项目融资 - JLL资本市场集团为Y-Tech的The Residences at 1428 Brickell项目安排了5.6535亿美元的建设融资[1] - 该笔贷款为4.25年期浮动利率贷款，由JP Morgan和Sculptor提供[2] - JLL代表借款方Y-Tech进行融资安排[2] 项目概况 - 项目为一座70层超豪华共管公寓楼，位于迈阿密著名的Brickell金融区[1] - 共包含195套独家住宅，户型为两居室至四居室加书房，面积从1,800平方英尺到8,900平方英尺不等[3] - 项目由世界著名的ACPV Architects的Antonio Citterio和Arquitectonica设计[3] 项目特色与创新 - 项目将成为全球首座部分由太阳能供电的高层住宅楼，西立面设有太阳能骨架，包含500多块光伏一体化玻璃板，总面积近20,000平方英尺[3] - 提供80,000平方英尺的专属配套设施，包括度假级泳池、两层高的业主俱乐部、健康设施和屋顶观景台[4] - 单元内部将配备专门的Gaggenau电器包、Arclinea和Vaselli橱柜以及天然石材和大理石[4] 市场表现与开发进度 - 截至2025年10月，该项目预售率达到57%，显示出市场对Brickell地区超豪华产品的强劲需求[4] - 项目于2024年11月破土动工，并于2025年9月完成了Brickell地区有史以来最大的筏板基础浇筑[5] - 预计项目将于2028年第四季度交付[5] 项目团队 - 开发团队包括ACPV Architects和Arquitectonica担任建筑师，Coastal Construction担任总承包商，Cervera Real Estate负责销售[5] - JLL代表借款方的债务咨询团队由高级董事总经理Melissa Rose、Brian Gaswirth和Christopher Peck，董事Paul Adams以及副董事Nicole Diaz领导[6]

进博会概况 - 第八届中国国际进口博览会展览面积超43万平方米，4108家境外企业携461项新产品、新技术、新服务集中亮相 [1] 进博会作为产业与商业地产的连接器 - 进博会已成为探索商业地产与产业需求深度耦合的实践载体，形成“产业需求牵引空间升级、空间优化反哺产业发展”的良性循环 [3] - 贴合需求的商业地产已成为企业布局中国时的前端关键考量，既承载产业落地功能，更传递企业对中国市场的长期信心 [3] 消费品展区与零售地产 - 消费品展区紧扣体育消费趋势，创新打造“进博体育公园”，并聚焦高端消费升级，设立高端消费专区 [4] - 上海近40家优质购物中心中，运动服饰类新租面积占比由2023年的14.2%显著提升至2025年前三季度的28.4% [4] - 截至2025年9月底，已有超过35个专业小众户外品牌在上海开设门店逾250家，其中VUORI、HOUDINI、KEEN等一批国际品牌均以首店形式进驻市场 [4] - 2025年上半年上海旗舰店名店密集亮相，运动服饰类新开旗舰店占比28%，国内服饰品牌占19%，潮玩品牌占17% [4] - 情绪消费主导的新经济形态正蓬勃兴起，成为消费市场核心驱动力 [5] 技术装备展区与商业地产 - 技术装备展区围绕数字工业、AI、集成电路等新质生产力核心领域设立专区，展示数据中心高效运算、绿色低碳等前沿技术 [6] - AI、高端装备制造等新质生产力企业租赁需求爆发，推动优质办公空间向“技术配套+产业协同”转型 [6] - 2023年中国智算中心投资达879亿元，同比增长超90%，预计2028年市场规模破2886亿元 [7] - 中国风电太阳能装机超14亿千瓦的低碳优势，叠加进博会推动的技术迭代与产业协同，强化了数据中心的专业化、绿色化发展趋势 [7] 医疗器械及医药保健展区与地产需求 - 医疗展区以“健康中国，美好生活”为主题，众多适老化产品、健康服务及生命科学创新成果亮相 [9] - 在健康医疗领域，科技巨头引领的健康产业革命，推动“存量地产 + 健康医疗”深度融合，实现以医疗服务为核心的价值重塑 [9] - 在银发经济领域，进博会推动养老地产在空间设计上注重无障碍通行、智能监测设备嵌入、银发消费场景营造 [9] - 养老地产在服务体系上，医养结合模式实现健康预防、监测、救援、护理无缝衔接 [9]

