纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、购物中心行业 - **公司**：华润置地、华润万象生活、龙湖、金茂、保利置业、贝壳找房、中原地产 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场整体情况 - **市场走软**：4月起市场有趋稳迹象，一季度或为今年最佳季度（除非有新政策支持），降幅小于2024年 ；4月二手房价格环比跌1.5%（3月 - 0.5%），5月环比降幅1.1% ；专家预计一手房销售量同比降5 - 10%，二手房成交量稳定 [3][4][66][67] - **持续分化**：成都和上海核心区域量价稳定，核心区高端项目需求强、房价或小涨，非核心区仍承压，开发商不再大幅降价 [5][6] - **政策支持预期**：多数利益相关者认为会放宽政策托底，如投入购房补贴、降交易税、放宽一线城市购房限制等，但“大规模刺激”取决于数据 ；截至5月中旬170城宣布回购闲置土地约4000亿，或减1.3亿平建筑面积新增供应，降库存去化周期 [7][8][20][21] - **“好房子”提升新房竞争力**：部分城市推“第四代住宅”呼应“好房子”，建设成本负担未大增，成都和重庆部分新项目得房率超100%，降低实际房价，使新房更具竞争力 [9][10] - **“现房销售”逐步推行**：专家、中介和开发商预计政策逐步实施，或从试点开始，开发商要求更高利润率 [11][12] - **库存收购作用有限**：符合标准库存规模小，收购闲置土地更有效，可缓解资金流动性、满足市场需求，目前回购对象70%为地方国企 [20][21] 不同主体观点 - **秦虹女士**：房地产是经济“稳定器”，政府因供需变化不想制造泡沫，“止跌回稳”指关键指标降幅收窄，政府首要稳房价 ；库存收储效果有限，回购闲置土地作用大 ；政府或扩大已宣布政策力度，核心是解决就业和收入信心问题 ；三四线城市因人口外流短期疲软，现房销售政策实施由地方决定，中国与日本房地产下行周期有异同 [14][15][16][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - **中原地产研究总监**：一线城市高端住宅表现好，二手房市场份额从2021年38%升至2024年61% ；4月市场趋稳，政策放宽影响持久 ；政府可放宽一线城市限购、降交易税、扩大现金补偿规模，直接补贴比库存收购有效 ；若无政策支持一线城市房价或跌，预计2025年销售量同比降7 - 8% ；“现房销售”政策可先试点，逐步推进 [31][32][33][34][36][37][38][39] 重点城市情况 - **成都**：核心区市场比预期好，项目去化率超90%，价格稳定且高于二手房 ；土地供应年降约20%，供应控制好 ；二手房市场份额增加，2025年占66% ；预计2025年新房销量降10 - 20%、价格小涨，二手房销量稳定、价格平稳 ；库存收购仅惠及国企 [40][41][42][43][44][45][46][47] - **重庆**：核心区项目分化，黄金地段高端项目销售好、价格稳，非黄金地段中高端项目去化慢 ；供应过剩，实际库存去化周期约4年 ；二手房市场份额增加，销量约为新房两倍 ；预计2025年新房销量呈L形、价格稳定，二手房价格疲软 [49][50][51][52][53][54] - **上海**：核心区高端豪华项目销售好，首日去化率超90%，销售均价有竞争力 ；新房销售均价高于二手房，新房稳定或小涨，二手房走弱 ；得房率通常70 - 80% [56][57][58][59] 其他主体情况 - **开发商**：多数认为“现房销售”政策逐步实施，需更高利润率 ；部分国有开发商从退地/换地中受益 ；部分国有开发商因地价高近两月减少囤地 [61][62][63][64][65] - **贝壳找房**：4月二手房价格跌幅扩大，成交量环比降30%（季节性因素），5 - 6月或改善 ；认为房地产是宏观经济滞后指标，对行业持中立略偏乐观看法 ；预计2025年新房总交易额下降，二手房稳定 [66][67][68][69][70][71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 购物中心4、5月租户同店销售额同比增5 - 10%，贸易战无实质影响，黄金和运动服装品类表现突出 [73][74] - 高端购物中心年初至今销售额负增长（大多同比降个位数），降幅与2024年四季度类似，一线城市压力大，非一线城市稳定且有正增长，客流量稳定或增加，部分运营商预计下半年正增长 [75][76]

