行业投资评级 - 投资评级为看好，并维持该评级 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，市场整体估值抬升提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 政策分析 - 北上深逐步放开外围限购，效果相对有限，但可能意味着新一轮宽松的开启 [2][8] - 核心区域放开限购对边际影响更大，尤其高端新房市场价格天花板将进一步抬升，但未必能逆转趋势 [2][8] - 结构性工具定向降低房贷利率未超越当前政策框架，住房是最大的消费 [2][8] - 公积金存贷利率有较大下调空间，本轮下降过程偏慢，预留了相机抉择余地 [2][8] - 核心城市旧改货币化有助于扩大当期需求，但实际落地进度偏慢 [8] - 大规模收储可缓解买卖市场供需压力，但可能加大后续租赁市场供给压力 [2][8] - 深圳优化限购政策：福田、南山、宝安（新安）深户限购2套，非深户1年社保限购1套；罗湖、宝安（不含新安）等区域深户或非深户1年社保不限套数；盐田、大鹏新区取消限购；房贷利率不再区分首套和二套 [6][17] 市场表现 - 本周长江房地产指数-0.68%，相对沪深300超额收益+0.13%，行业排名16/32 [5][15] - 年初至今长江房地产指数+5.29%，相对沪深300超额收益-8.07%，行业排名26/32 [5][15] - 开发类和物管类以下跌为主，收租类有涨有跌 [5] - 华润置地年初至今涨幅45.46%，中国海外宏洋集团涨幅37.71% [15] - 碧桂园服务年初至今涨幅24.12%，万物云涨幅27.50% [15] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比-14.9%，较上周+2.1pct [7][18] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.1%，较上周+3.0pct [7][18] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-6.2%，17城二手房累计同比+14.4% [7][18] - 9月截至5日，37城新房成交面积当月同比-4.4%，17城二手成交面积当月同比+27.1% [7] - 12城新房及二手合计成交面积当月同比+14.7% [7] - 一线城市新房成交面积四周滚动同比-17.4%，二手房+2.1% [18] - 三四线城市新房成交面积四周滚动同比-35.8%，二手房+7.8% [18] 政策动向 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议，重点部署高质量编制"十五五"住房城乡建设立法规划 [6][17] - 要求深刻领悟党中央决策部署战略意图，强化顶层设计和统筹谋划 [6][17]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持"看好"评级 [12] 核心观点 - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [5] - 核心区和优质房产具备结构性亮点，当前地产股较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [5] - 建议关注轻库存、区域优势明显且产品力强的龙头房企，以及现金流稳定的经纪、商业地产和央国企物管公司 [5] 产业政策分析 - 未来政策空间分为三层：常规框架内优化（首付/利率/限购/税费）、需求端定向宽松（结构性工具/公积金降息）、超常规手段（收储/旧改）[2][9] - 公积金存贷款利率目前明显偏高，定向降息后租售比与房贷利率倒挂将显著收敛 [9] - 北京已取消五环外购房套数限制（保留社保要求），上海计划2026年全面启动城中村改造 [7][20] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.84%，超额收益0.61%，年初累计收益1.39% [6][16] - 开发类标的平均涨幅2.90%，物业类涨0.98%，REITs微涨0.01% [16][18] - 新城发展(1030.HK)单周涨幅9.09%，建发国际集团(1908.HK)涨8.67%领跑开发板块 [16] 销售数据 - 37城新房成交四周滚动同比-19.1%，19城二手房同比-0.5%（较上周+1.6pct）[8][21] - 年初至今新房累计同比-5.3%，二手房+14.6%，8月前8日新房同比-23.1% [8][21] - 一线城市新房成交四周同比-24.0%，二手房-8.1%，二线城市二手房同比转正至1.2% [21] 政策动态 - 北京优化政策：五环外不限购/公积金首套认定放宽/二套贷款额度提至100万/首付比例统一降至30% [20] - 上海明确2026年启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造 [7][20]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，需关注节奏；当前地产股较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要；应重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [5] - 展望Q3，中介和官方房价环比跌幅或逼近甚至超过阈值，“止跌回稳”面临压力，政策宽松可能迎来时间窗口；常规层面产业政策空间有限，效果为脉冲级别，超常规层面产业政策上限高，有较大发挥余地；当前开发类个股位置不高，可择优配置等待交易窗口，具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头是中长线配置机会 [2][9] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+3.42%，相对沪深300的超额收益为+1.47%，行业排名相对居中（18/32）；年初至今长江房地产指数-4.94%，相对沪深300的超额收益为-4.61%，行业排名相对靠后（30/32）；本周板块表现尚可，开发类和物业类标的以上涨为主，收租类普遍下跌 [6] 政策 - 多地调整优化公积金相关政策，杭州推出住房公积金支付购房首付款业务，济南明确住房公积金缴存人购买保障性住房可提取公积金付首付并申请贷款，最低首付款比例为15%，青岛调整贷款支持政策叠加限额，天津宣布调整2025年住房公积金缴存额 [7][20] 销售 - 本周样本城市新房备案同比降幅较大，二手备案同比维持负数；37城新房成交面积四周滚动同比-18.3%，较上周-8.7pct，19城二手房成交面积四周滚动同比-0.7%，较上周-3.9pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-2.0%，19城二手房成交面积累计同比+19.8%；6月截至27日，37城新房成交面积当月同比-12.9%，19城二手成交面积当月同比+3.2%，12城新房及二手合计-7.3% [8][22]