最近，贝壳又火了一把。 这边，彭永东卖股票做捐赠，说是开始兑现承诺做帮扶，给那些正在寒冬中苦苦煎熬的贝壳员工和毕业生们着实打了一把鸡 血：叩谢彭老板大恩。另一边，贝壳自己的开发商—— 贝好家，却卖不动自家的房子，只好无奈宣布：以后不再下场做开发了，还是缩回去老老实实卖 房子。想当初，成立贝好家的时候，彭永东是多么看好贝壳下场做开发。 用C2M（customer to manufacturer）模式，借助贝壳海量的交易数据，做定制化开发和产品优化。有自家的大数据做支撑，妥妥的理工男的理性判断，这 房子还能卖不好？ 这两年，贝好家在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等多个城市大举拿地，拓展项目。 截至上月底，据说贝好家在全国已落地项目17个，预计拿地总投资超过50亿，如果加上后续建造成本，整体投资应该在70亿以上。 就拿刚开盘不久的成都金融城"贝宸S1"项目来说。 去年9月，贝好家与绿城、越秀、建发等大牌开发商同台抢地，经过82轮竞价，把总价竞到了10.76亿，溢价率超过42%，楼面价飙到了每平米2.73万，一 举捅破了当时成都地价天花板。 为此，贝好家CEO徐万刚亲自打磨14个月，搞出了 ...

文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家通过其首个独立操盘的“金融城·贝宸S1”项目，成功实践了以客户为中心的C2M（Customer to Manufacturer）数据驱动型住宅开发模式，该项目在产品力、成本投入和销售表现上均树立了行业新标杆，并验证了新模式在推动房地产供给侧升级方面的可行性与战略价值 [1][2][5][8] 项目概况与市场反响 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，由贝壳旗下贝好家独立打造，其示范区开放后吸引了超过50家房地产开发商及服务商前来考察，关注度罕见 [1] - 项目被业内评价为“新自然主义的时代之作”，其108套建面约275-560㎡的住宅被誉为“智慧生态舱” [3] - 市场销售表现强劲，截至2025年12月11日，开盘不足一个月的贝宸S1在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [4] 开发模式与战略背景 - 贝好家是贝壳集团“一体三翼”战略中的新一翼，定位为数据驱动型住宅开发服务平台，而非传统开发商，其宗旨是以C2M为核心理念推动房屋供给侧升级 [2] - C2M模式指消费者直接参与产品的设计、制造和生产，制造商根据消费者反馈制造产品，该模式契合市场从卖方市场向买方市场的转变，与“以人定房”政策思路一致 [1][2][8] - 贝宸S1是贝好家首个独立操盘项目，旨在验证C2M模式与全链条开发能力，成功后贝好家将转向轻资产模式，理论上可做更多项目 [5][8] 土地获取与成本投入 - 2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，楼面价27300元/㎡，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [2] - 拿地半年后，一路之隔的另一地块以41200元/㎡出让，成为成都新“地王”，使贝宸S1产生超过1.3万元/㎡的土地增值 [2] - 公司将数亿元的土地价差全部投入产品打造，而非转化为利润，导致项目建造成本超过3万元/㎡，甚至超过了土地成本，这在住宅项目中极为少见 [3] - 按项目每平米6万多的均价计算，其定价几乎紧贴成本线 [3] 产品设计与创新亮点 - **建筑设计**：突破传统“坐北朝南”惯例，基于对成都高净值客户的调研（超过70%客户认为景观视野价值高于房屋朝向），将四栋建筑巧妙偏转，形成花瓣般舒展布局，确保每户主视野面能欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景 [6] - **建筑立面**：采用UHPC、双曲线蜂窝铝板、玻璃幕墙等材料，立面成本超过4000元/㎡，是国内一线豪宅（约2000元/㎡）的两倍，创造了先锋艺术感的立面 [3] - **立体景观**：引入“风景里的家”理念，对主入口、下沉庭院等多空间进行立体景观设计，引入两百余种特色植物、千余吨天然石材 [4] - **智慧科技**：进行了“饱和式超配”，成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆，例如在375㎡户型中接入超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [4] - **人性化细节**：基于对潜在客户的实地调研，融入大量人性化设计，如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm、改良地下车库转弯半径等 [7] 行业影响与启示 - 项目证明了基于大数据洞察、真正尊重客户需求的C2M模式，能够实现高度定制化与系统性创新，使房地产的“私人定制”成为可能 [6][7] - 房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“住有所居”变成“住有优居”，这正倒逼房地产运营模式重构 [8] - 贝宸S1的成功启示行业，中国房地产领域可能需要一个更有客户视角的“好伙伴”，而非多一家传统开发商 [8]

