产品上市与市场反响 - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日在上海证券交易所正式上市 基金代码508090 [1] - 该基金于6月26日正式成立 首发份额共计4亿份 募集规模达13.108亿元 [5] - 发行阶段获投资者踊跃认购 询价阶段收到103家机构投资者管理的556个对象共计2,015,260万份有效拟认购份额 为网下初始发售份额的239.91倍 公众认购一日即提前结募 [5] 底层资产与运营特征 - 底层资产包含6个仓储物流项目：瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目 [5] - 项目总建筑面积30.54万平米 可租赁面积29.97万平米 已出租面积28.65万平米 [5] - 6处资产中有5处由中国外运全资及控股子公司整租 租约稳定 为分红能力提供支撑 [5] 战略意义与行业影响 - 该REITs是招商局集团旗下中国外运推动盘活存量资产、扩大有效投资的重要举措 [1] - 项目聚焦长三角、京津冀、川渝地区重要物流节点 区域物流需求强劲 地理网络和品牌优势显著 [5] - 中银基金表示该产品是支持"金融服务实体经济"和"耐心资本"发展的具体行动 为服务国家战略和现代物流行业提供示范 [2] 参与机构与产品背景 - 原始权益人为中国外运股份有限公司 基金管理人为中银基金管理有限公司 基金托管人为招商银行股份有限公司 专项计划管理人为中银资产管理有限公司 [2] - 此为中银基金首只公募REITs产品 [2] - 招商局集团、中国外运、中国银行、中银基金、招商证券等机构共同出席上市仪式 [1]

资本运作与资产重组 - 公司于2024年7月启动有史以来最大规模常规能源资产重组项目 通过收购控股股东旗下1606万千瓦优质火电资产提升资产规模并优化布局 该项目于2025年3月27日获上交所重组委员会审核通过 7月11日完成8家标的公司工商变更登记 [2] - 公司发行我国首单央企天然气发电公募REIT"华电清洁能源REIT"(基金代码508016) 于2024年8月1日在上交所上市 基金发售认购倍数和溢价率均为已发行能源类公募REITs最高值 [1][2] - 公司完成裕华 新乡 鹿华及渠东4个火电能源类权益类REITs项目发行 创下央企首个储架权益类REITs等多个纪录 资产总额达2230亿元 控股装机容量7695万千瓦 [1][2] 公司治理与风险管理 - 公司一体推进内控合规风险管理 定期组织合规培训并开展内控专项检查 建立系统化风险评估机制 定期开展合法合规审查 [3] - 严格执行"三重一大"事项决策权责清单及议事规则 保证重大事项集体决策 科学决策和依法依规决策 深入开展制度清理优化工作 [3] 品牌建设与市场认可 - 公司将品牌建设纳入总体工作部署 "华电国际"品牌入选中国华电首批品牌建设优秀成果 通过消费帮扶 爱心捐赠等方式履行社会责任 [4] - 连续9年披露独立ESG报告 连续10年获上交所信息披露A级评价 连续6年荣获中国证券金紫荆"最佳上市公司"奖 [5] - 入选"中央企业ESG·先锋100指数"榜单 荣获"卓越投资者关系管理上市公司"及第十九届中国上市公司董事会"金圆桌奖(优秀董事会)" [5] 战略规划与发展布局 - 公司拥有境内外双融资渠道 资产布局涵盖煤电 煤炭 气电 供热 水电 储能等能源类型 发展区域覆盖全国21个省市区 [1] - 未来以提高上市公司质量为主线 深入谋划"十五五"发展规划 明确发展方向 目标和任务 [5]

公司资本运作 - 华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金于8月1日在上海证券交易所上市 成为我国首单央企天然气发电公募REIT [1] - 公司统筹推进常规能源资产重组和公募REITs项目发行 2024年7月启动有史以来最大规模常规能源资产重组项目 收购控股股东旗下1606万千瓦优质火电资产 2025年3月27日获上交所重组委员会审核通过 7月11日完成8家标的公司工商变更登记 [2] - 公募REITs项目"华电清洁能源REIT"（基金代码：508016）于7月8日圆满完成发售 基金发售认购倍数和溢价率均为已发行能源类公募REITs最高值 [2] 公司资产规模 - 公司总股本超百亿股 资产总额达2230亿元 控股装机容量7695万千瓦 [1] - 发展区域遍布全国21个省市区 资产布局涵盖煤电 煤炭 气电 供热 水电 储能等能源类型 [1] - 通过收购控股股东旗下优质火电资产提升资产规模 优化资产布局 [2] 公司治理体系 - 一体推进内控合规风险管理 定期组织合规培训 开展内控专项检查 增强系统合规意识 [3] - 建立完善系统的风险评估机制 定期开展风险评估和合法合规审查 有效防范化解重大风险 [3] - 严格执行"三重一大"事项决策权责清单及相关议事规则 保证重大事项集体决策 科学决策 民主决策 依法依规决策 [3] 公司品牌建设 - 连续10年获评上交所信息披露A级 连续6年荣获中国证券金紫荆"最佳上市公司"奖 [4] - 荣获中国证券金紫荆奖"卓越投资者关系管理上市公司" 第十九届中国上市公司董事会"金圆桌奖（优秀董事会）" [4] - 董事会荣获中国上市公司"2024上市公司董事会最佳实践" 入选"中央企业ESG·先锋100指数"榜单 [4] 公司发展战略 - 以提高上市公司质量为主线 全面提升价值创造能力 深入谋划"十五五"发展规划 [4] - 全面打造强而大的一流能源上市公司 [4] - 充分发挥上市公司资本运作功能 在盘活存量资产和扩大增量资产上做文章 实现上市公司质量与价值双提升 [1][2]