现房销售政策动态 - 河南省信阳市住建局要求新出让土地开发商品房一律实行现房销售 [1] - 国家金融监管总局表态将加快出台适配房地产新模式的融资制度 [1] - 企业将现房作为卖点吸引购房者 推动现房销售占比提升 [1] - 全国超30个省(市)出台现房销售支持政策 合肥郑州试点 海南雄安已全面实施 [1] - 现房销售占比从2020年12.7%升至2024年30.8% [1] 现房销售对购房者的影响 - 实现"供应即实景" 避免期房销售中货不对板/延期交房/烂尾风险 [2] - 可达成"交房即交证""配套即享"模式 提升居住安全感 [2] - 房屋品质与资产价值深度绑定 核心城市优质现房有品质溢价空间 [2] 现房销售对房企的挑战 - 回款周期延长2-3年(期房平均6个月回款) 现金流压力显著 [2] - 需调整融资结构至中长期 有息负债需转化为长周期低成本融资 [2] - 倒逼房企转向精细化管理 建立全流程品质管控体系 [2] - 需加大研发投入推动产品绿色化/智能化转型 [2] 配套政策需求 - 需建立"现售+预售"双轨并行机制 [3] - 建议库存高城市实施契税补贴/土地出让金分期缴纳等差异化政策 [3] - 需构建专项贷款/延长贷款期限/发行现房项目收益债等多元化融资渠道 [3] - 财税政策需衔接 如推迟土地增值税预缴时间/补贴融资成本 [3] 行业转型方向 - 构建"期房与现房并存 增量与存量互补"新发展模式 [3] - 需政策引导/市场培育/金融创新协同推进现房销售制度 [3]

信阳现房销售政策 - 河南信阳成为全国首个全面推行现房销售的三线城市 新出让土地必须现房销售 已开工项目需主体封顶才能预售 [1][3] - 政策采用"新老有别"设计 已开工项目可沿用预售制 新拿地项目必须现房销售 降低烂尾风险 [3] - 现房销售占比从2020年10%升至2025年32% 但全面推广面临开发商资金压力 盖房周期从2年延长至4-5年 [7][8] 信阳楼市现状 - 2024年信阳新房销售面积同比下降7.8% 房地产投资暴跌16.2% 住宅施工面积缩水近20% [3] - 2025年一季度销售面积跌幅收窄至0.5% 但待售库存增长8.5% 去化周期达20个月 [4][9] - 人口净流出279万 占户籍人口1/3 新生儿数量从2019年8.9万腰斩至2023年3.7万 [4][5] 全国现房销售趋势 - 全国超30省市试点现房销售 海南2020年全省推行 合肥/郑州/长沙等地部分地块试点 [6] - 海南5年仅落地8万套现房 信阳仅在中心城区试点 反映政策推进难度 [8] 行业供需结构变化 - 商品房库存去化周期超20个月城市增多 信阳罗山县二手房挂牌量暴涨220% 成交周期从45天拉长至126天 [9] - 现房销售加剧房价分化 上海黄浦区现房均价13.7万/㎡比周边期房贵12% 鹤岗70㎡电梯房挂牌价仅8万 [10] - 银行对房龄超10年二手房贷款比例压至30% 利率上浮15% 三四线房产流动性风险凸显 [10]

报告行业投资评级 无 报告的核心观点 - 宏观面4月国民经济顶住压力稳定增长，延续向新向好发展态势 [2] - 纯碱装置小幅波动，供应窄幅下降，中下旬仍有企业存检修预期，下游需求不温不火，库存小幅去库但高库存压力持续，操作上建议纯碱主力逢高空 [2] - 玻璃供应端整体利润小幅下滑，产量平稳，需求延续弱势，期货价格接近生产成本，成本支撑或短期见效，操作上建议玻璃逢低布局多单 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 纯碱主力合约收盘价1288元/吨，环比涨8元/吨；玻璃主力合约收盘价1034元/吨，环比涨9元/吨 [2] - 纯碱与玻璃价差254元/吨，环比降1元/吨；纯碱主力合约持仓量1465721手，环比降32407手；玻璃主力合约持仓量1484264手，环比增1681手 [2] - 纯碱前20名净持仓 -270580，环比增10693；玻璃前20名净持仓 -164811，环比增6861；纯碱交易所仓单2317吨，环比降453吨；玻璃交易所仓单3568吨，环比降10吨 [2] - 纯碱9月 - 1月合约价差9元/吨，环比增3元/吨；玻璃合约9月 - 1月价差 -54元/吨，环比增2元/吨 [2] 现货市场 - 华北重碱1320元/吨，华中重碱1400元/吨，华东轻碱1400元/吨，华中轻碱1335元/吨，沙河玻璃大板1076元/吨，华中玻璃大板1130元/吨，价格均环比持平 [2] - 纯碱基差40元/吨，环比增4元/吨；玻璃基差51元/吨，环比降7元/吨 [2] 产业情况 - 纯碱装置开工率80.27%，环比降7.47%；浮法玻璃企业开工率75%，环比降0.24% [2] - 玻璃在产产能15.63万吨/年，环比增0.11万吨/年；玻璃在产生产线条数222条，环比持平 [2] - 纯碱企业库存168.75万吨，环比降2.45万吨；玻璃企业库存6808.2万重箱，环比增52.2万重箱 [2] 下游情况 - 房地产新开工面积累计值12996.46万平米，环比增6382.46万平米；房地产竣工面积累计值13060.27万平米，环比增4296.27万平米 [2] - 1 - 4月国有土地使用权出让收入9340亿元，同比下降11.4% [2] 行业消息 - 广东鼓励因地制宜采用发放购房补贴、房票等形式支持进城农民购房 [2] - 广东汕头2025年计划供应住房用地161.4公顷，改造老旧小区58个 [2] - 上海住房城乡建设管理委赴部分企业调研住房公积金相关情况 [2] - 武汉一宗涉宅用地溢价30.59%成交 [2] - 浙江小商品城15亿公募债券发行申请已获受理 [2] - 杭州发布2025年建设用地供应计划，住宅用地供应521.16公顷 [2] - 北京1 - 4月新建商品房销售面积同比增5.8%，开发企业到位资金增13.9% [2]

制度变革 - 我国住房制度经历"福利分房—商品房预售—现房销售试点"三阶段 预售制度支撑行业高速发展 人均居住面积从1978年6 7平方米提升至2020年41 8平方米 [1] - 随着行业债务高企和交付风险暴露 政策转向"保交楼、防风险" 2024年以来已有6省32市发布现房销售细则 住房制度进入从"高周转"向"高安全"转型阶段 [1] 海外经验 - 海外普遍采用"低首付+强监管+风险共担"机制 购房者仅支付5%-20%定金或首付款 按揭贷款在交付后发放 [2] - 开发商需接受多重监管 违约将面临担保赔付与法律追责 有效遏制烂尾和挪用风险 [2] 国内现状 - 现房销售占比持续提升 2025Q1达32 7% 较2020年低点提升22 5个百分点 海南等4省市现房销售占比已超5成 [3] - 各地出台融资支持、税费减免、简化审批等六类配套措施 未来可能提高开发贷覆盖比例和土地税收优惠 [3] 行业影响 - 现房销售延缓土地转换 降低新房供给 对房价有稳定作用 库存去化周期长的低能级城市推行较快 高能级城市逐步试点 [4] - 现房销售或使土拍热度下降 土地价格下滑 房企拿地需考虑更厚利润率安全垫 [4] - 现房销售有效防范交付风险 实现所见即所得 [4] 房企影响 - 现房销售拉长现金流回正周期2年 高周转模式难以延续 [4] - 现房销售增加资金成本 影响项目净利率约2个百分点 IRR受影响更大 [4] - 现房销售对产品品质、运营效率和融资能力要求更高 加速行业出清 优质房企"剩者为王" [1][4] 推荐标的 - 推荐建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、XD建发股等优质房企 [1]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[10] 报告的核心观点 - 顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，各地将逐步出台现房试点政策和配套支持 [5][13][60] - 现房销售可防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对房企经营能力要求更高，优质房企“剩者为王” [5][13][60] - 推荐在重点城市核心区持续拿地的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等 [13][60] 制度变革 预售制 - 起源于1953年香港“预售楼花”模式，传入内地后确立法律地位并不断完善，成为房地产市场重要制度支撑 [16] - 住房制度经历“分配制（1949 - 1978年）—预售制阶段（1978 - 2020年）—现房销售试点阶段（2020年至今）”三阶段 [16] - 预售制有效解决住房短缺与开发融资难题，支撑行业高速发展，人均居住面积从1978年的6.7平方米提升至2020年的41.8平方米 [11][16] 现售制 - 经历“呼吁阶段（2000 - 2016年）—早期探索（2016 - 2018年）—政策吹风（2018 - 