宏观经济与房地产行业运行 - 2025年上半年宏观经济运行总体平稳、稳中向好，房地产市场在波动中朝止跌回稳方向迈进 [1] - 统计局发言人表示房地产筑底需要过程，指标波动正常，需加大力度推动市场止跌回稳 [1] - 随着市场供应减少，交易规模下行，适度同比下降不必过于担心，保持供求平稳是止跌回稳重要标志 [1] 商品房销售情况 - 上半年新建商品房销售面积4.59亿平方米同比下降3.5%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点 [1][2] - 上半年商品房销售金额4.42万亿元下降5.5%，降幅较去年同期收窄19.5个百分点 [1][2] - 6月新建商品房销售面积1.05亿平方米环比增长49.4%，销售额1.02万亿元环比增长43.8%，增幅为2020年以来次新高 [5] - 北京、武汉、苏州等城市6月新房交易规模环比增长超30%，北京、深圳等城市累计成交同比正增长 [8] 房价表现 - 6月70城新房和二手房价同比降幅延续2024年四季度以来收窄趋势 [9] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.4%，降幅收窄0.3个百分点，其中上海上涨6.0% [9] - 二、三线城市新建商品住宅价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别收窄0.5和0.3个百分点 [9] - 上海、杭州等6市新房价格连续4个月环比上涨，上海已连续上涨超3年 [9] 房地产开发企业资金 - 上半年房地产开发企业到位资金50202亿元同比下降6.2%，降幅较去年同期收窄16.4个百分点 [12] - 国内贷款8245亿元增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右 [12] - "白名单"政策及销售回暖带动企业化债工作有序推进 [12] 新开工与竣工情况 - 上半年房屋新开工面积30364万平方米下降20.0%，住宅新开工22288万平方米下降19.6% [15] - 6月新开工7180万平方米同比下降9.4%，同比降幅收窄9.9个百分点，显示供给侧筑底信号 [15] - 6月房屋竣工面积4182万平方米同比下降1.7%，降幅收窄17.8个百分点，为2024年以来最低降幅 [18] 开发投资与土地市场 - 上半年房地产开发投资46658亿元同比下降11.2%，6月投资10424亿元同比下降12.9% [21] - 上半年全国土地成交建面2.8亿平方米，仅为同期新房成交量的61% [21] - 增量土地减少和存量土地去化使投资规模下行，库存压力同步减轻 [21] 政策与行业展望 - 中央城市工作会议为新时代城市发展定向，新型城镇化将为住房需求提供支撑 [24] - 预计下半年行业数据将迎更多积极变化，新房价格有望加快筑底 [24] - 土地回购收储计划将实施，库存指标有望加快转好 [24] - 中央部委多次明确"加力稳市场"信号，下半年将迎来更多稳市场政策全面落地 [24]

房地产市场表现 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降但同比降幅整体继续收窄 其中一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅也实现收窄 比上月分别收窄0.3个和0.2个百分点 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 比去年同期收窄15.5个百分点 比去年全年收窄9.4个百分点 商品房销售金额下降5.5% 比去年同期收窄19.5个百分点 比去年全年收窄11.6个百分点 [2] 政策效果与市场趋势 - 因城施策推动房地产止跌回稳成效明显 上半年房地产总体上朝着止跌回稳方向迈进 但筑底和转型阶段相关指标仍会有起伏波动 [1] - 二手房交易量比去年同期增长 市场交易量有所改善 商品房销售降幅同比收窄 [2] - 新房销售面积和金额跌幅已到个位数 开始探底和触底 70城房价同比指数持续收窄 [2] 未来市场展望 - 下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 但居民收入、房价预期及优质供给偏弱 城市间和项目间分化将延续 "好城市+好房子"具有结构性机会 [2] - 预计下半年房地产支持政策会进一步加码 重点包括加大收购保障房力度、推进旧改和城中村改造、加快房地产"白名单"项目贷款发放 房贷利率也有望跟进政策利率下调 [3]

政策成效与市场表现 - 各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，因城施策出台相关措施推动房地产止跌回稳，成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点，商品房销售金额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点 [2] - 6月70个大中城市房价数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点，上海、长沙的房价呈现领涨态势 [2] 资金来源与库存变化 - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右 [3] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少 [3] 未来政策预期 - 下半年房地产支持政策会进一步加码，重点是加大收购保障房力度，推进旧改和城中村改造，加快房地产白名单项目贷款发放等，房贷利率也有望跟进政策利率下调，为数不多的限购也将进一步放开 [4] - 随着中央城市工作会议召开，以及地方政府将继续推动各项存量与增量政策落地显效，包括推动城市更新改造、收购存量商品房、优化公积金政策等，房地产开发降幅仍有望小幅收窄 [4]

