地块成交信息 - 招商蛇口+华润置地联合体以总价86.4亿元竞得深圳宝安区新安街道A002-0108宗地 [2] - 成交楼面价达5.96万元/平方米，溢价率34.81%，刷新宝安中心板块楼面价纪录 [2][3] - 地块规划建筑面积14.5万平方米，容积率3.41，用地性质为纯住宅用地 [3][5] 地块区位价值 - 地块位于宝安中心区核心位置，距离海岸线仅300米，毗邻欢乐港湾景区及前海自贸区 [4] - 周边文旅地标年均客流量超千万，西侧邻近建设中的腾讯全球总部 [4] - 周边二手房成交单价达12万-15万元/平方米（鸿荣源熙龙湾、壹方中心玖誉等项目） [8] 规划调整关键点 - 原规划商业及酒店占比51%导致流拍，调整后住宅占比提升至86.2%，起拍价从86.27亿元降至64.09亿元 [4][5] - 土地面积缩减5000平方米，整体容积率从5.7降至3.7，剔除纯商业属性 [5] - 保留1.84万平方米社区配套商业，开发门槛显著降低 [5][7] 土拍市场特点 - 地块无商品房限价、无配建义务、不受"70/90政策"限制，体现深圳土拍"三无"特点 [7] - 2023年深圳已挂牌9宗宅地，成功出让4宗，供应量较2022年（全年成交6宗）明显增加 [8] - 头部房企对核心区稀缺宅地竞争激烈，187轮竞价反映长期看好深圳西部价值 [2][7] 开发约束条件 - 需承诺"交房即发证"，1年内开工、4年内竣工 [7] - 建筑限高要求：沿海澜路首排≤40米，沿金科路首排≤100米 [7] - 需专项开展噪声影响分析（邻近广深沿江高速）并预留防治资金 [7]

行业投资评级 - 地产行业评级为"强于大市"（维持）[2] 核心观点 - "好房子"热度有望延续，加速产品迭代、提升质价比及开发速度是中期房企重要竞争力[4] - 2024年以来"好房子"供应相对有限，优质地块供给有限利于维持较好供需结构及盈利水平[4] - 优质房企在品质、口碑等方面具有门槛，利于维持产品竞争力[4] - 未来全国楼市将走向分化、提质与供给优化，存量旧规产品价格跌幅将放缓，"好房子"有望维持较好去化率[4] - 重申把握中期确定性，拥抱库存结构优、拿地及产品力强房企[4] 市场运行监测 - 本周(8.9-8.15)重点50城新房成交1.3万套，环比升5.7%，重点20城二手房成交1.6万套，环比升1.9%[12] - 8月（截至15日）重点50城新房月日均成交同比降26%，环比降14.1%；重点20城二手房月日均成交同比升0.6%，环比降8.2%[12] - 截至8月15日，16城取证库存9128万平，环比升0.1%，去化周期20个月[15] 资本市场监测 - 本周房地产板块涨3.94%，跑赢沪深300（2.37%）[22] - 当前地产板块PE（TTM）45.46倍，估值处于近五年99.84%分位[22] - 本周境内地产债发行78亿元，净融资额19.1亿元[20] - 2025年全年地产债到期和提前兑付规模3181.4亿元，同比减少1.7%[20] 重点公司推荐 - 华润置地：2025年年内涨幅达53.7%，股息率4.35%[4][7] - 建发国际集团：2025年年内涨幅达54.9%，股息率5.81%[4][7] - 绿城中国：2025年年内涨幅23.3%，PB0.71倍[7][28] - 中国海外发展：股息率4.2%，年内涨幅18.5%[7][28] - 贝壳-W：年内涨幅仅3.9%，远低于恒生指数（26%）[7] 政策环境监测 - 苏州：住房公积金贷款首付比例调整为不低于15%[10] - 福州：精简规划建设审批，优化容积率计算规则[10] - 东莞：继续征集存量商品房用作保障性住房[10]

行业投资评级 - 地产及物管行业维持"看好"评级，核心观点包括广义住房需求见底、核心城市市场领先筑底回升、好房子政策开辟新发展赛道等 [2][61] 行业数据表现 - 34城新房周成交环比下降9%，一二线环比下降7.9%，三四线环比下降23.5% [4] - 8月34城一手房成交同比下降19.1%，较7月下降11.6个百分点，其中一二线同比下降17.6%，三四线同比下降35.5% [7] - 13城二手房周成交环比下降3.6%，8月累计成交同比下降3%，较7月下降3.2个百分点 [13] - 15城新房库存环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比上升0.6个月至21.3个月 [24] 政策动态 - 