公募REITs基本信息 - 基础设施项目包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）及北京首钢鲁家山残渣暂存场项目3个子项目 [1] - 底层项目公司为北京首钢生物质能源科技有限公司 主要产品服务包括生活垃圾处置服务、厨余垃圾收运处置服务和电力销售 [1] - 运营管理机构为北京首钢生态科技有限公司 [1] 基础设施项目现金流管理 - 因北京市城管委生活垃圾处理费核算未完成 导致项目公司2025年上半年未能如期收到处理费 出现暂时性现金流紧张 [1] - 基金管理人临时调用4000万元预留资本性支出缓解现金流紧张 [1] - 项目公司于2025年7月29日收到上半年生活垃圾处理费6920万元 其中4000万元用于补足临时调用资金 [1] 资金管理优化措施 - 基金管理人与运营管理机构将持续优化生产组织与资本性支出安排 挖掘项目潜力 [2] - 未来将结合年度资金预算及项目收入回款情况统筹资金使用 保障项目稳定运营 [2] 基金份额持有人影响 - 通过灵活调配预留资本性支出有效缓解现金流紧张问题 且无资金成本 [3] - 调用资金在收到处理费后及时补足 不影响基础设施项目稳定运营 [3] - 对基金份额持有人权益产生积极影响 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 21 - 25 日）中证 REITs 全收益指数跌破 1100 点位，REITs 市场整体回调幅度较大，各板块表现分化，成交活跃度有所恢复但需关注解禁项目压力，一级市场有新申报项目且年内还有潜在发行项目[1][8]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 七大 REITs 板块全线下跌，租赁住房跌幅最大达 3.23%，产业园区、仓储物流相对扛跌；8 只租赁住房 REITs 普遍下跌 3 - 5%，部分项目回调后可关注分派率变化择机入场；高速公路板块项目分化，东部经济活跃区域表现更好，部分项目基本面较好可继续关注；个券层面博时津开产园 REIT 涨幅 8.49%，创金合信首农产业园 REIT 上市首日大涨 28.47%[2][13][15][16][17]。 流动性 - 市场整体成交活跃，日均成交额 5.83 亿元、日均成交量 1.29 亿份、日均换手率 0.63%，环比分别上升 17.72%、15.22%、0.08pct；分板块看，市政环保、租赁住房和消费设施日均换手率靠前，各板块换手率较上周基本下滑，仅消费设施、仓储物流略有提升；个券层面，华夏金隅智造工场 REIT、中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业资产 REIT 交易活跃度前三；7 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力[3][20][23][25][28]。 估值 - REITs 全线下跌带来估值调整，分派率上升；中债估值收益率方面，交通、仓储物流、产业园区板块靠前；现金分派率方面，产权类项目中产业园区、仓储和消费较高，租赁住房平均仅 2.76%；能源类项目变化幅度大，需注意相关因素对分派率的影响[3][31]。 一级市场 首发 - 7 月 22 日，中航天虹消费 REIT 已申报至深交所，原始权益人为天虹股份；截至 2025 年 7 月 25 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右，包括已获批待上市、交易所已反馈和已申报的项目[3][35]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储物流 REIT、华安百联消费 REIT 拟举办投资者开放日活动；华夏基金拟召开部分 REIT 中期业绩说明会；越秀房产基金完成 6 亿元三年期熊猫债发行；广发成都高投产业园 REIT 原始权益人拟变更回收资金用途；南方顺丰物流 REIT 指定和新增流动性服务商[40][41]。

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 创金合信首农REIT于2025年7月25日上市，首日涨幅28.48% [7][10] - 中银中外运仓储物流REIT发布上市交易日期为2025年7月29日 [7][10] - 中航天虹消费REIT项目申报 [7][10] - 华夏南京交通高速公路等8单REITs披露6月份通行数据 [7][10] - 华安百联消费、中航易商仓储物流REIT发布举办投资者开放日活动的公告 [7][10] - 鹏华深圳能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT发布解除基金份额限售的提示性公告 [7][10] - 中航京能光伏REIT盘中跌幅超10%，于2025年7月21日停复牌1小时 [7][10] - 