报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][57] 报告的核心观点 - 中央经济工作会议进一步强调“稳地产”，措辞上更进一步，提出“着力稳定房地产市场”，预计2026年仍有政策加码空间 [1][10] - 政策方向在供给端强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房，同时有序推动“好房子”建设 [1][10] - 需求端强调内需主导，预计核心城市购房限制政策将进一步放松，并将高质量推进城市更新，深化住房公积金制度改革 [2][11] - 房地产板块在2026年预计仍以政策为核心主导力量，配置上建议关注政策beta机会，并看好一线、部分二线及极少量三线城市 [4][57] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议点评：继续“稳地产” - 会议在化解风险段落重点提及房地产，措辞从“稳住楼市股市”、“止跌回稳”升级为“着力稳定房地产市场” [1][10][12] - 供给端政策新提出在“因城施策”维度下推进，以应对城市间库存分化，明确收储收地等政策将继续推进 [1][10] - 首次将“好房子”建设写入中央经济工作会议稿，未来主要从改善性需求出发，提升其作为消费品在内需中的重要性 [1][10][12] - 需求端提出“清理消费领域不合理限制措施”，承接“十五五”规划建议，预计2026年核心城市购房限制政策有望进一步放松 [2][11][12] - 会议新提“深化住房公积金制度改革”，可能指向未来在公积金额度、适用范围、流程等方面的进一步优化 [2][11][12] 2. 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计下跌2.6%，跑输沪深300指数2.54个百分点，在31个申万一级行业中排名第28位 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅前五为万泽股份(13.4%)、中润资源(10.5%)、珠江控股(6.5%)、苏州高新(4.2%)、格力地产(2.7%) [15][20] - 重点跟踪的48家A/H房企中，周涨幅前五为融信中国(15.3%)、建业地产(8.1%)、富力地产(7.9%)、龙光地产(5.1%)、世联行(2.9%) [15][23] - 重点房企周跌幅前五为时代中国控股(-18.5%)、雅居乐集团(-17.1%)、中国金茂(-13.4%)、禹洲集团(-12.3%)、绿景中国地产(-9.5%) [15][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积172.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降45.3% [3][24] - 分城市能级看：一线城市成交47.3万方，环比-8.6%，同比-47.4%；二线城市成交99.0万方，环比+0.3%，同比-33.0%；三线城市成交25.9万方，环比-1.1%，同比-66.3% [3][24] - 12月累计（截至当周）：30城成交293.4万方，同比-42.9%；其中一线城市同比-36.7%，二线城市同比-35.9%，三线城市同比-63.7% [28] - 年初至今累计（50周）：30城成交9130.9万方，同比-13.4%；其中一线城市成交2447.0万方，同比-9.9%；二线城市成交4492.4万方，同比-13.2%；三线城市成交2191.6万方，同比-17.5% [3][28] - 一线城市年内累计同比：北京-13.5%，上海-4.7%，广州-6.1%，深圳-28.3% [28][32] 3.2 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计195.9万方，环比增长2.7%，同比下降30.0% [3][33] - 分城市能级看：一线城市成交85.2万方，环比+4.3%；二线城市成交80.9万方，环比+0.9%；三线城市成交29.8万方，环比+3.2% [3][33] - 年初至今累计（50周）：14城二手房成交9844.5万方，同比增长6.3%；其中一线城市成交4075.2万方，同比+7.1%；二线城市成交4508.1万方，同比+5.2%；三线城市成交1261.2万方，同比+7.3% [33] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.8-12.14）共发行房企信用债9只，发行规模147.20亿元，环比增加81.52亿元；净融资额32.03亿元，环比增加53.35亿元 [46] - 发行主体评级以AAA为主，占比83.7%；债券类型以证监会主管ABS为主，占比64.5%；债券期限以5年以上为主，占比64.5% [46] - 融资成本方面，本周发行利率有所上升，例如“25新城控股MTN003”的发行利率较公司之前同类型债券上升71个基点 [49][52] 5. 本周政策回顾 - 中央层面：中央经济工作会议部署2026年工作，强调坚持内需主导、清理消费限制、高质量推进城市更新、着力稳定房地产市场、因城施策去库存优供给、深化公积金改革、有序推动“好房子”建设等 [51] - 地方层面：山东、宁夏、江苏、重庆、河南、海南、青海、四川、广西等多地发布“十五五”规划建议或具体政策，普遍提及加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”、推进城市更新等内容 [53][55] - 具体城市政策：深圳、信阳、长沙等地优化公积金政策，包括提高贷款额度、放宽提取条件、支持“商转公”等 [55] 6. 投资建议 - 维持“增持”评级，理由包括：政策进入深水区且力度有望超越2008与2014年；地产是早周期经济风向标；行业竞争格局改善，头部国央企及品质房企受益；城市分化逻辑持续，看好一线、2/3二线及极少量三线；供给侧收储等政策有新变化，一二线更受益 [4][57] - 具体配置方向： - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][57] - 地方国企/城投/化债：推荐城建发展、城投控股 [4][57] - 中介：推荐贝壳-W [4][57] - 物业（跟涨板块）：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][57]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][5][61] 核心观点 - 报告认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定[5][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[5][61] - 本周中央政治局会议提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[5][6][14] - 本周跟踪的68城新房成交环比持平，同比下降，20城二手房成交面积环比增长，同比下降，土地成交面积同比下降，溢价率环比下降，国内信用债发行规模环比增长[5][61] 政策动态 - **中央层面**：中央政治局会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[6][14][16] - **中央层面**：国家金融监督管理总局党委会议部署金融风险防控，强调履行风险防控主责并支持稳定房地产市场，明确着力化解存量风险、遏制增量风险，严守不“爆雷”底线，具体措施包括发挥城市房地产融资协调机制作用[14][16] - **地方层面**：海南聚焦房地产新模式，提出因城施策增加改善性住房供给并提升物业服务质量[6][14][16] - **地方层面**：吉林提出统筹做好房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险[15][16] 市场销售端 - **新房市场**：2025年第50周，全国68城商品住宅成交面积214万平米，同比下降46%，环比持平[7][17] - **新房累计**：年初至今68城成交面积达11268万平米，累计同比下降17%[7][17] - **各线城市新房**：2025年第50周，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-49%、-40%、-61%，年初至今累计增速分别为-10%、-15%、-99%[29] - **二手房市场**：2025年第50周，全国20城二手房成交面积为186万平米，同比增速-32%，前值-42%[7][34] - **二手房累计**：年初至今累计成交面积9379万平米，同比增速0%，前值+1%[7][34] 市场投资端（土地） - **整体土地市场**：2025年第50周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积5161万平方米，同比下降7%，成交溢价率为2%[7][41] - **各线城市土地成交**：一线城市成交土地规划建筑面积91万平方米，同比下降51%；二线城市成交1623万平方米，同比增加22%；三线城市成交3447万平方米，同比下降15%[7][41] - **地方土拍案例**： - 深圳：12月首场土拍共2宗宅地，总起始价30.02亿元，最终共收金39.52亿元[41] - 广州：出让3宗南沙区涉宅用地，总起始价22.838亿元，均由南投地产底价竞得[41] - 武汉：出让26宗地块，总起始价85.79亿元，最终共收金86.55亿元[42] - 成都：成功出让3宗宅地，共收金8.09亿元[43] 市场融资端 - **信用债发行**：2025年第50周，信用债发行127.2亿元，同比增加20%，环比增加189%[8][50] - **发行利率**：平均加权利率2.59%，环比减少33BP[8][50] - **累计发行**：信用债累计发行规模3966亿元，同比下降[8][50] 板块行情回顾 - **指数表现**：本周（2025年12月8-12日）房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位[55][58] - **个股涨幅前五**：三湘印象（12.10%）、中润资源（10.50%）、新能泰山（8.09%）、南都物业（7.65%）、京基智农（5.10%）[59] - **个股跌幅前五**：海泰发展（-18.24%）、*ST中迪（-15.52%）、亚太实业（-14.06%）、阳光股份（-11.70%）、荣丰控股（-10.99%）[60]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