北京"五环外不限购"新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20% [34] - 上海发布"商改住"新政，允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能 [34] - 苏州公积金首付比例降至15%，成都调整贷款额度计算方式较原公式提升38% [34] - 1-7月全国房地产开发投资额同比下降12.0%，销售面积同比下降4.0% [34] 公司动态 - 华润置地1-7月销售额1236亿元同比下降11.8%，中国金茂销售额618亿元同比上升23.0% [42] - 龙湖集团预告上半年归母净利润同比下降45%，核心净利润同比下降70% [42] - 华发股份上半年归母净利润1.7亿元同比下降86.4% [42] - 招商蛇口与华润置地联合体86.4亿竞得深圳宝安宅地 [34] 板块表现 - SW房地产指数上周上涨3.94%，相对沪深300指数超额收益1.56%，在31个板块中排名第6位 [47] - 物业管理板块平均上涨2.79%，相对沪深300指数超额收益0.42% [51] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为15.4/13.7倍，物管板块25/26年PE均值分别为14.1/12.6倍 [51]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善逻辑适用，头部国央企和优质民企将受益 [4] - 城市组合策略"一线+2/3二线+极少量三线"在销售反弹时表现更优 [4] - 供给侧政策如土地收储等有新变化，一二线城市更受益 [4] 房价表现 - 新房价格较2021年高点下降10.8%，较2024"930"节点下降2.0% [1][11] - 二手房价格较2021年高点下降18.7%，较2024"930"节点下降3.8% [2][12] - 上海新房价格表现最强，成都、杭州在"930"后反弹 [1][11] - 成都二手房价最具韧性，深圳回调至节点位置 [2][12] 成交数据 - 本周30城新房成交面积132.7万方，环比+9.6%，同比-12.8% [3][27] - 本周14城二手房成交面积178.7万方，环比+3.8%，同比-2.8% [3][27] - 年初至今30城新房累计成交6229.9万方，同比-1.7% [3][27] - 年初至今14城二手房累计成交6674.9万方，同比+16.9% [35] 市场表现 - 申万房地产指数本周上涨3.9%，领先沪深300指数1.56个百分点 [3][16] - 本周涨幅前五个股：万通地产(+39.4%)、新湖中宝(+33.0%)、电子城(+32.0%) [22] - H股房企涨幅前五：美的置业(+14.1%)、华润置地(+11.1%)、绿城中国(+9.9%) [25] 债券融资 - 本周房企信用债发行83.61亿元，净融资额5.27亿元 [46] - 债券发行以AAA评级(83.0%)和3-5年期(35.2%)为主 [47] - 招商蛇口3年期中期票据利率较前次下降16bp [49] 政策动态 - 海南支持盘活存量用地，取消普通/非普通住宅标准 [53] - 合肥第三次放宽"商转公"业务办理年限 [53] - 苏州下调公积金贷款首付比例至15% [53]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][59] 核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 政策作用下房价可能小幅震荡但后续有望进一步稳定 [5][59] - 央行要求落实适度宽松货币政策 保持流动性充裕 推动保障性住房再贷款政策落地 完善房地产金融基础性制度 [6][14] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善住房供求关系 加快止跌回稳进程 [5][59] 政策动态 - 中央层面：中国人民银行发布2025年第二季度货币政策执行报告 要求落实落细适度宽松货币政策 保持流动性充裕 社会融资规模和货币供应量增长与经济增长及价格目标匹配 推动保障性住房再贷款政策见效 [6][14][18] - 地方层面：多地持续放宽公积金限制 天津推出购存量房提取公积金支付首付款服务 郑州发放5000万元旧房装修补贴消费券（最高补贴2万元） 合肥放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前 