核心财务表现 - 2025年第二季度稀释每股收益为2.32美元，同比增长32%，调整后稀释每股收益为3.30美元，同比增长29% [1] - 总收入达62.5亿美元，同比增长11%（按本地货币计算增长10%），其中抗周期业务收入增长11%，交易业务收入增长7% [5][11] - 调整后EBITDA为2.917亿美元，同比增长18%，EBITDA利润率提升至4.7% [5][12] - 上半年累计收入达119.965亿美元，同比增长12%，抗周期业务和交易业务分别实现12%和10%的增长 [8] 业务板块表现 房地产管理服务 - 收入达48.94亿美元，同比增长12%，其中项目管理增长23%，工作场所管理增长11% [6][18] - 上半年累计收入94.634亿美元，项目管理和工作场所管理分别贡献19%和12%的增长 [18] - 调整后EBITDA利润率提升至2.2%，主要受益于新客户获取和合同扩张 [19][20] 租赁咨询 - 收入6.768亿美元，同比增长5%，工业地产和办公地产租赁表现突出 [23][24] - 美国市场工业租赁量价齐升，办公租赁交易规模增长抵消了交易量下降 [24] - 调整后EBITDA利润率提升至17.8%，技术应用和共享服务中心降低成本 [25] 资本市场服务 - 收入5.203亿美元，同比增长14%，债务咨询和投资销售业务领涨 [26][27] - 住宅板块贡献显著，美国、日本和中东市场表现突出 [27] - 调整后EBITDA增长62%至5470万美元，受益于收入增长和贷款相关损失减少 [29] 资本运作与流动性 - 第二季度经营活动现金流3.328亿美元，同比增长22%，自由现金流2.884亿美元 [14] - 净债务降至15.867亿美元，净杠杆比率1.2倍，较2024年同期改善 [17] - 上半年股票回购金额6120万美元，累计回购251.8万股 [16] - 公司流动性达33.214亿美元，商业票据计划尚有25亿美元授权额度 [17][18] 行业趋势与战略 - 项目管理业务重新分类为抗周期业务，显示其稳定收入特性 [69] - 投资管理业务上半年募资29亿美元，已超过2024年全年募资额 [11][67] - 技术解决方案部门收入下降1%，但软件服务实现两位数增长 [34] - 公司通过技术应用和共享服务中心持续提升运营效率 [12][25]

核心财务表现 - 预计季度每股收益为320美元 同比增长255% [1] - 预计季度总收入为611亿美元 同比增长85% [1] 盈利预测调整 - 过去30天内共识每股收益预测上调02% [2] - 盈利预测修订与股票短期价格走势存在强关联性 [3] 细分业务收入预测 - 总投资管理业务收入预计10480百万美元 同比增长22% [5] - 资本市场业务总收入预计49867百万美元 同比增长9% [6] - 贷款服务业务收入4359百万美元 同比增长5% [6] - 价值与风险咨询业务收入9585百万美元 同比增长01% [6] - 投资销售及债权股权咨询业务收入35957百万美元 同比增长123% [7] - 租赁咨询/市场咨询业务总收入66726百万美元 同比下降382% [5] - 咨询及其他业务收入2245百万美元 同比下降28% [7] - 租赁业务收入64481百万美元 同比增长42% [8] - 软件与技术解决方案业务收入5802百万美元 同比增长29% [8] - 房地产管理服务业务出现显著下滑： - 工作场所管理业务收入24268百万美元 同比下降92% [9] - 投资组合服务及其他业务收入6290百万美元 同比下降493% [9] - 项目管理业务收入24944百万美元 同比下降684% [10] 股价表现与市场评级 - 过去一个月股价上涨46% 表现优于标普500指数1%的涨幅 [11] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示近期表现可能与整体市场同步 [11]

