政策核心目标 - 推动基础设施REITs市场高质量、常态化发展，核心举措包括市场扩围扩容、扩募支持和项目把关 [1] - 政策旨在引导资金流入国家重点发展领域，满足不同投资者需求，提升市场规模和活力 [2] - 简化申报流程，支持REITs产品向可持续增长的资产运作平台转型，提升市场深度和活力 [4] 市场扩围扩容举措 - 加快成熟资产类型项目常态化申报，包括收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等 [2] - 积极研究探索新资产类型项目发行路径，如铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的领域 [1][2] - 新资产类型涵盖新基建和促消费领域，有助于服务国家重大战略，丰富市场投资选择 [2][3] 支持民间资本参与 - 积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市，要求各地靠前服务、申报单列 [3] - 政策直指当前REITs市场中国企项目占比高、民企参与障碍多的痛点，旨在优化市场参与方结构 [3] - 民间资本沉淀大量优质资产，对盘活资产实现融资的需求迫切，政策支持可降低成本、提升便利性和积极性 [3] 扩募机制优化 - 首次就扩募购入新项目流程做出明确指引，简化申报流程，REITs首次发行上市满6个月即可申报 [4] - 拓宽扩募资产范围，支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目，并支持跨区域整合存量资产 [4] - 扩募机制鼓励REITs从单个项目融资工具向可持续增长的资产运作平台转型，原始权益人可持续注入优质资产，实现规模效应和管理协同 [4] 市场现状与影响 - 截至2025年9月上旬，已上市73只基础设施REITs总发行规模突破1900亿元 [1] - 资产类型已覆盖收费公路、产业园区、清洁能源、保障性租赁住房等多个领域，在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面发挥重要作用 [1] - 新资产类型的落地仍面临收益稳定性、产权合规性、估值可交易性等现实挑战，后续需通过制定行业指引、开展试点示范等配套措施创造有利条件 [3]

市场表现 - 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 中证REITs全收益指数环比下跌0.81% REITs指数下跌0.81% [2] - 产权类REITs下跌1.13% 特许经营权类REITs下跌0.52% [3] - 生态环保类REITs逆势上涨0.61% 数据中心类下跌0.4% 交通类下跌0.4% 能源类下跌0.53% 保租房类下跌0.6% 消费类下跌0.77% 仓储物流类下跌0.86% 水利类下跌1.64% 市政类下跌1.75% 园区类下跌1.84% [3] - 全市场74只公募REITs中仅12只上涨 61只下跌 [4][5] - 中银中外运仓储物流REIT领涨1.05% 华夏金茂商业REIT上涨0.94% 华夏南京交通高速公路REIT上涨0.90% 中航首钢绿能REIT上涨0.84% 汇添富九州通医药REIT上涨0.80% [5] - 华泰南京建邺REIT大跌5.19% 华夏合肥高新REIT下跌4.57% 博时津开产园REIT下跌3.90% 华泰宝湾物流REIT下跌3.57% 华安外高桥REIT下跌3.39% [6] - 全市场日均换手率0.99% 国金中国铁建REIT日均换手率2.06%居首 华夏华电清洁能源REIT换手率1.72% 华安外高桥REIT 富国首创水务REIT 南方万国数据中心REIT换手率均超1% [7] 政策动态 - 国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）常态化申报推荐工作的通知》 要求持续推动市场扩围扩容 加快成熟资产类型项目常态化申报 [11] - 政策支持新资产类型项目推荐发行 积极支持民间投资项目发行上市 加大项目培育储备力度 [11] - 扩募方面支持通过扩募方式新购入项目 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [12] 项目申报 - 山西首单REITs项目山证晋中公投瑞阳供热REIT正式申报至上交所 原始权益人为晋中市公用基础设施投资控股集团 管理人为山证资管 [8] - 晋中公投集团为晋中市国有独资企业 注册资本10亿元 总资产424.15亿元 信用等级AA+ [9] - 山西瑞阳热电为晋中公投全资子公司 从事热力生产和供应业务 [9] - 今年2月国泰君安济南能源供热REIT作为全国首单供热REITs在上交所上市 [10] 个股情况 - 华泰南京建邺REIT底层资产为南京建邺区国际研发总部园 可供出租面积11.92万平方米 出租率70.67% 租金收缴率83.68% [6] - 华夏金茂商业REIT年初至今涨幅36.68% 嘉实物美消费REIT年初至今涨幅50.42% [5] - 华夏合肥高新REIT年初至今下跌1.12% [6]