行业趋势与市场洞察 - 房地产行业发展30多年后，“客户主权”首次站到核心位置，市场正从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段，客户需求从“住有所居”升级为“住有优居”[1] - 自2021年起，行业供求关系彻底改变，由卖方市场转为买方市场，客户购房更谨慎，成交周期变长，房企获客变难且销售费率增长[1] - 尽管市场下行，但匹配客户需求的好房子仍然热销，高品质项目销售流速更佳，近两年对头部10城1350多个新开盘项目的摸排调研证实了这一点[1] 公司战略与业务模式 - 公司推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在深度洞察客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以精准指引楼盘产品定位[1] - 2025年以来，公司将C2M理念应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等各环节的精准决策，并通过多个合作项目及自操盘项目进行验证[1] - 公司于2025年12月12日正式发布涵盖C2定位、C2设计、C2建管和品控、C2营销的“C2M全链解决方案”，提供从定位到营销的住宅开发全链条服务[2][3] - 公司明确转向轻资产平台模式，除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外，将不再做自操盘项目，旨在与开发商合作以扩大规模，合作模式下一年可做约一百个项目，远超自操盘的十个项目上限[4] - 公司自主操盘打造了两个“样板楼”以形成完整关联经验并验证业务能力，其核心目标不是成为一家开发商，而是成为更有客户视角的“好伙伴”，通过轻资产模式与更多伙伴合作打造好房子[5] 项目验证与市场表现 - 成都“金融城·贝宸S1”是公司首个自主操盘项目，作为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上住宅中，开盘不足一个月累计网签达20套，跻身2025年全市全年累计网签量第二名[4] - 上海“贝涟C1”是公司第二个验证C2M全链条开发能力的项目，于2025年10月底首次开盘，11月销售面积和销售套数均位列上海全市新房网签第三名[4] - 截至2025年11月，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等开发企业[5]