基金业绩表现 - 基金在截至2025年9月30日的季度内，年初至今回报率为+13.54%（扣除费用后），超越其最相关基准——富时EPRA/NAREIT发达指数（扣除费用前为+11.26%）[3] - 自1998年成立以来，基金年化回报率为+9.12%（扣除费用后），初始投资10万美元的市值已超过105万美元（假设股息再投资）[5] - 主要业绩贡献者包括对美国住宅建筑商（D R Horton、PulteGroup、Lennar）、房利美和房地美的优先股以及房地产服务公司（Brookfield Corp、CBRE Group、JLL）的投资[4] 投资组合活动与持仓调整 - 基金在本季度增持了Champion Homes、Unite Group和Accor的股份[4][12][15][18] - 基金减持了部分头寸，包括房利美、房地美、Weyerhaeuser和Rayonier，并完全退出了Grainger plc和Millrose Properties的投资[20] - 基金还实施了针对英镑敞口和核心持仓CBRE Group的对冲操作[20] 投资组合配置 - 基金资产的41.9%投资于美国住宅房地产相关公司，涵盖住宅建筑、利基租赁平台、土地与木材、抵押贷款和产权保险等领域[22] - 27.5%的资产配置于北美商业房地产公司，涉及房地产服务、资产管理、工业和物流以及自助仓储等板块[23] - 25.6%的资本投资于国际房地产公司，业务范围与上述类似，但为各自区域的领先平台，主要分布在英国、澳大利亚、法国、香港和新加坡等发达市场[24] - 剩余5.0%的资产为现金、债务及期权，包括美元现金及等价物、短期美国国债以及针对某些货币和关键持仓的对冲[25] 行业洞察与结构性转变 - 基金管理层认为房地产行业的分化程度正在加剧，这种基本面差异不仅体现在不同的物业类型上，也体现在个体公司和其运营的市场中[10] - 以美国住房市场为例，存在明显的“两个市场”主题，即新房市场与现房销售之间存在巨大差异，并且在区域和价格点上对于独户和多户住宅的基本面也存在关键区别[11] - 在酒店业领域，独立业主正越来越多地与全球平台之一签订管理或特许经营协议，这种安排在北美已成为标准结构，约80%的酒店隶属于某个平台，而在大多数国际市场这一比例仅为40%[18] 关键持仓分析 - Champion Homes是北美领先的“经济适用房”生产商，去年交付超过26,000套预制和模块化房屋，平均单价低于10万美元，且财务状况非常强劲，拥有显著过剩产能[12] - Unite Group是英国领先的学生公寓房地产投资信托，拥有超过150处物业和65,000个床位，入住率超过95%，且债务水平适中[15] - Accor是一家全球酒店管理和特许经营平台，在110多个国家拥有近6,000家酒店和85万间客房，在欧洲、中东、亚太和南美市场占据领先份额，但其估值相对全球同行存在显著折价[18][19]

基金业绩表现 - 基金在2025年第三季度增长5.43%（机构份额），超过MSCI美国REIT指数4.49%的涨幅 [2] - 自2017年12月29日成立至2025年9月30日，基金累计回报率达97.17%，是REIT指数41.54%涨幅的两倍多 [2] - 在晨星房地产类别中，基金近1年、3年、5年及成立以来的百分位排名分别为第2、第5、第17和第2，绝对排名分别为第3、第10、第28和第2 [4] 投资组合构成 - 截至2025年9月30日，投资组合中REITs占75.0%，非REIT房地产公司占22.0%，现金及等价物占3.1% [21] - REITs投资涵盖13个类别，前三大为工业REITs（14.4%）、医疗保健REITs（14.0%）和购物中心REITs（7.5%） [22] - 前十大持仓占净资产的52.3%，包括Welltower（8.8%）、Prologis（8.7%）和American Tower（6.8%） [55] 行业前景与投资逻辑 - 行业高管评论积极，Blackstone总裁认为房地产将开始转向，Prologis CEO称物流市场租金和入住率增长将出现拐点 [12][13] - 房地产周期处于关键时点，价值已重置，公寓和仓库等领域的新供应处于十年低点，复苏刚刚开始 [17] - 需求条件总体有利，电子商务、老龄化人口、旅行支出增加和AI发展等结构性顺风被低估，而竞争性供应因高昂的开发和借贷成本而崩溃 [18] - 资产负债表总体稳健，债务资本广泛可用，大量私募资本可能以低估价格收购优质公共房地产 [18] 近期交易活动 - 第三季度主要净买入包括Jones Lang LaSalle（8.5百万美元）、Prologis（5.1百万美元）和The Macerich Company（3.6百万美元） [44] - 主要净卖出包括Equinix（3.8百万美元）、Elme Communities（2.6百万美元）和Independence Realty Trust（2.1百万美元） [49] - 增加了对非REIT房地产公司的敞口，从15.4%提升至22.0%，新买入Jones Lang LaSalle、Blackstone、CRH等公司 [33] 具体板块观点 - 工业REITs：前景乐观，基于多年的需求/供应/租金增长前景，现有租金普遍低于市场租金20%-30% [23] - 医疗保健REITs：高级住房基本面改善，供应增长疲软，长期需求受老龄化人口驱动 [27] - 数据中心REITs：受益于低空置率、需求超过供应、租金上涨以及AI带来的增量需求 [27] - 购物中心REITs：高质量零售空间短缺，房东有能力提高租金，估值具有吸引力 [27]

