文章核心观点 虽身处城市更新蓝海赛道，但“城市更新第一股”锦和商管业绩表现不佳，面临营收和净利润下滑、商办市场供过于求等挑战 [2] 公司业绩情况 - 2024年营业收入10.08亿元，同比下降2.33%，归母净利润0.15亿元，同比下降85.07%，扣非归母净利润 -0.96亿元，同比大幅下降334.07% [2][3] - 2024年前三季度归母净利润为正，四季度为 -2291万元，同比大幅下滑 [3] - 2020 - 2023年归母净利润分别为1.56亿元、1.24亿元、0.97亿元和0.99亿元，增幅分别为 -12.78%、 -20.54%、 -21.78%、1.85% [3] - 2022 - 2024年销售毛利率分别为40.57%、28.68%、25.82%，呈持续下滑态势 [6] 业绩下滑原因 - 个别承租运营项目仍处于爬坡期，2023年和2024年中止或改变商业模式 [3] - 受宏观经济影响，个别承租运营项目对损益表造成压力 [3] - 2023年同期项目改变合作模式使资产处置收益大，2024年无类似情况，且对部分子公司计提商誉减值准备 [4] 公司业务模式与规模 - 主营业务包括城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务，经营模式有承租运营、参股运营和受托运营 [2][5] - 截至目前，在管项目73个，在管面积约140万平方米，其中承租运营项目41个，面积约81万平方米；受托运营项目30个，面积约52万平方米；参股运营项目2个，面积约10万平方米 [5] 公司面临挑战与应对措施 - 面临商办市场供过于求挑战，上游项目资源获取难度加大，下游目标客户群减少、租金承受能力下降 [2] - 上海市场新增项目入市，租金下行，公司部分项目边际成交租金单价承压 [6] - 经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等提升出租率，包括“以价换量，加速去化” [6] - 持续关注市场环境变化，从多方面提升在管项目品质，如维护存量租户、提升服务水平、优化交付标准和商务条件等 [7] 行业政策情况 - 2021年3月“城市更新”首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，上升为国家战略 [4] - 2023年开始国家及地方出台一系列政策加码城市更新工作 [4] - “十四五”期间预计城市更新总投资约20万亿元，完成投资将达15万亿元 [5]

股权结构 - 锦和集团持有公司股份274,050,000股，占总股本58.00%[2] 股份质押 - 2025年4月10日收到锦和集团部分股份质押通知[3] - 本次质押45,000,000股，起始日2025年4月9日，到期日2026年4月9日[3] - 质权人为浙商证券，资金用于自身生产经营[3] - 本次质押占锦和集团持股16.42%，占总股本9.52%[3] 其他情况 - 截止披露日，锦和集团质押前累计质押为0[4] - 已质押和未质押股份中限售和冻结数量均为0[4]

业绩数据 - 2024年公司营业收入100,797.07万元，同比下降2.33%[17] - 2024年归属于上市公司股东的净利润1,475.32万元，同比下降85.07%[17] - 2024年末流动资产5.31亿元，同比增长17.51%；非流动资产49.60亿元，同比下降4.34%[58] - 2024年末负债总额44.38亿元，同比下降0.12%；所有者权益合计10.53亿元，同比下降11.77%[58] - 2024年度经营活动产生的现金流量净额7.28亿元，同比增长13.10%[60] - 2024年度基本每股收益0.03元/股，同比下降85.71%[61] - 2024年度加权平均净资产收益率1.34%，同比减少7.28个百分点[61] 股东会议 - 2025年年度股东大会现场会议4月18日14:30在上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼召开[6] - 2025年年度股东大会网络投票4月18日进行，交易系统投票平台投票时间为9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00，互联网投票平台投票时间为9:15 - 15:00[6] - 2024年年度股东大会议案包括2024年度董事会工作报告、监事会工作报告等11项[14] 运营项目 - 公司在管项目73个，在管面积逾140万平方米，分布于上海、北京、杭州、南京、青岛[19] - 2024年新拓展3个运营项目，包括锦和越界田林Space、山东青岛漳浦路项目、上海杨浦安波路代建业务[19] 未来展望 - 2025年公司拟申请不超过7亿元的综合授信额度[72][75] - 2025年公司将在授信额度内为控股子公司提供不超过2亿元的担保[75] - 提请股东大会授权董事会以简易程序向特定对象发行融资总额不超3亿元且不超最近一年末净资产20%的股票，授权期限自2024年年度股东大会审议通过之日起至2025年年度股东大会召开之日止[82] 其他事项 - 2024年公司召开10次董事会会议、3次股东大会、6次审计委员会会议、3次提名委员会会议、7次监事会会议[22][23][26][29][37] - 2024年公司聘任史钧为财务总监，任期至第五届董事会届满之日[97] - 2024年公司完成第五届董事会换届工作，选举出董事会成员及高级管理人员[138] - 2024年拟以总股本4.73亿股为基数，每10股派发现金红利2.20元，合计拟派发现金红利1.04亿元[59][66] - 拟续聘立信为公司及控股子公司2025年度财务报告及内部控制审计机构，聘期一年，授权董事会协商审计服务费[78] - 公司围绕“两个聚焦”和“双轮驱动”战略，发展商办运营及物业管理业务[20]

