度，激活需求并加速库存去化 [2] - 券商建议关注两类标的：具备优质土储的头部房企及受益于二手房交易活跃的中介机构 [2] ETF追踪指数及成分股 - 房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）追踪中证全指房地产指数 [2] - 中证全指房地产指数前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口等头部房企 [3] - 房地产ETF（159768）追踪中证内地地产主题指数，前十大权重股与中证全指房地产指数高度重合 [3][4] - 地产ETF（159707）追踪中证800地产指数，成分股同样以招商蛇口、保利发展等为主 [4][5]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积同环比下降；土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨；国内信用债发行规模同环比上涨；天津土拍市场火热，15宗住宅用地出让共收金87.77亿元；2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，维持行业“看好”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款 - 中央层面：住建部要求加快建设“好房子”，多管齐下推动房地产市场止跌回稳 [6][14] - 地方层面：武汉将两项政策适用期限延至2025年底；合肥调整住房公积金缴存基数和比例；广州拟推商贷转公积金贷款政策；海南计划推公积金新政，新增“商转公”贷款方式；苏州发布2025年度市区建设用地供应计划，商品住宅用地同比减少，下半年需加速供应住宅用地 [15] 销售端：新房与二手房成交面积环比增长，同比下降 68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降 - 2025年第27周，68城商品住宅成交面积368万平米，同比下降32%，环比增加38%；年初至今成交面积达6746万平米，累计同比下降8%；各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为 -19%、 -23%、 -52%，年初至今累计增速12%、 -7%、 -96% [17][30] 20城二手房成交面积同环比下降 - 2025年第27周，20城二手房成交面积为184万平米，同比增速 -10%，前值 -4%；年初至今累计成交面积5311万平米，同比增速 +10%，前值 +10% [33] 投资端：土地成交面积同比下降，天津土拍市场火热 - 2025年第27周，100大中城市推出土地规划建筑面积2786万平方米，成交土地规划建筑面积3241万平方米，同比下降19%，成交溢价率为7.8%；一线城市成交土地规划建筑面积72万平方米，同比下降47%；二线城市成交1399万平方米，同比下降13%；三线城市成交1770万平方米，同比下降22%；广州、武汉、天津、成都、石家庄、北京等地有涉宅用地出让，各地成交情况不同，天津15宗涉宅用地出让共收金87.77亿元 [37] 融资端：国内信用债发行规模同环比增加 - 2025年第27周，信用债发行89.5亿元，同比增加606%，环比增加63%，平均加权利率2.34%，环比持平；信用债累计发行规模1850.9亿元，同比减少16% [44] 一周行情回顾 - 本周（2025年6月30日 - 7月6日）房地产指数上涨0.29%，沪深300指数上涨1.54%，相对收益为 -1.25%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位；房地产板块涨跌幅排名前5位的个股为南国置业、南山控股、珠江股份、皇庭国际、财信发展，后5位为亚太实业、数源科技、深振业A、荣丰控股、新湖中宝 [49] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 本周68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积同环比下降；土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨；国内信用债发行规模同环比上涨；天津土拍市场火热；2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，维持行业“看好”评级 [55]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]

政策支持与标准制定 - 国务院常务会议提出将"好房子"建设纳入城市更新机制，并在规划、土地、财政、金融等方面提供政策支持 [1] - 5月起实施的《住宅项目规范》国家标准为"好房子"建设设定底线要求，同时鼓励差异化探索以满足多样化需求 [1] - 政策层面将加强优质地块供应，优化住宅用地规模与结构布局，并通过企业合作开发、技术创新提升建造质量 [2] 开发模式与金融支持 - 鼓励企业通过合作开发模式优化设计方案，支持技术研发与工业化、数字化手段提升建造效率 [2] - 财政金融方面将为达标项目提供融资便利，利用财政奖补、专项债等资金撬动社会资本参与 [2] - 政策旨在通过土地、资金、税收等精准支持调动开发商积极性，建立权威评价体系以体现市场价值 [2] 城市更新与存量改造 - "好房子"建设需与城市更新结合，在专项规划中注入刚性指标约束，改造老旧住房以提升居住品质 [2] - 通过破解居住短板激活城市发展动能，以人居需求重塑空间，实现老旧街区焕新 [2] 配套服务与品质闭环 - "好房子"需完善基础设施配套，房企需围绕交付全周期打造品质闭环以提升长期居住体验 [3] - 物业公司需通过智能化手段优化服务成本结构，提升效率与质量，为"好房子"提供软环境支撑 [3] 行业联动与消费升级 - "好房子"建设将带动建材、家居、智能设备、物业服务等产业链消费升级，形成内需拉动力 [1] - 差异化建设策略将满足不同地区与家庭需求，推动住房品质从"有没有"向"好不好"转变 [1]

