论坛背景与主题 - 智通财经与华润置地上海公司联合主办"江流之心 全球启新"世界水岸城市滨江发展论坛 聚焦水岸城市滨江区域规划、生态建设、人文焕新与经济动能等核心议题 [3] - 论坛将于9月24日在中华艺术宫举行 汇聚全球城市规划专家、建筑设计师、经济学家及行业领袖 旨在搭建思想碰撞与趋势前瞻的高层次平台 [3][13] 上海滨江发展进程 - 黄浦江两岸从工厂码头林立的生产岸线转变为生活性、生态性、公共性岸线 45公里岸线基本贯通开放 [6] - 世博滨江与前滩商务创新集群成为上海城市核心功能承载区 展现世界级滨水区卓越风采 [6] - 滨水区域承载生态、经济、文化、生活等多重功能 是推动城市可持续发展与提升生活质量的重要引擎 [4] 后滩板块规划与价值 - 后滩作为"浦江最后一湾" 串联世博-前滩-徐汇滨江黄金三角 涵盖11幅地块包括4幅纯宅地、4幅商业商办地块及3幅教育用地 [7] - 世博板块吸引390多家外资企业扎根 包括55家跨国公司地区总部 覆盖生物医药、数字科技、专业服务、汽车科技等新兴领域 [7] - 世博文化公园占地2平方公里 从工业遗址转变为上海中心城区最大沿江公园绿地 [7] - 交通配套包含济阳路高架、两条隧道及双轨交 滨江绿道贯通后滩与前滩形成连续景观走廊 [9] - 后滩是滨江一线成片可进行住宅开发的最后土地 将贯通陆家嘴到前滩 驱动上海滨江能级跃升 [11] 华润置地参与度 - 华润置地深耕上海33年 参与外滩九里、外滩瑞府、澐启滨江等项目 深刻影响上海沿江区域格局塑造 [11][13] - 通过华润时代广场、陆家嘴滨江中心、苏河万象天地等综合体项目 为滨江区域注入商业活力与可持续发展动能 [13]

项目概况 - 金茂璞元项目位于上海四川北路板块 是金茂在上海开发的首个"璞"系产品 均价16.6万元/平方米 首批99套房源总价区间2000万-3000万元 最低总价1800多万元 [1] - 项目主打128平方米-239平方米的科技住宅 利用科技住宅属性在空间设计上实现突破 设计理念容易吸引年轻群体关注 [5] - 项目于2025年2月由金茂与庆隆联合体以89.64亿元拍得 成交楼板价高达11.75万元/平方米 刷新虹口区四川北路板块宅地单价纪录 [3] 市场表现 - 项目8月9日开启认购 第一天认购率达到151% 最终认购率约为169% [2] - 同区域竞品华润外滩瑞府因风貌别墅规划审批流程复杂 容积率较高(3.87) 项目进度放缓 目前仍处于规划公示阶段 尚未取得预售证 [7] - 华润地块于2024年11月以51.36亿元摘得 成交楼板价9.29万元/平方米 [3] 行业竞争格局 - 金茂与华润作为两家央企曾在宝山南大板块有过竞争 此次在虹口四川北路板块再度形成直接竞争关系 [2][6] - 根据2025年1-7月上海房地产销售数据 华润实现销售额215.6亿元排名第三 金茂以71.2亿元销售额排名第20 [7] - 从业绩贡献率角度看 金茂对璞元项目寄予更大希望 该项目率先面市在预期之中 [7] 区域市场特征 - 四川北路板块作为新兴高端住宅集聚区 虽有中高端改善型住宅 但与传统豪宅概念仍有距离 [4] - 上海豪宅主要分布在"一江一河"沿线及核心区域 陆家嘴和黄浦滨江为传统豪宅区代表 [4] - 近年来上海涌现前滩 四川北路 北外滩和东外滩等新兴高端住宅集聚区 依托一江一河资源辐射和高品质政策导向 产品竞争力提升 [4] 行业发展趋势 - 上海土拍市场竞争激烈 核心区域优质地块受到追捧 土地成本不断提高 倒逼同板块内项目提升产品竞争力 [8] - 产品端竞争导致豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 起步价2000万元左右的项目出自房企最高端产品线 装修及公区景观不逊色内环内豪宅项目 [8] - 新生代豪宅出现是城市发展必然结果 旧城改造推进将更新市中心城市界面和商业配套 对住宅产品打造提出更高要求 [8]