公募REITs二级市场表现 - 本周公募REITs二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比下滑[3][4] - 截至9月12日，中证REITs全收益指数与REITs指数本周均环比下跌0.81%[5] - 从项目属性看，产权类REITs本周下跌1.13%，特许经营权类下跌0.52%[7] - 从行业类型看，生态环保类上涨0.61%，其余类型均下跌，其中市政类下跌1.75%，园区类下跌1.84%[7] - 全市场已上市的74只公募REITs中，本周环比上涨的仅有12只[7] - 中银中外运仓储物流REIT等5只产品领涨，涨幅均超过0.8%[7] - 本周环比下跌的产品有61只，其中华泰南京建邺REIT周内跌超5.19%，华夏合肥高新REIT跌超4.57%[9] - 本周REITs成交活跃度环比下滑，全市场日均换手率为0.99%[11] 领涨与领跌REITs详情 - 涨幅榜前列产品包括：中银中外运仓储物流REIT（5日涨跌幅1.05%，市值17亿）、华夏金茂商业REIT（5日涨跌幅0.94%，市值15亿）、华夏南京交通高速公路REIT（5日涨跌幅0.90%，市值35亿）[8] - 跌幅榜前列产品包括：华泰南京建邺REIT（5日涨跌幅-5.19%，市值12亿）、华夏合肥高新REIT（5日涨跌幅-4.57%，市值13亿）、博时津开产园REIT（5日涨跌幅-3.90%，市值18亿）[10] - 华泰南京建邺REIT召开中期业绩说明会，其底层资产出租率为70.67%，租金收缴率为83.68%[11] 新项目申报动态 - 山西首单REITs项目“山证晋中公投瑞阳供热REIT”于9月9日申报至上交所[13][14] - 该项目原始权益人为晋中市公用基础设施投资控股（集团）有限公司，截至2024年末，该公司资产总额为424.15亿元，信用等级为AA+[14] - 这是年内首单交通基础设施公募REITs申报[12] 行业政策动向 - 9月12日，国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）常态化申报推荐工作的通知》[16][17] - 《通知》提出要持续推动市场扩围扩容，加快成熟资产类型项目常态化申报，积极推动新资产类型项目推荐发行，并积极支持民间投资项目发行上市[17] - 在扩募方面，《通知》提出要积极支持通过扩募方式新购入项目，简化申报流程，拓宽资产范围[18]

政策导向与资产类型拓展 - 积极推动尚无推荐发行案例的新资产类型项目发行 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场及养老设施等领域 [2] - 加快成熟资产类型项目常态化申报 优先支持收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产申报 并加大供热、水利、数据中心等潜在空间较大资产的组织力度 [1] - 新资产类型项目与国家经济增长和社会发展战略方向一致 为投资规模大、回报周期长的行业提供金融创新样本 推动形成"募投管退"闭环 [2] 市场扩容与审核机制优化 - 坚持优中选优原则 严格把关项目质量 优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策具有推动作用的优质基础设施项目 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大项目 对市场扩围扩容具有重要作用 在满足发行要求和风险防范前提下提高审核效率 [1][3] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列 支持更多符合条件的民间投资项目发行上市 [2] 扩募机制与资金循环管理 - 支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 新购入项目与首次发行项目原则上应同属所有权类或经营收益权类 [3] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 并持续跟踪已上市项目回收资金使用情况 [3] - 通过跨区域扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 形成"建设-运营-证券化-再投资"良性循环 [3][4] 市场现状与发展成效 - 基础设施REITs常态化推荐发行以来 制度规则进一步健全 项目申报推荐有序开展 发行规模稳步增长 资产类型不断丰富 [3] - 市场表现稳中向好 畅通投资循环、扩大有效投资的作用逐步显现 需质效并重开展项目申报推荐 [3] - REITs产品可有效盘活存量资产 筹集更多建设资金 形成存量资产和新增投资的良性循环 促进稳投资稳增长 [4]