2020年）—试点与推广（2020年至今）—过渡落地（2025年以来）”阶段 [21][24] - 2024年全国已有6个省、32个城市发布推进现房销售的相关政策或细则 [24] 他山之石 美国 - 预售房款竣工交付后划转开发商，开发商资金主要来自建筑贷款，按工程节点放款，银行全程监督 [27] - 购房者支付5%定金（一定期限内可退），部分区域支付10% - 20%首付至托管账户，按揭贷款交付后还款 [27] 英国 - 预售流程由律师全程介入，开发商资金主要来自建筑融资，按工程节点拨付 [29] - 购房者支付2% - 5%定金，签订合同后支付10% - 25%首付，由独立担保商托管，后续款项分期缴纳 [29] 日本 - 开发商竣工后获得售房款项，通过法律限制期房销售，首付比例不超20%，余款交付后支付 [30] - 开发商需向金融机构申请定金担保，金融机构监督施工，违约时赔付购房者 [30] 德国 - 购房者根据施工进度支付房款，最多分7期，首付比例0% - 30%，竣工后10%房款由律师保管3 - 5年作质量保证金 [31] - 贷款银行按工程账单支付房款，开发商回款与施工进度严格挂钩，购房者可要求银行担保开发商信誉 [31] 国内现状 全国现房销售面积占比 - 2025Q1全国商品住宅中现房销售面积占比32.7%，较2020年低点提升22.5个百分点 [32] - 海南等4个省市2025Q1商品住宅中现房销售面积占比已超5成，海南占比达65.5% [39] 现房销售的落地有配套政策的支持 - 顶层设计明确房地产新发展模式，包括租购并举、加大保障房建设等，要有力有序推进现房销售 [42] - 2024年30余个省市出台现房销售鼓励措施，涵盖融资支持、税费减免等六个方面 [44] 现房影响 行业 - 延缓土地到住房的转换，降低新房供给，稳定房价，低能级城市推行政策较快，高能级城市逐步试点 [47] - 或使土拍热度下降，土地价格下滑，房企拿地考虑更厚安全垫 [51] - 所见即所得，有效防范交付风险 [52] 房企 - 拉长项目经营性现金流回正周期，高周转模式难以延续 [53] - 增加开发商资金成本，影响净利率约2个点，IRR受影响更大 [56] - 对产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清 [59] 投资建议 - 推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企，如建发国际集团、中国海外发展等 [13][60]

现房销售模式探索 - 现房销售是构建房地产发展新模式的重要探索，相比预售制可能导致房企资金回笼速度放缓，对资金实力和运营能力要求更高 [1] - 行业需在推进现房销售与维持企业平稳发展间寻找平衡，过渡期不宜采用"一刀切"政策 [1] 金融支持与监管结合 - 需加大对房企的金融支持，缓解现房销售带来的资金压力，提升企业积极性 [1] - 推进现房销售需同步加强预售资金监管，防止资金抽逃并保障购房者权益，预售项目须落实资金监管 [1]

商品房预售制与现房销售背景 - 我国住房市场化改革以来新建住房主要实行商品房预售制 购房者通过楼盘模型和样板间确定购买[1] - 商品房预售制在过去二三十年推动房地产市场快速发展 但弊端一直存在[1] - 近年来多个城市积极试点现房销售 河南省信阳市新规要求新出让土地开发商品房一律实行现房销售[1] 现房销售对购房者的影响 - 现房销售使购房者实现"所见即所得" 权益得到更有效保障[1] - 预售制下购房者先交钱后收房 易出现房屋质量问题和烂尾楼风险[1] - 预售资金监管不到位时 房企可能挪用工程款导致资金链断裂和交付风险[1] 现房销售对房企的影响 - 现房销售倒逼房企注重房屋质量 建造更多"好房子"[2] - 房地产市场转向买方市场 现房竞争力超过期房 部分房企可能主动选择现房销售[2] - 现房销售促使房企从"快建快销"转向精细化运营[2] - 相比预售制 现房销售会减缓房企资金回笼速度 对企业资金实力和运营能力要求更高[3] 现房销售政策推进情况 - 海南省2020年3月成为首个全省实行现房销售制度的省份[2] - 中指研究院监测显示2022年末以来全国超30个城市试点现房销售或出台支持政策[2] - 支持政策包括延长土地出让金缴纳期限 契税补贴 提高公积金贷款额度等[2] - 2024年全国住房和城乡建设工作会议提出大力推进现房销售 优化预售资金监管[3] 现房销售实施建议 - 需加大对房企金融支持 缓解现房销售资金压力[3] - 