项目销售表现 - 招商蛇口在北京亦庄推出招商序项目8号楼91平方米和108平方米户型 周末两天实现销售额1.2亿元 [1] 产品定位与战略 - 招商序系定位高端人居作品 专注核心城市高品质开发 已在全国打造西安序、武昌序等地标项目 [2] - 项目承继"好房子专家"基因 成为亦庄首个好房子示范项目 面向高端改善客群实现产品力再进化 [3] - 采用8-18层低密洋房+小高设计 融合政策要求增配阳台/架空层/风雨连廊等公共空间 [7] 规划设计特色 - 特邀上海日清景观创始人章翼大师执笔 以"删繁就简·溯本清源"为核心理念 融合京燕文化与自然森境 [4] - 打造30米极简门庭/70米风雨连廊/镜面游廊系统 形成"归堂-归家-归心"三重意境与"一廊双景"生活剧场 [4][5] - 依自然之势构建"三轴五境"立体生活剧场 以燕为韵/序为骨/森为景实现礼序与自然共生 [6] 产品技术体系 - 基于国家好房子战略 从安居无忧/舒适健康/绿色低碳等七大维度构建技术体系 [7] - 户型使用率超90% 通过南向阳台半拓展/飘窗全拓展/北向设备平台全拓展实现高使用率 [8] 配套服务创新 - 打造北京首座垂直双会所 以折中主义为内核 融合波士顿来福士酒店美学 通过滑梯联通地上地下空间 [8] - 近千平架空层设置亲子悦空间/阅读学习区/人文艺术馆/活力能量站四大主题空间 [8] - 地下会所配备恒温泳池/高端健身房/网球空间 并以雨燕迁徙IP打造儿童主题乐园 [9] - 公司推行"未交付先服务"理念 业主可提前体验9大基础权益 2024年累计举办超千场品牌联名活动 [3] 市场地位与影响 - 项目落子国家级经济技术开发区亦庄 该区域汇聚四大千亿级产业集群 是首都新质生产力核心承载地 [2] - 作为北京首个序系产品 为亦庄注入全新人居理念 回应高端客群对美好生活的期待 [2]

回购执行情况 - 截至2025年8月31日累计回购股份数量约4480万股 占总股本比例0.494% [1] - 回购价格区间为8.48元/股至10.78元/股 支付资金总额约4.3亿元人民币 [1] - 回购操作符合既定方案及法律法规要求 通过集中竞价交易方式实施 [1]

股份回购执行情况 - 公司以集中竞价交易方式回购股份数量达4480.4万股 [1] - 回购股份数量占总股本比例为0.494% [1] - 支付资金总额为4.3亿元（含交易费用） [1]

股份回购情况 - 公司以集中竞价交易方式回购股份数量为4480.4万股 [1] - 回购股份占公司总股本的比例为0.494% [1] - 回购支付资金总额为4.3亿元（含交易费用） [1]

回购计划 - 回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，价格不超15.68元/股[1] - 回购实施期限自2024年11月1日股东大会通过起12个月内[1] 回购进展 - 截至2025年8月31日，累计回购44,804,006股，占比0.494%[2] - 最高成交价10.78元/股，最低8.48元/股，支付430,266,583.09元[2] 资金来源与规则 - 自筹资金为招行深圳分行股票回购贷款[2] - 重大事项披露期不回购，委托价不为涨停价[3][4] - 不在特定时段和无涨跌幅限制日委托回购[4] 后续安排 - 回购期限内择机回购并及时披露信息[4]