政策核心观点 - 国务院常务会议部署进一步促进民间投资发展的若干措施 旨在激发民间投资活力 对稳就业稳经济具有重要作用 [1] - 政策聚焦企业关切的突出问题 将在扩大准入 打通堵点 强化保障等方面实施一批务实举措 [1] - 专家预计出台的务实举措将对激发民间投资活力起到实质性促进作用 [1] 政策具体方向与措施 - 拓宽民间投资空间 支持民间资本加大新质生产力 新兴服务业 新型基础设施等领域投资 [2] - 严格落实招标投标领域相关制度规定 保障中小企业政府采购预留份额 加大中央预算内投资等对民间投资项目的支持力度 [2] - 营造公平竞争市场环境 破除限制民间投资的各种隐性壁垒 加强创新支撑和融资支持 完善服务体系 [2] - 对铁路 核电 油气管道等领域重大项目设定民间投资参股比例的最低要求 [5] - 支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [5] 政策背景与意义 - 经济下行压力仍存 外部环境变化带来的不利影响在加深 民营企业的投资对于稳定和全方位扩大内需非常重要 [2] - 政策作为逆周期调节的核心抓手 通过改善民企现金流和收益预期 对冲外需放缓和地产下行带来的缺口 [4] - 释放中央推进改革的信号 有助于化解部分民企对政策连续性和公平竞争环境的担忧 [4] 已实施及待出台举措 - 国家发展改革委6月中下旬组织集中向民间资本新推介项目3200余个 涉及项目总投资超3万亿元 [5] - 国家发展改革委要求各省级发展改革部门建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制 实行靠前服务 主动协调 申报单列 [6] - 专家强调需要有具体的实施细则和可执行性强的举措落地 以增强民营企业的获得感 [6]

政策核心观点 - 国家发改委发布通知 旨在推进基础设施REITs常态化申报并探索新资产类型发行路径 [1] 政策推动方向 - 积极推动新资产类型项目推荐发行 加大力度协调解决难点堵点问题 [1] - 帮助新资产类型项目尽快满足发行条件 [1] 新资产类型范围 - 研究探索尚无推荐发行案例的新资产类型 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔 [1] - 其他探索的新资产类型涵盖市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施 [1]

