报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [8] - 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [8] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为76家，行业总市值为2171.52亿元，行业流通市值为1103.81亿元 [1] 本周行情回顾与市场表现 - 本周REITs指数上涨0.06%，表现优于沪深300指数（下跌0.43%）和中证红利指数（下跌0.48%）[4] - 中证全债指数上涨0.24%，中债10年期国债指数上涨0.30%，中证转债指数上涨0.79% [4] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.15、-0.02、0.68，与沪深300、中证红利相关性分别为0.37、0.12 [4] - 本周49支REITs上涨，1支持平，26支下跌，整体上涨0.06% [27] - 创金合信首农涨幅最大为4.22%，华夏合肥高新跌幅最大为7.78% [27] 重点事件梳理 - 华夏华润有巢REIT（扩募）项目注册生效 [6] - 华夏中海商业REIT于2025年10月31日上市，当日上涨3.29%，成交额21105.35万元，换手率为43.36% [6] - 华夏安博仓储REIT报价区间为5.400元/份–6.235元/份，最终定价为6.121元/份，网下发售有效认购146.94倍 [6] - 中金安徽交控等3单REITs发布分红公告 [6] - 中金山东高速等5单REITs发布九月主要运营数据 [6] - 创金合信首农REIT等5单REITs发布举办投资者开放日活动的公告 [6] - 华安张江产业园等73单REITs发布2025年第3季度报告 [6] - 华夏华电清洁能源等5单REITs发布召开业绩说明会的公告 [6] 交易量分析 - 本周周内交易金额为27.6亿元，环比增长11.1%，日均换手率为0.5%，环比增加0.1个百分点 [7] - 分板块看，消费类交易金额6.9亿元（+50.5%），日均换手率4.1%（+3.7pct）；数据类交易金额1.9亿元（+44.5%），日均换手率1.2%（+0.3pct）[7] - 仓储物流交易金额3.6亿元（+30.8%），日均换手率0.6%（+0.2pct）；保租房交易金额5.5亿元（+28.8%），日均换手率1.1%（+0.3pct）[7] - 产业园区交易金额5.8亿元（+27.3%），日均换手率0.6%（+0.1pct）；生态环保交易金额1.2亿元（+25.5%），日均换手率0.7%（+0.1pct）[7] - 高速公路交易金额5.2亿元（+0.6%），日均换手率0.5%（+0.1pct）；清洁能源交易金额2.9亿元（-19.2%），日均换手率0.7%（+0.1pct）[7] REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-0.82%到9.86%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建(9.86%)、平安广州广河(9.36%)，估值收益率较低的有平安宁波高投(-0.82%)、创金合信首农(-0.63%) [41] - P/NAV方面，整体在0.71到1.81之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.81)、易方达华威(1.80)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.71)、中金科投光谷(0.81) [41] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息，目前有20只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括4单产业园项目、3单能源项目、2单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、2单高速公路项目、1单公用事业项目 [44]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的价量数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业 [10][11] - 涉及基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、本周及上周成交量、本周及上周换手率、本周及上周回报、今年以来回报等信息 [10][11] 二级市场估值情况 - 呈现了各REITs的估值指标，包括P/FFO、P/FFO与行业类型均值对比、P/NAV、P/NAV当前分位数、IRR、PV乘数、2025预期现金分派率等 [22][25] - 产权类REITs涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心等行业；特许经营权类REITs涵盖高速公路、公用事业、能源类等行业 [22][25] 市场相关性统计 - 统计了REITs、产权类、特许经营权类及各行业类型REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性 [28] 一级市场跟踪 - 列出了待上市、已反馈、已受理、已申报的REITs项目信息，包含REITs简称、项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等 [30]