长沙县提高公积金贷款额度并扩大至灵活就业人员 海南鼓励"以购代建"安置方式 [6][15][16][18] 销售端表现 - 2025年第33周全国68城新房成交面积168万平米 同比下降12% 环比增加4% [7][19] - 年初至今68城累计成交面积7627万平米 同比下降10% [7][19] - 分线城市表现：一线城市单周成交同比降31% 二线城市降3% 三四线城市降10% 年初至今累计增速分别为3%、-8%、-98% [30][31] - 2025年第33周全国20城二手房成交面积169万平米 同比下降6%（前值0%） 年初至今累计成交6384万平米 同比增7%（前值8%） [7][32] 投资端表现 - 2025年第33周全国100大中城市土地成交规划建筑面积2216万平米 同比增加33% [7][37] - 土地成交溢价率1.9% 环比下降 [7][45] - 分线城市土地成交：一线城市119万平米（同比增100%） 二线城市504万平米（同比降1%） 三线城市1593万平米（同比增46%） [7][37] - 深圳土拍市场火热 宝安区一宗土地经过187轮竞价由招商蛇口与华润置地以86.40亿元竞得 溢价率34.81% 起始价64.09亿元 [39][59] 融资端表现 - 2025年第33周信用债发行规模36.6亿元 同比减少53% 环比减少81% [8][47] - 平均加权利率2.06% 环比下降11BP [8][47] - 年初至今信用债累计发行2561.1亿元 同比减少7% [8][47][51] 市场行情回顾 - 本周房地产指数上涨3.94% 沪深300指数上涨2.37% 相对收益1.56% 板块表现强于大市 在28个板块中排名第6 [53][56] - 个股涨幅前5：万通发展（+39.45%） 新湖中宝（+33.01%） 电子城（+32.05%） 南国置业（+25.00%） 沙河股份（+21.25%） [54][58] - 个股跌幅前5：亚太实业（-5.73%） 空港股份（-5.26%） 京能置业（-4.88%） 中润资源（-4.50%） 国创高新（-4.31%） [58]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[9] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[9] 核心观点 - 新房与二手房成交面积环比小幅回升，44城新房备案数据环比+2%，22城二手房备案数据环比+2% [1] - 年初至今44城新房成交面积同比-7%，22城二手房成交面积同比+13% [1] - 21个重点城市新房库存四周滚动环比+0.2%，二手房挂牌量较8月10日上升0.2% [1] - 8月1日-15日44城新房销售面积同比下降17%，22城二手房成交面积同比下降1% [11][20] - 21城去化速度为86周，四周滚动环比放缓4周 [28] 行情回顾 - 上周房地产开发板块上涨3.94%，中华内房股指数CNY上涨6.14% [2] - 恒生物业服务及管理指数上涨4.22% [2] 重点公司推荐 - 重点推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口等11家公司 [3][37] - 城建发展预计25H1实现归母净利润4.4-6.5亿元，同比扭亏 [39] - 滨江集团25Q1实现营收225.1亿元，同比+64% [39] - 招商蛇口投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化 [39] - 中国海外发展土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境 [40] - 绿城服务2025E股息率或达到5.0% [40] 市场数据 - 一线城市二手房挂牌量46.6万套，较8月10日下降0.2% [1][31] - 21城8月累计推盘套数同比-35%，2025年累计推盘套数同比-18% [35] - 44城新房销售面积累计同比下降7%，22城二手房累计同比上升13% [11][20] - 一线城市新房销售面积当月同比下降29%，累计同比上升1% [11][21] - 二线城市新房销售面积当月同比下降11%，累计同比下降10% [11][24]

