行业政策与标准升级 - 2025年5月《住宅项目规范》国家标准正式实施，从层高、电梯配置、隔声性能、智慧化系统等维度重新定义高品质住宅建设规范，标志着行业进入"好房子"新时代 [1][2] - 新标准核心目标为"安全、舒适、绿色、智慧"，具体要求包括：层高不低于3米、4层以上设电梯、提升隔声性能、无障碍适老化设计、每套住宅需满足日照标准 [2] - 政策导向推动行业从"住有所居"向"住有优居"转型，强调房屋质量、配套及绿色健康智能发展方向 [7] 缦云上海产品力突破 - 项目入选上海首批"好房子案例"，主力层高达3.3米（最高3.5米），超出国家标准10%以上，超越上海高端住宅平均水平 [1][2] - 创新打造实体工法展示馆，透明化呈现建筑结构及隐蔽工程，实现"开卷式"品质展示 [1][4] - "M+科技系统"整合前置终端双重过滤、24小时新风、双重防水等设计，获国际WELL建筑标准金级预认证 [3][5] - 采用三层中空LOW-E玻璃（重点空间）和同层排水系统，降噪效果达行业前沿水平 [3] - 外立面、地下车库、园林等细节经多轮迭代，持续优化品质 [3] 合生创展战略与业绩表现 - "缦系"产品线（缦云上海/北京/广州）2024年交付率超95%，客户满意度高，贡献集团超70%销售额 [6] - 2024年公司营收378亿港元（同比+10%），核心利润42.45亿港元（同比+49%），毛利率保持25% [6] - 连续两年获"卓越城市共为运营商"，缦云上海作为"缦系"首个滨江作品，配置全明星设计团队及3.5万㎡低密园林 [5] - 公司凭借高端产品战略和一二线聚焦，在行业调整期保持增长，获"2025长三角好房子建设标杆房企TOP10" [6] 行业竞争格局演变 - 住宅竞争从面积价格比拼转向空间品质与生活体验的全方位较量 [7] - 政策推动下，具备产品力与标准先行能力的企业（如合生创展）将在行业变革中占据优势 [6][7]

政策背景与市场动态 - "好房子"首次写入政府工作报告并配套《住宅项目规范》明确层高、隔音、绿色建材等硬性指标 [1] - 宁波作为"好房子"前沿实践地已成功出让4宗"高品质住区试点"宅地另有1宗挂牌中 [1] 四代宅核心特征 - 空中花园为最显著标识不计建筑面积、容积率及产权登记结合宁波计容新规理论得房率可达100%-120% [3] - 突破传统平层空间局限实现功能迭代旨在丰富生活场景与居住体验 [3] - 系统性构建包含层高≥3.1米(地暖/中央空调≥3.15米)、风雨连廊、全屋智能、结构荷载提标、绿色建材使用率70%及三玻隔音窗 [6] 产品争议与局限 - 错层阳台设计禁止封闭可能导致隐私性降低及大进深露台遮挡室内采光 [5] - 沿海台风天气对露台排水防水及绿植养护构成挑战长期维护成本与复杂性较高 [5] 试点项目详情 - 宁波地产明湖项目：可建面积32.04万㎡成交总价38.96亿元楼面价12157元/㎡溢价率0%含高层住宅与商业综合体计划2026年上半年开盘 [9] - 绿城高新区项目：可建面积4.16万㎡成交总价11.6亿元楼面价27897元/㎡溢价率20.83%含联排/叠墅/洋房/高层产品计划2025年下半年开盘 [11] - 北仑城市更新项目：可建面积3.06万㎡成交总价2.74亿元楼面价8950元/㎡溢价率0%主打联排/叠墅(≤35%)及小高层计划2025年下半年开盘 [14] - 保亿姚江润园：可建面积6.88万㎡成交总价11.59亿元楼面价16838元/㎡溢价率14.3%含高层与联排叠墅计划2025年下半年开盘 [16] - 海曙区待出让地块：可建面积6.32万㎡起始总价7.89亿元起始楼面价12491元/㎡计划2025年6月27日出让 [20] 行业影响与探索意义 - 四代宅实践为宁波市场提供高端产品选项并对全国"好房子"建设蓝图进行重要探索 [21] - 项目入市表现将影响宁波楼市格局及行业对"好房子"范式的认知 [21]