债券发行 - 本期债券发行总额40亿元，品种一25亿元，品种二15亿元[4] 债券利率与派息 - 品种一票面利率2.25%，每张派息2.25元；品种二2.35%，每张派息2.35元[5] - 每手“24蛇口03”派息22.5元（含税），扣税后18元；“24蛇口04”派息23.5元（含税），扣税后18.8元[7] 债券期限与日期 - 品种一期限3年，品种二5年[5] - 品种一付息日2025 - 2027年每年9月5日，品种二2025 - 2029年每年9月5日[5] - 品种一兑付日2027年9月5日，品种二2029年9月5日[6] - 本期债券债权登记日为2025年9月4日，付息日为2025年9月5日[3]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 但中长期应淡化短期政策关注 聚焦核心区及好房子逐步止跌回稳的确定性[3] - 地产板块年初至今涨幅6.8% 大幅跑输沪深300的13.6% 在整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性[3] - 李强总理强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 潜在政策空间犹存[3] - 二手房市场以价换量定位刚需 好房子定位改善需求且供应有限 预计短期热度持续[3] - 部分房企报表端已见改善迹象 如滨江 建发中报同比正增长[3] 政策分析 - 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段 部署七方面重点任务包括建设绿色低碳城市[5] - 政治局会议要求高质量开展城市更新 国务院会议强调多管齐下释放改善性需求[5] - 北上优化调控政策：北京五环外购房不限套数 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同家庭[7] - 2025年前7月北京五环外新房成交占比81.6% 二手房占比51.1% 2024年上海外环外新房成交占比67.7% 二手房占比52.1%[7] - 重庆 苏州等地出台补贴政策 公积金支持等宽松措施[8] 资金状况 - 2025年7月M2同比增长8.8% 增速环比升0.5个百分点 社融存量同比增长9% 增速环比升0.1个百分点[14] - 2025年8月LPR报价环比持平 7月新增居民中长期贷款-1100亿元 同比少增1200亿元[14] - 2025Q2新发放个人住房贷款利率3.09% 较上半年3.1%延续下行趋势[19] - 7月境内债融资规模470亿元 环比升93.7% 创2025年新高 平均发行利率2.3%[19] - 民营房企信用债发行回暖 新城控股2025年以来首次发行5年期信用债[19] 楼市表现 - 7月重点50城新房日均成交同比降23.7% 环比降32.4% 8月（截至25日）环比降7.4%[23] - 7月重点20城二手房日均成交同比降4.5% 环比降4.2% 8月（截至25日）环比降8.5%[23] - 北京政策优化后8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日增长45%和10%[23] - 7月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.5% 新房表现优于二手[30] - 一线城市新建住宅价格环比降0.2% 降幅收窄 二手住宅环比降1% 降幅扩大[30] - 7月35城商品房批准上市面积31.2万平米 环比降18.8% 销供比108.4% 环比降9.8个百分点[26] - 35城商品房平均出清周期45.4个月 一线城市33.8个月低于二线42.6个月和三四线48.7个月[26] 土地市场 - 7月百城土地供应建面1亿平米 环比降9.1% 成交建面0.88亿平米 环比降18.8%[36] - 百城平均溢价率6.54% 环比升1个百分点[36] - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额同比增长34.3%[44] - 核心地块保持高溢价成交 土地市场延续缩量提质模式[36] 房企动态 - 克而瑞百强房企7月单月销售金额同比下滑25.2% 环比降38.9% 前7月累计销售金额同比下滑13.2%[41] - 7月50强房企平均拿地销售金额比46% 环比升14个百分点 拿地销售面积比39% 环比降4个百分点[44] - 绿城中国 中海地产拿地强度靠前[44] 板块表现 - 7月申万地产板块涨4.25% 跑赢沪深300的3.54%[49] - 截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍 估值处于近五年99.92%分位[49] - 7月上市50强房企涨跌幅前三：远洋集团 正荣地产 碧桂园 后三：华夏幸福 富力地产 禹洲集团[49] 重点公司 - 推荐关注受益好房子止跌回稳且分红稳定的华润置地 建发国际集团[3] - 拿地及产品力强的低估值品质房企：绿城中国 中国海外发展 滨江集团 越秀地产 招商蛇口 保利地产[3] - 股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股[3] - 持续看好净现金流及分红稳定的物管企业：华润万象生活 保利物业 招商积余 中海物业 绿城服务[3]

招商局集团人事变动 - 2023年10月石岱担任招商局集团公司董事及总经理 其拥有中国中化集团风险管理及人力资源管理等多元背景[2][3] - 2025年5月王秀峰担任天津市人民政府副市长 曾任职招商局集团旗下招商华建财务总监及招商公路董事兼总经理等职务[4] 招商蛇口高管调整 - 蒋铁峰2019年10月任招商蛇口总经理 2023年9月升任董事长 2024年升任招商局集团副总经理兼招商蛇口董事长[5] - 朱文凯2023年9月任招商蛇口董事及总经理 曾任职公司策划部经理及营销中心总经理等岗位[6] 组织架构重组 - 2024年初招商蛇口将7大区域整合为华东 华南 华北 华西和江南5大区域[7] - 2025年6月取消所有区域层级 转为总部直接管理50多个城市公司 形成集团-城市二级管控体系[7] 运营管理部人事布局 - 聂黎明现任招商局集团产业发展部部长 曾任职招商蛇口运营管理中心及多个区域总经理等职[9] - 温恩奇现任招商蛇口上海公司总经理 曾任职集团运营管理中心副总经理及华东区域总经理[10] - 陈智恒现任招商积余总经理 曾任职招商蛇口运营管理部总经理及数字城市科技公司总经理[10] - 李石芳现任招商积余监事会主席及招商蛇口财务副总监 曾任职公司运营管理部总经理[10] - 马军现任招商蛇口运营管理部总经理及成都公司总经理 曾任职西南区域总经理[10] - 张哲现任招商蛇口上海公司副总经理 曾任职华东区域营销总监及运营管理部总经理助理[10] - 江霞现任招商积余财务总监 曾任职招商蛇口运营管理部副总经理及财务管理部总经理[11]

