纪要涉及的公司 锦和商管 纪要提到的核心观点和论据 - **商业模式**：公司商业模式分为承租运营和委托管理两种模式，承租运营类似“二房东”，承担经营风险，确认全额租金和物业费作为收入，贡献约 80%的收入和利润；委托管理模式收取服务费，无需投入资金 [2][3]。 - **业绩表现**：2024 年公司实现营业收入约 10 亿元，归母净利润 1000 多万元，主要受 6000 多万元商誉减值影响，常态化经营业绩约为 10 亿元收入及 7000 万 - 1 亿元归母净利润，上市以来累计分红约 7 亿元 [2][6]。 - **现金流状况**：公司现金流状况良好，经营性净现金流稳定增长，每年保持 1 亿 - 2 亿左右，且持续稳定分红 [2][7]。 - **成本控制**：公司通过与大业主谈判降租控制成本，主要成本项为折旧摊销（每年约七八千万）和人力成本（每年约 1.5 - 1.6 亿） [2][10]。 - **人力资源管理**：公司 520 名员工实现 10 亿收入，人均创收达 200 万，但面临基层员工工资上涨、用工荒及流动率高的问题，一线员工年周转率约 20% [2][11]。 - **机器人应用**：公司积极探索机器人技术在物业管理中的应用，预计未来三年智能化设备渗透率可能达到 30%，可节省运营成本，目前市场上的机器人技术足够支持 30%的应用替代 [4][16][19]。 - **市场与业绩趋势**：疫情后经济下行，上海和北京写字楼空置率高、租金下滑，未来业绩有困境反转可能，但短期内预计在底部徘徊，市场可能已处底部阶段，未来走势需观察 [22][23]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **与传统物业管理公司区别**：专注非住宅商业办公项目，不仅提供物业管理，还能招商并介入前期策划定位，承租运营模式承担经营风险并确认全额收入 [5]。 - **机器人应用案例**：在上海浦西第一高楼明天广场等超高层项目和景和上城项目中，机器人在外墙清洁、石材表面清洗、洗地和扫地等方面应用潜力大，可替代人工、提高效率和品质、降低安全风险 [12][14]。 - **清洁机器人成本**：以高仙品牌为例，住宅类扫地机器人月租金约 4000 多元，商办园区或复杂综合体约 6000 多元，形成战略合作伙伴关系可享六至七折优惠，替代两名员工可节省近一半成本 [15]。 - **保安替代预期**：目前未完全考虑保安替代，若保洁三年左右达较高渗透率，保安可能需五年左右，业主对保安替代接受程度慢，过程可能更长 [18]。 - **成本结构**：商管公司成本主要集中在运营管理和客服人员，自有员工薪酬包约 1.2 - 1.3 亿，外包费用约 4000 万，物业管理团队约 3000 万，总部人员成本约三四千万，商管团队成本约八九千万 [20]。 - **员工流失率**：基层员工流失率一年 30%正常，外包人员尤甚，内部部分岗位年度流动率约 20%，对稳定经营有压力，机器人无人员流失问题 [21]。 - **新租赁准则影响**：新租赁准则将租赁经营公司视同为融资租赁，影响账面利润，但长期利润会逐步显现 [4][24]。 - **分红政策**：公司董事长重视资金安全，在无大资本开支或并购需求时倾向继续分红，当前市值股息率约为三点几 [26]。