行业投资评级 - 投资评级为看好，并维持该评级 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，市场整体估值抬升提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 政策分析 - 北上深逐步放开外围限购，效果相对有限，但可能意味着新一轮宽松的开启 [2][8] - 核心区域放开限购对边际影响更大，尤其高端新房市场价格天花板将进一步抬升，但未必能逆转趋势 [2][8] - 结构性工具定向降低房贷利率未超越当前政策框架，住房是最大的消费 [2][8] - 公积金存贷利率有较大下调空间，本轮下降过程偏慢，预留了相机抉择余地 [2][8] - 核心城市旧改货币化有助于扩大当期需求，但实际落地进度偏慢 [8] - 大规模收储可缓解买卖市场供需压力，但可能加大后续租赁市场供给压力 [2][8] - 深圳优化限购政策：福田、南山、宝安（新安）深户限购2套，非深户1年社保限购1套；罗湖、宝安（不含新安）等区域深户或非深户1年社保不限套数；盐田、大鹏新区取消限购；房贷利率不再区分首套和二套 [6][17] 市场表现 - 本周长江房地产指数-0.68%，相对沪深300超额收益+0.13%，行业排名16/32 [5][15] - 年初至今长江房地产指数+5.29%，相对沪深300超额收益-8.07%，行业排名26/32 [5][15] - 开发类和物管类以下跌为主，收租类有涨有跌 [5] - 华润置地年初至今涨幅45.46%，中国海外宏洋集团涨幅37.71% [15] - 碧桂园服务年初至今涨幅24.12%，万物云涨幅27.50% [15] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比-14.9%，较上周+2.1pct [7][18] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.1%，较上周+3.0pct [7][18] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-6.2%，17城二手房累计同比+14.4% [7][18] - 9月截至5日，37城新房成交面积当月同比-4.4%，17城二手成交面积当月同比+27.1% [7] - 12城新房及二手合计成交面积当月同比+14.7% [7] - 一线城市新房成交面积四周滚动同比-17.4%，二手房+2.1% [18] - 三四线城市新房成交面积四周滚动同比-35.8%，二手房+7.8% [18] 政策动向 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议，重点部署高质量编制"十五五"住房城乡建设立法规划 [6][17] - 要求深刻领悟党中央决策部署战略意图，强化顶层设计和统筹谋划 [6][17]

地块交易概况 - 首开股份以底价4.46亿元竞得北京朝阳区呼家楼南里地块 [1] - 成交综合楼面价为58777元/平方米 住宅部分起始楼面价约8.1万元/平方米 [1] - 土地面积5300平方米 总建筑规模7588平方米 其中住宅建面5508平方米 社区设施建面2080平方米 [1] 地块属性分析 - 地块规划为R2二类居住用地及A8社区综合服务设施用地 编号京土储挂(朝)[2025]027号 [1] - 住宅用地容积率2.04 建筑控高36米 预计提供约50套高端住宅 [1][2] - 位于CBD核心区 具备稀缺属性 成为市场关注焦点 [2] 市场影响意义 - 成交结果将为北京核心区高端住宅市场提供重要价格参考指标 [2] - 在当前政策宽松和市场分化背景下 考验开发商运营能力和产品打造水平 [2] - 对未来市场走势具有显著指示意义 [2]

土地成交概况 - 北京丰台区和朝阳区两宗涉宅用地以总起始价33.46亿元底价成交 [1] - 丰台地块由北京城建、北京建工及北京住总联合体以29亿元竞得 楼面价5万元/平方米 [1] - 朝阳地块由首开股份以4.46亿元竞得 楼面价8.1万元/平方米 [2] 丰台地块详情 - 地块规划总建筑面积5.8万平方米 容积率2.66 位于西三环至四环核心区 [1] - 周边配套成熟 含莲花池公园、银座和谐广场及十一中堂实验学校教育资源 [1] - 存在交通劣势：距地铁10号线六里桥站约2公里 京广铁路噪声干扰 南侧批发市场2028年底完成拆除 [1] - 楼面价较周边次新房具价格优势 未来售价预计达9-10万元/平方米 [2] 朝阳地块详情 - 地块规模小 预计提供约50套高端住宅 位于东三环至四环核心区 距国贸中心800米 [2] - 周边有国贸商城、SKP高端商业及朝阳医院医疗资源 生活配套完善 [2] - 属朝阳区首开城中村改造项目 原为1950年代危旧楼房腾退更新 [3] 行业趋势分析 - 底价成交反映房企在市场环境下趋于谨慎态度 丰台区新房库存规模较高竞争激烈 [2] - 城市更新与土地出让形成良性联动 通过危旧楼腾退回迁安置奠定更新基础 [3] - 新增商品住宅供应实现资金平衡与市场回补 拓展核心区土地供给渠道支撑市场稳定 [3]