公司业绩表现 - 1-5月累计合同销售金额507亿元，同比上升26.5%，占2025年销售目标1205亿元的42.1% [2] - 跻身克而瑞《2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》第8位 [2] - 琶洲南TOD项目2022-2024年以337.56亿元总销售额成为全国商品住宅销售冠军 [5] 产品战略与理念 - 提出"4×4好产品理念"，以"品质、温度、智慧、成长"四大维度推动产品升级 [3] - 品质层面依托严苛建造标准和技术创新，温度维度打造"十项全能健康宅体系"和疗愈花园 [3] - 智慧化聚焦低碳节能与系统整合，价值创造层面建立产品全生命周期共生机制 [4] - 琶洲南TOD项目作为标杆案例，引入华为鸿蒙系统实现智能家居联动 [7] 标杆项目亮点 - 琶洲南TOD项目位于广州琶洲南CBD，98万方体量融合住宅、办公、商业等多业态 [6] - 建筑采用航空铝板和晶钻玻璃组合，园林设计种植487棵乔木并引入珠江之水形成滨水公园 [7] - 车库融入岭南四大园林精髓，户内实现毫秒级智能设备联动 [7] - 2025年将有琶洲樾、越秀观樾等高端盘集中兑现 [8] 土地储备与布局 - 在北京以23.95亿元竞得昌平地块，以126亿元斩获朝阳宅地（楼面价5.45万元/㎡） [9] - 在上海以50亿元、33.38%溢价率竞得浦东新杨思地块（楼面价7.5万元/㎡） [9] - 浦东项目"翡雲悦府"首开认购率412%，228套房源开盘即售罄 [10]

核心观点 - 5月新房及二手房成交同比小幅下滑，房地产市场仍在调整，6月国常会强调推动市场止跌回稳，政策期待仍存，主流开发企业估值处低位，交易性投资机会或显现，看好“核心区 + 好房子”投资机会 [3][8] - 现有的公募REITs业绩补偿条款应能全额补足投资者预期收益，有效提升分红稳定性 [4][15] - 中国三支柱养老保险基金及社保基金投资管理运行整体良好，呈现三大支柱投资稳健、社保基金稳中求进格局，未来基本养老保险基金可扩大委托投资比例，二、三支柱产品风险偏好有望提升 [5][16] 重点推荐报告摘要 房地产行业月报 - 政策：开启新一轮降息周期，5月公积金贷款利率及5年期LPR下调，城市更新定位提升，国常会支持“好房子”建设，广州拟取消限购等措施 [9] - 资金：5年期LPR下调，居民中长期贷款同比多增，5月新发放个人住房贷款利率稳定，后续房贷利率有下行空间 [9] - 楼市：5月重点50城新房日均成交同比降4.6%、环比升10%，重点20城二手房日均成交同比降4.7%、环比降17.7%，“好房子”入市将重构市场定价体系 [10] - 地市：土地市场延续去库存，核心城市优质地块热度高，5月百城土地供应建面环比升0.6%，成交建面环比升11.6%，平均溢价率环比降4.6pct [10] - 房企：5月50强房企平均拿地销售金额比、面积比环比下降，克而瑞百强房企5月单月销售金额同比下滑10.4%、环比增长2.9%，6月成交总量或延续弱复苏 [11] - 板块表现：5月申万地产板块跌0.44%，跑输沪深300，截至6月16日，地产板块PE（TTM）39.81倍，估值处近五年96.05%分位 [11] 公募REITs系列报告 - 背景：2024年以后，公募REITs业绩补偿条款增多，因2023年以来REITs下跌且业绩不达预期，监管强调“提质增效” [13] - 原始权益人差额补足：预测上市前5年（或前3年）可供分配金额，未达预期时原始权益人以分红为限补足差值，可补偿经营风险、弱化现金流波动，效果与限售期和持有份额占比有关 [14] - 