收购交易概览 - JLL Income Property Trust以约1.4亿美元收购Glendale Distribution Center的A类工业仓库设施[1] - 收购标的为2023年新建的现代化仓库 配备40英尺净高、扩展卡车场、快速响应消防系统、LED照明和超市场标准的电力容量[2] 资产属性分析 - 仓库总面积达100万平方英尺 由单一全球领先运动服饰制造商租用 租户信用评级强劲[2] - 租约期限超过10年 年租金递增率为3.25% 且目前处于100%满租状态[2] - 物业位于特殊对外贸易区 有助于租户优化销售点和库存管理效率[3] 区位战略价值 - 物业地处凤凰城Loop 303交汇处 距离10号州际公路不到10英里 契合公司对交通基础设施邻近仓库的选址策略[3] - 凤凰城被CBRE评为美国最大增长市场之一 制造业中心地位日益凸显 因贸易政策变化带来的产业链回流趋势加速[4] 投资组合配置 - 工业地产是公司最高置信度的板块 截至2025年6月30日工业投资占65亿美元总组合的33% 对应58处工业资产价值20亿美元[4] - 公司通过去年战略性处置获得充足资金储备 本次收购符合其目标工业市场高质量仓库收购战略[4] 管理规模背景 - 母公司LaSalle Investment Management截至2025年第一季度管理849亿美元房地产股权和债务资产 客户涵盖全球养老金、保险公司及政府机构[7] - JLL Income Property Trust作为每日净值REIT 持有全美住宅、工业、零售、医疗及办公类收益型资产 未来计划进一步实现全球多元化布局[6]

并购市场热点领域 - 近两年并购活动主要集中在半导体、生物医药、人工智能、新能源汽车等领域 [1] - 这些领域的企业拥有大量专利、无形资产及研发成果，成为潜在投资者的重点关注对象 [1] - 由于短期内未产生收入或盈利水平较低，评估工作存在难点，估值具有较高复杂性 [1] 并购估值方法 - 传统市场法（如PE、PB、PS等指标）在前期估值中适用性较弱 [1] - 更多采用股权价值与GMV比值、股权价值与研发费用比值等市场参考指标 [1] - 针对生物医药企业，需根据不同研发阶段创新估值方法，如二叉树模型或蒙特卡洛模拟等 [1] - 这些方法有助于满足18A、18C上市要求 [1] 境外并购操作难点 - A+H股上市公司且涉及国资背景的交易需通过三重审核：国资备案、A股证监会审核、港股交易所及证监会审核 [2] - 评估机构需协调满足三方监管要求，发挥关键作用 [2] - 各监管方审核逻辑存在差异：国资层面注重防范国有资产流失，要求避免"买贵"或"卖便宜"，通常采用两种以上评估方法交叉验证 [2] - A股证券监管逻辑与国资要求较为契合，而港股市场多采用单一市场法，与国资备案要求不同 [2] - 港股市场对收益法应用审慎，若采用需出具安慰函，流程冗长且易引发监管关注 [2]

项目融资与交易结构 - JLL资本市场集团为Journal Squared III项目安排2.55亿美元再融资 该资金用于新泽西州泽西市58层豪华多户高层建筑[1] - 融资主体为Kushner房地产集团与National Real Estate Advisors合资企业 通过太平洋人寿获得12年期固定利率贷款[2] - 项目为Journal Squared开发项目第三期也是最终塔楼 位于Pavonia大道595号 毗邻Journal Square PATH车站 可直达曼哈顿宾州车站 世贸中心和纽瓦克宾州车站[3] 项目定位与区域发展 - 项目受益于Journal Square区域快速发展 港务局交通中心重建计划和市政府2060重建计划持续吸引零售 办公 酒店 住宅和娱乐场所投资[4] - 三座塔楼项目整体实现230万平方英尺混合用途开发 总投资额超过9亿美元 成为区域转型标志性建筑和持续增长催化剂[6] - 项目帮助重振Journal Square作为交通便利的繁荣社区 刺激新投资 吸引居民和零售商户 促进区域复兴[7] 物业特征与配套设施 - 项目于2024年7月交付 包含598套豪华公寓单元 户型涵盖工作室至三卧室 平均面积719平方英尺[5] - 单元配备博世洗衣干衣机 GE不锈钢电器厨房 白色石英台面 高光橱柜和石灰橡木地板[5] - 三栋建筑共享10万平方英尺配套设施 包括多个健身中心 拳击场 录音室 剧院 游泳池 带曼哈顿全景天际线酒廊 户外烧烤区 5000平方英尺宠物跑道以及共享办公空间[5] 参与机构背景 - Kushner房地产集团成立于1979年 总部位于泽西市 管理超过9000套公寓和600万平方英尺商业空间 业务覆盖四个州[9] - National Real Estate Advisors为投资管理机构 专注开发运营美国商业地产和基础设施项目 主要投资多户住宅 数据中心 办公 医疗等资产类别[10][11] - 太平洋人寿提供零售 机构 员工福利和再保险市场金融解决方案 为近160年历史财富500强企业 总部位于加州纽波特比奇[13] - JLL作为全球领先商业地产和投资管理公司 年收入234亿美元 在全球80个国家运营 拥有11.2万名员工[14]

