发行情况 - 公司2023年9月13日收到注册批复，有效期12个月[2] - 2023年10月31日完成新增股份登记托管[3] - 向特定对象发行股票认购股数合计6.35亿股[6] 股本变更 - 发行后总股本由21.17161116亿股增至27.52161116亿股，回购注销9000股后为27.52152116亿股[7] 限售情况 - 珠海华发集团承诺18个月内不转让认购股票，严格履行承诺[9] - 2025年5月6日1.809115亿股限售股上市流通[12][13] - 珠海华发集团持有限售股占总股本比例6.57%[14] 流通股份 - 解除限售前无限售条件流通股份25.71240616亿股，解除后为27.52152116亿股[15] 保荐意见 - 保荐机构对限售股份解禁及上市流通事项无异议[16]

发行情况 - 公司于2023年9月13日收到注册批复，有效期12个月[2] - 2023年10月31日完成新增股份登记托管[3] - 向特定对象发行股票认购股数合计6.35亿股[6] 股本变化 - 发行后总股本由21.17161116亿股增至27.52161116亿股，回购注销后变为27.52152116亿股[7] 限售情况 - 珠海华发集团承诺18个月内不转让认购股票[9] - 2025年5月6日1.809115亿股限售股上市流通[12][13] - 珠海华发集团持有限售股占总股本比例为6.57%[14] 流通股份 - 解除限售前无限售条件流通股份25.71240616亿股，变动后为27.52152116亿股[15] 保荐意见 - 保荐机构对华发股份本次限售股份解禁及上市流通事项无异议[16]

项目概况 - 国内首个存量不动产收储基金项目在珠海签署落地，规模达200亿元 [1] - 基金由华发集团旗下珠海安居集团、华金资管联合中国信达广东分公司共同运营 [1] - 采用"政府引导+市场化运作"创新模式，首期重点布局珠海 [5] 合作方背景 - 华发集团为扎根珠海45年的城市运营商，秉持"与城市共成长"使命 [6] - 中国信达将珠海作为重点支持区域，广东分公司为在粤业务窗口 [5] 项目目标与运作 - 以"稳市场、惠民生、促发展"为目标，通过批量收储优质存量商品房源缓解房企流动性压力 [5] - 收购房源将转化为保障性住房、产业人才安居房和市场化租赁住房 [5] - 对收购房源进行品质升级，完善商业、教育、医疗等公共服务配套 [6] 战略合作领域 - 存量资产收购盘活、国企改革发展、不良资产经营管理、新质生产力发展 [3] - 发挥"金融资本+产业资本"优势，为城市更新和产业升级提供创新解决方案 [6] 区域影响 - 完善住房保障体系，促进相关产业协同发展，创造就业机会 [5] - 增强珠海人才吸引力，助力建设粤港澳大湾区重要增长极 [6] - 中国信达将通过金融解决方案支持珠海高质量发展和大湾区新模式构建 [6]

核心管理层变动 - 董事长陈辉因工作调动辞去所有职务 包括董事 董事长 董事会专门委员会及子公司相关职务 并不再代行总裁职责[2] - 陈辉未持有公司股票 辞职后不再担任公司及下属子公司任何职务[3] - 公司董事会推举董事周优芬代为履行董事长 法定代表人职责[6] 控股股东及董事会结构调整 - 控股股东珠海投控提名郭凌勇 李向东为第八届董事会非独立董事候选人 两人均为华发股份现任高管[3] - 华发集团通过无偿划转获得珠海投控100%股份 间接控制公司44.95%股权[7] - 珠海投控控股股东由珠海市国资委变更为华发集团 但公司控股股东和实际控制人不变[7] 战略转型与资产重组 - 公司完成重大资产置换 置入珠海免税51%股权 置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权[5] - 战略定位变更为以免税业务为核心 围绕大消费产业链建立运营 投资的企业集团[5] - 陈辉曾来自重组标的珠海免税 在其任内推动重组事项重新推进[4] 人事背景与时间节点 - 陈辉出生于1971年 2022年10月担任董事长 原定任期至2025年10月30日[3][4] - 新任董事候选人郭凌勇现任华发城市运营董事长 华发股份董事局副主席 执行副总裁及珠海投控党委书记 董事长[7] - 李向东现任华发股份首席配套官 华发商业经营管理董事长 总经理[7]

