报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [11] 报告核心观点 - 存量市场承压对房企定价构成挑战，但并非影响其阿尔法（超额收益）的最重要因素，房企阿尔法的真正制约在于“景气缩圈”，即可投城市和优质地块供应相对不足，导致补充有效货值难度加大且溢价率偏高 [2][8] - 打破景气进一步缩圈唯有依靠政策加码，尽管总量效应可能有限，但政策对“好房子”和结构性市场的支撑效果相对可期 [2][8] - 从供需结构和政策支持角度看，“好房子”是新房市场的长期阿尔法，具备轻库存、好区域和产品力优势的房企有望持续占优 [4][8] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点，当前优质地产股位置较去年底部溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告发布时）长江房地产指数下跌1.97%，相对沪深300的超额收益为-3.24%，行业排名靠后（31/32）[5][16] - 年初至今房地产指数累计上涨6.58%，但相对沪深300的超额收益为-9.93%，行业排名同样靠后（26/32）[5][16] - 本周房地产板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] 政策动态 - **中央政策**：国务院专题学习指出，要深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [6][18] - **地方政策**： - 南宁推出购房补贴等系列措施，例如新婚家庭在特定期间购房可获每套2万元补贴，多子女家庭中二孩补贴3万元、三孩补贴6万元 [6][18] - 重庆推出支持“好房子”加快发展十条措施，包括加大优质地块供应（中心城区新供土地原则上为“好房子”产品供地）、“好房子”项目绿色建材应用比例不低于70%、按照二星级及以上智慧小区标准设计等 [6][18] 销售数据跟踪 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-44.0%，较上周微增0.4个百分点；年初至今累计同比为-15.0% [7][19] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为-24.6%，较上周下降5.3个百分点；年初至今累计同比为+5.6% [7][19] - **月度数据（12月截至5日）**：37城新房成交面积当月同比-40.2%，17城二手成交面积当月同比-36.7%，12城新房及二手合计同比-40.4% [7] 房企阿尔法关键制约与机遇 - **制约因素**：核心在于“景气缩圈”，即可投城市和优质地块供应不足，尽管参投房企数量减少，但竞争烈度不低，导致房企补充有效货值难度加大且土地溢价率偏高 [2][8] - **非核心因素**： - 存量市场承压对定价的挑战，可通过新房产品迭代提升去化、快速周转模型降低风险敞口来应对 [8] - 2022年以来经验显示，只要不拿贵地和错地，房企的新库存大多已完成销售，投资盈利兑现度整体不差 [8] - 老货减值压力是近年业绩拖累，但后续房价下行压力可能趋缓且老货体量逐年减小，减值压力有望边际缓和，尤其是计提相对充分的主体 [2][8] - **破局关键**：打破景气缩圈需政策加码，政策对“好房子”和结构性市场的支撑效果可期 [2][8] - **投资方向**：具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4]

租售同权概念板块市场表现 - 截至12月5日收盘，租售同权概念板块整体下跌0.17%，在概念板块跌幅榜中位居前列 [1] - 板块内个股表现分化，股价上涨的有17只，其中锦和商管、首开股份、明牌珠宝涨幅居前，分别上涨2.78%、2.53%、1.89% [1] - 板块内跌幅居前的个股包括三湘印象、合肥城建、财信发展 [1] 板块资金流向 - 12月5日，租售同权概念板块整体遭遇主力资金净流出，净流出金额为3.18亿元 [2] - 板块内共有17只个股遭遇主力资金净流出，其中6只个股主力资金净流出超过3000万元 [2] - 主力资金净流出额最高的个股是合肥城建，净流出7344.98万元，张江高科、天府文旅、三湘印象紧随其后，分别净流出6594.86万元、6084.02万元、4872.65万元 [2] - 板块内获得主力资金净流入的个股中，首开股份、保利发展、皇庭国际净流入额居前，分别为1874.01万元、1750.66万元、373.35万元 [2] 相关个股详细数据 - 合肥城建当日股价下跌3.80%，换手率10.09%，主力资金净流出7344.98万元 [2] - 三湘印象当日股价下跌6.81%，换手率8.21%，主力资金净流出4872.65万元 [2] - 财信发展当日股价下跌3.32%，换手率15.88%，但主力资金呈现净流入343.98万元 [2][3] - 首开股份当日股价上涨2.53%，换手率7.67%，主力资金净流入1874.01万元 [2][3] - 锦和商管当日股价上涨2.78%，换手率3.25%，主力资金净流入166.32万元 [3]