城市更新核心范式转变 - 城市更新正推动业主和运营商从传统“收租管理”思维转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式 [1][3] - 老旧商办物业的更新本质是运营模式的系统性升级和资产价值重塑的战略契机，而非简单的硬件翻新或空间重构 [3] 老旧商办物业面临的挑战与需求 - 在北上广深一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%的现存建筑楼宇到2050年仍将使用，商办物业改造需求体量巨大 [2] - 老旧物业硬件系统普遍老化，存在电梯效率低、空调系统能耗高、电力容量不足、消防设施落后等问题，推高物业管理支出 [3] - 空间设计滞后，传统布局难以匹配现代企业对灵活工位、协作空间、健康环境的需求，物理缺陷限制改造潜力 [3] - 缺乏LEED及WELL等绿色认证的资产将面临融资成本上升、租户流失等ESG合规压力 [3] 上海城市更新的政策与模式创新 - 上海出台突破性政策，允许商业金融用地上的商业楼宇兼容人才公寓、租赁住房等功能，核心在于功能兼容和规划弹性，而非用地性质的根本变更 [1][5] - 政策通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，在保留土地原用途下嵌入新功能，以提升土地复合利用效率、缓解商务楼宇空置 [1] - 上海模式强调制度弹性化，从刚性管控转向功能兼容，并探索“商务单元”和“三师联创”机制推动片区更新 [5][6] - 以真如商务单元为例，围绕轨交构建复合多元的片区更新，联动文化资源和公共空间，提升人才公寓与社区配套，增强空间效能 [6] 片区更新的难点与成功要素 - 推进“片区更新”的最大难点在于多方利益协调，产权碎片化导致更新主体多元、利益诉求分散，拆迁谈判成本高、周期长 [8] - 跨部门协同机制不健全，规划、住建、交通、生态等条线缺乏高位统筹与数据共享，易形成政策断点 [8] - 存在重建设、轻运营的惯性思维，后期缺乏专业化、市场化运营支撑，难以释放片区长期活力与资产价值 [8] - 成功的片区更新需以“精准锚定客群+激活本地基因”为双轮驱动，深入挖掘并转化历史文脉、滨水空间等在地资源，并基于实际服务人群进行精准需求匹配 [9] 资产转型与功能优化路径 - 城市更新赋予老旧资产“二次定位”机会，可主动探索“商改科”、“商改产”、“商改保”等创新路径，对接区域产业规划 [4] - 上海多个商务区如南京西路、苏河湾、北外滩、徐家汇等正在重新审视载体空间和推进功能优化研究，寻求构建区域价值和活力的方法 [7] - 以小陆家嘴更新方案为例，通过“滨水、环绿、建核”核心，构建全天候立体慢行系统，连接地标建筑与江边绿地，弱化潮汐通勤、强化在地归属 [6][7]

市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于9月录得14.3万方呎的正净吸纳量 [1] - 市场已连续6个月录得正净吸纳量，创下2022年5月以来最长纪录 [1] 租赁需求驱动因素 - 租赁需求主要由银行及跨国企业持续上升的需求所带动 [1] - 整合及升级办公空间的洽谈步伐加快 [1] - 香港股市表现活跃巩固了其作为国际金融中心的信心，促使金融机构落实地产计划 [1] 空置率情况 - 截至9月底，整体写字楼空置率轻微回落至13.4% [1] - 中环空置率改善至11% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率改善至12% [1] - 尖沙咀空置率则上升0.1个百分点至7.7% [1] 租金走势 - 9月整体租金环比微跌0.1% [1] - 核心地段的优质商厦租金已初现企稳迹象 [1] - 湾仔/铜锣湾及尖沙咀租金均录得环比0.2%跌幅 [1] - 中环租金保持平稳 [1]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]