房价变动趋势 - 6月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降但同比降幅整体继续收窄[1] - 一线城市新房销售价格环比下降0.3% 其中上海上涨0.4% 北京、广州和深圳下降[4] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3% 降幅与上月相同[4] - 一线城市新房价格同比下降1.4% 降幅收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.0%[6] - 二、三线城市新房价格同比分别下降3.0%和4.6% 降幅均收窄[6] 销售数据表现 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 降幅比去年同期收窄15.5个百分点[1] - 上半年商品房销售金额下降5.5% 降幅比去年同期收窄19.5个百分点[1] - 6月单月商品房销售面积同比下降5.5% 销售额同比下降10.8% 降幅均有扩大[6] - 二手房交易量比去年同期增长[1] 开发投资情况 - 1-6月全国房地产开发投资同比下降11.2% 降幅较上月扩大0.5个百分点[7] - 6月高温多雨天气影响施工 房企销售回款下滑导致施工数据承压[7] 政策与市场趋势 - 各地区出台"因城施策"措施推动房地产止跌回稳[8] - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点 其中国内贷款同比增长0.6%[8] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米 连续四个月减少[8] - 70城新房、二手房房价同比指数持续收窄 触底态势明显[8] - 预计下半年将推动已出台政策落地见效 开发投资降幅有望小幅收窄[9]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

房地产市场整体趋势 - 2025年上半年全国房地产市场呈现止跌回稳趋势，新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点，销售额同比下降5.5%，降幅收窄19.5个百分点 [1] - 6月新建商品房销售面积环比增长49.38%，销售额环比增长43.85%，开发商年中冲刺带动交易量改善 [2] - 一线城市新房成交表现突出，北京同比增长11.9%，深圳同比上涨42%，广州同比上涨近17% [2] 新房市场表现 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开新规项目去化率多在40%以上 [3] - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，接近2023年高峰水平 [2] - 全国商品房待售面积连续四个月减少，6月末比5月末减少479万平方米，去库存成效显著 [3] 价格变动情况 - 6月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点，70城整体新房价格波动 [3] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，北京降幅扩大至1.0%，上海广州深圳分别下降0.7%/0.7%/0.5% [6] - 二三线城市二手住宅价格环比均下降0.6%，同比降幅分别收窄0.3和0.2个百分点 [7] 二手房市场动态 - 深圳2025年上半年二手房成交35,106套，同比增长30.7%，当前全市有效二手房源75,169套 [6] - 北京6月二手住宅成交15,139套，环比增长6%，上半年累计同比增长18.4% [7] - 多个省份二手房交易量已超过新房，显示存量时代到来 [8] 政策与市场预期 - 监管层明确"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，预计下半年政策将加速落地 [5] - 核心城市持续优化政策，北京广州南京大连等地调整公积金贷款政策 [5] - 北京研究公积金贷款"带押过户"政策，有望提升二手房交易效率 [9]

70城房价整体走势 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月扩大0.1个百分点 [3] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 三线城市下降0.3% 降幅均与上月相同 [3] 新房市场表现 - 14城新房价格环比上涨 较5月增加1城 上海上涨0.4%领涨 [2][3] - 上海新房价格连续两个月领涨 6月环比涨幅0.4% 但较5月0.7%涨幅回落 [5][6] - 上海二季度新房供应环比大涨126.36% 成交均价达91759元/平方米创近一年新高 [6] - 一线城市新房价格同比下降1.4% 降幅收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.0% [5] - 二线城市新房价格同比下降3.0% 三线城市下降4.6% 降幅分别收窄0.5和0.3个百分点 [5] 二手房市场表现 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7% 北京下降1.0% 