政策导向与市场调控 - 住房城乡建设部调研组强调促进房地产市场平稳健康发展 要求各地用好政策自主权 因城施策提升政策有效性[1] - 调研组提出加快建设"好房子" 通过多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险推动市场止跌回稳[1] - 广东浙江两省上半年新建商品房网签交易面积同比增长 二手房交易活跃 主要城市库存消化周期回归合理区间[1] 地方实践与创新举措 - 广州深圳推动房地产融资协调机制落地 授信和融资额度居全国前列[2] - 宁波珠海实施"以旧换新""带押过户"等便民措施 举办房交会等活动有效释放住房需求[2] - 杭州建立人房地钱要素联动机制 坚持精准供地促进供需平衡[2] 市场表现与趋势变化 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 市场总体保持稳定[2] - 二手房交易占比逐步提高 多个省份二手房交易量超过新房 呈现新特点[2] - 保交房攻坚战推进有力 切实维护购房人合法权益[2]

报告行业投资评级 - 看好 [3] 报告的核心观点 - 建材行业已现改善信号，需求企稳，部分品类提价，水泥价格阶段性走强 [4][5] - “好房子”建设带动建材提质增量，需求随城镇化发展，始终代表改善居住环境本质需要 [4][6] - 2025 年建材行业提价，是企业改善盈利信号，响应国家号召，助于行业质量提高 [4][6] - 2021 年后建材企业加速转型，有工程端转零售、跨领域并购、新房转存量房三种方向 [4][7] - 当前行业处于价格战结束到盈利恢复拐点，提价改善产品质量和企业盈利，建议关注相关企业 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 1．建材：3 万亿以上市场空间的基础材料行业 1.1 周期波动，底部复苏 - 建材行业品类多，需求来自地产、基建、农村等，总体需求与地产数据关联性高，市场规模超 3 万亿 [14][15] - 建材分周期建材与消费建材，水泥与玻璃为周期建材，防水、涂料等为消费建材，不同阶段使用不同建材 [20] - 周期建材分析关键在供给、需求和成本，水泥需求与新开工面积增速同步性高，2024 年 Q3 后价格与开工面积同步性走弱 [23][25][28] - 玻璃价格领先地产竣工三个月左右，消费建材具备品牌属性，有工程 + 消费属性，是产生牛股的好赛道 [31][38][41] 1.2 存量翻新代表居住体验升级，响应“好房子”号召 - “好房子”建设带动建材提质增量，旧改惠及超 1 亿人，刺激重装修需求，以旧换新政策刺激翻新需求 [44][47] - 消费建材使用寿命低于房屋建筑，催生翻新需求，多个消费建材复合增速跑赢地产竣工与新开工 [49][53] 2．复盘：高周转向高质量的转型 2.1 高周转阶段建材需求与新房高度相关 - 建材行业历史波动与房地产强相关，企业收入增速与对应地产阶段收入增速相关性高 [55] - 建材行业股价波动与地产周期波动相关性强，存在政策与基本面时滞，房地产扩张周期内建材企业会扩张资产负债表 [58][59] 2.2 三种模式：B 端高周转、C 端拼渠道、周期建材拼成本 - B 端后周期建材通过资产负债表扩张增长，方式有负债扩张、经营资产扩张和股权融资，红利期资金周转能力和信用环境影响业绩 [64][69] - 后周期零售建材深耕品牌、渠道、服务，核心竞争力在于品牌、渠道、服务，现金流质量好、利润率高，但增长节奏慢 [75] - 周期建材核心在成本竞争，水泥从需求拉动转变至格局改善拉动，当前处于供给收缩拉动/分红拉动阶段 [95] 3．转型：满足改善居住体验的底层需求 3.1 存量市场看重品牌与服务质量 - 2021 年后行业进入承压阶段，存量房将成未来建材需求主体，二次装修占比提升，家装消费水平多在 11 - 20 万元 [100][102][104] - 整装提高消费者便捷性，渗透率提高，消费建材有品牌效应，增量市场下滑但家装需求不降级，中高端品牌抢占市场 [106][108][109] 3.2 企业转型：零售、跨领域、存量房、海外四种路径 - 建材企业转型方向有工程端转零售、跨领域并购、新房转存量房、海外扩展，各方向核心分别是与经销商利润共享、高效管理、服务能力和海外经营 [110][112][113] 3.3 提价提质带动盈利改善 - 水泥 2024 年盈利见底，2025 年产能处置可期，价格战结束，盈利中枢将上行 [114] - 2025 年消费建材多个品类提价，反映行业出清，响应“好房子”建设号召，推动行业高质量发展 [117] 4.投资分析意见 - 行业处于价格战结束到盈利恢复拐点，建议关注防水、涂料、消费建材、水泥等行业相关企业 [119]

