2025年12月28日，金科股份举行党委管理干部交流会。公司党委书记、名誉董事长马蔚华，董事长、总裁、党委副书记郭伟，新任命高管团队及全体管理干 部出席会议。 会上，郭伟代表经营管理层作全面工作汇报，马蔚华作出工作部署，并指出：公司重整收官取得阶段性胜利，即将轻装上阵。未来须加速新战略落地，科学 编制2026年经营计划。 此前，金科股份宣布完成重整，此次重整涉及1470亿元债务。卸下债务包袱后，金科股份得以轻装上阵。不过，这只是完成了第一步，风险依然存在。金科 股份虽已撤销因重整而实施的退市风险警示情形，但因净资产为负、连续三年扣非净利润为负等原因，继续被实施退市风险警示并叠加其他风险警示。 接下来金科股份需要解决的问题是如何"造血"，面临战略成效的检验，比如资产盘活进度和收益、新业务线盈利情况、市场认可度提升等问题。 智通财经记者 | 李香才 重整收官 2022年末，金科股份出现债务违约，随后选择重整作为解决方案。 2024年4月22日，金科股份及控股子公司重庆金科房地产开发有限公司重整申请获得重庆市第五中级人民法院受理。至今年12月16日，金科股份宣布，公司 及重庆金科重整计划执行完毕。金科股份此次重整涉 ...

行业债务风险出清力度空前 - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元 [1] - 行业化债思路已从“以时间换空间”的被动展期，全面转向实质削债，标志着从“债务减负”到“经营重生”的转型 [1] 实质削债成为主流 - 多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业削债比例达到70% [1] - 融创中国以全额债转股方案实现96亿美元境外债清零，削债比例达100%，预计减少近600亿元偿债压力，成为大型房企境外债清零首例 [2] - 旭辉控股境外债削债比例67%，境内债削债超50%，有息负债总额将从842亿元压降至500亿元左右 [2] - 碧桂园境外债削债比例约66%，境内债削减近50% [3] - 金科股份通过司法重整创下1470亿元的行业最大重整纪录 [3] - 截至2025年末，已有融创、碧桂园、旭辉等8家企业完成境内及境外债重组，中梁、当代等企业完成境外债重组，佳兆业、世茂等企业境外债重组获批，化债进程呈现“批量落地”态势 [3] 多元化化债工具组合显效 - 融创的全额债转股方案获得98.5%的债权人支持，债务金额支持率达94.5%，剩余8.58亿港元贷款通过“展期+配发新股”解决，大股东以4.5亿美元无息借款转股绑定利益 [4] - 金科通过司法重整，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转，实现“现金+股票+信托受益权”的综合清偿 [4] - 旭辉通过境内债现金回购实现高效化债，以2.2亿元回购资金完成首批11亿元债务化解，未来两年无需支付境内债本息 [4] 保交付与轻资产转型修复造血能力 - 2025年1-11月金科已交付1.43万套住宅及商业项目，交付面积达220万平方米 [5] - 融创2022-2024年累计交付超66.8万套，2025年计划交付6万套以完成保交付收官 [5] - 2025上半年55家房企累计交付超50万套 [5] - 瑞安房地产2025上半年核心溢利同比增长144%至2.63亿元，新增3个轻资产项目，其中上海“永新里”项目货值有望超300亿元，合约物业销售额同比增长457%达34.73亿元 [5] - 融创成立而今管理聚焦不良资产盘活与城市更新，碧桂园发力智能建造领域 [5] - 2025年前三季度TOP20房企代建新增签约建面同比增幅达31% [5] 销售端呈现结构性亮点 - 瑞安房地产上海翠湖天地·六和项目联排别墅预售一周内售罄 [6] - 2025上半年上海单套总价3000万元以上高端住宅销售面积达31.3万平方米，全国每10套顶级豪宅有近6套出自上海 [6] 行业转向高质量发展 - 旭辉有息负债规模将回落至2017年水平，债务结构从“短期高息”转向“长期低息” [7] - 瑞安房地产坚守现金流稳定原则，通过轻资产模式扩大规模而不推高杠杆率 [7] - 2025年保交付压力持续减轻、轻资产赛道增速显著等数据，印证了行业正从规模扩张转向质量发展 [7] - 资产运营精度、轻资产变现能力与新赛道探索深度，将成为房企核心竞争力的关键指标 [7]