上海下降0.7% 广州下降0.7% 深圳下降0.5% [7] - 70城中仅西宁二手房价格环比上涨0.1% [8] - 一线城市二手房价格同比下降3.0% 降幅扩大0.3个百分点 [8] - 北京6月二手房成交15139套 环比增长6.0% 同比增长1.0% [13] - 广州二手房成交8944套 环比增长7.3% 同比增长16.7% [13] - 深圳二手房成交4502套 环比下降3.9% 但同比增长7.9% [13] 市场分析与展望 - 上海房价逆势上涨得益于高端豪宅项目集中入市 北京广州深圳下降因核心供给减少 [5] - 房源在架时长扩散指数从5月0.38升至0.40 显示交易周期拉长市场流动性减弱 [11] - 预计下半年政策力度增强 核心城市市场有望逐步企稳 [15] - 政策可能涉及优化限购 降低首付比例 专项债收购存量房 PSL重启支持棚改等措施 [15] - 核心城市新房成交量有望同比持平 二手房成交占比将持续提升 [15]

房地产市场现状 - 70个大中城市二手房价格环比仅西宁上涨0.1%，其余均下降，北京、上海、广州、深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [3] - 新房价格上海表现较好，北京下降0.3% [3] - 上半年市场波动明显，年初出现小阳春后二季度表现不佳，6月数据未好转 [3] 官方评价与政策效果 - 国家统计局认为政策推动房地产市场企稳，上半年虽波动但总体朝止跌回稳方向发展 [4] - 政策效果体现在三方面：新房销售面积同比降幅收窄15.5个百分点，二手房成交量同比增长；一二三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.3、0.5、0.3个百分点；开发商资金改善，商品房待售面积连续4个月减少，6月末比5月减少479万平方米 [6] 未来政策方向 - 官方强调需更大力度推进止跌回稳，房地产调整是正常过程 [6] - 住建部要求因城施策、精准施策，提升政策系统性有效性，巩固市场稳定态势 [8] - 预计下半年一线城市将优化限制性政策，下调房贷利率，推出多孩家庭购房补贴等增量政策 [8] 市场展望 - 7-8月传统淡季数据可能不佳，但9月政策优化调整可能性较大 [10] - 伴随经济稳中向好，四季度数据或改善，为房地产止跌回稳奠定基础 [10]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 二季度以来房地产市场基本面数据和楼市成交走弱 6月国常会提出更大力度推动市场止跌回稳 预计6月地产销售投资数据进一步走弱 7月政治局会议表态或更积极 带动7月中旬板块出现政策博弈行情 后续政策端发力概率提升 下半年地方政府将推动政策落地 推动市场止跌回稳 [7][148][149] - 建议关注四条主线 包括基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企 经营或策略上有增量或变化的房企 受益于二手房市场量价修复的房地产经纪公司 [150] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比降幅扩大 同比由正转负 40个城市新房成交面积160.0万平 环比降50.3% 同比降19.5% 各能级城市均有不同程度下降 [7][17][18] - 二手房成交面积环比降幅收窄 同比降幅扩大 18个城市二手房成交面积153.0万平 环比降6.9% 同比降18.3% 各能级城市表现有差异 [7][17][55] - 新房库存面积环比上升 同比下降 12个城市新房库存面积11125万平 环比增速0.1% 同比增速 -16.3% 各能级城市库存情况不同 [7][17][45] - 新房去化周期同环比均下降 12个城市新房库存面积去化周期17.1个月 环比降0.02个月 同比降0.6个月 各能级城市有别 [7][17][45] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量价齐跌 同比量价齐涨 百城全类型成交土地规划建筑面积1564.7万平方米 环比降3.9% 同比升33.0% 成交土地总价432.8亿元 环比降28.4% 同比升94.4% [72][73] - 从城市能级看 一线城市同环比均量跌价涨 二线城市环比量涨价跌 同比量价齐涨 三线城市环比量价齐跌 同比量价齐涨 一线城市溢价率同环比均上升 二线城市溢价率环比下降、同比上升 三线城市溢价率同环比均下降 [72] 3 本周行业政策梳理 - 广东解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题 明确办证原则和负面清单 [117] - 四川成都创新乡村振兴投融资模式 保障土地出让收入用于农业农村比例 提升乡村振兴基金效能 [117] - 江苏无锡滨湖区出台楼市新政 对多类人群购房给予补贴 开展消费促进活动 推广房票结算补偿方式 [118] - 北京支持公积金付首付并研究“带押过户” 海南推出个人住房商业贷款转公积金贷款新政 [3][119] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现 上证指数、创业板指、沪深300指数均上升 [121] - 行业板块表现 申万一级行业中房地产、钢铁、非银金融涨跌幅居前 煤炭、银行、汽车涨跌幅靠后 [121] - 房地产行业绝对收益为6.1% 较上周上升5.8pct 相对收益（相对沪深300）为5.3% 较上周上升6.6pct 房地产板块PE为25.20X 较上周上升1.39X [7][121] 5 本周重点公司公告 - 高管变动 金融街、佳兆业美好等公司有董事、执行董事等人员变动 [132][136] - 经营数据 中国海外发展、碧桂园等公司公布6月及1 - 6月合约物业销售额、销售面积等数据 [133][138] - 其他重要公告 滨江集团计划发行中期票据 融创中国进行境内债务重组相关操作等 [134][139] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上升 总偿还量同环比均上升 2025年第28周房地产行业国内债券总发行量238.6亿元 环比升112.5% 同比升117.9% 总偿还量168.9亿元 环比升86.7% 同比升43.1% 净融资额69.7亿元 [140] - 本周债券发行量最大的房企为中铁（上海）投资、上海金茂、安居集团 偿还量最大的房企为万科A、保利发展控股、上海金茂、安居集团、珠实集团 [140][147] 7 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企 如滨江集团、绿城中国等 [150] - 关注2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 如保利置业集团、城投控股 [150] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团等 [150] - 关注受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [150]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 本周新房成交同比由负转正，二手房成交面积同环比降幅均扩大，新房库存面积与去化周期同环比均下降 [1][3] - 二季度以来房地产市场基本面数据和楼市成交走弱，6月国常会提出更大力度推动市场止跌回稳，预计7月政治局会议表态更积极，7月中旬板块有政策博弈行情机会，后续政策端发力概率提升 [3][142][143] - 建议关注四条主线，包括基本面稳定的房企、“小而美”房企、经营或策略有变化的房企以及受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [3][144] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交情况：40个城市新房成交套数3.1万套，环比降4.4%，同比升9.4%；成交面积321.0万平方米，环比降4.6%，同比升3.1%。一、二、三四线城市成交套数和面积环比、同比增速有差异 [14] - 新房库存情况：12个城市新房库存套数139.4万套，环比增速 -0.8%，同比增速 -16.6%；库存面积8649万平方米，环比增速 -1.1%，同比增速 -16.2%。各能级城市库存套数和面积的环比、同比增速不同，去化周期同环比均下降 [25][37] - 二手房成交情况：18个城市二手房成交套数1.8万套，环比降11.3%，同比降11.6%；成交面积164.1万平方米，环比降11.1%，同比降9.7%。各能级城市成交套数和面积的环比、同比增速有别 [45] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况：规划建筑面积1609.1万平方米，环比升1.2%，同比降42.0%；成交土地总价603.8亿元，环比升5.2%，同比降11.6%；楼面均价3752.3元/平，环比升4.0%，同比升52.3%；溢价率2.9%，环比升0.6个百分点，同比降0.2个百分点。各能级城市的相关指标环比、同比增速不同 [64][69] - 百城成交土地（住宅类）市场情况：规划建筑面积488.0万平方米，环比升14.8%，同比升10.5%；成交土地总价518.9亿元，环比升6.2%，同比升69.7%；楼面均价10632.0元/平方米，环比降7.5%，同比升53.5%；溢价率3.7%，环比降4.6个百分点，同比降0.6个百分点。各能级城市的相关指标环比、同比增速不同 [89][91] 本周行业政策梳理 - 多地出台住房公积金缴存调整政策，如天津、江苏常州、安徽合肥等；部分地区发布房地产相关政策，如湖北盘活存量土地资源、海南征求商转公贷款管理办法意见等 [107][108][110] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数、创业板指、沪深300指数较上周均上升 [114] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为钢铁、建筑材料、银行，靠后为计算机、非银金融、美容护理 [114] - 房地产板块：绝对收益0.3%，较上周降2.8pct，相对收益（相对沪深300） -1.3%，较上周降2.4pct，PE为23.81X，较上周降0.04X。重点跟踪股票中，A股和港股涨跌幅靠前和靠后的公司各有不同 [114][122] 本周重点公司公告 - 高管变动：多家公司有高管职务变动，如中海物业、滨江服务等 [127][132] - 股权变动：新城控股、融创中国等公司有股权相关变动，如提前赎回债券、竞得土地等 [128][130] - 其他重要公告：新城控股分拆项目、金融街支付利息等 [129][132] 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量112.3亿元，环比升134.6%，同比升384.6%；总偿还量90.4亿元，环比降33.0%，同比升43.4%；净融资额21.8亿元。发行量和偿还量最大的房企各有不同 [133] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [144]