易方达深高速REIT发布分红公告，本次拟分配金额5811万元，占比99.97%，分红方案为1.937元/10份基金份额 [7][10] - 广发成都高投产业园REIT发布变更回收资金使用比例公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数下跌1.56%，其中经营权类下跌2.34%，产权类下跌1.78%；沪深300累计上涨1.69%，中证500指数上涨3.28%，中证全债指数下跌0.49%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.50%，中证转债指数上涨2.14% [16] 本周REITs市场价格表现 - 本周9支REITs上涨，0支持平，60支下跌，整体下跌1.56%，创金合信首农涨幅最大为28.47%，中信建投明阳跌幅最大为9.07% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来消费REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，消费、市政环保、清洁能源、高速公路、保租房、仓储物流、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.51、0.22、0.10、-0.05、-0.16、-0.16、-0.38；近一个月相关系数分别为0.59、0.51、-0.03、-0.45、-0.67、-0.84、-0.86 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.8亿（+36.2%），日均换手率为0.7%（+0.2pct），其中，高速公路5.9亿(+13.4%)、0.5%(+0.1pct)，生态环保1.8亿(+11.8%)、1.0%(+0.1pct)，清洁能源3.6亿(+22.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区10.4亿（+94.7%)、0.9%(+0.3pct)，仓储物流3.5亿(+60.4%)、0.8%(+0.6pct)，保租房3.7亿(-2.4%)、0.9%(+0.0pct)，消费类4.6亿(+68.0%)、0.9%(+0.6pct) [43] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.20%到11.19%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建(11.19%)、平安广州广河(10.92%)，较低的有工银蒙能能源(-1.20%)、平安宁波高投(-0.07%)；P/NAV方面，整体在0.00到1.83之间，较高的有中金厦门安居(1.83)、嘉实物美消费(1.74)，较低的有创金合信首农(0.00)、华夏中国交建(0.74) [45] 项目审批进展 - 目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [47] 投资观点 - 长期看REITs具备较强配置属性，建议关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [7][50]

创金合信首农产业园REIT上市表现 - 上市首日大涨28.47%，盘中一度涨停，开盘价4.6元（涨幅超20%），全日成交额4.31亿元，换手率超30% [1][2][4] - 公众发售部分首日售罄，总认购金额2316亿元（公众投资者有效认购1268亿元，认购倍数382倍），创北京市属企业REIT发行新高 [4] - 首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，相较申报估值溢价20.19%，为首只溢价超20%的公募REITs [4] 底层资产分析 - 底层资产为首农元中心项目，位于北京海淀中关村-上地核心板块，由三元牛奶厂旧址改造为LEED铂金级科创产业园，建筑面积20.36万平方米 [5] - 近三年平均出租率超94%，为北京城市更新和产业再造标杆项目 [5] 公募REITs市场近期表现 - 中证REITs全收益指数当周累计跌1.56%（近一个月最大单周跌幅），年内累计涨幅12.34%，最大涨幅曾超16% [7][8] - 9只REITs年内涨幅超30%，2只超40%；但过去一周仅4只涨幅超1%（博时津开产园REIT周涨8.49%居首） [7] - 22只REITs周跌幅超3%，12只超5%，能源类资产领跌 [8] 市场调整原因 - 上半年大涨后部分资金止盈，叠加二季报显示部分资产经营承压 [8] - 深高投资指出上半年上涨主因利率走低、交易情绪及机构配置需求，而非经营改善，可能透支未来增长空间 [8]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs出租率整体稳中有升，部分资产逼近99%，其中华夏大悦城商业REIT出租率为98.44%，租金收缴率为99.22%，中金印力REIT出租率达98.88%[1] - 消费基础设施REITs在收入和可供分配金额等指标的完成率上处于各大资产类别中的领先位置，提供更高的安全性和防御性[1] - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首[2] 