碧桂园债务重组落地 - 碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案于12月4日获香港高等法院正式批准 [2][3] - 公司最后一笔境内债券重组方案于12月3日通过审议，至此涉及9笔合计约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 境外重组方案在11月6日的债权人会议上获得高票通过，其中银团贷款组别赞成票对应债权金额占比83.71%，美元债及其他债权组别占比96.03% [3] 重组方案的影响与效果 - 在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元人民币 [4] - 重组后预计5年内兑付压力将极大缓解，新债务工具融资成本大部分大幅降至1%至2.5%，将节省巨额利息支出 [4] - 重组完成后预计确认超700亿元人民币重组收益，将显著增厚公司净资产 [4] - 债务重组基本落地标志着企业经营真正进入新阶段，有助于增强各方信心并快速恢复正常经营 [2][4] 行业化债趋势与模式转变 - 截至10月30日，已完成境内外债务重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元人民币 [6] - 近期成功落地的房企债务重组方案普遍包含大幅削债安排，例如龙光境外债重组削债比例达70%，融创境外债将全部削债 [6] - 获得债务喘息空间后，房企加速向轻资产模式或全产业链模式转型已成为行业共识 [6] - 部分房企尝试通过“住宅开发向商业运营转型”、“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点 [7] 行业转型的具体路径 - 旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式 [6] - 碧桂园自2021年起布局“一体两翼”战略，以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极 [6] - 公募REITs的大力推行有助于房企将沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金，并推动房企由开发商向运营商角色转变 [7] - 目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行，以打造“投融管退”的全链条业务模式，实现资产结构由“重”向“轻”的转变 [7]

行业债务重组进程显著加快 - 2025年11月，融创和碧桂园两大头部民营房企境外债务重组获重大突破，融创约96亿美元重组计划获香港高等法院批准，碧桂园方案获债权人会议超过75%债权金额的赞成票[3] - 2025年下半年以来，旭辉、世茂、禹洲、佳兆业、时代中国等多家房企境外债务重组条件均已达成，龙光境外重组方案在9月获超80%债权人支持，化债速度明显加快[3][5] - 当前房企化债模式发生根本转变，从“以展期为主”转向“实质性削债”，多数企业境外债务重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%[3][8] 碧桂园与融创债务重组具体方案 - 碧桂园纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元（折合人民币约1270亿元），重组完成后预计降债规模约117亿美元（约人民币840亿元），削债比例约为66%[4] - 碧桂园新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%，最长延长至11.5年，未来5年内无集中兑付压力[4][5] - 融创实现全额“债转股”，总规模约95.5亿美元的境外债务基本实现“清零”，偿债压力预计下降近600亿元人民币[4][5] 债务重组对行业与公司的积极影响 - 债务重组使企业债务总额大幅降低，资产负债表得到显著修复，债务期限拉长，财务成本大幅降低，每年可节约大量利息支出[5] - 化债落地降低房企短期偿债压力和利息成本，使企业能聚焦“保交楼”和轻资产转型，为经营恢复提供宝贵缓冲期[3][9] - 债权人态度更趋务实，在市场调整期背景下倾向于接受重组方案以提高债务清偿率，若房企后续经营改善，债权人可通过分红或转让股权获益[8] 房企转型与发展新方向 - 完成债务重组后，不少出险企业选择聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务，这些业务不需要大量资本投入，不增加有息负债[9] - 出险房企积累的产品力、品牌影响力、成熟团队和管理标准可迁移至盘活存量资源，行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔[9] - 房地产新发展模式逐渐落地，包括“好房子”建设、代建、存量资产盘活等已开始取得显著效果，债务重组有助于释放企业历史积淀的能力向新模式转型[9][10]