项目概况 - 北京第二实验学校建设项目一期于8月20日在密云区开工 是北京市"3个100"重点工程之一 [1] - 学校位于密云区怀柔科学城东区0502街区C22地块 毗邻北大怀密医学中心启动区东侧 占据科学城东区创新发展核心区域 [1] - 项目采用总体规划分步建设思路推进 一期工程开设66个教学班 提供2790个优质学位 覆盖基础教育全学段 [1] 战略定位 - 项目承载带动区域教育协同发展 服务国家科学城建设的使命 [1] - 被赋予深化教育领域综合改革任务 在人事管理、经费使用、招生政策等关键领域开展探索实践 [1] - 将尝试新办学模式 力争成为首都基础教育创新的试验田和样板间 [1] 社会效益 - 建成后将补齐密云区怀柔科学城东区高品质教育服务短板 [1] - 成为吸引和稳定科研人才的关键支撑 促进产城融合 完善城市功能 [1] - 推动科学城实现以教聚人、以人兴城 达成职住平衡目标 [1]

政策核心内容 - 上海市政府允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能 并建立全周期合同管理模式监管业态[1] - 政策标志着暂停八年之久的"商改住"在上海重新开放 政策导向精细化和规范化[1] 历史背景与市场演变 - 2016年上海酒店式公寓成交42,306套 占当年新建商品房总成交量25%[2] - 2017年上海因市场乱象暂停商改住审批 包括土地性质变更、房屋结构违规改造等问题[2] 区域差异化政策 - 主中心/副中心区域：鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育及人才公寓等功能[4] - 地区中心（五大新城/金桥/张江）：允许兼容研发创新、医疗服务及租赁住房 强化职住平衡[5] - 社区中心区域：补充商业服务、养老托育及创业者之家功能 提升社区配套品质[5] 当前市场数据表现 - 上海写字楼空置率环比上升0.4个百分点至21% 突破20%国际警戒线[6] - 二季度平均租金环比下降2.8%至6.20元/平方米/天 上半年累计降幅达4.4%[6] - 2025年上半年大宗交易42笔 总金额258亿元 较2024年同期数量和金额均出现萎缩[6] 政策实施与监管要求 - 从严管控商务楼宇分割销售 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层转让[7] - 通过功能改造提升资产价值 优化租赁市场空间布局并促进区域税收就业[6]

政策调整核心内容 - 北京市住建委和公积金中心联合发布新政，取消五环外商品住房购买套数限制，并加大公积金贷款支持力度[1] - 新政明确自8月9日起，符合条件的京籍和非京籍家庭（社保/个税满2年）在五环外购房不限套数[4] - 公积金政策同步优化：缴存年限贷款系数从10万/年提升至15万/年，二套房最高贷款额度从60万提升至100万[8] 市场即时反应 - 新政首周末五环外项目迎客流高峰：龙湖·观萃日均看房量达110组（环比+35%），周末成交8套（环比+100%）[5] - 保利旗下颐璟和煦、朝观天珺等项目出现客户直接付首付签约现象，主要项目来访量增长20%-50%[5] - 新房网签数据暂未明显波动：新政首周末新建商品住宅日均成交87.5套，二手住宅日均成交147套[6] 企业策略与产品变化 - 开发商快速响应政策：龙湖·观萃推出楼王组团95折清栋折扣，加推117㎡改善型滨水楼王[5][9] - 项目结构向改善型倾斜：政策缓解资金压力后，客户更倾向选择核心区"一步到位"产品[9] - 五环外布局房企直接受益，中指研究院建议企业把握政策窗口期加强营销[2][5] 政策深层影响 - 五环外成市场主力：1-7月北京新建商品住宅成交80%位于五环外，二手房五环外占比超50%[11] - 置换链条有望激活：公积金新政使置换群体首套认定额度从60万升至120万，覆盖近30%交易者[9] - 购房成本测算显示：典型案例月供减少93元，总利息节省2.77万元[8] 政策调控逻辑 - 延续"五环分界"思路：继2024年"930政策"降低非京籍购房社保年限后，本次进一步放开套数限制[10][11] - 精准应对市场变化：7月北京二手房网签12784套（环比-15.56%），新房价格连续两月环比下跌0.3%-0.4%[13][14] - 职住平衡导向明确：支持人户分离家庭在五环外置业，匹配城市副中心发展需求[11][12]