扣减激励管理费：财务指标未达预期时扣减运营管理机构浮动费用，计费基数为预期差，费率15%-20%，2024年后普遍设置 [14] 养老保险体系研究报告 - 基本养老保险基金：以部分委托方式保值增值，投资结构分地方留存（77%）和委托投资（23%），委托投资年均收益率5.00%，2023年起风险基金独立运营 [16] - 全国社会保障基金：投资业绩优秀，年化收益率7.36%，以境内市场为主，委托投资占比近70%，结合直接投资实现保值增值 [17] - 企业年金与职业年金：采用完全积累制，投资风格偏保守，企业年金基金年化收益率6.17%，职业年金基金年化收益率4.42% [15][19] - 第三支柱个人养老金：起步晚，产品风险偏好不强，银行理财类以稳健型为主，基金类以中风险产品为主 [19] 新股概览 - 信通电子申购日为2025 - 06 - 20，申购代码001388，申购限额1.20万股，承销商为招商证券股份有限公司 [19] - 广信科技申购日为2025 - 06 - 17，申购代码920037，发行价10.00元，申购限额95.00万股，发行市盈率7.61，承销商为东兴证券股份有限公司 [19] - 新恒汇申购日为2025 - 06 - 11，申购代码301678，发行价12.80元，申购限额1.40万股，发行市盈率17.76，承销商为方正证券承销保荐有限责任公司 [19] - 华之杰申购日为2025 - 06 - 10，申购代码732400，发行价19.88元，申购限额0.80万股，发行市盈率13.05，承销商为中信建投证券股份有限公司 [19] 资讯速递 国内财经 - 1 - 5月上海市社会消费品零售总额6872.11亿元，同比增长1.4%，商品零售额同比增长1.9%，餐费收入下降2.5% [21] - 香港金管局8家参与银行推出快速批核贷款产品，批核特定数码转型贷款超2.3亿港元，“户口互联”平台处理中小企贷款申请金额达1.3亿港元，商业数据通处理超5万宗贷款申请、涉及信贷额度420亿港元 [22] 国际财经 - 日本央行维持利率不变，明年放缓资产负债表缩减步伐，行长植田和男关注经济数据和通胀情况 [23] - 中东局势紧张，土耳其总统下令加快中远程导弹生产计划，强化本土国防工业体系 [24] 行业要闻 - 2025年第一季度中国大陆PC市场出货量890万台，同比增长12%，平板市场出货870万台，同比攀升19%，预计PC市场2025年持平、2026年增长6%，平板电脑市场2025年增长5%、2026年收缩8% [25] - 2024年中国公有云云工作负载安全市场规模11.6亿元，同比增长17.1%，私有云市场规模14.8亿元，同比负增长3.3%，技术服务商应关注人工智能深化应用趋势 [26] 两市公司重要公告 - 飞龙股份获得两家客户大功率数据中心专用电子水泵订单，产品采用创新技术 [27] - 善水科技拟投资约60亿元建化工新材料项目，占地约1000亩，预计建设周期4年，建成后年产值80亿元、年纳税5亿元 [28] - 拉卡拉筹划发行H股并在香港联交所上市 [29] - 亚太股份收到某国外品牌客户EPB项目定点通知，项目生命周期5年，预计2027年三季度量产，销售总金额约6.8亿元 [30] - 传化智联与马来西亚国家石油公司签署战略合作谅解备忘录，围绕聚丁二烯橡胶等新材料合作 [31]