文章核心观点 - 南方顺丰物流REIT作为仓储物流基础设施证券投资基金，通过持有深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，专注于获取稳定的运营收益和长期可持续的分配 [1][2][4] - 报告期内基金实现总收入75,011,260.99元，净利润21,639,898.29元，经营活动现金流净额50,757,767.58元，整体运营平稳 [3] - 基础设施项目出租率达96.30%，平均有效租金单价48.17元/平方米/月，租金收缴率97.35%，但武汉和合肥市场面临竞争压力 [4][7][11] 基金基本情况 - 基金简称南方顺丰物流REIT，代码180305，运作方式为契约型封闭式，存续期43年，于2025年4月21日在深交所上市 [1] - 基金总份额1,000,000,000.00份，投资目标为通过持有基础设施资产支持证券取得项目完全所有权或经营权利，追求稳定收益分配 [1][4] - 收益分配政策要求每年至少分配一次，且不低于90%的年度可供分配金额以现金形式分配 [1] 财务表现 - 报告期末基金总资产3,717,932,036.28元，净资产3,311,639,898.29元，总资产与净资产比例112.27% [3] - 本期可供分配金额37,770,605.45元，单位可供分配金额0.0378元，年化现金流分派率3.55% [3] - 折旧和摊销34,871,428.01元，利息支出156,472.34元，息税折旧摊销前利润54,051,994.54元 [4] 基础设施项目运营 - 三项目可租赁面积合计465,231.18平方米，实际出租面积448,031.40平方米，加权平均剩余租期931.53天 [4][6] - 前五名租户租金收入占比超60%，顺丰关联方为主要客户，贡献经营性现金流超10% [7][19] - 合肥项目因租户欠缴租金导致收缴率阶段性波动，已计划解除合同并引入新租户顺丰泰森，租赁面积33,501.92平方米 [7][8] 行业与市场竞争 - 中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，但现代化设施占比仅7%，人均面积不足1平方米，低于发达国家水平 [11] - 行业周期性受电商和制造业需求影响，1-2月为淡季，9-10月需求提升 [11] - 深圳项目周边租金约2.8-3.2元/平方米/天，出租率95%-100%；武汉项目租金0.6-0.8元/平方米/天，出租率70%-90%；合肥项目租金0.8-1.0元/平方米/天，出租率90%-100% [11][12] 地区市场分析 - 深圳高标仓存量118.0万平方米，宝安区存量10.5万平方米，供需紧张，租金稳定 [13] - 武汉高标仓存量721.9万平方米，东西湖区存量191.8万平方米，市场竞争激烈，租金下行 [14] - 合肥高标仓存量333.2万平方米，蜀山区存量59.8万平方米，区位优势明显，空置率较低 [15] 资金使用与回收 - 原始权益人净回收资金190,758.09万元，85%用于新项目投资，15%补充流动资金 [25] - 截至报告期末已使用31,346.66万元，使用率16.43%，剩余资金将按项目进度投入 [25] - 顺丰控股已建立回收资金管理制度，确保合规使用 [26] 管理团队与运营 - 基金管理人南方基金配备3名以上具备5年经验的基础设施投资管理人员，覆盖仓储物流、数据中心等领域 [27][28] - 运营管理机构通过信息化系统、预算管理和安全生产措施提升运营效率，报告期内无安全事故 [37][38] - 基金管理人定期现场巡查，监督运营机构履职情况，未发现重大风险事件 [39]

债务融资工具注册与发行 - 河南3家公司获批注册合计110亿元债务融资工具 包括洛阳栾川钼业集团80亿元中期票据 新郑市投资集团10亿元中期票据 城发环境20亿元超短期融资券 [1] - 7月银行间市场发行1019只债务融资工具 总金额9175亿元 其中超短期融资券3285亿元 短期融资券427亿元 中期票据4548亿元 定向债务融资工具455亿元 资产支持票据390亿元 [1] - 7月公司信用类债券发行规模达13496.8亿元 债券市场总发行量77536.2亿元 托管余额190.4万亿元 [3] 地方政府与企业债券动态 - 上海招标发行11期地方债 总额425.46亿元 期限涵盖5年/7年/10年/15年/30年 用于土地储备/轨道交通等项目 [7] - 漯河投资控股集团拟发行16亿元短期公司债 主体信用评级AA+ [9] - 洛阳国晟集团拟发行10亿元公司债 主体信用评级AAA [11] - 安阳投资集团完成发行3亿元5年期公司债 利率2.95% 用于偿还存量债务 [13][14] 国债与金融政策动向 - 财政部拟续发行2390亿元国债 含820亿元30年期超长期特别国债和1年期国债 招标时间为9月5日 [16] - 央行开展7829亿元逆回购操作 实现净投放4217亿元 操作利率维持1.40% [5] - 国家发改委支持民间投资项目发行基础设施REITs 拟设铁路/核电等领域民间投资最低参股比例要求 [6] 信用评级与市场机构动态 - 德清县文旅集团获评全国首个县级文旅行业AAA信用评级 注册资本25亿元 [18] - 郑州城发集团中期票据承销商候选人公示 中信银行/兴业银行/华夏银行郑州分行应答承销费率0.05%/年 [18] - 信阳产投集团招标绿色公司债服务券商 承销费率最高限价0.15%/年 [16] 监管与市场风险事件 - 上交所对中融新大集团予以书面警示 因其未在4月30日前披露2024年年报 且处于破产重整程序 [19][20] - 江苏省推进地方融资平台出清 要求统筹发展与安全 化解地方政府债务风险 [7] 债券市场配置观点 - 方正证券认为当前债市利率提供配置良机 银行票据贴现利率从1.05%降至0.5% 显示信贷需求疲软 [21] - 银行存在较强配置动力 因利率处于年内高点 8月发行高峰提供一级配置机会 预计9月供给下降后利率将下行 [22]