促进民间投资的长效机制核心观点 - 构建涵盖市场准入、资金供给、项目落地、政策预期、主体培育五大关键环节的闭环体系，目标是让民营企业敢投资、有回报 [1] 市场准入 - 以负面清单改革划定“无禁区”，建立全国统一、动态更新的市场准入负面清单，逐年缩减限制类事项，贯彻“清单之外皆可为”理念 [2] - 在垄断领域设定强制开放比例，例如地方铁路建设项目要求民间资本持股比例不低于30%，油气管道运营项目允许民间资本持股上限放宽至49% [3] - 通过审批改革降低进入成本，全面推广企业投资项目承诺制，将项目开工前审批时间压缩50%以上，并深化“区域评估”、“标准地”改革 [4] 融资支持 - 建立“项目库+信息共享”的精准信贷对接机制，全国重点民间投资项目库已入库项目超8000个，总投资达6.2万亿元 [5] - 拓宽债券融资渠道，2025年上半年全国共发行民间投资项目REITs产品28只，募集资金超500亿元，例如浙江“宁波港冷链物流REIT”年化收益率达6.8% [6] - 鼓励股权融资合作，支持设立政府出资比例不超过30%的民间投资产业基金，例如广东“粤港澳大湾区民间投资创新基金”总规模50亿元，已带动社会资本跟进投资超120亿元 [7] 项目落地保障 - 搭建全国统一、动态更新的信息平台进行项目推介，2025年前7个月平台累计推介项目1.2万个，促成合作项目2100个，涉及投资金额1.8万亿元 [8] - 打通用地、用海、环评审批堵点，例如用海审批时间从45个工作日缩短至20个工作日，对小微企业项目实行环评告知承诺制 [9] - 建立问题反映与解决机制，例如山东2025年二季度梳理出23项问题，截至三季度末解决率达91.3% [10] 政策预期稳定 - 坚持政策稳定性，制定《促进民间投资条例》，政策调整需提前评估并给予企业不少于6个月的适应期，税收优惠政策明确连续实施至少5年 [12] - 坚持政策透明度，国家发展改革委每季度发布《民间投资政策执行情况报告》，地方政府每月公开项目进展清单 [13] - 加强预期管理，例如2025年上半年国家发展改革委发布“100个民间投资成功案例”，并通过座谈会引导信心 [14] 主体培育与回报保障 - 促进公平竞争，建立招标投标领域黑名单制度，消除政府采购和项目招标中的歧视性条款 [15] - 提升企业能力，民营企业研发费用加计扣除比例从75%提高至100%，对研发投入占比超5%的企业给予最高500万元财政补贴，全国已建立民营企业产学研合作基地超8000个，带动研发投入同比增长12.3% [16] - 完善回报机制，政府采购项目预留30%以上份额面向中小企业，基础设施项目通过“基准收益+浮动收益”确保年化收益率不低于同期LPR+1个百分点，例如河南某高速公路项目获得每年2000万元运营补贴以确保4.5%的年化收益率 [17] 系统性工程总结 - 长效机制是涵盖市场准入、资金支持、项目落地、政策预期、主体培育的系统工程，旨在形成民间资本敢投、愿投、能投、有回报的良性循环 [18]

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面进行革新，推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 政策简化新购入项目申报流程，取消前期辅导，支持跨区域扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目 [3] - 九部门联合发布通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科等8家房企的11只REITs产品完成上市，其中1只完成扩募，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房，已上市和已申报的13只产品中，7只为消费类基础设施，3只为租赁住房 [17] - 房企旗下已上市的消费类基础设施公募REITs有6只，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 相对于2075.72亿元的公募REITs总市场，房企的参与程度仍然相对较低 [17] 公募REITs助力房企战略转型 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等多家房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，实现由"重"向"轻"的资产结构转变，提升旗下商业板块的独立性 [20][23] - 发行公募REITs有助于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金可用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本 [23] - 对于流动性紧张但旗下商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务仍是解决债务压力，最优解是直接出售重资产 [24]

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 782号文简化新购入项目申报流程，取消前期辅导环节，并支持跨区域及跨行业资产扩募，提升REITs管理人的资产配置灵活性 [3] - 九部门联合发文明确优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地和上海地产8家房企的11只REITs产品完成上市，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房领域，其中消费类基础设施REITs有7只，租赁住房类有3只，产业园和仓储物流各2只和1只 [17] - 房企旗下已上市的6只消费类基础设施公募REITs，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 房企旗下已上市的3只租赁住房类公募REITs，占所有租赁住房类公募REITs的30% [17] - 除已上市产品外，万科的1只新发行REITs及华润的两只REITs扩募正在审批中，中海的华夏中海商业REIT已完成募集等待上市 [17] 公募REITs对房企战略转型的助力 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，仓储物流REIT获证监会受理，保租房REIT已提交各地发改委审批，并设立3支Pre-REIT基金 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，推动企业由"重"向"轻"的资产结构转变，加快经营性业务的资产周转效率和资金回流 [20][21] - 发行公募REITs可提升集团旗下商业板块的独立性，使商业板块通过市场募集资金实现自给自足，释放沉淀在自持物业中的资金用于偿还债务或补充流动资金 [23] - 对于拥有优质商业项目的房企，发行公募REITs有助于盘活长周期低回报的存量资产，募集资金用于再投资，降低沉淀成本，并孵化潜在商业项目提升回报率 [23] - 对于流动性紧张但商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务是解决债务压力，最优解仍是直接出售重资产 [24]

