人事变动 - 公司2025年10月30日审议通过聘任陈婉婷为证券事务代表[1] - 陈婉婷毕业于澳大利亚墨尔本大学金融学专业[3] - 陈婉婷曾任职上海信公科技集团，担任信息披露咨询经理[3] 联系方式 - 证券事务代表联系电话为021 - 52399283[2] - 传真为021 - 52385827[2] - 邮箱为dongban@jinhe.sh.cn[2] - 地址为上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼[2]

业绩总结 - 2025年前三季度公司共计提减值损失1,739,449.13元[2] - 本期计提信用减值损失含应收账款等坏账损失，合计1,739,449.13元[2][4] - 计提减值对2025年前三季度合并报表利润总额影响为 - 1,739,449.13元[4][5] 其他 - 本次计提符合规定，不影响公司正常经营[5]

会议安排 - 董事会会议通知和议案材料于2025年10月24日送达全体董事[2] - 董事会会议于2025年10月30日召开，应到9人实到9人[2] 审议事项 - 审议通过《2025年第三季度报告》，9票赞成[3] - 审议通过《关于聘任证券事务代表的议案》，9票赞成[4] 公告信息 - 《2025年第三季度报告》等相关公告刊登于指定媒体及上交所网站[3][6] - 聘任证券事务代表公告发布时间为2025年10月31日[8]

收入和利润（同比） - 营业收入本报告期为2.38亿元，同比下降7.31%[4] - 营业收入年初至报告期末为7.29亿元，同比下降5.89%[4] - 2025年前三季度营业收入7.29亿元，同比下降5.89%[14] - 营业总收入从7.75亿元下降至7.29亿元，减少460.71万元或5.9%[26] - 归属于上市公司股东的净利润本报告期为1041.64万元，同比下降27.89%[4] - 归属于上市公司股东的净利润年初至报告期末为8586.88万元，同比大幅增长127.98%[4] - 2025年前三季度归属于上市公司股东净利润8,587万元，同比大幅上升127.98%[14] - 2025年前三季度归属于母公司股东的净利润为8586.88万元，较2024年同期的3766.58万元增长128.0%[27] - 利润总额年初至报告期末为1.06亿元，同比大幅增长204.92%[4] - 利润总额从3474.34万元大幅增长至1.06亿元，增幅达205.0%[26] - 2025年前三季度公司净利润为7709.07万元，较2024年同期的2479.14万元增长211.0%[27] - 营业利润从亏损626.92万元转为盈利6601.73万元，改善显著[26] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润17.60万元，实现亏转盈[15] 每股收益（同比） - 基本每股收益本报告期为0.02元/股，同比下降33.33%[5] - 基本每股收益年初至报告期末为0.18元/股，同比大幅增长125.00%[5] - 基本每股收益及稀释每股收益0.18元/股，同比上升125.00%[14] - 2025年前三季度基本每股收益为0.18元/股，较2024年同期的0.08元/股增长125.0%[27] 成本和费用（同比） - 财务费用从1.39亿元下降至1.27亿元，减少1237.14万元或8.9%[26] - 2025年前三季度支付给职工及为职工支付的现金为9968.25万元，较2024年同期的1.12亿元下降11.1%[29] - 2025年前三季度支付的各项税费为1.02亿元，较2024年同期的7448.18万元增长36.9%[29] 现金流量（同比） - 经营活动产生的现金流量净额年初至报告期末为4.57亿元，同比下降14.78%[4] - 2025年前三季度经营活动产生的现金流量净额为4.57亿元，较2024年同期的5.36亿元下降14.8%[29] - 2025年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为7.59亿元，较2024年同期的7.77亿元下降2.2%[29] - 2025年前三季度投资活动产生的现金流量净额为3880.22万元，较2024年同期的4443.48万元下降12.7%[29][30] - 2025年前三季度筹资活动产生的现金流量净额为-5.80亿元，2024年同期为-4.76亿元[30] - 2025年9月末现金及现金等价物余额为1.54亿元，较2024年同期的2.67亿元下降42.3%[30] 资产和债务变化 - 总资产本报告期末为48.52亿元，较上年度末下降11.63%[5] - 总资产从549.07亿元下降至485.20亿元，减少64.73亿元或11.8%[21][22][23] - 货币资金从2.45亿元减少至1.55亿元，下降9006.78万元或36.8%[21] - 交易性金融资产从9013.82万元减少至1500.00万元，下降7513.82万元或83.4%[21] - 租赁负债从34.39亿元减少至30.63亿元，下降3.86亿元或11.2%[22][23] - 未分配利润从-1.79亿元扩大至-2.49亿元，亏损增加700.56万元[23] 利润增长原因 - 净利润大幅增长主要系与同昌盛业交易对手方签署补充协议，确认公允价值变动收益所致[9] - 公允价值变动收益从亏损15.01万元转为盈利6000.04万元[26] 公司运营信息 - 报告期末在管项目68个，在管面积约134万平方米[15] - 报告期末普通股股东总数18,216户[12] - 控股股东上海锦和投资集团有限公司持股274,050,000股，占总股本比例58.00%[12] - 控股股东上海锦和投资集团有限公司累计质押52,000,000股，占其所持股份18.97%[18] 其他重要事项 - 公司尚未收到上海广电股份浦东有限公司2025年前三季度补偿款合计42,317,697.79元[17]

