股份回购 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] - 截至2025年6月30日，累计回购1425800股，占总股本0.134%[2] - 截至2025年6月30日，回购最高成交价11.61元/股，最低10.44元/股[2] - 截至2025年6月30日，回购支付资金15856924.46元[2] 资金来源 - 公司自筹资金为股票回购贷款[1]

人事变动 - 招商积余副总经理董新彦因工作调整辞任，将担任纪委书记[1] - 辞任报告自送达董事会生效，已完成工作交接[1] 其他 - 截至2025年6月25日公告披露日，董新彦未持股且无未履行承诺[1][2]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

会议信息 - 公司董事会于2025年5月27日刊登股东大会通知，6月11日刊登提示性公告[5] - 2025年6月17日14:30现场会议在深圳召开，采取现场与网络投票结合方式[6] 参会股东情况 - 现场出席股东及代理人6名，代表股份662,589,354股，占比62.5722%[8] - 网络投票股东191名，代表股份78,755,201股，占比7.4373%[10] - 参加会议股东及代理人共197名，代表股份741,344,555股，占比70.0095%[10] 议案审议情况 - 《2024年度董事会工作报告》总同意740,847,355股，占比99.9329％，中小股东同意78,369,102股，占比99.3696％[12][14] - 《2024年度监事会工作报告》总同意740,846,355股，占比99.9328％，中小股东同意78,368,102股，占比99.3683％[15][16] - 《2024年度财务决算报告》总同意740,849,255股，占比99.9332%，中小股东同意78,371,002股，占比99.3720%[17][19] - 《2024年度利润分配方案》总同意740,936,755股，占比99.9450%，中小股东同意78,458,502股，占比99.4829%[20][21] - 《2024年年度报告》及其摘要总同意740,857,255股，占比99.9343%，中小股东同意78,379,002股，占比99.3821%[22][23] - 《关于为下属企业提供担保额度的议案》总同意740,917,755股，占比99.9424%，中小股东同意78,439,502股，占比99.4588%[24][25] - 《关于与招商局集团财务有限公司续签<金融服务协议>的议案》总同意195,058,491股，占比98.0824%，中小股东同意75,052,702股，占比95.1645%[33][35]

股东出席情况 - 出席股东大会股东（代理人）197人，代表股份741,344,555股，占比70.0095%[3] - 出席现场会议股东及代理人6人，代表股份662,589,354股，占比62.5722%[3] - 出席网络投票股东191人，代表股份78,755,201股，占比7.4373%[4] - 中小股东及代理人194人，代表股份78,866,302股，占比7.4478%[4] 议案表决情况 - 《2024年度董事会工作报告》全体股东同意比例99.9329％，中小股东99.3696%[5] - 《2024年度监事会工作报告》全体股东同意比例99.9328％[7] - 《2024年度财务决算报告》全体股东同意比例99.9332％[7] - 《2024年度利润分配方案》全体股东同意比例99.9450％[12] - 《关于为下属企业提供担保额度的议案》全体股东同意比例99.9424％[12] - 《关于与招商局集团财务有限公司续签<金融服务协议>的议案》全体股东同意比例98.0824％[16] - 关联股东回避议案表决比例0.0076％[17] 其他 - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》[18] - 律师认为股东大会召集与召开程序合法有效[18] - 公告日期为2025年6月18日[21]

股东大会召开情况 - 会议通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票，时间为2025年6月17日 [1] - 出席股东共197人，代表股份741,344,555股，占公司有表决权股份总数的70.0095%（总股本1,060,346,060股，其中1,425,800股回购股份无表决权） [1] - 现场会议股东6人，代表股份662,589,354股；网络投票股东191人，代表股份78,755,201股（占比7.4373%） [1] 议案表决结果 核心议案通过情况 - 《2024年度董事会工作报告》获99.9329%同意票（740,847,355股），中小股东同意率99.3696% [1] - 《2024年度财务决算报告》获99.9332%同意票（740,849,255股），中小股东同意率99.3720% [3] - 《2024年度利润分配方案》获最高同意率99.9450%（740,936,755股），中小股东支持率99.4829% [4] 其他重要议案 - 为下属企业提供担保议案通过率99.9424%（740,917,755股），中小股东赞成率99.4588% [4] - 续聘会计师事务所议案获99.9337%同意票（740,852,855股），中小股东支持率99.3765% [4] - 与招商局财务公司续签金融服务协议议案因关联方回避表决，同意率98.0824%（195,058,491股），中小股东赞成率95.1645% [5] 公司治理动态 - 增补第十届董事会董事议案以99.9440%高票通过（740,929,755股），中小股东同意率99.4740% [5] - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》，未进行表决 [6] - 律师出具法律意见书确认会议程序及表决结果合法有效 [6]