推进现房销售需与加强预售资金监管相结合[3] - 从预售制到现房销售需经历过渡期 不宜"一刀切"[3]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：金融（银行、非银行金融）、房地产 - **公司**：招商银行、人保财险、江苏金租、东方财富、中信证券、港交所、新华保险、九方智投、杭州银行 纪要提到的核心观点和论据 金融行业 - **政策环境与增量资金**：资本市场增量资金确定性增强，主要来自中长期资金入市，如保险资金增配权益市场和央行互换便利工具扩容试点带来 1400 亿增量资金，IPO 政策变化值得关注[1][2] - **非银行金融机构业绩**：去年四季度至今年一季度业绩明显提升，全年 ROE 预计维持高位，但同比增速或将下滑，高质量发展优先于增长，稳定息差和风险控制至关重要[1][4] - **券商和保险行业估值**：券商 PB 处于中位数水平，估值上行需等待市场修复和政策支持；保险行业估值修复空间更大，成本下降和收益率恢复是关键，推荐人保财险、江苏金租等优质权重股及红筹股[1][5] - **银行股估值修复**：核心逻辑是地产、城投和资本风险底线确立，系统性金融风险收敛，高股息和资金面扩容推动估值修复，存款降息有助于维持大行净息差稳定[3][15] 房地产行业 - **现房销售影响**：拉长房企现金流回笼时间，降低周转率和 IRR，增加资金占用，压制净利率，中小项目受影响尤为显著，土地价款和税收延期支付等配套政策或可缓解冲击[1][6][8] - **现房住宅销售占比**：2024 年达 33%，部分原因是小城市市场弱势和保障性住房约束，现有 4 亿平方米现房库存压力巨大，优质房企或受益于行业资金壁垒提高[1][9] - **商业贷款政策影响**：广州商业贷款降幅不明显，短期地产政策宽松步伐慢，二手房成交量同比有正有负，整体价格开始明显下跌，若二季度部分地区价格继续下跌，将增加政策调整预期[10] 招商银行 - **优势与展望**：作为沪深 300 权重股，受益于主动型基金配置比例重构，高股息优势使其内生增长稳定，无需再融资，股息率含金量高，目前股息水平约为 4.5%，未来有望压降至 3% - 3.5%，整体配置价值突出[3][11][14] - **基本面表现**：在大型银行中基本面质地最优，负债成本加速下降，净息差明显高于其他大型银行，今年财富管理收入转正，一季度中收增长 10%，地产对公贷款不良生成率下降，零售贷款资产质量有波动[12][13] 优质城商行 - **杭州银行**：目前 PB 还在 0.8 以下，业绩增速和资产质量均表现优异，有望达到一倍 PB 以上，值得重点推荐和看好[17] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024 年竣工面积中未售期房占比接近 50%[9] - 今年大型银行启动第一批注资，中小银行将进入再融资周期[11] - 一季度国有大行净息差触底创新低至 1.3% - 1.35%[15] - 贝壳数据显示四月份二手房成交量下降 1.4%[10]

本报记者 李凯旋 北京报道 楼市"小阳春"行情没能持续。5月19日，国家统计局发布了今年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。4月 份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅则是继续收窄。 房屋开竣工及施工数据尚未出现回暖苗头。数据显示，前4月，房地产开发企业房屋施工面积为620315万平米，同 比下降9.7%。其中，住宅施工面积为431937万平米，下降10.1%。房屋新开工面积为17836万平米，下降23.8%； 房屋竣工面积为15648万平米，下降16.9%。 业内认为，当前，房价出现了调整期，开发投资数据尚无明显改善，市场信心和交易动能均待提高。消息面上， 近期"现房销售"模式备受关注，但其究竟是否适合立刻大范围执行则被广泛讨论。 房价出现调整 国家统计局发布的数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北 京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳则是分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持 平，与上月相同，三线城市则是环比下降0.2%，降幅与上月相同。 58安居客研究院院长张波对《华夏时报》记者表示，4 ...