行业债务重组进展 - 2025年，碧桂园、旭辉控股、融创三家民营房企相继完成境内外债务重组，金科股份通过司法重整化解债务风险，标志着行业风险加速出清[2] - 行业债务重组模式发生根本转变，从前期协商展期为主转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代[3] - 据中指院监测，当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，削债比例在40%-70%左右[3] 重点房企重组方案与成效 - 碧桂园境外债务重组规模为177亿美元，削债比例66%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估900亿元，重组后总有息负债低于2083亿元[4] - 融创境外债务重组规模为95.5亿美元，削债比例100%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估760亿元，重组后总有息负债低于1788亿元[4] - 旭辉控股境外债务重组规模为81亿美元，削债比例67%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估430亿元，重组后总有息负债约500亿元左右[4] - 整体来看，2025年已有约21家出险房企实现债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及总有息负债规模接近2万亿元[4] 行业现状与未来展望 - 部分房企如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科在年末陷入债务漩涡，首笔寻求展期的境内债展期方案尚未达成一致[5] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，并“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”[5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年仍将是企业风险出清的关键年[5] - 房企债务问题到了集中解决期，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，而此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[5]

文章核心观点 - 2025年，房地产行业风险加速出清，以碧桂园、融创、旭辉为代表的首批民营房企相继完成境内外债务重组，标志着行业化债取得关键进展，债务重组模式已从协商展期转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组[3][4] - 行业整体化债规模巨大，已有约21家出险房企完成债务重组或重整，涉及总规模约1.2万亿元人民币，极大缓解了企业短期偿债压力[5] - 进入2026年，统筹防风险和促转型仍是行业重点，预计仍将是企业风险出清的关键年，部分房企仍面临新的债务挑战[6] 房企债务重组进展 - 2025年12月底，碧桂园、旭辉控股相继公告境外债务重组方案正式生效，融创亦于一周前宣布其全面境外债务重组生效，三家民营房企相继完成了境内外债务重组[3] - 金科股份于2025年12月完成司法重整，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过司法重整化解债务风险的大型上市房企[3] - 债务重组使企业债务总额得到大幅削减，未来数年无集中兑付压力，每年可节约大量利息支出，为经营恢复提供缓冲[3] 债务重组模式演变 - 行业债务重组模式发生根本性转变，从前期“以时间换空间”的协商展期策略（“展期1.0”），转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组（“深度重组2.0”）[4] - 当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担并改善资产负债表[4] - 从企业公开的重组方案来看，削债比例在40%-70%左右[4] 重点房企重组数据 - **碧桂园**：截至2025年中总有息负债2983亿元，境内外重组规模占有息负债比例47%，境外债务重组规模177亿美元，境外重组削债比例66%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债900亿元，重组完成后总有息负债低于2083亿元[5] - **融创**：截至2025年中总有息负债2548亿元，境内外重组规模占有息负债比例33%，境外债务重组规模95.5亿美元，境外重组削债比例100%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债760亿元，重组完成后总有息负债低于1788亿元[5] - **旭辉**：截至2025年中总有息负债842亿元，境内外重组规模占有息负债比例78%，境外债务重组规模81亿美元，境外重组削债比例67%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债430亿元，重组完成后总有息负债约500亿元左右[5] 行业整体化债情况与展望 - 2025年以来，已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元[5] - 这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期[5] - 部分房企如华夏幸福、万科在2025年末仍面临新的债务挑战，展期方案尚未达成一致[6] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险[6] - 业内预计2026年仍将是企业风险出清的关键年，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[6] - 行业风险化解迎来至关重要的窗口期，随着政策、市场及企业自身努力，化债进程有望进一步提速[7]

行业化债核心转向 - 2025年房企化债核心趋势从“以时间换空间”的被动拖延转向“以削债换新生”的主动突破，标志性事件是融创境外债清零和金科完成司法重整[1][2] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元[2][8] - 化债思路发生根本转变，从依赖展期转向“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%[2][8] 融创债务重组案例 - 融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，通过2025年4月推出的全额债转股方案，清零96亿美元境外债[2][9] - 该市场化重组方案获得债权人高度支持，98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率达94.5%，预计为融创减少近600亿元整体偿债压力[3][9] - 针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”组合方式解决，大股东提供个人担保并将4.5亿美元无息借款同等条件转股，深度绑定利益[3][9] 金科司法重整案例 - 金科股份完成行业最大规模司法重整，化解债务规模达1470亿元，涉及8400家债权人，历时两年半[3][10] - 重整采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿方案，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[4][10] - 重整得到地方政府专班支持，并引入产业投资人，方案明确安排资金用于“保交楼”，2025年1-11月已完成1.43万套住宅及商业项目交付，面积达220万平方米[4][11] 化债后经营现状与挑战 - 债务清零后，企业可持续经营能力是核心考验，融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损[5][11] - 金科经营压力更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[5][11] - 轻资产转型成为出险房企共同选择，融创、金科均将聚焦代建、物业、资产管理等领域，金科更提出“科技驱动”转型，规划四大业务板块[5][12] 行业未来发展方向 - 债务重组解决了存量问题，但企业未来健康发展最终要靠自身“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级是关键[6][12] - 行业健康发展需房企主动转型，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面发力，同时需市场环境优化及专业机构深度参与[7][13] - 随着一批优质房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段[7][13]