北京楼市新政核心内容 - 五环外取消购房套数限制 符合条件的家庭（北京户籍或连续缴纳社保/个税的非京籍）可在五环外不限购 [1] - 政策覆盖范围精准 新建商品房库存81.4%在五环外 二手房50%房源在五环外 1-7月新房销售五环外占比超80% 二手房超50% [1] - 政策目标明确 加速外围区域去库存 支持五环外置业家庭 满足多套资产配置需求 [1] 政策背景与市场数据 - 政策紧迫性显现 北京时隔10个月再调限购 上半年新建商品房销售面积537.6万平方米（+5.4%） 住宅销售面积352.3万平方米（-0.8%） [3] - 差异化市场特征突出 核心区域持续高热 边缘区域承压明显 需通过政策调节消减"温差" [5] 政策延伸效应 - 公积金配套支持 形成双重政策红利刺激市场 [2] - 促进职住平衡 引导人口产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 优化城市空间布局 [5] - 政策示范效应显著 与上海外环外政策形成对比 体现因城施策导向 [5]

政策调整核心内容 - 北京市自2025年8月9日起实施五环外不限购及公积金贷款优化政策 旨在促进房地产市场平稳发展和满足改善性住房需求 [1] 五环外限购政策调整 - 符合购房条件的家庭或个人在五环外购买商品住房不限套数 包括新建和二手住房 [2] - 京籍无房家庭和单身人士在五环外均无购买套数限制 [3] - 非京籍无房家庭及单身人士在五环外购房需满足连续2年社保或个税要求 但无购买套数限制 [3] - 五环内购房政策维持不变 非京籍家庭仍需连续满3年社保或个税 [2][3] 公积金贷款政策优化 - 首套房认定标准放宽：全国无公积金贷款或仅使用1次并结清 且本市无住房 可执行首套政策 [4] - 二套房公积金最高贷款额度从60万元提高至100万元 最低首付比例统一降至30% [4][7] - 每缴存一年公积金可贷额度从10万元增至15万元 缴存年限按整年计算 [4] - 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 适用于新建住房购房合同网签情况 [5] - 符合绿色建筑或多子女家庭条件的借款人 贷款额度可上浮最多40万元 最高可贷140万元 [4] 政策影响分析 - 五环外为北京楼市成交主力区域：1-7月新建商品住宅五环外销量占比超80% 二手住宅占比超50% [8] - 政策预计提振五环外市场 尤其促进新房销售和改善性需求释放 为二手房置换群体创造机会 [8] - 公积金政策降低购房门槛和成本：以500万元住房为例 二套转首套后首付款最高减少75万元 月供最高减少253元 [7] - 五环外限购放开有助于引导人口和产业向平原新城迁移 该区域经济总量近万亿 常住人口占全市超30% 轨道交通占比约25% [9] - 北京率先落地优化政策后 上海、深圳等调控偏严城市预计跟进 政策将提升市场活跃度和信心 [9]

北京楼市新政核心内容 - 北京五环外限购政策大幅放宽 京籍居民家庭及符合条件非京籍居民家庭购买五环外商品住房不限套数 成年单身人士限购政策按家庭执行[2] - 公积金贷款支持力度加大 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%不再区分五环内外[2] - 首套房认定范围扩大 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 每缴存公积金一年可贷额度提高[2] 政策实施效果测算 - 以400万元房屋总价为例 公积金贷款100万元30年期 二套转首套后首付款最高减少60万元 月供最高减少253元[3] 市场反应与专家观点 - 新政有利于提振市场预期带动活跃度好转 推动房地产市场止跌回稳[1] - 政策重点关注职住平衡需求 单身大龄青年及老破小住户等潜在需求挖掘成为关键[3] - 二手房市场需加速消化挂牌量 否则将持续限制供求关系再均衡[3] 全国房地产市场表现 - 2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 较2024年同期收窄15.5个百分点 较2024年全年收窄9.4个百分点[1] - 重点城市二手房市场表现亮眼 北京上半年二手房网签量90035套同比增长20.4% 创2022年以来同期新高[4] - 杭州上半年二手房成交量48926套 创近4年同期新高[4] 各地政策跟进态势 - 广东要求持续推动房地产市场止跌回稳 江苏提出高质量开展城市更新加大"好房子"建设供给[5] - 云南将促进房地产市场供求总量平衡结构合理价格稳定 河南实施城市更新重点工程三年行动[5] - 住建部强调把城市更新摆在突出位置 加快构建房地产发展新模式推进城中村和危旧房改造[5]