政策举措 - 抓紧研究出台促进民间投资发展的政策举措 [1] - 完善民营企业参与国家重大项目建设的长效机制 [1] 重点领域 - 铁路、核电、油气管道等领域重大项目设立民间投资参股比例最低要求 [1] - 支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [1]

核心观点 - 招商高速公路REIT 2025年中期实现通行费收入2.18亿元，同比增长7.49%，车流量增长显著，其中客车日均车流量增长14.48%，货车增长3.52% [4] - 基金本期实现净利润4519.91万元，经营活动现金流量净额1.56亿元，年化现金流分派率达6.93% [3] - 底层资产亳阜高速运营稳健，无重大安全事故，差异化收费政策调整预计对通行费收入产生利好影响 [4][6] 基金运作概况 - 基金成立于2024年10月17日，上市于深圳证券交易所，总份额5亿份，存续期15年 [1] - 投资策略以基础设施资产支持证券为主（80%以上），通过持有项目公司股权获取基础设施完全所有权 [1] - 报告期末基金总资产40.60亿元，净资产32.44亿元，总资产与净资产比例125.13% [3] 财务表现 - 本期收入2.14亿元，可供分配金额1.44亿元，单位可供分配金额0.2881元 [3] - 2025年实施分红1次，分配总额3.15亿元，单位分配0.6297元 [3] - EBITDA为1.74亿元，毛利率53.28%，息税折旧摊销前利润率79.75% [4] 基础设施运营 - 亳阜高速全长101.3公里，设3个收费站、2对服务区，报告期日均自然车流量15,326辆，同比增长10.15% [4] - 通行费收入为主要收入来源，客户分散无重要现金流提供方，运营账户归集收入2.10亿元 [4] - 项目公司外部借款余额3.58亿元，其中中国银行借款1.64亿元，利率4.35% [4] 行业与政策环境 - 高速公路行业进入成熟阶段，全国里程达19.07万公里，2024年投资额同比下降12.2% [5] - 安徽省调整差异化收费政策，对ETC货车及9座以上客车实行分路段八五折至九五折优惠 [6] - 行业面临铁路、航空等替代性分流风险，但亳阜高速周边暂无新增竞争性项目 [9] 资金使用与管理 - 原始权益人招商公路获净回收资金25.24亿元，44.66%已用于京津塘高速（天津段）改扩建项目 [12] - 基金管理费计提168.45万元，托管费25.27万元，运营管理机构费用1935.39万元 [4] - 项目投保财产一切险（保额37.75亿元）、公众责任险（限额1000万元）及现金险 [4] 管理机构履职 - 基金管理人配备3名5年以上经验的专业团队，运营管理机构获评全国安全文化建设示范企业 [12][17] - 托管人中国银行对资金账户实行专户管理，资产支持证券管理人招商财富履行信息披露义务 [29][32] - 原始权益人关联方招商证券持有1429万份基金份额，严格履行信息披露配合义务 [28]