2026年中央经济工作会议房地产政策解读 - 会议对2026年房地产工作作出明确安排 着力稳定房地产市场 因城施策控增量 去库存 优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动"好房子"建设 加快构建房地产发展新模式 [2] 政策力度与紧迫性 - “稳楼市”力度较去年更大 分量更重 去年第四季度和今年第一季度市场指标曾现回升势头 但部分城市二手房价格显示企稳趋势仍需加强 今年稳定楼市的紧迫性比去年底和今年3月份都更大 [2] - 在去年9月“一揽子”政策基础上 仍需未雨绸缪储备足够的政策工具 [2] 去库存政策方向与工具 - 去库存政策方向更加明确 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3] - 央行已于2024年5月出台“保障性住房再贷款”政策工具 首批额度为3000亿元 利率为1.75% [3] - 政策面临两大挑战 一是新房收储定价问题 已建成住房成本普遍高于市场价格 二是需找到符合条件的操作平台 收购主体需为城市政府选定的地方国有企业 不得涉及地方政府隐性债务或为融资平台 并具备银行授信要求和空间 [3] 去库存模式创新与机构设想 - 部分城市创新使用保障性住房再贷款 收储对象由新房改为老旧房 以回避新房定价难题 市场称之为“以旧换新” [4] - “以旧换新”过程中以支付“房票”方式交易 “房票”只能购买住房 不能兑现或购买其他商品 开发商可将“房票”到指定机构换取等额货币资金 此举可有效促进去库存 提高市场流动性 促进市场企稳 [4] - 建议将去库存与完善保障房工作结合 可考虑设立新部门“住房保障局” 由中央财政注资 再向央行申请再贷款用于收储 财政状况好的城市可成立专门实体机构 如深圳设立“安居集团” 由地方财政注资负责收储 [4] “好房子”建设 - “好房子”建设是今年出现的新生事物 其积极意义在于推动住房建设品质提升 并可在一定程度上起到稳定房地产投资规模的作用 [5] - 需注意平衡推动“好房子”建设与存量房去库存 因此强调“有序”推动 [5]