项目概况 - 沈阳国际软件园REITs圆满完成募集，成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [1] - 首发资产为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，产权建筑面积共计20.12万平方米，业态以研发办公为主，已进入运营稳定期 [1] 资产盘活与资金运用 - 发行REITs是降低企业负债水平、提高资金使用效率、优化项目运营管理的重要举措 [2] - 发行后的回收资金将用于保障后续项目建设，目标是实现“集聚3000家数字经济企业、产值达千亿元” [2] 产品特点与行业意义 - 公募REITs是我国投融资机制的重要创新，是连接金融市场和实体经济的标准化金融产品 [1] - 相较于其他盘活方式，基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点 [2] - REITs可通过扩募或资产收购持续盘活存量资产，促进投融资良性循环，增强资本市场服务实体经济质效 [2] 政策支持与未来发展 - 当地政府积极推进基础设施REITs发行工作，明确奖励政策并组织政策宣讲和项目挖掘 [1] - 确定沈阳国际软件园为REITs发行重点项目，并建立项目储备库，省发展改革委专班专责全流程跟踪服务 [1] - 将借鉴首单获批经验，挖掘优质存量资产，加强项目培育，力争形成REITs项目滚动接续的良好局面 [2]

项目概述 - 沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金圆满完成募集 成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [1] - 首发资产为位于沈阳市浑南区的13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 已进入运营稳定期 [1] 资产盘活与资金运用 - 发行基础设施REITs是降低企业负债水平 提高资金使用效率 优化项目运营管理的重要举措 [2] - 发行后的回收资金将用于保障后续项目建设 目标是集聚3000家数字经济企业 产值达千亿元 [2] - 相较于其他盘活方式 基础设施REITs具有流动性较高 收益相对稳定 安全性较强等特点 可通过扩募或资产收购持续盘活存量资产 [2] 政策支持与项目推进 - 辽宁省积极推进基础设施REITs发行工作 多次在政策文件中明确REITs发行奖励政策 [1] - 辽宁省发展改革委确定沈阳国际软件园为REITs发行重点项目 并按成熟度建立REITs项目储备库 [1] - 在项目申报上 坚持专班专人专责对接服务 全流程跟踪服务项目进展 完善项目合规性 [1] 行业影响与未来规划 - 沈阳国际软件园REITs的成功获批为辽宁省盘活存量资产开拓新路径 促进投融资良性循环 增强资本市场服务实体经济质效 [2] - 后续将充分借鉴首单获批经验 挖掘省内优质存量资产 加强REITs重点项目培育 加快解决难点堵点问题 力争形成REITs项目滚动接续的良好局面 [2]