房价走势 - 2025年5月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅继续收窄 [1] - 市场"止跌回稳"核心趋势未改变 政策环境逐步改善背景下需持续夯实三大动力支撑市场平稳 [1] 政策支持 - 各地"稳楼市"政策频出 方向明确且配套措施支持力度加大 聚焦降低购房门槛(优化公积金政策 发放多孩家庭购房补贴 全面放开限购) [1] - 有序搭建长期基础制度 部分城市落地现房销售制 库存规模较大城市有望跟进 [1] - 土地供给端多城加快优质地块入市提升投资活跃度 去化较慢城市减缓或暂停土地供应 [1] - 国务院常务会议强调推进"好房子"建设 纳入城市更新机制并在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [2] 市场预期 - "好房子"项目成为置业者首选 国家标准《住宅项目规范》实施增强购房者信心 [2] - "好房子"工程通过提升住宅品质拉动新增投资和消费(产城融合 住宅销售 家装改造等) [2] 供需调整 - 需厘清不同区域市场特征 对已供土地和在建项目摸底以精准盘活存量保证交付 [2] - 优化增量供应加快风险出清 处置存量商品房 盘活存量用地和商办用房工作有序推进 [2] - 需评估政策落地效果 疏通交易链条堵点 提升政策实施的系统性和有效性 [2] 行业展望 - "稳楼市"是系统工程 需统筹规划和各方聚力巩固市场企稳向好态势 [3]

2025.06.17 导读 ： 脑机接口迎来新进展；机构看好房地产行情机会 ； 解锁【第一财经智享会 员】实时解读市场动态，把握投资先机。 【第一财经智享会员专属】 【 今 日 速 读 】 精选行业研报，助您捕捉行业风口 【精选快读】 1、脑机接口迎来新进展，该技术正快速走向商业化应用 2、房地产市场继续朝止跌回稳方向迈进，机构看好7月中旬行情机会 1、脑机接口迎来新进展，该技术正快速走向商业化应用 消息上，据央视新闻，近日，中国科学院脑科学与智能技术卓越创新中心联合复旦大学附属 华山医院，与相关企业合作，成功开展了我国首例侵入式脑机接口的前瞻性临床试验。该成 果标志着我国在侵入式脑机接口技术上成为全球第二个进入临床试验阶段的国家。 今 年 以 来 ， 药 监 局 、 医 保 局 等 多 部 门 牵 头 ， 频 频 推 出 鼓 励 发 展 脑 机 接 口 技 术 、 建 立 行 业 标 准、加速临床应用等多方面政策。今年2月，国家药监局批准《采用脑机接口技术的医疗器 械 用 于 人 工 智 能 算 法 的 脑 电 数 据 集 质 量 要 求 与 评 价 方 法 》 医 疗 器 械 行 业 标 准 制 修 订 ...

政策与标准 - 国务院常务会议提出推进"好房子"建设，纳入城市更新机制，并在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [8] - 2025年政府工作报告首次以"安全、舒适、绿色、智慧"四大标准定义"好房子" [8] - 《住宅项目规范》于5月施行，将"好房子"概念落地为具体的国家标准 [8][10] 消费者需求 - 58安居客研究院调研显示，61.6%的购房者将"居住舒适度"作为首要考虑因素，远高于"安全保障"(24.9%)、"绿色环保"(5.4%)和"智慧科技"(3.9%) [12] - 在追求居住舒适度方面，40.3%的受访者选择"充足的自然采光与通风"，33%更重视"合理的户型空间布局" [12] - 43%的受访者认为"便利的社区商业"是提升居住体验必不可少的生活设施 [12] 行业实践 - 绿城中国于2023年体系化推进"好房子"建设，2024年7月确立完整的"绿城好房子"产品力体系 [13] - 绿城中国使用成本约30元/平方米的隔音垫，100平方米房屋增加成本约3000元，显著改善隔音效果 [13] - 龙湖集团在北京中关村观萃项目中打造中央生态绿轴大庭院，提升园区品质和建筑采光、通风与视野 [14] 产业影响 - "好房子"建设将推动房地产业形成新的生产力，是具有更强发展动能的一次产业升级 [15] - 装配式建筑尤其是装配式内装修将对行业传统供应链产生较大变化，提升房屋产品品质 [14] - 绿色、智慧等新消费需求将促使新的生态企业加入房企开发链条，传统开发企业也将进行技术革新 [15] 配套措施 - 业内建议尽快出台《住宅项目规范》细则及配套政策，从审批端、金融端、客户端等方面加快"好房子"建设落地 [17] - 建议建立"好房子"建设开发商资质评级系统，优质房企可享受政策优惠，达到良币驱逐劣币效果 [17] - 58安居客研究院尝试从舒适度角度制定好房子评价标准，促进行业信息透明和披露 [18]

