新华财经上海9月25日电（记者杨溢仁）近期，2025年沪市高速公路REITs中期业绩说明会在上海证券 交易所上证路演中心陆续召开，吸引了众多投资者的关注。 国金铁建REIT方面，尽管其2025年上半年受到渝遂复线一期开通的影响，基础资产的运营数据同比有 所下降，但基金管理人与运营管理机构通过开展稽核专项培训，提升收费稽查能力，创新养护技术，提 升运营效益等多方面举措，在实现了通行费收入"应收尽收"的情况下，同样实现了日常运营的精细化管 控。2025年上半年，项目公司营业成本较2024年同期下降了4.25%，其中养护成本同比下降了7.46%。 中金安徽交控REIT方面，其业绩显著回升，车流量与通行费收入同比上涨超10%，主要受益于顺接道 路宣广高速改扩建工程的完工。 工银河北高速REIT通过贯彻落实年初制定的"大收费""大路网""大协作"运营管理计划，深挖高旅融合潜 能，深耕客户服务引流，协调联动保畅通，基金上半年实现通行费收入2.29亿元，可供分配金额达1.87 亿元。 华泰江苏交控REIT在管理流程优化、提升服务质量、智慧养护管理、增强安全管理等方面取得了较好 的成果，上半年实现车辆通行费收入（不含税和统筹 ...

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

C-REITs市场表现 - 中证REITs（收盘）指数达881.85，同比上涨10.7%，环比上涨1.55% [2] - 中证REITs全收益指数为1107.26，同比上涨18.05%，环比上涨1.58% [2] - 当周REITs市场成交量达4.65亿份，同比增长18.93%，成交额为20.93亿元，同比增长29.28% [2] - 高速公路REITs一周涨幅达2.72%，表现突出 [2] 高速公路REITs优势 - 高速公路REITs现金流充裕，收益分配稳定，受到市场青睐 [2] - 中国汽车保有量增长支撑客车流量增长，经济复苏带动货车流量增长，为收费公路提供盈利弹性 [2] - 高速公路行业"攻守兼备"，政策优化有望进一步打开发展空间 [2] - 全市场共有13单高速公路REITs产品上市，占比约38%，发行规模和数量位居C-REITs市场前列 [2] 政策支持与市场扩容 - 中共中央办公厅和国务院办公厅发文支持交通项目发行REITs，研究长期融资工具支持交通运输发展 [3] - 特许经营权期限延长至40年，投资规模大、回报周期长的项目可适当延长 [4] - 管理层推进公路收费制度和养护体制改革，优化收费公路政策 [4] 高速公路行业潜力 - 全国高速公路里程达19.07万公里，国家高速公路里程达12.41万公里 [4] - 高速公路在公路里程中的占比从2006年的1.3%增长到2023年的3.4% [4] - 高速公路单公里投建成本约1到1.5亿元，存量规模达19万亿元以上，适合发行REITs的资产规模近万亿元 [4] 行业发展趋势 - 高速公路企业从"高速公路+物流"、"高速公路+旅游"、"高速公路+新能源"等方面精益运营 [6] - 高速公路与光伏设施一体化融合，形成多场景、多形式的路域光伏解决方案 [7] - 高速公路REITs符合保险资金、养老资金等长期资金对收益稳定资产的偏好 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 高速公路REITs作为REITs市场第一大类基础资产近两年扩充明显，受市场追捧，对长期资金吸引力增强 [2][79] - 2024年车流量和路费收入整体下滑，但主要高速REITs波动不大，净利润稳定性不高 [2][79] - 2023 - 2024年现金分派率整体平稳但项目间差异大，2024年部分REITs分红表现佳，部分偏差 [3][80] - 2024年REITs指数企稳回升，2025年以来高速公路13家REITs均上涨，部分REITs表现好，部分性价比偏弱 [4][81] 根据相关目录分别进行总结 一、基本情况 - 高速公路公募REITs共发行13只，发行规模合计687.71亿元，占全市场超40%，单只规模大，中金安徽交控REIT达108.80亿元，易方达深高速公路REIT最小为20.48亿元 [7] 二、持有人分析 - 截至2024年6月末，持有机构主要为原始权益人、券商自营、保险；除中金山东高速REIT、华夏越秀REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT持股比例下降外，其他产品前十大股东持股比例上升 [9] 三、总体运营表现 - 车流量：2024年8只上市超一年的REITs中，仅浙商沪杭甬REIT和华泰江苏交控REIT增长，中金安徽交控REIT等下滑幅度大 [12] - 