公司债务兑付情况 - 公司未能足额兑付中期票据"21金科地产MTN001"的应付本息 [1] - 应偿付本息金额为5.6691376382亿元人民币 [1] 公司重整进展 - 公司及控股子公司重整计划已执行完毕 [1] - 管理人已申请继续保留执行职务 [1] - 管理人后续将监督发放剩余偿债资源 [1]

公司股票交易状态变更 - 深交所同意撤销公司因重整而实施的退市风险警示情形 该变更自2025年12月26日起生效 [1] - 公司股票交易将自2025年12月26日起继续被实施退市风险警示并叠加其他风险警示 [1] - 股票简称仍为“*ST金科” 股票代码仍为000656 股票交易日涨跌幅限制仍为5% [1] 公司财务状况与持续经营能力 - 公司经审计2024年度期末净资产为负值 [1] - 公司2022年、2023年及2024年连续三年扣除非经常性损益前后净利润均为负值 [1] - 公司最近一年审计报告显示持续经营能力存在不确定性 [1]

公司重整进展 - 公司重整计划已执行完毕 深圳证券交易所于2025年12月25日同意自12月26日起撤销因重整实施的退市风险警示 [1] 公司当前风险状况 - 因2024年度期末净资产为负 2022至2024年连续三年扣除非经常性损益前后的净利润均为负 且最近一年审计报告显示持续经营能力存在不确定性 公司股票自2025年12月26日起继续被实施退市风险警示并叠加其他风险警示 [1] - 公司股票简称仍为“*ST金科” 股票代码为“000656” 日涨跌幅限制为5% [1]

重整与退市警示情况 - 2024年4月22日公司及重庆金科重整申请受理，24日起股票实施退市风险警示[5][6] - 2025年12月22日审议通过撤销警示议案并提交申请[7] - 25日深交所同意撤销，26日生效[4][7] 持续警示原因 - 2024年度期末净资产为负，继续实施退市风险警示[10] - 2022 - 2024年连续三年扣非前后净利润为负，叠加其他风险警示[10] 股票信息 - 股票自2025年12月26日继续被实施双警示[4][9] - 简称仍为"*ST 金科"，代码"000656"，涨跌幅限制5%[4][8][9]

中央经济工作会议定调与政策方向 - 着力稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式 进入高质量发展阶段 [1] - 清理消费领域不合理限制措施 未来一线城市限购有望进一步松绑 [3] - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 防止房价不可控下跌和房企恶性违约 [3] 年内主要政策举措与市场修复 - 化解风险、推动城市更新和危旧房改造、加大高品质住房供给、加大收储力度成为稳定房地产主要措施 [2] - 二、三线城市围绕公积金制度改革、加大购房补贴、新房贷款贴息展开 许多城市已取消限售措施 [2] - 北京、上海、深圳在部分区域放开限购 北京将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [3] - 房地产持续对供需两端进行修复 不合理的限制性政策逐渐退出 [1] 房企债务风险化解与金融支持 - 截至今年11月 内地21家出险房企债务重组、重整获批或完成 化债总规模约合1.2万亿元 [4] - 金科股份债务规模达1470亿元 债权人超过8400家 成为全国首个通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企 [4] - 城市房地产融资协调机制是重要支持工具 金融监管总局支持进一步发挥其作用以稳定市场 [5][6] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 是“十五五”时期重点落实的政策方向 [5][6] 行业发展新模式与未来重点 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [8] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 首次提出因城施策增加改善性住房供给 [8] - 城市更新是推动城市高质量发展的中央举措 在稳增长、扩内需、惠民生方面作用显现 中央财政入场解决资金问题 [7][8] - 房地产以双轨制发展为核心 保障性住房解决基本居住 “好房子”聚焦品质升级 物业服务重要性凸显 [8]