6月16日，《每日经济新闻》记者获悉，由成都市住房和城乡建设局（以下简称"成都市住建局"）打造的"成都住建 房产超市"正式上线运营。 据成都市住建局公布的数据，首批近30家房企已入驻"成都住建房产超市"，包括招商蛇口、越秀集团、轨道城市、 兴城人居、城投置地、中国铁建、保利发展、华润置地、万科、建发房产、天投、国贸等，基本囊括了目前成都楼 市的主要在售项目。 据成都市住建局相关负责人介绍，"成都住建房产超市"通过整合房地产资源，为购房者提供更加便捷、高效、透明 的购房渠道，将降低购房成本，提高购房效率。平台上线后将承载起三大功能： 一是"权威政策中心"——政府惠民、精准直达。官方唯一入口：成都市及各区（市）县可通过小程序的"线下活 动""购房政策""房产资讯"等板块，集中发布购房支持政策、特色区域介绍、人才安居计划等信息，打通政府利好政 策常淹没在海量信息中，群众难获取、难理解的堵点。 二是"精确房源展示"——数据直连、准确权威。全生命周期管理："成都住建房产超市"依靠成都市住建局的全生命 周期管理系统，将实现项目数据直连，实时展示楼盘的预售信息、一房一价、销售情况等相关信息，确保展示房源 信息的准确、可靠、 ...

核心观点 报告围绕多个行业展开分析，包括房地产、北交所智能家居和农药、海外科技、传媒互联网等，指出房地产新模式构建、北交所相关产业发展、海外科技动态及传媒行业新品周期机会等投资要点，建议关注各行业相关企业[2][4][7][11][17][22][29]。 机械/建材建筑 房地产新模式 构建房地产发展新模式对市场平稳健康高质量发展意义重大，要稳中求进、先立后破、有序搭建基础性制度，现房销售占比逐年提升，新模式是中长期长效机制且或在平稳基础上推进[7]。 好房子建设 “好房子”纳入城市更新统筹，多方面获政策支持，高品质住宅发展有望加速，优质房企利润率有望筑底修复[8]。 止跌回稳 更大力度推动房地产市场止跌回稳，后续或有政策支持，收储政策有望多层次优化[9]。 投资建议 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企，二手房中介，物业管理企业[10]。 北交所（智能家居产业） 行业动态 天猫精灵发布多项智能家居创新成果，我国智能家居进入 3.0 阶段，未来聚焦系统智能化提升，2025 年市场规模或突破 1 万亿，AI 技术渗透情况高，北交所 12 家智能家居产业企业被梳理[11]。 总量表现 2025 年 6 月 9 日至 13 日，北交所科技成长股股价涨跌幅中值 -0.95%，部分公司上涨[12]。 行业指标 汽车产业市盈率 TTM 中值 +2.59% 至 33.3X，部分产业市盈率和市值有变化[13]。 公司公告 欧普泰拟出资 1000 万元设立全资子公司江苏验检通检测技术有限公司[14]。 北交所（农药行业） 行业情况 全球农药市场规模 2017 - 2023 年复合增速 3.3%，2023 年为 748 亿美元，中国是第一大农药出口国，2024 年出口量额同比增长，颖泰生物营收、净利润和利润率同比上涨[17]。 总量表现 2025 年 6 月 9 日至 13 日，北交所消费服务股股价涨跌幅中值 -1.81%，部分公司上涨[18]。 行业指标 泛消费产业市盈率 TTM 中值 +16.93% 至 78.5X，部分细分产业市盈率有变化[19]。 