销售表现 - TOP100房企2025上半年销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点，但较去年同期大幅缩窄 [2] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [2] - 销售超千亿房企4家，较去年同期减少2家，百亿房企46家，较去年同期增加2家 [2] 头部企业表现 - TOP10企业销售额占比达48.7%，较2024年提升0.5个百分点，TOP20和TOP50占比分别为64.8%和85.5%，分别提升0.8和0.2个百分点 [4][5] - 头部企业通过打造"好房子"提升销售韧性，如越秀地产发布"4×4好产品理念"，中海地产推出"Living OS系统"，华润置地推出"三好十二优"策略 [7][8] 拿地表现 - TOP100房企2025上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点，结束连续8个月负增长 [9] - 央国企占拿地金额TOP100的60%（73家），民企25家较2024年增加14家，滨江集团进入拿地金额前十 [10] - TOP10企业拿地金额占比55.3%，较去年底提升13.9个百分点，核心城市如北京、上海、杭州成交楼面价创新高 [12][13] 投资分化 - 20家代表企业拿地销售比均值39.2%，较2024年同期增长20.3个百分点，建发房产、金茂、保利置业拿地销售比超60%，滨江集团达123% [15][16]

行业研究背景 - 广东省房地产行业协会自1991年成立以来，以推动行业可持续高质量发展为使命，定期发布市场分析报告并获得广泛认可 [3] - 2020年起连续六年发布《广东省房地产企业综合竞争力研究报告》，今年新增"稳健性"指标以反映行业变化 [3] 市场集中度变化 - TOP100房企销售额占比从2020年84.3%降至2024年73.1%，但TOP10房企占比从36.2%提升至37.5% [5] - 2020年TOP100房企中有29家未出现在2025年报告中，TOP10企业仅4家保留 [5] - 央国企在TOP100/TOP10/TOP20房企中占比分别从2020年28%/40%/30%提升至2025年46%/80%/65% [5] 企业结构特征 - 100家典型房企中外来房企32家（较上年增3家），本土房企总部集中在广州和深圳（共52家） [6] - 国资背景房企46家（连续三年增加），民营房企占比有望随市场企稳回升 [6] 销售与需求表现 - 2024年典型房企成交额占比回升至73.1%，但总销售额同比下降15.6%（降幅小于全省水平） [6] - 改善型需求持续释放，90㎡以下刚需户型成交占比小幅上升，90-140㎡仍为主力，140㎡以上占比增加 [6] 土地市场动态 - 典型房企拿地宗数持平，金额和建筑面积下降，广州深圳拿地金额占比超90% [6] 企业经营状况 - 2024年典型上市房企营收均值下降12.6%，毛利率降至8.09%，净利润均值为负 [7] - 净负债率上升，货币资金下降，到期债券规模降低但偿债压力仍大 [7] 行业转型方向 - 头部房企通过提升产品力（如广东保利、中建壹品、绿城华南）和特色策略（广州地铁地产、广州城投地产）应对变革 [7] - "十五五"期间核心城市市场活跃，三四线承压，存量盘活和城市更新将成为重要方向 [7]