7月30日，《每日经济新闻》记者从仲量联行（NYSE：JLL）方面了解到，该公司已作为独家代理，公 开招标出售8项附带麦当劳长期租约、位于香港黄金地段的零售物业。 仲量联行表示，物业组合分别位于尖沙咀、铜锣湾、旺角、坚尼地城、大角咀、元朗、荃湾、慈云山等 高人流地区，建筑面积为约0.68万~1.9万平方英尺（1平方英尺约为0.0929平方米），面积最大的一处为 尖沙咀星光行地下连地库。 每经记者｜孔泽思 每经编辑｜文多 麦当劳打算出售一批自持的香港商铺。 仲量联行还称，物业组合整体出租率达100%，将以连租约形式出售。各铺位均设有显眼招牌，有广告 效益。其铺面阔落，享有极高的曝光率及稳定客流量。除部分物业由麦当劳独家承租外，也有铺位同时 引入其他零售租户，例如"7-Eleven"便利店和药房等，实现租金收入多元化。 据香港麦当劳官网，香港地区的首家麦当劳餐厅于1975年在铜锣湾开业。截至目前，麦当劳在香港有 250余家餐厅。今年是麦当劳入驻香港50周年，公司特意将金钟海富中心店翻新为50周年旗舰店。 封面图片来源：每经记者 张韵 摄（图文无关） 据悉，这批资产由现业主麦当劳持有数十年，并附带麦当劳长期租约，总 ...

物业出售计划 - 麦当劳计划通过公开招标出售香港的8处物业，涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段，建筑面积在6746-18746平方英尺，落成年份在1969年到1991年，仲量联行为代理商，投标截止日期为9月16日 [1] - 公司计划分阶段全部出售其在香港约23家商铺物业，首阶段先招标出售8家商铺，视市场反应明年再推出余下商铺 [6] - 首批8家商铺总市值约12亿港元，其中价值最高的是尖沙咀星光行临街铺位连地库，市值约4.6亿港元，建筑面积18746平方英尺 [6] 业务运营情况 - 麦当劳餐厅业务不包括在此次出售项目，餐厅将作为租户依据现有租赁协议继续长期经营 [1] - 相关餐厅营运不受影响，麦当劳总公司会继续致力发展香港市场 [7] - 麦当劳香港餐厅业务和内地业务均由中信联合体负责操盘，中信联合体在运营公司中持股52%，麦当劳总公司持股48% [7] 市场背景 - 麦当劳于1975年在铜锣湾开设香港首店，截至7月29日在香港有251家门店 [7] - 适逢香港麦当劳今年成立50周年，公司将通过一系列活动庆祝，并期待香港市场继续成长 [7] - 麦当劳总公司定时审视其持有的物业，并不断优化房地产组合 [7]

物业出售计划 - 麦当劳计划通过公开招标出售香港8处物业 涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段 建筑面积在6746-18746平方英尺之间 落成年份为1969年至1991年 仲量联行担任代理商 投标截止日期为9月16日[1] - 首批8家商铺总市值约12亿港元 其中尖沙咀星光行临街铺位连地库市值最高约4.6亿港元 建筑面积18746平方英尺 落成年份1969年[3] 业务运营安排 - 麦当劳餐厅业务不包含在此次出售项目中 餐厅将作为租户依据现有租赁协议继续长期经营[3] - 物业出售由麦当劳美国总公司主导 不涉及香港餐厅业务 香港麦当劳目前有251家门店[5] 战略背景 - 麦当劳总公司定时审视其持有物业并不断优化房地产组合 此次出售属于全球资产配置策略[5] - 公司计划分阶段出售香港约23家商铺物业 首阶段推出8家 明年将视市场反应推出余下商铺[3] - 适逢香港麦当劳成立50周年 总公司表示将继续致力发展香港市场并期待该市场保持创新和领导地位[5] 股权结构 - 麦当劳香港及内地业务均由中信联合体负责操盘 中信联合体在运营公司中持股52% 麦当劳总公司持股48%[5]