中央经济工作会议对房地产行业的政策指引 - 会议明确着力稳定房地产市场的核心任务 并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”以及“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”两大具体实施路径 [1] - 行业库存去化压力较大 2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月 其中一线城市为17.1个月 二线城市为22.6个月 三四线城市高达40.3个月 [1] 因城施策与库存去化 - 一二线城市去库存压力相对较小 工作重点在于优化供地结构 优先保障高品质改善型用地以填补需求缺口 [1] - 三四线城市去库存需通过扩大购房补贴、降低置换门槛来实现 同时需严格限制新增住宅用地供应以控制增量 [1] 存量房盘活与保障性住房新模式 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 标志着保障性住房工作思路的重要转变 更侧重于与存量商品房市场联动 [2] - 建议将二手房挂牌量消化与保障性住房房源筹集相结合 并拓展保障对象范围 优化运营管理模式 [2] 住房公积金制度改革 - 会议提出深化住房公积金制度改革 2025年以来全国各地已出台超260条公积金优化政策 [2] - 改革关键在于探索将公积金政策与去库存、惠民生结合 如在首付支持上进一步发力以覆盖购房首付成本 [2] - 预计2026年将推进贷款额度优化、异地办理流程简化等创新 并可能突破仅在购房租房层面的使用限制 [2] 推动行业高质量发展 - “有序推动‘好房子’建设”的核心是以优质供给引导需求 “好房子”标准将推动房企从规模扩张转向品质深耕 聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [3] - 会议提出“加快构建房地产发展新模式” 该工作需在去库存、稳市场的基础上 在开发、融资、销售及增量与存量市场等领域加快推进 [3]

政策导向 - 2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，延续了2024年的“稳楼市”基调 [1][10] - 会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的针对性部署 [1][11] - 会议明确要“有序推动‘好房子’建设”，并“深化住房公积金制度改革”以释放市场潜力 [7][19] 市场现状与核心挑战 - 房地产市场已进入深度调整和结构重塑的关键阶段，发展模式从在“空白纸”上搞建设转变为在“现状图”上做更新 [3][13] - 截至10月末，全国商品房待售面积已连续8个月下降，但总量仍高达75606万平方米，去库存是当前“稳楼市”的关键 [4][14] 去库存路径：“优存量” - 核心措施是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这被视为盘活存量的重要抓手 [5][15] - 该措施旨在加快商品房去库存、改善供需关系，并解决部分群体的实际住房困难 [5][15] - 地方层面已有实践，例如广州等地在持续推进并加大收购存量商品房用作保障性住房的力度 [5][15] - 存量商品房正被激活为民生保障的有效供给 [6][16] 需求侧支持：公积金改革 - 深化住房公积金制度改革意在让其发挥更大作用，为住房消费保障注入“活水” [7][17] - 2025年以来，全国各地出台的公积金政策已超过260条，内容包括贷款额度提升、使用范围拓宽、异地互认互贷等 [7][17] - 预计2026年相关改革措施将继续深化 [7][17] 供给侧优化：“控增量”与“好房子” - “控增量”并非简单减少土地供应，而是在总量控制下深度优化结构，并与“好房子”建设紧密结合 [7][18] - “好房子”建设是房地产高质量发展的重点，意味着产品升级和行业价值链的重塑 [9][20] - “好房子”标准将推动房地产企业从规模扩张转向品质深耕，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [10][21] - 行业转型方向明确：告别高周转、高杠杆旧模式，走向存量运营、品质为先的新阶段，以构建发展新模式 [10][21]