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

沪市高速公路REITs中期业绩概览 - 2025年上半年沪市10支高速公路REITs召开中期业绩说明会，涉及基金管理人、原始权益人及运营管理机构 [1] - 沪市高速公路REITs合计发行规模540亿元，约占全市场REITs发行规模的三分之一 [2] - 行业整体具有抗周期属性，已披露年报的REITs合计实现通行费收入约18.8亿元 [2] 各REITs运营表现与举措 - 中金山东高速REIT完成可供分配金额约9685.22万元，通过联动交管、气象部门动态调整导航信息及建立跨省保畅机制应对运营挑战 [2] - 国金铁建REIT项目公司营业成本同比下降4.25%，其中养护成本同比下降7.46%，通过提升收费稽查能力与创新养护技术实现精细化管控 [3] - 中金安徽交控REIT车流量与通行费收入同比上涨超10%，受益于顺接道路宣广高速改扩建工程完工 [3] - 工银河北高速REIT实现通行费收入2.29亿元，可供分配金额达1.87亿元，通过实施“大收费”等运营管理计划深挖潜力 [3] - 华泰江苏交控REIT实现车辆通行费收入（不含税和统筹发展费）20050.90万元，同比增长16.75% [3] - 易方达深高速REIT实现客车通行费收入10832.70万元，货车通行费收入6511.45万元 [4] 现金流与分红情况 - 2025年上半年大部分产品实现按季分红，可供分配金额15.85亿元，平均年化现金流分派率8.45% [5] - 中金山东高速REIT本年度已分红3次，分配金额约1.39亿元，分配比例约100%；上市以来累计分红8次，金额达6.42亿元 [5] - 国金铁建REIT上半年分红2.48亿元，约占可供分配金额的99.98% [6] - 中金安徽交控REIT累计分红三次，金额达4.75亿元；上市以来实际可供分配金额超20亿元 [7] - 工银河北高速REIT完成三次分红，分配金额3.5亿元，上市以来累计分红7.76亿元 [7] - 华泰江苏交控REIT于2025年4月、8月分红，合计约1.90亿元 [7] - 浙商沪杭甬REIT上半年分红2.17亿元，约占可供分配金额的99.99% [7] - 平安宁波交投REIT上半年分红2.60亿元，约占可供分配金额的99.66%；上市以来累计分红9.6亿元，分红率达11.87% [7] - 华夏中国交建REIT保持季度分红，上市以来完成13次分红，累计金额9.7亿元 [7] - 易方达深高速REIT上市以来完成5次分红，累计约3.39亿元；报告期年化现金流分派率达10.61% [7] - 华夏南京交通REIT上市以来完成3次分红，累计3.18亿元；2025年上半年年化分派率约8.02% [8] 二级市场表现与行业前景 - 2025年上半年高速公路REITs二级市场后复权价格平均涨幅为16.60% [8] - 2025年上半年我国完成营业性货运量280.3亿吨，同比增长3.9%；完成跨区域人员流动量337.6亿人次，同比增长4.2% [10] - 多省份发布货车通行费优惠政策，通过差异化收费引车上路 [10] - 随着“反内卷”行动推进，部分运输量可能回流至高速公路，行业盈利能力有望进一步改善 [10]

政策信号与战略意义 - 近期国家发展改革委相关负责人发声及国务院常务会议持续释放促进民间投资发展的政策信号 [1] - 促进民间投资发展对实现经济持续健康发展具有重要意义 有助于推动投资提质增效并激发民间资本积极性 [1] - 政策方向明确 关键是将政策落地落细 让民间资本从"看得见"到"摸得着"再到"赚得到" 以将政策红利转化为投资增量 [6] 拓宽投资空间的具体举措 - 国务院常务会议指出要拓宽民间投资空间 支持民间资本加大新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域投资 [2] - 国家发展改革委将研究出台促进民间投资政策 完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制 [2] - 对铁路、核电、油气管道等领域重大项目设定民间投资参股比例的最低要求 以引导民间资本流入 [2] - 支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs 以降低初始投入并提高退出效率 [2][3] 民间投资现状与结构性表现 - 今年1—8月民间投资同比下降2.3% 但扣除房地产开发投资后 民间投资同比增长3.0% [4] - 扣除房地产开发投资后 民间项目投资基本稳定 [4] - 今年1—8月制造业民间投资同比增长4.2% 快于民间项目投资1.2个百分点 [5] - 制造业民间投资占全部民间投资的比重为40.6% 分别比上半年和去年同期提高1.7和2.6个百分点 [5] - 在31个制造业行业大类中 16个行业民间投资实现两位数增长 其中汽车制造业和铁路船舶航空航天和其他运输设备制造业民间投资分别增长22.6%和16.2% [5] 引入民间资本的协同效应与前景 - 国有资本在资源整合、政策协调方面具有优势 而民间资本以灵活、创新著称 二者结合有助于优化资源配置和提高项目运营效率 [3] - 引入民间资本可拓宽资金来源渠道 减轻财政负担 并为国家重大项目建设提供更充足资金支持 [6] - 民间资本的参与有助于提高项目市场化运作水平 促进技术创新和管理创新 推动相关产业升级和发展 [6] - 尽管当前面临压力 但我国经济发展空间广阔 民间投资增长有支撑 [6]