西陇科学财务造假及投资者索赔案进展 - 2025年12月，西陇科学投资者索赔案已恢复审理，相关律师已收到法院文书[1] - 西陇科学投资者胜诉判决已生效，律师团队仍在继续接受新投资者的索赔委托并推进立案[1] - 2023年7月7日，公司公告收到广东证监局《行政处罚决定书》，确认其信息披露违法违规[1] - 2020年度，公司虚增营业收入5.976亿元、营业成本5.960亿元、利润166万元，分别占当期对应总额的9.57%、10.34%、2.04%[1] - 2021年度，公司虚增营业收入14.578亿元、营业成本14.443亿元、利润1348万元，分别占当期对应总额的21.32%、22.98%、5.93%[1] - 2022年上半年，公司虚增营业收入7.854亿元、营业成本7.772亿元、利润812万元，分别占当期对应总额的22.94%、22.97%、8.98%[1] - 2023年4月29日，公司发布了关于上述会计差错更正的公告[1] - 符合索赔条件的投资者为在2021年4月29日至2023年4月29日期间买入股票，并在2023年4月29日后卖出或继续持有的投资者[2] 首开股份信息披露违规及投资者索赔案进展 - 律师代理的首开股份投资者索赔案已向法院提交立案，正在等待法院安排，同时继续接受投资者委托[2] - 2023年12月1日，公司公告收到证监会北京监管局《行政处罚决定书》[2] - 经查明，公司在2021年存货减值测试中，高估下属子公司存货可变现净值，少计提存货跌价准备4.05亿元，导致少计资产减值损失4.05亿元[2] - 上述事项导致公司2021年年度报告存在错报，并导致其在2022年5月至2023年5月期间发行的债券等募集说明书及在银行间市场披露的2021年年报存在错报[2] - 符合索赔条件的投资者为在2022年4月16日至2023年4月29日期间买入股票，并在2023年4月29日后卖出或继续持有的投资者[3] - 该案的诉讼时效已进入倒计时阶段[3]

西陇科学信息披露违法违规及投资者索赔进展 - 2025年12月，西陇科学投资者索赔案已恢复审理，且投资者胜诉判决已生效[1][4] - 公司于2023年7月7日收到广东证监局《行政处罚决定书》，确认其2020年至2022年上半年存在财务数据虚增[1][4] - 2020年度，公司虚增营业收入5.98亿元、营业成本5.96亿元、利润165.87万元，分别占当期对应总额的9.57%、10.34%、2.04%[1][4] - 2021年度，公司虚增营业收入14.58亿元、营业成本14.44亿元、利润1348.05万元，分别占当期对应总额的21.32%、22.98%、5.93%[1][4] - 2022年上半年，公司虚增营业收入7.85亿元、营业成本7.77亿元、利润812.49万元，分别占当期对应总额的22.94%、22.97%、8.98%[1][4] - 公司已于2023年4月29日发布相关会计差错更正公告[1][4] - 律师提示，在2021年4月29日至2023年4月29日期间买入，并在2023年4月29日后卖出或持有西陇科学股票的投资者，目前仍可发起索赔[2][5] 首开股份信息披露违法违规及投资者索赔进展 - 许峰律师代理的首开股份投资者索赔案已向法院提交立案，正在等待后续安排[2][5] - 公司于2023年12月1日收到证监会北京监管局《行政处罚决定书》，确认其2021年存货减值测试存在错报[2][5] - 公司在2021年存货减值测试中，高估子公司存货可变现净值，导致少计提存货跌价准备4.05亿元，少计资产减值损失4.05亿元[2][5] - 上述事项导致公司2021年年度报告、2022年5月至2023年5月期间发行的债券等募集说明书及相关发行文件存在错报[2][5] - 律师认为，在2022年4月16日至2023年4月29日期间买入，并在2023年4月29日后卖出或持有首开股份股票的投资者，目前仍可发起索赔，且该案已进入倒计时[3][6]

市场表现 - A股市场地产股于11月28日再度出现集体下跌 [1] - 华夏幸福、张江高科、光大嘉宝、信达地产股价跌幅超过3% [1] - 金地集团、万科A、首开股份、深物业A股价跌幅超过2% [1] 个股跌幅详情 - ST中迪跌幅最大，达4.98% [2] - 华夏幸福下跌3.69%，总市值91.97亿 [2] - 张江高科下跌3.13%，总市值632.6亿 [2] - 光大嘉宝下跌3.10%，总市值46.94亿 [2] - 信达地产下跌3.00%，总市值111亿 [2] 主要地产公司表现 - 金地集团下跌2.57%，总市值154亿，年初至今下跌22.15% [2] - 万科A下跌2.56%，总市值636亿，年初至今下跌26.58% [2] - 绿地控股下跌1.75%，总市值236亿，年初至今下跌20.00% [2]