文章核心观点 公司就2024年度利润分配方案进行补充披露，说明现金分红方案合理性，此次分红综合考虑多因素，符合规定且利于公司持续稳定发展 [1][2] 现金分红方案情况 - 每10股派发现金红利2.20元（含税） [1] - 2024年年度公司现金分红总额2.079亿元（含本次），占当期归属于上市公司股东净利润的1409%，占期末母公司报表中未分配利润约76% [1] 现金分红方案合理性因素 - 公司实际有息负债未发生变化，仍为0，本次分红不影响偿债能力 [2] - 公司过去十二个月内不存在使用募集资金补充流动资金的情况，未来十二个月内无计划使用 [2] - 截止2024年末，公司账上货币资金与交易性金融资产合计约3.35亿元，若分红实施，账上仍有逾2.3亿元现金及类现金留存，现金留存充分不影响发展 [2] - 公司审慎制定资本性开支计划，实施稳定分红策略可稳定股东回报，提高资金利用效率，符合长远规划并增强投资者信心 [2]

业绩总结 - 每10股派发现金红利2.20元（含税）[2] - 2024年年度现金分红总额2.079亿元（含本次）[2] - 现金分红占净利润1409%，占未分配利润约76%[2] 财务状况 - 公司实际有息负债为0 [2] - 2024年末账上资金与资产合计约3.35亿元[4] - 分红后仍有逾2.3亿元现金及类现金留存[4]

财务表现 - 2024年营业收入10.08亿元 同比下降2.33% [1][3] - 归属于上市公司股东的净利润1475.32万元 同比下降85.07% [1][3] - 扣除非经常性损益的净利润为-9580.64万元 较上年同期4093.02万元下降334.07% [1][3] - 经营活动产生的现金流量净额7.28亿元 同比增长13.10% [1][3] 利润分配 - 拟向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税） [3] - 以总股本4.725亿股计算 合计拟派发现金红利1.04亿元 [3] 上市情况 - 2020年4月21日在上海证券交易所上市 发行价格7.91元/股 [4] - 发行数量9450万股 募集资金总额7.47亿元 [4] - 扣除发行费用后募集资金净额6.85亿元 较原计划少2362.5万元 [4] - 发行费用总计6221.70万元 其中承销保荐费4245.28万元 [4]

文章核心观点 2024年锦和商管业绩远低于预期，净利润暴跌、租金单价承压、新增项目前景不明，需寻找新突破口应对市场竞争和外部环境不确定性 [1][5] 净利润暴跌，盈利能力下滑 - 2024年净利润1475.32万元，同比暴跌85.07%，扣非净利润从2023年4093.02万元转为亏损9580.64万元，同比降334.07% [1][2] - 2020 - 2024年净利润持续下滑，2020年为1.56亿元，2024年跌至1475.32万元 [2] - 2024年核心城市新增商办供应增加、企业租赁需求不振，项目出租率和租金单价承压，提升出租率措施效果不显著 [2] 租金单价承压，出租率修复难 - 2024年在管核心地段项目受新增供应挤压，边际成交租金单价承压，提升出租率效果有限 [3] - 采取多种举措提升出租率，物业服务满意度达95.59%，但出租率提升未带来显著租金收入增长 [4] - 采用“以价换量”策略提升出租率，压缩租金单价，整体收入增长乏力 [4] 城市更新战略挑战大，新增项目前景不明 - 报告期内新增锦和越界田林Space等项目，但城市更新领域竞争激烈，新增项目盈利前景不明 [5] - 部分小体量项目到期不续，优化管理成本聚焦高效益项目，未带来显著业绩改善 [5] - 看好长三角及华东核心城市业务机会，但市场竞争激烈，新增项目租金收入和出租率有不确定性 [5]

人事变动 - 2025年3月28日公司第五届董事会第八次会议通过聘任高级管理人员议案[1] - 公司聘任陈伟为副总经理，任期至第五届董事会届满[1] 人员信息 - 陈伟1982年8月出生，本科，就读中欧国际工商学院高级工商管理硕士[2] - 陈伟曾任上海旭辉企业管理有限公司经营管理部总经理等职[2] - 陈伟现任锦和商管招商中心总经理[2]

股东大会信息 - 2024年年度股东大会2025年4月18日14点30分在上海徐汇区召开[3] - 网络投票2025年4月18日进行，交易系统和互联网投票时间不同[3][5] - 本次股东大会审议11项议案，多项有特别计票和回避表决要求[5][6] 其他信息 - 股权登记日为2025年4月14日，A股代码603682，简称锦和商管[12] - 会议登记时间为2025年4月15 - 16日，地点在董事会办公室[13] - 会议联系电话、邮箱、传真公布，会期半天，费用自理[13][14] - 各议案2025年3月29日已披露，多账户表决权按总和计[5][9] - 同一表决权重复表决以首次为准，表决完所有议案才能提交[10]

会议情况 - 监事会会议于2025年3月28日召开，3名监事均参加表决[2] 报告审议 - 《2024年度监事会工作报告》等多项报告审议通过，待股东大会审议[3][5][6] 利润分配 - 拟向全体股东每10股派现2.20元，拟派现1.04亿元[6] 审计机构 - 续聘立信为2025年度审计机构，聘期一年，待股东大会审议[7]