公司动态 - JLL Income Property Trust宣布JLLX Diversified 9 DST项目已全额认购 该项目规模为1 68亿美元 采用特拉华法定信托结构 旨在为1031交换投资者提供税收递延和资产再投资机会 [1] - JLLX Diversified 9 DST包含两处多户住宅社区(分别位于科罗拉多州柯林斯堡 含210和195个住宅单元)和一处零售购物中心(位于亚利桑那州凤凰城 面积11 8万平方英尺) [2] - 自2019年成立以来 JLL Exchange已通过26个DST项目吸引19 5亿美元投资 并完成15个UPREIT交易 总规模达12亿美元 [3] 行业趋势 - 多户住宅租赁和食品杂货锚定零售业态基本面强劲 租金增长和需求保持韧性 [3] - 市场对机构级 低费率的1031交换解决方案需求持续旺盛 投资者关注税收递延 遗产规划和资产多元化优势 [3] 公司背景 - JLL Income Property Trust为机构管理的每日净值REIT 管理约65亿美元股权和债务投资组合 投资领域涵盖住宅 工业 零售 医疗 办公等美国核心地产 [4][5] - 母公司LaSalle Investment Management为全球领先房地产投资管理机构 截至2024年第四季度管理资产规模达823亿美元 [6]

上海商业地产市场概况 - 2025年第二季度上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元，单体项目平均成交金额为3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度4.8亿元继续下降 [8] - 成交金额在1亿至3亿元的交易占市场成交宗数的61%，中小体量资产流动性增强 [8] - 高净值投资者及企业买家贡献总成交金额的88%，对街铺式商业资产的集中配置维持市场活跃度 [8] 办公楼市场 - 2025年二季度上海全市办公楼净吸纳量录得约5.73万平方米，非中央商务区净吸纳量录得约7.42万平方米，国有企业和第三方办公运营商构成需求主力 [3] - 中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元/平方米/天，非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元/平方米/天 [4] - 二季度上海市七个甲级办公楼项目竣工交付，均位于非中央商务区，总建筑面积413700平方米，中央商务区空置率环比上升0.2个百分点至16.9%，整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6% [4] 零售物业市场 - 在"促消费"政策推动下，上海零售物业市场租赁需求边际改善，核心商圈空置率环比下降0.3个百分点至9.6%，非核心区空置率环比微升0.3个百分点至14.1% [6] - 核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至43.1元/平方米/天，非核心区域租金环比下降1.8%至15.0元/平方米/天 [7] - 头部奢侈品品牌、运动品牌、潮玩杂货及本土服饰品牌对核心商圈的旗舰店及概念店选址意愿显著增强 [6] 产业园区市场 - 人工智能、集成电路仍是产业园区主要行业需求来源，科技互联网行业的游戏和新能源汽车产业链相关公司租赁需求保持韧性 [5] - 二季度产业园区净吸纳量录得2.36万平方米，四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积34.37万平方米 [5] - 上海产业园区整体空置率环比上升2.0个百分点至25.1%，租金环比下降5.0%至3.6元/平方米/天 [5] 物流地产市场 - 2025年上半年上海新增超过60万平方米物流面积，预计年内还将有四个项目完工，带来约39万平方米新增供应 [8] - 二季度物流市场净吸纳量录得6.2万平方米，空置率上升至28.7%，租金环比下降5.2%至1.27元/平方米/天 [7][8] 投资市场细分 - 办公资产以38%的成交金额占比稳居首位，长租公寓以27%占比跃居第二，零售物业占18% [9] - 零售物业以35%的成交宗数占比成为最活跃板块，1亿至3亿元的街铺式商业资产受青睐 [9] - 中环内项目贡献85%成交金额和78%成交宗数，核心区域资产集聚效应显著 [9]