消费基础设施REITs租金变化 - 中金印力REIT租金从1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月[2] - 易方达华威REIT租金从1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月[2] 保障房REITs表现 - 国内上市的保障房REITs有7只，包括华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等[3] - 多数保障房REITs项目的出租率和收缴率在95%以上，红土创新深圳安居REIT整体出租率为97.17%，租金收缴率为99.53%，中金厦门安居REIT整体出租率为99.30%，租金收缴率为100%[4] 公募REITs市场发展 - 截至6月末，公募REITs总市值突破2000亿元，资产类型扩展至九大领域，已上市的REITs产品总数量达到68只[5] - 2025年以来共有10只公募REITs完成发行，28只公募REITs基金待上市[8] - 公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供更好的退出渠道，降低沉淀资金规模，提高资金使用效率[9] 行业未来展望 - 租赁住房、消费、数据中心将成为投资者相对看好的领域，市政环保等贴近刚需的类别也会继续得到市场追捧[9] - 能源、高速公路等会继续分化，部分投资者会关注产业园区和物流仓储等领域的逆境反转机会[9]

中航天虹消费REIT申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [2][5] - 项目筹备历时两年多，底层资产为苏州相城天虹购物中心，由天虹股份全资子公司持有 [4][5] - 天虹股份将认购34%基金份额，交易价格基于资产评估及询价结果，同时转让项目公司100%股权至资产支持专项计划 [6] - 公募REITs存续期不超过30年，累计交易金额不超6000万元 [5] 其他公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目已反馈交易所意见 [7] - 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [7] 公募REITs二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月24日高点1124.91点累计下跌超2.5%，多只单品最大跌幅超10% [9] - 近5个交易日24只REITs跌幅超2%，3只跌幅超5%，年内涨幅超30%的不足10只，仅2只超40% [9] - 市场调整主因二季报披露后基本面边际变化及股债情绪影响，行业景气度预期已基本反映 [9][10] - 预计市场在缺乏新变量前维持横向震荡，宏观趋势和债市收益率分别影响分子端与分母端 [10]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大 [1] - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [1] - 两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点 [2][12] - 不同项目属性REITs中，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [3][18] - 不同项目类型REITs中，平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%；园区基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年7月18日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年7月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [30] 行业要闻 - 7月14日，创金合信首农REIT公告基金合同生效，公开募集期筹集资金36.85亿元，底层资产为北京首农信息产业园区内成熟产业配套设施，基金预计2025年下半年与2026年度可供分配金额合计超5亿元，测算分派率约6.9%–6.85% [37] - 7月16日，南方润泽科技数据中心REIT公布认购确认结果，公众投资者有效认购286.16亿份，确认比例仅0.3145%，超募317.95倍；底层资产为润泽科技位于河北廊坊的国际信息云聚核港A - 18数据中心 [37] - 7月16日，南方万国数据中心REIT完成公开发售并公布配售结果，公众投资者有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，超募455.03倍；本次募集8亿份、募集资金24亿元，底层资产为万国数据位于江苏昆山花桥镇的国金云计算数据中心 [37] - 7月16日，南京机电产业（集团）有限公司公开招标新工产园基础设施公募REITs基金管理人服务，拟首次申报规模不低于10亿元，拟入池资产为集团旗下工业园区物业 [37]