A股2025年中报业绩表现 - A股盈利边际回落，营收筑底小幅抬升 [4] - 财务杠杆正向驱动，盈利能力与营运能力拖累杜邦分析表现 [4] - 库存周期底部企稳，产能利用低位但扩张指标改善 [4] - 现金流量整体修复，经营改善、投资回落、融资回升 [4] 产业链价格传导机制 - 上游矿采、冶金、化工行业PPI呈现强同期关联性 [4] - 中下游零部件、设备、建材、家电、汽车、食品、纺织等行业价格周期存在3-12个月滞后关联 [4] - PPI向CPI传导存在分化：能源类消费与上游价格基本同步，耐用品/食饮/鞋服等呈现3-6个月传导时滞 [5] - 2017年后PPI领先CPI约6个月（公共卫生事件阶段除外） [5] 行业表现与市场动态 - 通信行业领涨：近1月涨34.5%、近3月涨68.8%、近1年涨124.7% [2] - 银行行业表现疲软：近1月跌1.7%、近3月微涨0.2%、近1年涨30.1% [2] - 8月A股强势领涨，TMT成长风格占优，两融入场提速 [5] - 市场迎来涨势中首次大幅回踩，成交出现缩量 [4] 金融工程配置策略 - 质量风格赔率达1.17倍标准差（对应贵州茅台等核心资产） [7] - 低波风格赔率达1.75倍标准差（对应长江电力等稳定资产） [7] - 动量风格赔率为-1.36倍标准差（与公募重仓关联） [7] - 选基因子转化选股因子FHQ_5在沪深300域内年化超额收益10.72%，信息比率1.71 [12] 建筑装饰行业复盘 - 2008-2024年建筑板块相对沪深300超额收益分15阶段，跑赢阶段占比40% [13] - 重点推荐西部基建龙头四川路桥、铜矿重估标的中国中冶、低估值央国企中国交建/中国建筑等 [13] - 新疆本地基建龙头新疆交建、北新路桥及煤化工龙头中国化学获重点关注 [13] 食品饮料板块表现 - 啤酒收入环比略降速，成本红利稳步兑现 [16] - 软饮料行业竞争加剧，龙头公司表现强势 [16] - 推荐高成长龙头华润啤酒/燕京啤酒/百润股份/东鹏饮料及稳健高分红标的青岛啤酒/重庆啤酒 [16] 房地产销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元，同比降13.1% [17] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元，同比降17.6%，环比降2.0% [17] - 权益口径销售金额1542.2亿元，同比降22.5%，环比降6.0% [17] 重点公司业绩分析 - 赛力斯2025Q2收入432.5亿元（同比+12.4%，环比+125.9%），净利润21.9亿元（同比+56%） [19] - 比亚迪2025Q2收入2009亿元（同比+14%），净利润63.6亿元（同比-30%） [20] - 光大银行2025H1归母净利润246亿元（同比+0.55%），不良率1.25% [22] - 浙江荣泰2025Q2净利润0.6亿元（同比+18%），毛利率35.7% [23] - 招商蛇口2025H1归母净利润14.5亿元（同比+2.2%），开发业务毛利率16.3%（同比+3.4pct） [28]

土地市场总体表现 - 1-8月TOP100房企拿地总额6056亿元 同比增长28% 增幅较1-7月缩窄6.3个百分点 [1][2] - 8月单月土地市场热度较7月有所下降 [2] - 土地市场呈现投资分化格局 热度集中在少数核心城市 [1] 房企拿地排名与集中度 - 全口径新增货值前三：绿城中国1144亿元 保利发展996亿元 中海地产923亿元 [2][3] - 权益新增货值前三：绿城中国985亿元 中海地产917亿元 保利发展836亿元 [2][3] - 权益拿地金额前三：中海地产542亿元 绿城中国527亿元 保利发展440亿元 [5][9] - TOP10企业拿地金额占TOP100总额55.7% TOP20占比68.2% 较2024年全年分别提升14.4和13.3个百分点 [5] 企业性质与区域分布 - 央国企在拿地金额TOP100中占75家 金额占比达75.6% [5] - 前十位中央国企占据8席 [5] - 民企共22家入围TOP100 较2024年全年增加11家 [5] - 浙江企业表现活跃共9家上榜 四川企业有3家入围 [5] 房企投资策略特点 - 招商蛇口在北京/上海/南京/成都四城拿地金额均进入城市前十 [6] - 建发房产在杭州/北京/苏州/成都四城入围前十 [6] - 滨江集团聚焦杭州 位居该市拿地金额第一 [6] - 1-8月百强房企整体拿地销售比为0.27 TOP10房企达0.39 [7] 政策调规与地块出让 - 深圳宝安区地块经调规后由招商+华润联合体以86.40亿元成交 溢价率34.81% 楼面价59586元/平方米刷新纪录 [11] - 调规主要通过降低容积率 商业比例及放宽计容规则提升地块价值 [11] - 政策推动"商改住""降容""退地再挂"案例在多地出现 [11] - 北京朝阳区太阳宫乡地块经调规由混合公建用地转为纯住宅用地 起始价31亿元 [12] 市场趋势展望 - 企业拿地更趋理性和谨慎 高度聚焦核心城市和优质地块 [12] - "宁缺毋滥"策略短期内仍将延续 [12] - 投资回暖取决于核心城市供地质量与节奏 [12]