会议时间 - 2025年6月17日下午2:30召开现场会议，网络投票9:15 - 15:00[2] - 股权登记日为2025年6月10日[3] - 登记时间为2025年6月11 - 16日9:00 - 12:00、14:00 - 18:00，17日9:00 - 12:00[7] 会议信息 - 召集人为公司董事会，审议10项议案[2][3][5][18] - 登记地点为深圳南山区招商积余大厦16层[7] - 联系方式电话0755 - 83244503、83244582，传真0755 - 83688903，邮箱cmpoir@cmhk.com[8] 投票信息 - 普通股投票代码“361914”，简称“积余投票”[13] - 非累积投票议案，填报表决意见为同意、反对、弃权[13] - 深交所交易系统投票9:15 - 9:25、9:30 - 11:30和13:00 - 15:00，互联网投票9:15 - 15:00[14][15]

房地产板块市场表现 - 房地产板块出现局部拉升行情 [1] - 津投城开（600322）股价涨停 [1] - 招商积余（001914）、天地源（600665）、京能置业（600791）、津滨发展（000897）等公司股价同步拉升 [1]

股份回购方案 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] 回购进展 - 截至2025年5月31日，累计回购1,425,800股，占比0.134%[2] - 最高成交价11.61元/股，最低成交价10.44元/股[2] - 支付回购资金总额15,856,924.46元[2] 资金来源 - 自筹资金为招行深圳分行提供股票回购贷款[1]

报告行业投资评级 看好物业板块的长期价值，关注万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3][91] 报告的核心观点 物业管理是永续经营的生意，近年受多重不利因素影响陷入利润困境，“增收不增利”现象凸显；行业从资本逻辑转向运营逻辑，聚焦现金流和基础物业服务，利润率从高位回归；未来行业有望稳中有进，收入和成本端存在机遇，如物业费有提升空间、科技进步带来突破，且行业竞争格局稳定、商业模式稳健、分红回购有序推进 [4][92][93] 根据相关目录分别进行总结 不利因素多重叠加，行业陷入利润困境 - 物业管理业务本质是永续经营，物企有轻资产、低负债和稳定现金流特点，市场用DCF模型围绕收入、成本曲线估值，2021年下半年以来物企资本市场表现走弱，反映市场对利润走势担忧 [16] - 2022年以来物企“增收不增利”，百强物企营收增速下滑但仍正增长，毛利润和净利润同比负增长，重点上市物企表现差异大 [17] - 母公司开发端压力传导冲击物企利润表，百强物业中约80%有关联方，截至2024年在管面积中关联方和第三方占比分别为45.2%、54.8%，开发商问题会使关联物企新增管理面积下滑，非业主增值服务也因开发端走弱承压，2021 - 2024年百强物企非业主增值服务收入均值累计下滑53.4%，年复合降速22.5% [23][27] - 房屋开发投资端走弱，全国房屋新开工面积和商品房销售面积分别在2019年、2021年达峰值后下滑，导致未来有效新增物业管理规模收缩，且新项目减少对应新增潜在高价项目不足 [30] - 市场涨费能力弱，降费成趋势，2024年12月20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，环比下跌0.03%，部分项目因公示标准或主动降价，2021年以来百强物企收缴率和留存率下滑，2024年分别降至88.2%、96.8% [31] - 资产减值规模大幅提升，2022年以来上市物企减值计提规模大增，包括应收账款减值和商誉及无形资产减值 [37] 着力优化运营能力，行业回归价值本源 - 物业行业从资本逻辑向运营逻辑转化，高估值并购不再是发展战略，2024年以来并购规模下滑且主体更理性，业务着眼基础物业服务基本盘，有进有退，提升独立化和服务能力，进军非住宅领域是大势所趋 [42][43] - 物业是人力密集型和弱规模效应行业，2024年百强物业企业人员成本占总营业成本的54.71%，核心业务基础物业服务毛利率仅约15%，2024年百强物企利润率下滑，毛利率和净利率分别降至19.9%、5%，利润率从非理性高位回归 [47][50] - 物业增值服务面临发展瓶颈，2024年百强物企社区增值服务收入均值为1.6亿元，同比下滑3.61%，物企动态调整目标市场和业务重心，探索创新型业务 [51] 竞争格局趋于稳定，行业空间仍可期待 - 推动消费是新方向，我国服务类消费中长期增长潜力大，2024年美国个人消费支出中服务占比为68.5%，我国居民人均消费支出中服务性消费占比46.1%，我国业主物业费负担低于美日，有提升空间，酬金制物业收费增长空间更可观 [60][61] - 科技引入有望打开新空间，机器人可替代“四保一服”，降低人工成本，政策支持下有望大规模引入；AI导入能革新物业管理服务，如以管家服务为入口，实现多元服务和价值裂变 [69][74] - 物业管理合同通常为3 - 5年中期合同，续约率较高，业务具备稳定现金流和高现金属性，截至2024年末部分重点上市物企在手现金超100亿元 [77] - 从存量和增量角度看，龙头物企地位稳固，在管面积超5亿平方米的上市物企有碧桂园服务、保利物业等，开发房企集中度提升使增量向头部聚集，有龙头开发房企作为关联方的物企后续发展空间更稳定 [78][80] - 2024年物企分红比例和股息率突出，截至2025年4月35家上市物企发放现金分红144.6亿元，同比上涨28.05%，2024年1月 - 2025年4月30日13家上市物企实施回购，涉及股票数量1.92亿股，金额10.53亿元 [81]