投资评级 - 增持评级 目标价格3.35元 当前价格3.19元[7] 核心观点 - 公司利润层面仍然承压 2025H1出现业绩亏损 销售规模同比下滑 拿地保持谨慎 经营业务和创新业务稳定推进 展望多元业务协同发展[3][14] - 公司是北京市国有房企 在房地产开发领域有品牌和资源整合优势 通过子公司首开盈信持有宇树科技股权 将逐渐步入收获期[14] 财务表现 - 2025H1营业收入同比上涨105.2%至180.4亿元 其中房产销售结算收入175.8亿元 同比上涨111.9% 酒店物业经营等收入4亿元 同比下滑7.5%[14] - 2025H1毛利率同比上涨2.9pct至12.4% 其中房地产销售毛利率上涨3.4pct至12.5%[14] - 归母净利润为-18.4亿元 亏损原因包括毛利润仍处低位 税金及附加期间费用较高 对联合营企业的投资大幅亏损13.3亿元[14] - 2025E营业总收入预计26,710百万元 同比增长10.3% 2026E预计28,837百万元 同比增长8.0%[5] - 2025E归母净利润预计-2,053百万元 同比改善74.8% 2026E预计-1,532百万元 同比改善25.4%[5] 业务运营 - 2025H1销售面积72万方 同比下滑1.7% 销售金额114.1亿元 同比下滑25.1% 销售均价15,827元/平方米[14] - 克而瑞全口径销售额排行榜位列41位 处于第二梯队[14] - 截至2025年6月底 公司拟售在售主要项目148个 总建筑面积4300万方 其中京内项目69个 建筑面积1560万方 占比36.3%[14] - 2025H1仅新增1宗土地储备 土地面积2.7万方 位于北京大兴[14] 多元业务发展 - 物业租赁面积173万方 酒店客房销售数量15.7万间·天 6家核心地标商场整体出租率达到95%[14] - "首开乐尚"长租公寓在北京杭州福州三地开业11家 上市房源近7000套 2025H1出租率93%[14] - "首开寸草"养老品牌在北京各城区布局9家养老院[14] 估值指标 - 总市值8,229百万元 总股本2,580百万股[8] - 每股净资产4.51元 市净率0.7倍 净负债率189.15%[9] - 给予2025-2027年每股净资产4.47/3.87/3.47元 2025年PB 0.75X[14] - 52周内股价区间2.08-3.38元 绝对升幅1M 21% 3M 30% 12M 51%[8][12] 可比公司估值 - 招商蛇口2025E PB 0.75X 保利发展2025E PB 0.46X 新城控股2025E PB 0.51X 滨江集团2025E PB 1.04X 行业均值2025E PB 0.69X[16]