公司公告 锦波生物成为服贸基金二期有限合伙人[19]。 海外/教育研究 海外 AI Oklo 公司获美国空军部和国防部授予意向通知，将部署微型核反应堆，标志美国核能产业链迈入执行阶段[22]。 板块行情 本周港美科技股震荡，核电领域催化持续，SMR 板块上涨，相关标的有涨有跌[23]。 Web3 与加密市场 本周加密核心资产现货 ETF 净流入 13.7 亿美元，价格冲高回落，全球加密货币总市值总体稳定，相关标的呈下跌趋势[24][25]。 投资建议 继续看好黄金和波动率指数，提示现金是重要战略资产[27]。 传媒 本周观点 优质新品带动公司交易机会，建议把握暑期档优质内容产品周期，关注游戏、电影、卡牌潮玩等表现[29]。 游戏方向 部分公司重点游戏定档或测试，重视头部游戏公司 AI + 游戏示范效应，建议关注相关上市公司[30]。 电影方向 多部影片定档暑期档，优质影片有望带动票房增长，建议关注出品方及院线/票务公司[31]。 卡牌潮玩方向 板块景气度高，相关公司持续扩容，建议关注产业链布局公司[32]。 互联网方向 腾讯音乐拟收购喜马拉雅，音频娱乐市场整合加速，建议关注头部企业及 AI 发展有潜力公司[33][34]。 AI 应用方向 火山引擎大会公布豆包大模型使用情况并发布新模型，建议关注相关公司及 AI 端侧产业升级机会[35]。 国有出版等方向 部分出版公司新业态探索落地，强化分红持续性，建议关注国有传媒公司并购整合情况[36]。 市场回顾 2025 年 6 月 9 日至 13 日，A股部分指数有涨跌，传媒行业排名第 4[36]。 行业要闻 天猫 618 玩具潮玩商家表现好，多部影片定档，有政策支持游戏出海等[36]。 公司动态 力盛体育参股公司悦动天下 2024 年度未完成业绩承诺[37]。 投资建议 持续把握 AI + 应用落地及用户反馈，沿新渠道 + 新内容方向布局[38]。

楼市政策利好 - 央行5月20日降息10个BP，5月初已官宣降准、降息、降公积金利率等组合拳[1] - 广州作为一线城市对政策敏感度高，"五一"期间一手住宅楼盘到访量同比增30%，认购量同比增73%[1] - 4月广州二手住宅价格环比止跌结束23个月下跌趋势，5月上半月一手住宅网签量同比翻番[30] 豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套月均127套，均价6.9万元/㎡[29] - 保利"天"字系项目表现突出：珠江天悦网签10亿元居荔湾区榜首，天曜两天成交210套揽金33亿元，天奕网签20亿元登顶广州5月套数第一[3][7] - 豪宅市场呈现产品多元化趋势，更注重设计、智能化、绿色健康等品质提升[30] 保利战略布局 - 2024年拿地金额居广州TOP1，稳坐成交套数、面积、金额和市占率"四冠王"[5] - "天"字系项目占据"琶金珠"黄金三角核心地段，与广州产业发展方向重叠[9][29] - 产品设计独特：天曜为广州首座老钱风豪宅，天奕采用2.5容积率全南全板T2布局，珠江天悦实现户户望江[9][26] 产品力打造 - 天曜采用克罗地亚贝金米黄石材打造56米宽华盖顶门楼，天奕使用巴西奢石镜湖春晓石材打造2500㎡下沉会所[15][20] - 珠江天悦单方造价达普通住宅5倍，采用雪山银狐等奢石；都荟天珺参考新加坡花园设计抬高30米[23][26] - 推出"端菜服务计划"和"保总热线"，建立高管直接响应机制提升服务体验[31] 行业趋势判断 - 政策推动下楼市进入重构价格体系阶段，核心区豪宅因稀缺资源获得支撑[29] - 房企从"物理空间供应商"向"生活方式运营商"转型，服务力闭环成竞争关键[34] - "好房子"概念推动产品升级，保利通过全维度服务重塑豪宅"超配"感[32]