行业趋势与AGI发展背景 - 人工智能行业正经历激进扩张与迭代，明确将进入通用人工智能时代，科技巨头均展现出押注AGI的巨大雄心，例如OpenAI与微软的秘密协议中AGI目标被标价1000亿美元[2] - 理想的超级人工智能将渗透进各行各业并随时间变得强大，人工智能系统正以“务实”路径发展，并在特定领域取得突破[2] - 中国“以应用为导向”的市场成为人工智能务实落地、深入产业的重要观察样本[2] - 在AI重塑全球产业格局的背景下，制造业正爆发出未来潜力，中国智能制造产业总规模已突破4.5万亿元[3] 酷特智能的AGI实践与突破 - 酷特智能是一家深耕20多年的智能制造企业，已从服装个性化智能定制企业脱胎换骨为C2M产业互联网AI科技智能体企业[2][3] - 公司通过二十余年的技术打磨与数据积累，将AI深度融入服装生产全流程，并于2025年跑通了行业级通用人工智能——酷特AGI[3] - 酷特AGI打破了“通用人工智能遥不可及”的固有认知，证明立足自身领域深耕细作，将数据资源转化为资产，就能让AI技术发挥实实在在的价值[8] - 根据公司数据，在AGI支持下，智造管理成本降低50%以上，总体效率提升20%以上[8] - 公司的科研应用以定制业务C2M为核心场景，以数千人的自有工厂为实战试验田，构建起可信可控的PDCA研发闭环，为技术落地奠定坚实基础[7] 酷特AGI的核心架构：数智化企业级操作系统 - 酷特智能开创了企业AI原生应用新范式，其核心由数智化企业级操作系统、智能体企业、智能体企业集群三大协同支撑的产业应用构成[4] - 数智化企业级操作系统是企业全域智能中枢，由三款AI原生核心产品构成[4] - **酷小匠**：需求侧AI设计师，打通客户定制需求与生产环节信息壁垒，实现从客户创意到车间生产的数据自动流转，无需人工转译，可秒级解析需求并自动生成版型、工艺单等[4] - **酷小易**：运营侧AI运营助手，将AI生成的策略实时转化为具体任务，全程监控进度并实时汇报，主打“对话即工作”模式，推动管理从“人找数”转变为“数助人”[5] - **酷小智**：治理侧AI组织架构师，依据任务执行结果动态评估并优化企业制度与流程，构建“战略—计划—执行—反馈”高速闭环，支持自然语言开发与零代码应用生成[5] - 三大产品相互协同，搭建起覆盖“需求—运营—治理”全链路的柔性制造智能中枢，将酷特AGI技术能力转化为企业可直接使用的工具[5] 对行业与组织模式的深刻重塑 - 酷特AGI旨在彻底突破数据治理、组织变革和传统ERP的桎梏[12] - 公司目标不仅是打造更智能的工厂，而是打造一个全新供应链基础设施、智能体集群网络、去中心化、高度柔性的产业生态系统，旨在重塑产业结构[14] - 公司创始人基于对服装行业过去数十年遭受的系统冲击的洞察，提出“需供时代”概念，认为竞争关键在于谁能最快把定制化需求转成交付[14] - 公司二十多年前的应对模式是C2M，让企业以规模化生产应对消费者的定制化需求，这一方向已成为主流，据中投产业研究院报告，2030年全球柔性制造市场规模或达1.8亿元，其中中国市场占35%[14] - 在公司的工厂试验田中，没有厂长、车间主任等传统管理层级，完全由人工智能系统运作经营，生产要素如同积木被AGI拼搭组合为有序高效的企业[15] - 公司当前的布局证明其有机会解决智能时代的核心挑战，其系统不停留在概念，在真实订单与生产线上跑通，拥有可复制、可扩展机制[15] 市场应用、合作与未来愿景 - 酷特AGI追求极致的简单与低成本，让智能体易操作、好上手，目前基本做到了零迁移成本[19] - 全球大量追求个性化、柔性化快速迭代的服装品牌再次把目光投向中国，酷特智能已拿下多个服装产业客户的合作订单[21] - 公司凭借“一人一版，一衣一款，一件一流，7个工作日交付”的体系，承接更多企业的高定制化需求[21] - 公司愿景是建成100个智能体企业集群，打造服务50万人的高阶智能化需供供应链系统[21] - 公司与韩国apM集团合作在上海新天地打造apM CUBE中国首店，并引进韩国时尚品牌KWL，意味着人工智能原生的供应链正在倒逼零售结构发生变化，实现前端需求与后端制造的实时联动[21] - 公司正处在技术、市场与政策三重力量共同催化的窗口期，政府工作报告强调“人工智能+”行动，支持数字技术与制造优势、市场优势结合及大规模应用[23] - 在展望的未来“黄金十年”里，酷特AGI将持续通过系统化赋能，帮助企业优化生产力结构，为需供时代的企业进化提供可落地、可复制的数智化转型路径[26]