中央经济工作会议房地产政策新变化 - 政策目标从“推动止跌回稳”转变为“着力稳定市场”，核心是巩固“稳”的态势 [3] - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列，形成协同发力的组合拳 [5] - 政策工具明确公积金改革与“好房子”建设为新抓手，旨在扩大覆盖面和提升住房质量 [6][7] - “城市更新”在整体工作部署中的位置大幅提前，成为坚持内需主导的重要工作 [8] 房地产市场现状与政策背景 - 行业已全面进入存量时代，前11个月全国二手房交易网签面积占比达45% [3] - 尽管开发投资下降，但房价降幅持续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [3] - “优供给”作为新方向，要求各地供地需考虑库存、民生保障并优化供地结构 [5] 具体政策举措与影响 - 公积金改革将优化灵活就业人员缴存覆盖面，支持租房提取与提高贷款额度以缓解支付压力 [6] - “好房子”建设旨在推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [7] - “城市更新”工作被提升至更重要的战略位置，与内需主导发展紧密关联 [8]

中央经济工作会议房地产政策新变化解读 - 政策目标从“推动止跌”变为“着力稳定”，核心是巩固“稳”的态势，前十一个月全国二手房交易网签面积在交易总量中占比达45%，房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列，其中“优供给”为新词汇，意味着政策是协同发力的组合拳，供地需考虑库存，去库存需结合民生保障，并优化供地结构 [3] - 政策工具明确公积金改革与“好房子”建设为新抓手，将扩大灵活就业人员公积金覆盖面以支持租房提取与提高贷款额度，并从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [5] - “城市更新”在整体工作部署中的位置大幅提前，从房地产段落提升至“坚持内需主导”部分，显示其地位上升且推进力度将加大 [7]

行业投资评级 - 强于大市 (维持) [1] 报告核心观点 - 中央经济工作会议定调着力稳定房地产市场 政策将围绕控增量 去库存 优供给展开 存量房收储有望加快推进 [3] - 加快构建房地产发展新模式 有序推动“好房子”建设 深化住房公积金制度改革 是中期重要趋势 [3][6] - 短期供需两端政策将持续发力以稳定市场 包括推进存量房收储 下调房贷利率 松绑住宅限制政策等 [6] - 库存结构优 拿地及产品力强的房企将持续受益于“好房子”建设趋势 [5][6] 行业现状与政策分析 - 全国商品房待售面积自2025年3月以来连续8个月下滑 但10月绝对规模仍高达7.6亿平米 存量库存高企 [6] - 居民预期较弱是楼市修复的主要堵点 收购存量商品房用于保障性住房是库存去化的有效举措 [6] - 深化住房公积金制度改革是会议新增表述 地方试点涉及优化“商转公”贷款 提取公积金支付首付款 支持购买保障性住房等 旨在提高公积金使用效率和灵活性 [6] 投资建议与关注标的 - 建议关注受益于“好房子”建设 库存结构优 拿地及产品力强的房企 [5] - 报告提及的标的包括：华润置地 建发国际集团 滨江集团 中国海外发展 绿城中国 招商蛇口 保利发展 越秀地产 [5]

中央经济工作会议对2026年房地产市场的部署 - 核心观点：会议为2026年房地产市场健康发展作出明确部署，要求着力稳定房地产市场，并通过提振消费、城乡居民增收、高质量推进城市更新、积极稳妥化解风险、深化住房公积金制度改革、构建房地产发展新模式等多维度工作任务为其保驾护航 [2] 扩大内需与城市更新 - 坚持内需主导，建设强大国内市场，具体措施包括制定实施城乡居民增收计划、扩大优质商品和服务供给、清理消费领域不合理限制措施、推动投资止跌回稳、优化地方政府专项债券用途管理、高质量推进城市更新 [3] - 城市更新工作从2024年和2025年的“大力实施”升维至“高质量推进”，旨在完善城市功能以促进经济循环，并为内需主导格局提供支撑，同时作为城市高质量发展的重要抓手 [4] - “推动投资止跌回稳”与房地产市场紧密相关，当前全国固定资产投资由正转负，房地产开发投资疲弱是重要拖累因素，需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作以拉升投资指标 [4] 风险化解与去库存 - 风险防范提法从“有效防范化解重点领域风险”变为“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险” [5] - 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [6] - “控增量、去库存、优供给”意味着在供应方式、结构及去库存模式层面将有新变化，库存量大的城市将严控新增土地供给，去库存政策包括收购存量商品房用于保障房、加大购房补贴、推动住房“以旧换新”等 [7] - “去库存”上一次在中央经济工作会议中被提及是2016年，当前全国百城去库存周期较高，叠加二手房挂牌量规模较大等新问题，去库存迫切程度超过2024年及2014年—2016年 [8] 制度改革与新模式构建 - 提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [9] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年将延续此趋势，重点关注贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷以及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [10] - “好房子”建设表述为“有序推动”，体现了其系统性和协调性，各地有望进一步规范“好房子”标准 [10] - 关于“房地产发展新模式”的提法持续演进，2025年表述转变为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动构建…有序搭建相关基础性制度”更精简，并删除了基础性制度建设内容，更强调加快构建，旨在为地方政府减负并以楼市稳定为前提 [10][11]