政策核心内容 - 北京市自2025年8月9日起施行五环外商品住房不限购政策 符合条件家庭可购买不限套数新建及二手住房 [1] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提升至100万元 首付比例统一为30% [1][4] 市场即时反应 - 新政后首个周末五环外项目看房量显著增长 通州区某项目单日接待70多组客户 昌平区项目单日到访量达300组 [1][2] - 多个项目出现深夜成交现象 通州区项目销售顾问证实周六晚12点仍有客户订房 [1] - 亦庄开发区项目二期加推两栋楼 户型98-177平方米 均价6.1万-6.2万元/平方米 [2] 项目销售动态 - 通州区项目西区7月20日开盘540套 已售400余套 均价6万-6.3万元/平方米 得房率92%-93% [2] - 通州区项目东区启动认筹首日认筹超50套 并根据付款方式提供折扣 [2] - 昌平区项目推出复访客户抽奖活动 客户量多至需要排号等待接待 [2] 成交量变化分析 - 机构数据显示项目到访量增长40%-200% 但实际认购增量约为20%-30% 主要来自原有观望客户 [3] - 2024年5月政策调整后五环外二手房成交量同比增长33% 预计此次80%新房项目将直接受益 [4] - 改善型项目成为主要受益对象 得房率提升至92%-93% 针对改善客户需求 [2][4] 行业影响预期 - 分析师预计五环外新房市场将迎销售高峰 促进开发商加快项目建设和推盘节奏 [3] - 政策将推动二手房市场流通 更多房源进入市场 交易活跃度有望提升 [3] - 限购调整缓解高库存板块去化压力 支持职住平衡并释放改善型需求 [4]

新政后北京五环外楼市反应 新政核心内容 - 北京市明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数，自2025年8月9日起施行 [1] - 住房公积金支持力度加大，包括二套房贷款最高额度提升至100万元 [1][4] 市场即时反应 - 新政首日（8月9日）某项目启动认筹即成交50多套，凌晨仍有客户订房 [1][2] - 通州区某项目周末中午到访量达70多组客户，样板间持续拥挤 [3][5] - 昌平区某项目周末单日看房量达300组，需排号等待接待 [7] 项目销售数据 - 通州区某项目西区开盘540套已售400余套，均价6万—6.3万元/m²，新政首日加推44套 [6] - 亦庄开发区某项目二期加推两栋楼，户型98—177m²，均价6.1万—6.2万元/m²，得房率较一期提升 [6] 分析师观点 - 五环外项目周末到访量同比增40%—200%，认购量增20%—30%，观望客户转化周期较长 [9] - 预计五环外新房将迎销售高峰，开发商或加速推盘，二手房交易活跃度提升 [9][10] - 1—7月北京五环外新房成交占比超80%，二手房占比超50%，新政将促进职住平衡与改善需求释放 [10] 政策影响范围 - 约80%新房项目直接受益，高库存板块压力缓解，2024年5月政策后五环外二手房成交量已增33% [10] - 公积金政策优化使二套房首付比例统一至30%，降低改善型家庭资金压力 [10]

北京楼市新政核心内容 - 五环外购房套数限制取消 符合条件的家庭可在五环外不限购 政策覆盖北京户籍家庭及连续缴纳社保/个税的非京籍家庭 [1] - 政策目标为加速五环外库存去化 当前北京新建商品房库存81.4%位于五环外 二手房50%房源在五环外 [1] - 五环外为市场成交主力 1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅成交五环外占比超50% [1] 政策背景与市场数据 - 北京时隔10个月再调限购政策 上半年新建商品房销售面积537.6万平方米（+5.4%） 住宅销售面积352.3万平方米（-0.8%） [3] - 政策同步推出公积金支持措施 形成双重政策红利 [2] 政策战略意图 - 促进职住平衡 引导人口与产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 [5] - 差异化调控避免局部过热 政策精准释放改善需求 保持"稳步走"节奏 [1] - 应对城市发展"温差"现象 核心区域与边缘区域市场分化显著 [5] 行业比较与模式创新 - 上海外环外政策经验对比 北京五环外政策更强调产业联动与需求引导 [5] - 房地产发展需匹配城市能级 探索空间重构下的新型发展模式 [5]

记者丨张敏 编辑丨张伟贤 柳润瑛 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本 市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。 《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家 庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不 限套数。 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整，其内容和意义均值得关注。 符合条件家庭五环外不再限购 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化。 此次北京楼市政策优化，主要体现在两个方面。 其一是限购政策的进一步松绑。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外 商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或 个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。 同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。 值得注意的是，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连 ...