路费收入：2024年8只高速REITs收入下降，浙商沪杭甬REIT和中金山东高速REIT下滑小，中金安徽交控REIT等下滑大，主要高速REITs季度环比增速上下浮动约10%，部分波动超20% [16] - 净利润：2022 - 2024年主要高速REITs净利润波动大，工银河北高速REIT、中金安徽交控REIT亏损，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT等较稳定 [19] - 现金分派率：2023 - 2024年整体平稳，浙商沪杭甬REIT和国金中国铁建REIT接近10%，华夏中国交建REIT约3% [24] - 基金分红比例：2024年浙商证券沪杭甬高速REIT等位列前三，工银河北高速集团高速公路REIT等平均分红率低于2% [27] - 剩余期限：主要集中在10 - 25年，浙商沪杭甬REIT剩余5年，华夏中国交建REIT等达21年，部分项目可能延长特许经营期限 [30] 四、二级市场表现以及简析 - 2024年中证REITs全收益指数上涨13.92%，高速类平均涨幅7.26%，2025年以来13家REITs均正收益，华夏南京交通高速公路REIT等涨幅超两位数，华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT等表现稍逊 [31] - 上市至今部分REITs涨跌幅为负，因上市初期现金流预测乐观，实际运营未达预期致估值调整 [33] 各REITs具体情况 - 华夏南京交通高速公路REIT：2024年11月上市，2025年以来涨幅21.58%居首，经营稳定，营收和净利润波动小且增长，流通份额小受机构青睐 [35][36] - 招商基金公路高速公路REIT：2024年11月上市，2025年以来涨幅15.37%居第二，盈利能力客观，与华夏南京交通高速公路REIT上涨原因相似 [37][38] - 中金安徽交控REIT：2022年11月上市，2025年以来涨幅14.65%，2024年经营恶化，车流量下降，第四季度企稳回升，改扩建工程提升通行能力，有上涨动力和困境反转预期 [39][40] - 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT：2024年12月上市，2025年以来涨幅13.97%，车流量和通行费收入增长，预计二级市场价格维持强势 [44] - 中金山高集团高速公路REIT：2023年10月上市，2025年以来涨幅12.35%，2024年车流量下滑，未来多条竞争性道路通车将带来竞争压力，二级市场价格可能调整 [45][47] - 华夏中国交建高速REIT：2022年4月上市，2025年以来涨幅12.57%，上市至今跌幅34.48%，2024年净利润大幅下滑，周边路网变化带来经营压力，二级市场价格可能调整 [50][51] - 华泰江苏交控REIT：2022年11月上市，2025年以来涨幅11.46%，位于长三角，经营环境好，周边路网影响小，沪苏湖高铁可能有负面影响，二级市场价格可能稳步上行 [53][55] - 国金中国铁建高速REIT：2022年7月上市，2025年以来涨幅11.08%，位于成渝双城经济圈，经营环境好，周边竞争项目影响小，二级市场价格有机会 [57] - 易方达深高速公路REIT：2024年3月上市，2025年以来涨幅5.36%，2024年受天气和官新高速通车影响，车流量和通行费收入下降，益常北线高速公路通车将带来压力，二级市场价格可能有压力 [61][62] - 工银河北高速集团高速公路REIT：2024年6月上市，2025年以来涨幅5.15%，2024年净利润受运营成本和利息支出影响，下半年转正，周边无新增竞争性项目，二级市场价格可能有潜力 [65][66] - 浙商证券沪杭甬高速REIT：2021年7月上市，2025年以来涨幅4.23%，通行量和通行收入稳定，新增竞争性路段影响预计不大，二级市场价格预计稳步上行 [68][69] - 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT：2025年以来涨幅1.69%，2024年受京港澳高速改扩建工程影响，车流量和通行费收入低，净利润和收入难突破，二级市场价格萎靡 [71] - 平安广州交投广河高速公路REIT：2025年以来涨幅0.83%，上市至今下跌6.96%，2024年车流量下降因极端天气等因素，基本面良好，受筹码束缚，资金配置加强后有上涨空间 [75][78] 总结 - 高速公路REITs受市场追捧，对长期资金吸引力增强，2024年运营表现有波动，现金分派率和分红比例项目间差异大，二级市场表现分化，部分REITs被看好，部分性价比偏弱 [79][80][81]