土地拍卖结果 - 懋源经过7家房企、2小时、166轮激烈竞价，以50.24亿元竞得北京朝阳区松榆里住宅用地，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [2] - 参与竞拍的房企包括招商蛇口、中建玖合、建发房产、懋源、首开股份、越秀+建工联合体、中海、金隅等，竞价过程中中海退出，最终形成懋源、中建玖合、金隅、越秀等激烈竞争的局面 [2] 地块区位与规划优势 - 地块毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，北侧还规划有地铁11号线站点，未来有望形成“双地铁”布局 [3] - 周边2公里范围内有朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL等多个商业综合体，以及中国医学科学院肿瘤医院、垂杨柳医院等医疗资源和垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校等教育资源 [3] - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质 [3] 区域市场供需与价格预期 - 松榆里地块所在区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年CBD区域无新增住宅用地，2025年9月首开股份以底价4.45亿元竞得的呼家楼地块规划建筑面积仅约0.76万平方米，对缓解需求作用有限 [1][4] - 区域周边二手房以房龄超30年的“老破小”为主体，例如松榆里社区在售房源45套中60平方米以下户型占大多数，社区当前均价约4.82万元/平方米，总价230万元左右的房源占比超过六成 [1][5] - 市场普遍预测该项目未来售价或将突破10万元/平方米，预计售价区间在10万-12万元/平方米，将推出120-180平方米的改善型户型 [1][5] - 目前CBD区域在售新房仅有能建·东誉府，为全现房销售项目，总户数98套，当前成交均价约为10.78万元/平方米，略高于其2021年拿地时的销售指导价10.66万元/平方米 [4]

板块整体表现 - 11月25日房地产开发板块整体上涨1.0%，表现优于大盘，当日上证指数上涨0.87%，深证成指上涨1.53% [1] - 板块内个股表现分化，盈新发展以10.17%的涨幅领涨，财信发展以-5.00%的跌幅领跌 [1][2] 领涨个股表现 - 盈新发展收盘价3.25元，涨幅10.17%，成交量233.63万手，成交额7.49亿元 [1] - 中国武夷收盘价3.69元，涨幅10.15%，成交量252.07万手，成交额8.87亿元 [1] - 万通发展收盘价11.53元，涨幅6.76%，成交量105.00万手，成交额11.95亿元 [1] 领跌个股表现 - 财信发展收盘价3.61元，跌幅5.00%，成交量218.33万手，成交额7.94亿元 [2] - 华夏幸福收盘价2.50元，跌幅1.57%，成交量634.65万手，成交额15.65亿元 [2] - 中国国贸收盘价20.66元，跌幅1.15%，成交量4.35万手，成交额9006.48万元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金净流入1.35亿元，游资资金净流出1.3亿元，散户资金净流出497.98万元 [2] - 盈新发展主力资金净流入2.95亿元，主力净占比39.39%，但游资和散户资金分别净流出1.21亿元和1.74亿元 [3] - 中国武夷主力资金净流入1.02亿元，主力净占比11.56% [3]

业绩说明会信息 - 2025年第三季度业绩说明会于2025年12月03日14:00 - 15:00举行[2][5] - 会议在上海路演中心以网络互动方式召开[2][5] - 投资者可在2025年11月26日至12月02日16:00前提问[2][5] 参会及联系信息 - 参加人员有董事总经理赵龙节、总法律顾问董事会秘书高士尧等[5] - 联系人是公司证券部，电话010 - 59090981，邮箱bcdc@bcdh.com.cn[6][7] 查看方式 - 说明会召开后可通过上证路演中心查看情况及主要内容[7]

公司股东信息 - 公司于11月24日通过互动平台回应投资者关于股东人数的查询[2] - 公司表示股东人数信息请参考公司定期报告[2]

担保事项概述 - 公司为全资子公司贵阳首开龙泰房地产开发有限公司向广发银行贵阳分行申请的1亿元房地产开发贷款提供全额全程连带责任保证担保 [1] - 贷款期限为36个月，担保方式包括以首开紫郡项目四期在建工程抵押 [1] - 本次担保已经公司第十届董事会第五十二次会议审议通过，在2024年年度股东会授权范围内，无需另行提请股东会审议 [3][14] 被担保方情况 - 被担保方贵阳龙泰为公司全资子公司，主要负责开发贵州省贵阳市首开紫郡项目 [1] - 该公司目前资产负债率超过70%，但不存在逾期债务等较大偿债风险 [6] - 被担保方不属于失信被执行人 [3] 担保协议主要内容 - 保证金额为10,000万元，保证方式为连带责任保证 [4] - 保证范围涵盖主合同项下债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用 [4] - 保证期间自主合同债务人履行债务期限届满之日起三年 [5] 公司累计担保情况 - 截至公告披露日，公司及控股子公司对外担保总额为1,368,209.86万元，占公司最近一期经审计归属于母公司净资产的100.81% [8] - 其中对合并报表范围内子公司担保1,203,338.86万元，占比88.67%；对参股公司担保164,871.00万元，占比12.15% [8] - 公司无逾期对外担保情况 [9] 非公开发行公司债券计划 - 公司董事会审议通过拟面向专业投资者非公开发行公司债券，发行总额不超过人民币105亿元 [17] - 债券期限不超过10年，可采取固定利率、分期或一次发行方式，募集资金将用于偿还到期债券及补充流动资金 [17][18][19][23] - 本次债券发行相关议案尚需提请公司股东会审议 [16][30]