股权质押概况 - 控股股东锦和集团持有公司股份2.74亿股，占总股本比例为58.00% [1] - 锦和集团近期将2000万股股份质押给长安国际信托股份有限公司 [1] - 质押期限为2025年10月29日至2026年4月29日 [1] 质押融资用途与影响 - 本次质押融资资金用途为偿还债务 [1] - 本次质押完成后，锦和集团累计质押股份数量达到5200万股 [1] - 累计质押股份占其自身持股总数的18.97%，占公司总股本的11.01% [1] 质押性质说明 - 此次质押的股份不涉及为重大资产重组业绩补偿等事项提供担保或其他保障用途的情形 [1]

公司股份变动 - 公司控股股东上海锦和投资集团有限公司解除质押公司股份1300万股 [1]

股权结构 - 锦和集团持股274,050,000股，占总股本58.00%[2] 股份质押 - 2025年10月13日解除质押13,000,000股，占集团持股4.74%，总股本2.75%[2] - 解除后累计质押32,000,000股，占集团持股11.68%，总股本6.77%[2] - 质押前累计质押45,000,000股[6] 股份状态 - 公告披露日，质押与未质押股份中限售、冻结数量均为0[6] 时间信息 - 公告发布于2025年10月15日[10]

公司股权质押情况 - 锦和集团累计质押锦和商管股份数量为3200万股 [1] - 质押股份占锦和集团所持锦和商管股份比例为11.68% [1] 公司财务与经营概况 - 锦和商管当前总市值为27亿元 [2] - 公司2024年1至12月份营业收入中，租赁业务占比74.26% [1] - 公司2024年1至12月份营业收入中，物业服务及其他业务占比25.74% [1] 公司股价信息 - 锦和商管股票收盘价为5.78元 [1]

文章核心观点 - 盘活低效产业用地是突破城市发展空间瓶颈、推动高质量发展的关键抓手 [1] - 上海通过“两评估一清单一盘活”策略系统推进低效产业用地盘活，已取得显著成效并规划未来目标 [2] - 低效用地盘活需从“单点改造”升级为“系统焕新”，核心策略包括产业集群规划、产城融合及ESG价值构建 [4][7] 上海低效产业用地盘活策略与进展 - 上海提出“两评估、一清单、一盘活”主导策略，通过对产业用地开展综合绩效与价值评估形成分类清单，按“支持A/B类提容、引导C类更新、限制D类改扩建”原则推进盘活 [2] - 截至目前上海已盘活处置低效产业用地45平方公里，2025年还将有30平方公里提上焕新日程，重点聚焦“大虹桥”“大东方”“大吴淞”“大吴泾”及轨交中环线周边地区 [2] - 这些区域将通过盘活释放大块、连片的高强度开发空间，成为未来推动上海产业快速发展的核心潜力板块 [2] 产业集群规划与系统焕新模式 - 产业集群能形成强大“磁吸效应”，带动地块税收翻数倍，降低上下游协作成本超30%，通过共享平台将基础设施使用率提升40%以上 [4] - 系统布局以“核心企业+配套体系+创新生态”突破单点改造局限，上海张江药谷带动周边20公顷低效工业区转型，成为产值超千亿的生物医药创新极 [4] - “产业导向的设计”将产业功能需求融入空间设计底层逻辑，包含产业集群规划、弹性空间预留、产城融合设计三方面 [4] 产城融合与15分钟产业生活圈 - “15分钟产业生活圈”定义为以人为核心、以产业为纽带的新型空间组织模式，在1公里范围内复合生产、研发、生活服务与生态空间，形成职住平衡的微型生态系统 [6] - 功能复合与以人为本能有效降低通勤成本，提升企业运营效率，激活低效用地的“时空价值”，同时增强人才黏性与留存率 [6] - 漕河泾开发区通过“工业上楼”模式提升容积率，打造适配产业集群变化的垂直智造空间，并构建15分钟产城融合圈，越界锦和尚城项目从电视机厂改造为花园式智慧办公商业综合体即为例证 [5] 投融资创新与ESG价值实现 - 投资者可借助“政策工具包+金融创新”平衡成本与回报，通过专项债降低土地整治前期成本，利用贴息贷款弥补产业升级中期资金短板，依托风险补偿托底社会资本后端退出风险 [7] - 资产退出除传统产权交易平台或政策性回购外，可通过发行REITs、ABS等证券化产品将存量资产转化为流动性金融产品，释放资产价值 [7] - ESG因素深度影响长期价值，土壤修复与生态服务提升可触发“绿色溢价”带动租金与资产估值上涨，建材固碳、供应链碳管理能通过CCER交易、绿色金融工具转化为经济收益 [7] - 循环经济层面通过废弃物前置规划形成“开发废料-再生建材-资产增值”价值闭环，能源层面将低效用地转化为分布式能源节点打造绿电资产池 [8] 未来升级趋势与方向 - 未来低效产业用地改造需聚焦三大方向：打造创新高效的空间利用模式，配备自动化、数字化、能源高效的生产设施；强化环境修复与可再生能源基础设施投入响应“双碳”目标；实现经济表现、环境责任与技术进步的深度融合 [8]

公司变更 - 2025年6 - 9月审议通过取消监事会、变更公司名称等议案[2] - 完成工商变更登记并领取新《营业执照》[2] 公司信息 - 统一社会信用代码为91310000660797414T[2] - 注册资本为人民币47,250万元[2] - 法定代表人为郁敏珺[2]