公司战略与定位 - 贝壳集团于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，成立贝好家事业线，作为集团新的“一翼” [2] - 贝好家定位为数据驱动型住宅开发服务平台，其宗旨是以C2M（从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级 [1][2] - 公司致力于探索并落地“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式 [1][2] 业务模式与核心能力 - 贝好家将C2M理念深度融入房地产开发全流程，通过数据驱动实现从拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广各环节的精准决策 [1] - 其C2M模式通过整合新房、二手房、客源、房源等多维度数据，利用AI算法深度挖掘客户需求，结合市场供给和区位规划，输出精准的产品定位和设计方案 [3][4] - 该模式实现了客户参与产品定位和设计的全过程，通过线上客户触达和前置锁客，打造“以客户为中心的新开发模式” [3] - 公司为行业伙伴提供涵盖产品定位、设计、建造、营销等从前端到后端的“C2M全链解决方案” [11] 数据与技术基础 - 贝好家依托贝壳集团的海量数据积淀，其数据体系包含新房市场数据、二手房成交数据、客源（尤其是精准潜客）数据以及房源数据，构成了C2M模型最底层的数据基础 [5] - 公司打造了数据产品“纵横”并落地应用，依托大数据和AI算法模型构建研判能力、客户触达与需求洞察能力 [5] - 公司通过大数据分析和AI算法，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位和设计的重要参考 [3][4] 项目落地与市场验证 - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个C2M模式合作项目 [2][3] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产、中昕置地等众多实力强劲的开发企业 [3] - 公司拥有成都贝宸S1和上海贝涟C1两个自主操盘项目 [2] 具体项目案例与业绩 - **成都贝宸S1**：作为贝壳集团首个自主操盘开发的一号项目，秉承“住得好＞卖得好”、“客户需求＞开发经验”的产品理念，打造108个建面约275-560㎡的“智慧生态舱” [5] - **上海贝涟C1**：于2025年10月26日正式开盘，当日即获得81组家庭认购 [7] - **杭州沐兰台**：于2025年6月开盘，单月劲销183套（主城第二、钱塘第一），截至2025年10月已全部售罄 [9] - 北京长安华曦府、北京朝棠揽阅等项目也实现开盘热销 [2] 行业背景与政策契合 - “十五五”规划建议将“加快构建房地产发展新模式、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、推动房地产高质量发展”定为房地产发展的核心主题 [2] - 住房和城乡建设部明确了房地产发展新模式的内涵，即建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，“以人定房，以房定地，以房定钱” [2] - 当前房地产市场已从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段 [3] - 贝好家的C2M模式是对“以人定房、以房定地、以房定钱”新机制的一种有效探索和落地 [3] 未来发展规划 - 2025年，贝好家计划在广州、深圳、武汉、南京、苏州、天津等城市积极拓展业务合作 [11] - 公司将持续以C2M理念打造好产品、好服务，推动构建房地产开发新模式 [11]

公司业务模式 - 公司主营业务为时尚鞋履服饰类业务 [2] - 业务模式涉及研发、生产、供应配送、销售、服务等全产业链一体化运营 [2] - 目前的业务模式暂不涉及C2M范畴 [2]

核心财务业绩 - 2025年第三季度收入为2991亿元，同比增长14.9% [1] - 服务收入同比增长30.8%，创近两年新高，收入占比提升至24.4%的历史新高 [1] - 核心零售业务中，日百品类收入同比增长18.8%，增速约为行业平均增速的4倍 [1] - 商超品类收入实现连续7个季度双位数增长，服装鞋帽品类收入同比增速约为行业的8倍 [1] - 外卖等新业务第三季度收入同比增长214%，环比实现加速增长 [1] 用户与关键活动指标 - 活跃用户和购物频次保持强劲增长 [1] - 今年"双11"期间，京东成交额再创新高，下单用户数与订单量分别实现同比增长40%和近60% [1] - 年度活跃用户数在10月份突破7亿大关 [4] 超级供应链战略与基础设施 - 公司持续投入建设的"超级供应链"持续释放创新动能，是核心零售业务表现较好的关键原因 [1] - 该基础设施正持续推动新供给、创造新需求，逐步形成生产、流通与消费之间的良性循环 [1] - 截至今年第三季度，公司在供应链基础设施方面的资产规模已达到1743亿元 [3] - 自2017年全面推进技术转型以来，截至2025年第三季度，公司体系累计研发投入已接近1600亿元 [3] 本地生活与服务生态拓展 - "超级供应链"能力逐步延伸至本地生活与服务领域，构建"商品+服务"协同生态 [2] - 京东外卖已吸引超200万家品质餐厅入驻，"双11"期间合作头部品牌日均订单量较上线首月增长13倍 [2] - 七鲜小厨带动周边三公里餐厅订单增长超12% [2] - 京东旅行在"双11"期间酒店与机票订单分别增长近8倍和超6倍，京东家政已拥有超5万名自营保洁师，服务覆盖全国111个城市 [2] 技术应用与未来投入 - 京东物流自主研发的"智狼货到人系统"在应对高峰考验后，正加速全国推广 [3] - 京东物流宣布将在未来五年内采购300万台机器人、100万台无人车及10万架无人机，全面应用于物流供应链各个环节 [3] - 京东科技宣布将在未来三年持续加大投入，推动形成规模达万亿元的AI产业生态 [3] 战略转型与行业影响 - 公司正逐步摆脱单纯依赖低价的竞争模式，转向以效率提升、品质保障与服务创新为支撑的高质量发展路径 [2] - 策略是"高频带低频"，通过外卖等高流量业务带动实物电商等低频消费，并引入酒旅等高利润业务与现有供应链体系形成协同 [2] - 专家认为公司构建的"超级供应链"体系是其长期技术投入与基础设施建设的系统成果，已从传统通路升级为覆盖全链的产业赋能体系 [4] - 该体系依托数字化工具连接上下游构建高效生态，提升供需匹配效率，并成为服务千行百业、推动实体经济提质增效的数字化基础设施 [4]

