行业债务风险出清力度空前 - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元 [1] - 行业化债思路已从“以时间换空间”的被动展期，全面转向实质削债，标志着从“债务减负”到“经营重生”的转型 [1] 实质削债成为主流 - 多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业削债比例达到70% [1] - 融创中国以全额债转股方案实现96亿美元境外债清零，削债比例达100%，预计减少近600亿元偿债压力，成为大型房企境外债清零首例 [2] - 旭辉控股境外债削债比例67%，境内债削债超50%，有息负债总额将从842亿元压降至500亿元左右 [2] - 碧桂园境外债削债比例约66%，境内债削减近50% [3] - 金科股份通过司法重整创下1470亿元的行业最大重整纪录 [3] - 截至2025年末，已有融创、碧桂园、旭辉等8家企业完成境内及境外债重组，中梁、当代等企业完成境外债重组，佳兆业、世茂等企业境外债重组获批，化债进程呈现“批量落地”态势 [3] 多元化化债工具组合显效 - 融创的全额债转股方案获得98.5%的债权人支持，债务金额支持率达94.5%，剩余8.58亿港元贷款通过“展期+配发新股”解决，大股东以4.5亿美元无息借款转股绑定利益 [4] - 金科通过司法重整，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转，实现“现金+股票+信托受益权”的综合清偿 [4] - 旭辉通过境内债现金回购实现高效化债，以2.2亿元回购资金完成首批11亿元债务化解，未来两年无需支付境内债本息 [4] 保交付与轻资产转型修复造血能力 - 2025年1-11月金科已交付1.43万套住宅及商业项目，交付面积达220万平方米 [5] - 融创2022-2024年累计交付超66.8万套，2025年计划交付6万套以完成保交付收官 [5] - 2025上半年55家房企累计交付超50万套 [5] - 瑞安房地产2025上半年核心溢利同比增长144%至2.63亿元，新增3个轻资产项目，其中上海“永新里”项目货值有望超300亿元，合约物业销售额同比增长457%达34.73亿元 [5] - 融创成立而今管理聚焦不良资产盘活与城市更新，碧桂园发力智能建造领域 [5] - 2025年前三季度TOP20房企代建新增签约建面同比增幅达31% [5] 销售端呈现结构性亮点 - 瑞安房地产上海翠湖天地·六和项目联排别墅预售一周内售罄 [6] - 2025上半年上海单套总价3000万元以上高端住宅销售面积达31.3万平方米，全国每10套顶级豪宅有近6套出自上海 [6] 行业转向高质量发展 - 旭辉有息负债规模将回落至2017年水平，债务结构从“短期高息”转向“长期低息” [7] - 瑞安房地产坚守现金流稳定原则，通过轻资产模式扩大规模而不推高杠杆率 [7] - 2025年保交付压力持续减轻、轻资产赛道增速显著等数据，印证了行业正从规模扩张转向质量发展 [7] - 资产运营精度、轻资产变现能力与新赛道探索深度，将成为房企核心竞争力的关键指标 [7]