北京土地市场交易概况 - 北京出让丰台和朝阳2宗地块 成交总价33.46亿元 均被北京国企托底拿下[1] - 丰台岳各庄地块被城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[1] - 朝阳呼家楼地块由首开以成交楼面价约8.1万元/平方米拿下[1] 呼家楼地块分析 - 地块位于东三环至四环核心区域 距离国贸中心约800米 距离地铁10号线金台夕照站约300米[2] - 总占地面积0.53公顷 规划建筑面积0.76万平方米 其中住宅部分约0.55万平方米[3] - 按照户均120平方米计算 住宅房源总共不到50套[4] - 是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地 具备核心区位稀缺性[3][4] - 周边二手房挂牌均价约为10-15万元/平方米 2023年建成的首创禧瑞都挂牌均价10万元/平方米起[2] 首开股份拿地策略 - 首开时隔两年多再次在北京土地市场出手拿地[1] - 地块面积偏小 总价门槛较低 是首开重新回归北京土地市场的理想切入点[1] - 首开股份2024年上半年归母净利润-18.39亿元 虽仍亏损但实现5.61%同比增长[5] - 公司表示将密切跟踪重点城市土地市场机遇 在保障合理利润前提下积极参与土地竞拍[5] 丰台岳各庄地块分析 - 地块被城建发展+北京建工+住总金第联合体以29亿元底价摘得 楼面价约5.03万元/平方米[1][6] - 东侧距离西三环直线距离约2公里 西侧到西四环直线距离约1公里[7] - 周边次新房价格较高 紫辰院挂牌价约8.9万元/平方米 保利和光逸境近10万元/平方米[7] - 丰台区当前新房库存规模较高 去化周期约36个月 市场竞争激烈[7] 市场影响与展望 - 朝阳区将迎来一波较为罕见的豪宅集中供应潮 区域市场竞争格局或将加剧[6] - 呼家楼地块成交结果将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标[6] - 岳各庄地块有望吸引西城 海淀等区域的改善型需求 若地铁11号线青塔站落地将提升交通便捷度[8] - 岳各庄地块开发有望为丰台核心区发展注入新动力 但实际表现取决于产品定位和定价策略[8]

股价表现与交易数据 - 首开股份今日涨停 换手率17.64% 成交额15.52亿元 振幅12.86% [1] - 日涨幅偏离值达8.79% 上榜龙虎榜 [2] - 近5日主力资金净流出1.48亿元 其中特大单净流出1.48亿元 大单净流出1594.56万元 [3] 龙虎榜资金动向 - 机构专用席位净卖出1.57亿元 位列卖一 [2][3] - 前五大营业部合计成交4.11亿元 买入1.16亿元 卖出2.95亿元 净卖出1.79亿元 [2] - 麦高证券北京分公司同时出现在买一和卖五席位 买入3120.56万元 卖出2024.15万元 [4] 融资融券情况 - 最新两融余额1.99亿元 融资余额1.96亿元 融券余额239.19万元 [3] - 近5日融资余额减少484.56万元 降幅2.41% [3] - 融券余额增加40.95万元 增幅20.66% [3] 财务业绩表现 - 上半年营业收入180.39亿元 同比增长105.19% [4] - 上半年净利润亏损18.39亿元 [4] 相关ETF数据 - 数字经济ETF(560800)跟踪中证数字经济主题指数 近五日下跌7.65% [6][7] - 当前市盈率67.46倍 估值分位91.30% [7][8] - 最新份额7.8亿份 增加200万份 主力资金净流入78.9万元 [7]

市场整体表现 - 沪指涨1.24%至3800点 深成指涨3.89% 创业板指领涨6.55%[1] - 沪深两市成交额2.3万亿元 较上个交易日缩量2396亿元[1] - 超4800只个股上涨 下跌个股不足500只 涨停个股96只 封板率86%[1] 板块热点分析 - 固态电池板块爆发 先导智能攻克全固态电池量产工艺并获重复订单 带动设备股及材料股涨停[5] - 储能产业链热度高涨 通润装备3连板 阳光电源市值突破2800亿元创历史新高[5] - 第三代半导体异军突起 因英伟达计划将CoWoS封装基板材料换为碳化硅 天岳先进等多股涨停[6] - 算力硬件端超预期修复 胜宏科技反包涨停创新高 新易盛和中际旭创涨超10%[6] - 机器人概念表现活跃 首开股份3连板 优必选签署2.5亿元人形机器人合同 宇树科技拟IPO[7] - 创新药板块探底回升 恒瑞医药BD交易总额突破150亿美元 昭衍新药涨停[8][9] 连板股表现 - 连板晋级率升至42.86% 3板及以上个股仅3只 首板晋级率12%[3] - 安正时尚4连板（纺织） 通润装备和首开股份3连板（储能/机器人） 天宏锂电30cm2连板（储能电池）[1][4] - 20cm和30cm涨停个股超20家 资金向双创及北交所聚焦[3][10] 行业数据与催化 - 锂电池三季度排产环比增长15%-20% 国内外储能装机共振驱动[5] - 微软等四大科技巨头2025年AI资本开支合计达3700亿美元 光模块需求新增量[6] - 美联储9月降息概率98.6% 利好创新药板块融资成本降低[9] - 世界肺癌大会等多场重磅医学会议将于9-10月举行 关键数据读出在即[8]