地块成交信息 - 招商蛇口与华润置地联合竞得深圳宝安区新安街道宅地，成交价86.4亿元，溢价率34.81% [2] - 成交楼面价59586元/平方米，刷新宝安中心板块地价纪录 [2] - 地块起始价86.27亿元，曾于4月30日中止出让，本次调整规划后重新挂拍 [2] 地块规划调整 - 商业用地配比大幅降低，容积率从5.7降至3.4 [2] - 商业部分18350平方米限整体转让，不参与溢价分摊 [2] - 要求1年内开工、4年内竣工 [2] 周边地块对比 - 地块西北侧500米处A001-0219宗地2024年9月成交，楼面价52222元/平方米，保利置业溢价35.58%竞得，项目保利瑧誉府备案均价10万元/平方米 [2] - A001-0212地块2023年8月成交，楼面价41385元/平方米，中铁置业溢价14.99%竞得，项目中铁阅臻府成交均价8.6万元/平方米 [2] 地理位置与配套 - 地块位于宝中片区临近海岸线，紧邻滨海文化公园、欢乐港湾，拥有海景资源 [3] - 周边配套包括壹方城商业综合体、宝安中学（集团）外国语学校等优质资源 [3] 行业趋势分析 - 地块高溢价表明头部房企对深圳核心资产的长期看好，预示核心区土地价值将持续攀升 [3] - 招商蛇口与华润置地联合开发或将重塑宝中高端住宅市场格局 [3] - 开发商采取"联合体+专业化"模式应对竞争，金融创新与政策合规成为行业关键 [3]

地块交易概况 - 深圳宝中南街坊地块（宗地号A002-0108）以86.4亿元成交，由招商蛇口与华润置地联合体竞得，经历187轮竞价 [1] - 地块土地面积42521.94㎡，规划建筑面积145000㎡，容积率≤3.4，挂牌起始价64.09亿元，溢价22.31亿元，溢价率34.8%，楼面地价59586元/㎡创宝中住宅用地单价纪录 [3] - 该地块为深圳2023年出让的宅地中面积最大、起拍价最高的地块 [6] 地块规划与政策调整 - 土地用途为二类居住用地，住宅可分割转让125000㎡，社区商业限整体转让18350㎡，无商品房限价、无配建要求、户型不受"70/90政策"限制 [3] - 开发需满足航空限高（沿海澜路≤40米、沿滨江大道≤100米），承诺"交房即发证"及1年开工4年竣工时限 [3] - 地块曾于2023年4月流拍，7月调整后容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，剔除商业配套使居住属性更纯粹 [3] 区位价值与市场影响 - 地块为宝中近五年首个纯居住用地，距海岸线300米，稀缺海景资源叠加核心商务区区位吸引多家国央房企 [4] - 周边二手房挂牌均价13.4万元/㎡，成交均价11万元/㎡，毗邻熙龙湾、鸿荣源・壹方中心・玖誉等标杆楼盘 [6] - 招商蛇口此前以84180元/㎡楼面价竞得前海宅地（溢价率86.1%），反映深圳核心区土地稀缺性推高溢价率的趋势 [6] 行业竞争格局 - 招商蛇口与华润置地联合开发模式体现头部房企通过"联合体+专业化"应对核心区土地竞争 [6] - 地块高溢价表明房企对深圳核心资产的长期看好，预示核心区土地价值将持续攀升 [6] - 此次交易将推动宝中高端住宅市场格局重塑，为片区打造新居住标杆 [7]

地块交易概况 - 招商蛇口和华润置地联合体以总价86.4亿元竞得宝安区新安街道宅地 成交楼面价59586元/㎡ 溢价率34.81% [1] - 地块土地面积42521.94㎡ 建筑面积145000㎡ 其中住宅125000㎡ 商业18350㎡ 容积率3.41 [1] - 起始价64.09亿元 起始楼面价44200元/㎡ 经过187轮线下竞价 3家竞买人参与 [1] 地块属性与规划调整 - 地块由4月中止交易的A002-0060宗地分拆调规而来 原规划含51%商业及酒店 调整后为纯住宅用地 [2] - 容积率从5.7降至3.4 住宅占比提升至86.2% 剔除商业配套 居住属性更纯粹 开发门槛降低 [2] - 住宅部分全部为普通商品住房 无配建 无"70/90户型"限制 无商品房限价 需承诺"交房即发证" [2] 市场定位与稀缺性 - 地块位于宝安中心区湾区发展轴与深圳城市发展轴交汇点 共享前海自贸片区政策红利 [1][2] - 宝中近五年首个纯居住用地 距离海岸线仅300米 为稀缺海景地块 [2] - 深圳今年出让宅地中面积最大 起拍价最贵的一宗 周边分布旧改项目 拆迁补偿资金将定向流入新房市场 [2] 行业趋势与竞争格局 - 头部房企对深圳核心资产长期看好 核心区土地价值持续攀升 [3] - 开发商以"联合体+专业化"模式应对竞争 招商蛇口与华润置地联合开发或将重塑宝中高端住宅市场格局 [3] - 金融创新与政策合规成为行业生存关键 土地市场进入品质为王新阶段 [3]