公司战略与领导层任命 - JLL任命Alexandra Bryant为价值与风险咨询首席执行官 标志着公司向下一代估值服务转型的关键一步 [1] - Alexandra Bryant在JLL拥有超过20年经验 曾担任全球战略与企业发展主管以及资本市场全球战略与运营主管 将领导估值业务转型为可扩展的AI增强解决方案 [2] - 同时 Mark Wynne-Smith被任命为全球资产咨询与服务主管 负责开发投资组合咨询和资产管理服务的新增长机会 其扩大的职责范围将构成价值与风险咨询下增强服务的一部分 [3] 业务转型与战略重点 - 公司战略核心为两大转型支柱 将传统估值方法发展为满足客户对速度、精度和持续洞察需求的数据驱动咨询服务 [3] - 战略愿景超越单点估值 延伸至支持客户整个投资生命周期的动态咨询服务 [3] - 竞争优势在于将尖端技术与只有经验丰富的专业人士才能提供的批判性思维和解决问题技能相结合 [4] 技术支持与服务创新 - 转型重点是利用AI和实时数据开发标准化交付模型 同时保留复杂房地产决策所需的细微判断和估值师专业知识 [6] - 致力于培养具备先进技术能力和AI素养的估值人才 确保人类专业知识在复杂分析中的核心地位 [6] - 新服务模式旨在通过实时数据洞察放大人类专业知识 [2] 市场定位与财务背景 - 此次任命强化了JLL在整个资本结构中提供全面咨询解决方案的承诺 使公司能够在日益数据驱动的房地产领域捕捉新兴机会 [4] - JLL是一家拥有超过200年历史的全球领先商业房地产和投资管理公司 年收入达234亿美元 在超过80个国家运营 拥有超过112,000名员工 [5] - JLL的资本市场集团近期完成了重大融资活动 包括为一个全国性工业投资组合安排8.2亿美元再融资 以及为达拉斯一个标志性购物中心安排12亿美元再融资套餐 [7][8]

交易概述 - 仲量联行资本市场部门为CIP Real Estate和Almanac Realty Investors的工业资产组合安排了8.2亿美元再融资 [1] - 该资产组合包含42处浅湾工业地产，总面积达610万平方英尺，分布在六个州 [1] 融资结构 - 借款方为CIP Real Estate LLC关联公司与Almanac Realty Investors的合资企业 [2] - 融资方式为浮动利率、单一资产单一借款人结构，由富国银行主导，摩根大通和高盛也参与了部分贷款发放 [2] 资产组合详情 - 资产组合覆盖六大主要工业市场：亚特兰大、达拉斯-沃斯堡、夏洛特、坦帕、加州东湾和内陆帝国 [2] - 截至2025年9月，资产组合出租率达91%，拥有超过950个独立租户 [2] - 物业平均净高19英尺，平均办公区域装修比例约33%，单个物业面积从16,176平方英尺到944,655平方英尺不等，平均面积为145,925平方英尺 [3] - 物业战略位置靠近主要交通基础设施和人口中心，服务于物流、电子商务、分销用户以及最后一英里运营商和中小型企业 [3] 参与方信息 - 仲量联行是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司，财富500强企业，年收入234亿美元，业务遍及80多个国家，拥有超过112,000名员工 [6] - CIP Real Estate LLC是一家全方位服务房地产投资公司，成立于1995年，拥有和管理超过1000万平方英尺的优质物业 [7] - Almanac Realty Investors是Neuberger Berman的一个业务部门，自1981年成立以来已向56家房地产公司承诺投入超过83亿美元资本 [7] - 富国银行是一家领先的金融服务公司，资产约2.0万亿美元，在2025年财富美国最大公司排名中位列第33 [8] - 高盛是一家领先的全球金融机构，成立于1869年，为包括公司、金融机构、政府和个人在内的多元化客户群提供广泛的金融服务 [8]

上海投资市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场出现回暖信号，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [1] - 三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年均值4.2亿元显著提升 [1] - 成交金额超过5亿元的交易占总宗数的47%，共录得4宗金额高于10亿元的成交标的 [1] 办公楼市场表现 - 三季度上海办公楼资产重回主导地位，成交金额占比达75%，成交宗数占比为53% [1] - 季末1宗标杆级办公项目成功交割，刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂 [1] - 办公楼市场在阶段性调整后有望迎来复苏曙光 [1] 其他资产类别表现 - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额占比分别为8%和6% [1] - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，高净值投资者与各类企业买家持续活跃 [2] - 从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域 [2] 酒店市场表现 - 在入境旅游市场持续升温推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好 [1] - 2025年1至8月，上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1% [2] - 同期全市五星级酒店入住率同比上升2.2个百分点，平均房价微降1.0%，但每间可售房收入实现2.3%的增长 [2] 市场展望 - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [2] - 暑期以及黄金周的商务与休闲客流显著回升，带动上海酒店行业回暖，三季度上海迎来多家酒店开业 [2]