出海企业驱动办公需求 - 深圳消费电子类企业出海活跃，2025年前8个月电脑及其零部件出口同比增长10.5%，音视频设备及其零件出口增长6.1%，带动办公需求提高[1] - 2025年第三季度多家头部及新兴消费电子企业新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，需求主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等职能[1] - 出海企业从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕，推动企业扩充团队并带动海外营销、支付结算、跨境物流等配套服务企业加速布局[1] - 出海企业倾向于选择资源配套完善、贴近核心客户的高品质办公空间，相关需求预计保持较强韧性，成为深圳办公楼市场的重要增量来源[1] 科技企业需求结构 - 第三季度科技类企业合计贡献约三成租赁成交面积，人工智能应用、数字营销等细分领域表现活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模租赁成交[2] - 深圳科技企业加速向价值链高端转型，更重视研发迭代效率与团队协作质量，推动对集中化、灵活性强的高品质办公空间需求[2] - 在市场租金下行及企业业务扩张影响下，部分专攻小众细分领域的科技公司进入甲级办公楼市场，例如点猫科技第三季度在前海租赁面积达9800平方米，进一步丰富租户结构[3] 市场供需与业主策略 - 第三季度深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，新增供应集中释放推动全市空置率环比上升1.1个百分点[2] - 业主加大租金让步力度，在新租及续租谈判中展现更高灵活性，部分租户把握租金调整机遇从乙级办公楼搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象提升[2] - 未来12个月深圳甲级办公楼市场预计有超过百万平方米新增供应入市，同时部分金融与科技企业将迁回自建新总部而缩减租赁面积，存量去化压力可能阶段性上升[3] - 业主除采用下调租金、延长免租期等手段，积极探索与办公楼运营服务商从传统租赁关系向合作伙伴关系升级，构建风险共担、收益共享的机制以提升物业吸引力[3]

市场整体表现 - 2025年第三季度北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75% [1] - 整体市场延续上半年的谨慎态势，交易规模仍以5亿元以下的小体量为主 [1] - 交易数量不少但总交易额不高，原因是相当多交易为5亿元及以下的小体量规模 [3] 交易特征与投资偏好 - “抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中小体量、收益型标的 [1][2] - 季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层 [2] - 市场延续对零售物业、长租公寓与产业园区的侧重 [2] - 按照交易金额计算，办公（商务园区）占比达到38% [2] - 园区受关注的核心在于REITs概念，通过REITs可实现资本退出，对资产价格起到锚定作用 [2] 买家结构分析 - 企业买家占比高达73%，贡献了8笔交易 [4][5] - 新兴企业买家成为北京物业投资市场的关键力量，用于资产配置或自用需求 [1][3][5] - 机构投资者在评估资产时更趋重视运营方资管能力和现金回报表现 [6] - 内资、外资买家投资逻辑聚焦于资产现金流的安全性与长期资本价值 [6] - 企业买家更多从宏观周期和战略布局角度，着眼于核心资产的跨周期长期配置价值 [7] 卖家结构与市场信号 - 地产公司在总交易金额中占比69%，主要原于开发商加速回款需求 [7] - 地产开发商物业出清速度较快，占据交易量大部分，被视为市场信心触底回升的积极信号 [7][8] - 市场录得代表性交易，如某地产公司将其持有的通州板块一处在建综合体的50%股权及相关债权转让 [7] 重点交易案例 - 康桥生命科学基础设施核心基金一期成功收购康桥大兴生命科学园，该基金总规模达9.25亿元 [2] - 某险资将大兴生物医药基地的一座生命科学专项园区纳入其新设的人民币不动产基金，卖家保留项目运营权 [6] - 某教育企业在西北旺产业带和某内资企业在望京购入办公自用，体现自用型需求稳步落地 [5]