板块整体表现 - 房地产开发板块较上一交易日上涨0.97% [1] - 上证指数报收3812.51点，上涨1.24%，深证成指报收12590.56点，上涨3.89% [1] 领涨个股表现 - 首开股份（600376）收盘价3.51元，涨幅10.03%，成交量455.04万手，成交额15.52亿元 [1] - 福星股份（000926）收盘价2.87元，涨幅6.30%，成交量79.52万手，成交额2.22亿元 [1] - 亚通股份（600692）收盘价8.80元，涨幅5.64%，成交量11.89万手，成交额1.02亿元 [1] - *ST荣控（000668）收盘价9.18元，涨幅5.03%，成交量2.03万手，成交额1835.66万元 [1] 下跌个股表现 - 万通发展（600246）收盘价12.50元，跌幅7.34%，成交量392.04万手，成交额48.58亿元 [2] - *ST南置（002305）收盘价2.50元，跌幅4.94%，成交量20.35万手，成交额5086.32万元 [2] - 卧龙新能（600173）收盘价6.31元，跌幅4.54%，成交量47.74万手，成交额2.96亿元 [2] 资金流向情况 - 板块主力资金净流出1.14亿元，游资资金净流出1.33亿元，散户资金净流入2.47亿元 [2] - 华发股份（600325）主力净流入5649.58万元，占比7.03% [3] - 金地集团（600383）主力净流入3962.02万元，占比12.43% [3] - 万通发展（600246）主力净流入2708.98万元，占比0.56%，但游资净流出1.29亿元 [3]

核心观点 - 公司2025H1业绩亏损 利润端承压 但营业收入大幅增长 房地产开发销售规模下滑 拿地策略谨慎 经营与创新业务稳步推进[1][2][3] 财务表现 - 2025H1营业收入同比上涨105.2%至180.4亿元 其中房产销售结算收入175.8亿元 同比上涨111.9% 酒店物业经营等收入4亿元 同比下滑7.5%[2] - 整体毛利率同比改善2.9个百分点至12.4% 房地产销售毛利率上涨3.4个百分点至12.5%[2] - 归母净利润亏损18.4亿元 主因包括毛利润仍处低位 税金及附加与期间费用较高 对联合营企业投资大幅亏损13.3亿元[2] 房地产开发业务 - 2025H1销售面积72万平方米 同比下滑1.7% 销售金额114.1亿元 同比下滑25.1% 销售均价15827元/平方米[3] - 克而瑞全口径销售额排行榜位列第41位 属行业第二梯队[3] - 截至2025年6月底 拥有148个拟售及在售项目 总建筑面积4300万平方米 其中京内项目占比36.3% 京外项目占比63.7%[3] - 2025H1仅新增1宗土地储备 土地面积2.7万平方米 位于北京大兴[3] 经营与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 酒店客房销售数量15.7万间·天 6家核心地标商场整体出租率达95%[3] - 长租公寓品牌"首开乐尚"在北京 杭州 福州开业11家 上市房源近7000套 2025H1出租率93%[3] - 养老品牌"首开寸草"在北京布局9家养老院 影响力逐步构建[3] 投资建议与估值 - 给予增持评级 基于公司作为北京市国有房企的品牌与资源整合优势 以及通过子公司首开盈信持有宇树科技股权的潜在收益[2] - 预计2025-2027年每股净资产分别为4.47元 3.87元 3.47元 给予2025年PB 0.75倍 对应目标价3.35元[2]

地块交易概况 - 首开股份以底价4.46亿元摘得北京市朝阳区呼家楼南里地块 [1] - 成交楼面价约8.1万元/平方米 [1] 地块技术指标 - 土地面积5300平方米 [1] - 建筑控制规模7588平方米 [1] - 容积率2.04且限高30米 [1] - 土地性质包含R2二类居住用地和A8社区综合服务设施用地 [1]