上海虹口地王项目分析 - 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米，创四川北路板块单价地王纪录 [1] - 项目认购首日认购率达151%，最终认购率约169%，市场反响热烈 [3] - 项目总价区间2000万-3000万元，最低总价1800多万元，主打128-239平方米科技住宅 [7] 土地市场与项目对比 - 金茂联合体以89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [6] - 华润置地此前以51.36亿元摘得相邻地块，楼板价9.29万元/平方米，成本低于金茂 [6] - 两项目客群接近但华润外滩瑞府因风貌别墅规划审批复杂导致进度滞后 [10] 产品竞争格局 - 金茂璞元利用科技住宅属性实现空间设计突破，吸引年轻客群关注 [7] - 华润地块容积率3.87需复杂规划设计，含7000平方米风貌别墅，施工周期较长 [10] - 两项目均定位高端产品线，起步价2000万元左右，装修与公区景观媲美传统豪宅 [12] 区域市场动态 - 四川北路板块新兴为高端住宅集聚区，但与传统豪宅区仍存差距 [6] - 前滩、北外滩、东外滩等新兴区域依托一江一河资源吸引年轻群体 [7] - 上海土拍市场竞争激烈，核心区地块成本上升倒逼产品升级 [12]

上海豪宅市场竞争格局 - 上海四川北路板块豪宅市场竞争白热化 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米 认购首日认购率151% 最终认购率169% [1] - 金茂与华润在四川北路板块形成直接竞争 两者客群接近 华润外滩瑞府因审批流程复杂尚未取得预售证 [1][5] 土地交易数据 - 金茂联合体于2025年2月以89.64亿元总价竞得虹口瑞虹新城地块 成交楼板价11.75万元/平方米 刷新区域单价纪录 [2] - 华润置地于2024年11月以51.36亿元总价获取虹口区hk191A-03地块 成交楼板价9.29万元/平方米 [2] 产品定位与设计 - 金茂璞元作为上海首个"璞"系产品 主打128-239平方米科技住宅 首批房源总价区间2000-3000万元 最低总价1800余万元 [4] - 项目通过科技住宅属性和空间设计创新吸引年轻客群 产品竞争力比肩内环内豪宅项目 [4][7] 区域市场特征 - 四川北路板块属新兴高端住宅集聚区 依托"一江一河"资源辐射 产品竞争力持续提升 但与传统豪宅区仍存差距 [3] - 板块内现有项目如北外滩虹口源·717等剩余房源有限 产品竞争力相对较弱 弘安里风貌别墅项目客群差异显著 [3] 企业战略与业绩表现 - 金茂对璞元项目寄予较高期望 其2025年1-7月上海销售额71.2亿元 行业排名第20 华润同期销售额215.6亿元位列第三 [6] - 两家企业曾在宝山南大板块正面竞争 本次四川北路板块竞争中华润因审批流程和规划设计复杂度暂时落后 [5][6] 行业发展趋势 - 上海土拍市场核心区域优质地块竞争激烈 土地成本持续上升 倒逼房企提升产品力 [7] - 豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 2000万元级产品采用顶级产品线 装修及公区景观标准比肩传统豪宅 [7] - 旧城改造推动城市界面更新 新兴豪宅区域迎来升级改造 对住宅产品提出更高要求 [7]

城市更新进展 - 虹口区11个街坊零星旧改正式进入签约期 签约期为2025年8月12日至9月11日 促签促搬奖期为8月12日至8月18日 [1] - 征收评估均价为55588元/平方米 补偿金额由评估价格和价格补贴构成 最终补偿价格或大幅高于评估价 [1] - 近期共计12个地块启动动迁 规模在虹口区旧改历史上不常见 [1] 区域战略布局 - 北外滩区域5个街坊紧邻北外滩商务区 将提升区域形象 为高端商务金融产业拓展空间 19街坊规划文化设施用地 30街坊规划商办用地 [2] - 四川北路区域7个街坊地处传统商业中心 旧改将激活老商业区活力 重塑商业辉煌 [2] 土地资源释放与规划 - 旧改释放大量土地资源 可用于建设优质住宅 高端商务楼宇 现代化商业设施等 推动区域功能完善和产业升级 [3] - 北外滩区域将优化商务环境吸引总部企业 四川北路区域将打造特色商业街区发展新业态 [3] - 虹口区2025年拟供应商品住房用地15-20公顷(旧改占5-10公顷) 商办用地1-3公顷(旧改占1公顷) [3] 土地市场热度 - 虹口区北外滩hk315-11地块由绿城以64.72亿元竞得 楼板价12.66万元/平方米 溢价率46.33%创近年新高 [4] - 年初hk329-11地块溢价率38.2% 成交总额89.6亿元 显示土地价值升温 [4] 新房市场表现 - 金茂璞元项目均价16.6万元/平方米 推出99套房源 前三日认购数达151/162/167组 [4] - 华润外滩瑞府 中粮北外滩壹号 上海城建北外滩项目等被市场高度关注 [4]