北京办公楼市场 - 2025年第三季度北京办公楼市场增量需求持续疲软，租赁活跃度持续缓步下行，非续租租赁成交以搬迁为主，其中1000平方米以下的面积段为市场主力需求 [1] - 第三季度北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，望京区域的大面积租赁成交是主要贡献因素 [1] - 租户承租能力持续下行，对市场租金预期走低，愿意承付的租金总成本下调，预计整体租金下行趋势将至少延续至2027年 [2] - 行业发展进入新常态，区域间租金壁垒打破增强了跨区域流动性，业主正回归理性，积极构建多元化运营策略以寻求“第二增长曲线” [1] 优质零售地产市场 - 2025年第三季度北京整体消费品零售市场显著承压，零售地产租金降幅进一步加大 [2] - 餐饮品牌加速更替，在大量关店的同时，新的餐饮品牌和品类的开店需求依然在激增，行业下沉和竞争加剧 [2] - 情绪消费热度持续，潮玩和户外类品牌整体开店速度有所放缓，但平均店效仍维持稳定增长 [2] 高端住宅市场 - 2025年第三季度北京高端住宅市场供应显著回落，上半年入市的新盘保持较好的去化节奏，贡献了第三季度超六成的成交量 [2] - 高品质住房购买门槛持续降低，改善型需求成为市场主力 [2] - 金融条件改善将推动潜在购房者加快决策，加之大量优质供应提供充足选择，市场中的改善型住房需求有望进一步释放 [2] 宏观政策与经济环境 - 2025年前三季度，北京市围绕提振消费、科技创新、深化改革等方面实施了一系列针对性政策，旨在推动经济平稳健康运行 [1] - 尽管有效需求不足带来整体北京商业地产市场全面承压，但各方业主正积极提升核心竞争力以穿越市场周期 [1]

融资交易核心信息 - 仲量联行资本市场集团为位于德克萨斯州达拉斯的NorthPark中心安排了12亿美元的再融资方案 [1] - 富国银行作为牵头方 与摩根士丹利和高盛共同提供了这笔12亿美元的贷款 [2] - 新融资将用于偿还现有抵押贷款 剩余收益用于赎回该物业的股权权益 使所有权完全回归Nasher/Haemisegger家族 [2] 物业资产概况 - NorthPark中心是一个A++级超区域购物中心 总面积为190万平方英尺 拥有超过190家租户 其中75家为市场独家品牌 [3] - 主要主力租户包括Neiman Marcus, Nordstrom, Macy's, Dillard's, Eataly以及一个15屏的AMC影院 [3] - 该购物中心保持着极高的98.6%出租率 被公认为美国前五大购物目的地之一 [3] - 物业战略位于达拉斯Northwest Hwy和US-75交汇处 毗邻Highland Park等高收入社区 享有卓越的可达性和可见度 [4] 物业特色与运营 - NorthPark中心拥有国际知名的20世纪和21世纪艺术收藏 包含超过50件来自Nancy A Nasher和David J Haemisegger的藏品 将购物体验提升为世界级文化体验 [5] - 该中心今年庆祝其成立60周年 自1965年开发以来持续进行改进和扩张 [3] 交易参与方信息 - 仲量联行代表借款方NorthPark管理公司 其债务咨询团队由董事总经理Timothy Joyce等人领导 [6] - 仲量联行是一家领先的全球商业地产和投资管理公司 年收入234亿美元 在超过80个国家开展业务 拥有112,000名员工 [10] - 富国银行是一家多元化的金融服务公司 资产约19万亿美元 通过超过7,300个网点为美国三分之一的家庭提供服务 [7] - 摩根士丹利是一家全球性金融服务公司 在42个国家设有办事处 [8] - 高盛是一家领先的全球金融机构 为包括政府和个人在内的多元化客户群提供广泛金融服务 [9]