公司双11业绩表现 - 双11期间公司3C数码AI产品成交额同比增长超过100% [1] - AI平板和AI大屏手机均位列3C数码整体品类增速前五名 [1] - 大屏AI手机的C2M定制比例超过30% [1] - 游戏笔记本的C2M定制比例超过50% [1] 直播业务增长 - 双11期间公司采销直播间订单量同比增长超过150% [2] - 用户总观看时长同比增长3倍 [2] - 商家开播数量是去年的3倍 [2] - 商家直播的用户观看时长是去年的2.5倍 [2] 餐饮业务表现 - 七鲜小厨带动周边3公里品质餐厅订单量增长超过12% [2] - 七鲜美食MALL线上成交订单环比增长超过150% [2] - 自有品牌“七鲜私厨”店铺搜索量环比增长超过350% [2] - 自有品牌“七鲜私厨”订单量环比增长超过400% [2]

项目合作与落地 - 贝好家与湖北天创地产就武汉市武昌区西城壕B地块达成深度合作，标志着其C2M模式首次落地武汉[1] - 贝好家通过入股天创元萃30%股权的方式参与西城壕B地块项目的开发[3] - 项目案名确定为“天创贝好家·元萃”，定位为纯改善型住宅，涵盖4栋10-13层小高层建筑，主力户型为127、142、170平方米的“四代住宅”[3] 地块基本信息 - 西城壕B地块（P［2025］035号）由湖北天创地产以总价3.415亿元竞得，楼面价为14506元/㎡，容积率为2.0[1] - 地块位于武昌内环滨江核心区，紧邻地铁5号线武胜门站，距长江直线距离约400米，与黄鹤楼直线距离约一公里，周边商业、医疗、教育配套成熟[1] 公司业务模式 - 贝好家定位为数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，通过贝壳大数据与AI技术挖掘购房需求，反向指导项目规划与产品打造[3] - 该模式旨在解决传统开发中“产品与需求错配”的问题，实现“按需定制”[3] 市场布局与战略 - 贝好家（武汉）置业有限公司于2024年4月成立，法定代表人为房新宇，注册资本1000万元人民币[3] - 截至2025年10月底，贝好家已在全国10个城市累计落地17个项目[3] - 公司看好武汉作为GDP突破2万亿元超大城市的长期房地产市场前景，将发挥C2M优势满足本地居住需求[4]

合作项目概况 - 贝好家与金基集团、怡康控股就南京鼓楼区NO.2025G41地块达成合作，首次在南京落地C2M模式 [1] - 地块由金基集团以总价3.4亿元于8月8日摘得，位于南京鼓楼区核心地段，具备低密度住宅稀缺属性 [5] - 项目临近地铁3号线小市站、7号线幕府西路，配套商业设施包括喜年花生唐、泛悦城市广场及南京第二医院等三甲医疗资源 [5] 合作模式与分工 - 金基集团负责项目综合开发运营，依托33年南京本地开发经验 [5] - 贝好家通过C2M模式运用大数据与AI算法进行客户需求洞察，提供精准产品定位方案 [5] - 合作方怡康控股参与共同开发，目标为提升居住体验和打造"好房子" [5][6] 战略意义与市场背景 - 南京作为长三角中心城市，楼市受"房七条"政策推动，上半年涉宅用地成交金额大幅增长 [6] - 地块是鼓北片区首宗低密宅地，兼具板块发展优势与产品稀缺性 [6] - 金基集团时隔20年重回鼓北片区，已成功开发金基瞻月府、金基尚书里等多个本地项目 [5] 贝好家业务定位与规模 - 贝好家隶属贝壳集团，定位为数据驱动型住宅开发服务平台而非开发商 [6] - 核心业务是以C2M理念为开发商、业主方等提供产品解决方案及线上线下一体化营销服务 [6] - 截至2025年8月，已在9个城市累计落地15个项目，包括北京、上海、广州、成都等重点城市 [6]