交易概述 - 上海南京西路地标博华广场完成股权变更，收购方为中邮保险投资的招赢政盛私募基金[1] - 该交易始于2025年初，市场推测成交价超百亿，是近年上海乃至全国单体写字楼最大规模成交[1][1] - 此标杆级办公项目的成功交割刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂[2] 第三季度上海投资市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%[1] - 单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升[1] - 本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47%[1] 资产类别表现 - 办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[1] - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额占比分别为8%和6%[1] - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，市场以资本配置驱动为主[2] 区域分布与市场信心 - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域[2] - 交易极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心，标志着办公楼板块在阶段性调整后有望迎来复苏[2] 零售物业市场 - 第三季度上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，非核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至13.5%[2] - 核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至42.5元/平方米/天，非核心区域租金环比下降1.9%至14.7元/平方米/天[2] - 预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃[3] 酒店市场表现 - 2025年前8个月上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1%[3] - 全市五星级酒店入住率同比上升2.2个百分点，平均房价微降1%，每间可售房收入RevPAR实现2.3%的稳健增长[3] - 暑期及黄金周商务与休闲客流显著回升，但受餐饮板块复苏乏力制约，酒店业者对全年整体营收持审慎乐观态度[3]

北京办公楼市场整体态势 - 2025年第三季度北京甲级办公楼整体空置率微降0.3个百分点至15.5% [1] - 全市办公楼租金延续下行趋势 [1] - 市场进入以存量竞争为主的阶段 2025年年初至今无新增供应入市 [1] - 各子市场间租金差异收窄 打破区域壁垒 跨区域租赁成交增多 [1] - 高昂的装修成本成为影响企业搬迁决策的首要考量因素 企业搬迁决策周期被拉长 [1] - 业主关注重点从吸引新租户转向留存现有租户 [1] - 整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [1] 零售地产市场表现 - 三季度北京市区优质零售项目租金环比下降3.5% [1] - 市区优质零售项目空置率录得7.1% [1] - IP消费与情绪消费热度持续 首店经济逆势提升 [2] - 高端手机壳品牌Casetify和法国手袋品牌Polene均开设新店 [2] - 户外运动品牌在时尚业态新开门店中面积占比高达18% 成为重要驱动力 [2] 投资市场动向 - 投资市场延续对零售物业 长租公寓及产业园区的侧重 [1] - 内资买家依然是主导力量 投资逻辑聚焦资产现金流安全性与长期资本价值 [2] - 本季度亮点交易为康桥生命科学基础设施核心基金成功收购康桥大兴生命科学园 [2] 业主策略调整 - 各方业主回归理性 积极构建多元化运营策略 [1] - 业主寻求第二增长曲线以提升核心竞争力 穿越市场周期 [1]

上海办公楼市场概况 - 2025年第三季度上海甲级办公楼市场净吸纳量为19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求是主要需求来源 [1] - 中央商务区甲级办公楼租金为6.6元/平方米/天，非中央商务区甲级办公楼租金为4.3元/平方米/天 [1] - 甲级与乙级办公楼租金价差缩小，促使更多企业选择搬迁至甲级楼宇以实现性价比更高的升级 [1] 办公楼市场需求与空置率 - 金融服务业保持韧性，私募基金需求上升，人工智能相关科技互联网企业及户外运动零售品牌的办公租赁需求活跃 [1] - 中央商务区空置率环比下降0.6个百分点至16.3%，非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点至30.5% [2] - 业主为保留和吸引租户，在续租及新租条件上保持灵活议价空间，部分业主愿意在延长租约前提下接受租约重组 [1] 产业园区市场动态 - 2025年第三季度上海产业园区净吸纳量为4.12万平方米，科技互联网企业（涵盖人工智能、集成电路、游戏）为主力需求方，总部型经济和科研机构需求也较活跃 [3] - 产业园区整体市场租金环比下降4.4%至3.5元/平方米/天，全市空置率环比上升0.9个百分点至26.1% [3] - 本季度有两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积为20.47万平方米，新增供应推高空置率并使租金承压 [3] 物流地产市场 - 2025年第三季度上海物流市场整体租金环比下降5.8%至1.20元/平方米/天，大部分租户活动以节约成本为导向 [3] - 在成本导向型需求主导及空置率高企背景下，业主维持相对激进的定价策略，租金依然有下行压力 [3] 投资市场表现 - 2025年第三季度上海投资市场共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [4] - 单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升，共有4宗成交额高于10亿元的交易 [4] - 办公楼资产以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别，产业园区、零售物业和长租公寓的金额占比分别为11%、8%和6% [4] 投资市场结构与趋势 - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，高净值投资者与各类企业买家持续活跃 [4] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域 [5] - 一宗标杆级办公项目成功交割，刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂 [4]

市场供应与项目入市 - 2025年第三季度深圳甲级办公楼市场新增六个项目 合计供应约38万平方米 供应主要集中在前海与后海片区 [1] - 未来12个月内深圳甲级办公楼市场预计将迎来超百万平方米的新增供应入市 [2] 企业租赁策略与市场动态 - 企业对办公租赁持谨慎态度 成本控制与空间使用效率优化成为核心考量 [1] - 面对市场租金与存量租约价差 越来越多租户选择启动租约重组谈判以争取更优租赁条件 [1] - 多数业主在新租及续租洽谈中显著提升灵活性 通过调整租金水平及优化租赁条款等方式增强竞争力 [1] - 部分企业利用租金回调窗口期升级办公空间 部分原本入驻乙级办公楼或创意园区的企业迁入甲级项目 [1] - 部分金融及科技企业因迁回自建新总部 可能缩减在市场化甲级办公楼项目的租赁面积 [2] 行业需求驱动因素 - 科技企业持续领跑市场 三季度贡献了深圳甲级办公楼约三成的租赁成交面积 [1] - 消费电子 人工智能应用 数字营销等细分领域表现活跃 带动科技园 前海等区域出现整层及以上规模租赁成交 [1] - 深圳科技企业加速向价值链高端转型 推动对集中化布局 高灵活性 能承载企业文化的高品质办公空间需求增长 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动结构性回暖 成为推动需求端修复的重要力量 [1] 消费电子出海趋势 - 深圳消费电子企业出海势头显著 成为办公市场需求修复的新兴驱动力 [2] - 2025年前7个月深圳电脑及其零部件出口同比增长10.8% 音视频设备及其零件出口同比增长5.5% [2] - 多家头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼 合计面积超过一万平方米 主要用于海外营销 品牌管理及跨境商务拓展等职能 [2] - 深圳出海企业从渠道巩固阶段迈向品牌打造与本地化深耕 推动扩充出海相关团队并带动海外营销 支付结算 跨境物流等配套服务企业加速布局 [2]

市场整体表现 - 第三季度深圳甲级办公楼市场整体租赁活跃度回落，供需关系承压，净吸纳量约为12.5万平方米，租金继续下行 [1] - 部分企业正利用租金回调的窗口期，以更具成本效益的方式升级办公空间 [1] 需求驱动因素 - 科技企业是市场需求主力，贡献了约三成租赁成交面积，消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现活跃 [1] - 深圳消费电子企业出海势头显著，多家头部及新兴企业新租或升级甲级办公楼，合计面积超过10000平方米，用于海外营销及品牌管理等职能 [1] - 出海赛道与科技企业的发展带动结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量 [1] 未来供应与市场展望 - 未来12个月深圳甲级办公楼市场预计将有超过百万平方米的新增供应入市 [2] - 短期内市场供过于求格局将延续，空置率或维持高位，租金下行趋势或将持续 [2] - 出海企业从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕，推动扩充团队并带动配套服务企业布局，相关需求预计保持较强韧性 [2] 政策影响 - 深圳近期出台政策，允许部分商办物业临时转换为酒店、医疗、养老及保障性住房等功能，有望推动办公楼运营模式多元化，缓解阶段性空置压力 [2]

公司动态 - JLL Income Property Trust宣布推出四只新的普通股股份类别 [1] - 公司为机构管理的每日净资产房地产投资信托基金，投资组合权益和债务投资规模约为65亿美元 [1] 行业趋势 - 行业近期趋势是使另类投资更广泛地提供给个人投资者 [1] - 新股份类别的推出旨在提供更广泛的投资渠道，同时保持基金一致的核心聚焦投资策略、投资组合构成和管理团队 [1]