文章核心观点 年报季刚过，华发股份宣布人事调整，此次变动有干部年轻化和专业背景强的特点，或为助力华发集团冲击世界 500 强，华发股份自身业绩表现良好且产品力强，未来发展值得期待 [1][4][16] 分组 1：人事变动情况 - 华发股份发布公告，原常务执行副总裁俞卫国、原执行副总裁张驰、原财务总监罗彬以“个人原因”辞职，张巍、叶宁出任执行副总裁，杨拥军出任财务总监 [1] - 俞卫国、张驰、罗彬在华发任职超 7 年，俞卫国工作超 20 年 [4] - 张巍 1981 年出生，在华发体系内供职超 15 年，曾使维业股份利润逐步修复 [4][6] - 叶宁 1979 年出生，长期在金融系统工作，有丰富跨金融产业与产业投资及融资经验 [7][11] - 杨拥军 1978 年出生，有超 20 年财务管理经验 [12][15] 分组 2：人事变动战略考量 - 华发集团 2022 年提出冲击世界 500 强，2024 年营收 1740.67 亿，与 2023 年《财富》世界 500 强营收门槛 2300 亿有差距 [16] - 珠海多轮国企整合划转企业给华发集团，华发股份是支撑集团规模的关键，去年营收约 600 亿，占集团 34% [17] 分组 3：公司业绩表现 - 2024 年华发股份操盘销售额 1036.9 亿，位列 TOP9，首次进入行业前十，连续 5 年跻身千亿阵营 [18] - 2025 年前 3 个月，华发股份操盘销售额 291.9 亿，行业位次进阶到第 7 [18][19] 分组 4：公司产品情况 - 华发股份重仓一二线投拓战略和“华发科技 + 新一代好房子”产品战略助力业绩提升 [19] - 4 月珠海华发·珠海湾首开，产品有极致空间利用率、魔法空间革命、智慧生活场景等特色 [20] - 华发·珠海湾首开 279 套房源日光，销售额超 8 亿，使珠海楼市止跌回稳 [21]

核心人事变动 - 公司于2025年4月21日召开第十届董事局第五十三次会议 以14票赞成、0票反对、0票弃权通过三项高管聘任议案 [1][2] - 聘任张巍及叶宁为公司执行副总裁 聘任杨拥军为公司财务总监 任期自董事局审议通过之日起至本届董事局任期结束 [8] 高管离职情况 - 原常务执行副总裁俞卫国、执行副总裁张驰及财务总监罗彬因个人原因辞职 辞职报告自送达董事局之日起生效 [5] - 三位离职高管在任期间勤勉尽责 为公司发展发挥积极作用 [6] 聘任程序合规性 - 新任高管提名经董事局提名委员会2025年第二次会议审议通过 未发现违反《公司法》《证券法》等规定的情形 [7] - 财务总监杨拥军的聘任另经董事局审计委员会2025年第四次会议审议 确认其具备专业知识和履职能力 [8] 新任高管背景 - 张巍曾任珠海十字门中央商务区建设控股有限公司总经理助理等职 现任维业建设集团股份有限公司董事长及多家关联企业高管 [11] - 叶宁曾任中国工商银行珠海分行业务部副总经理等职 现任公司首席资金官及多家金融机构董事 [11] - 杨拥军曾任龙湖集团控股有限公司多地财务总监及集团财务副总经理 现任公司副首席财务官 [12] 关联关系声明 - 新任执行副总裁张巍、叶宁在公司控股股东下属企业担任董事职务 [9] - 财务总监杨拥军与公司其他董事、监事、高管及主要股东无关联关系 [9] - 三位新任高管均未持有公司股票 且无监管处罚记录 [9]

人事变动 - 聘任张巍为公司执行副总裁[1] - 聘任叶宁为公司执行副总裁[2] - 聘任杨拥军为公司财务总监[2] 会议情况 - 公司第十届董事局第五十三次会议4月19日发通知，21日通讯召开[1]

人事变动 - 俞卫国、张驰、罗彬因个人原因辞职[2] - 2025年4月21日审议通过聘任张巍、叶宁为执行副总裁，杨拥军为财务总监[3][4] 人员信息 - 张巍、叶宁、杨拥军未持股，张巍、叶宁在控股股东下属企业任董事[5] - 杨拥军与其他人员无关联关系[5] - 张巍、叶宁、杨拥军均为本科学历[7][8]

文章核心观点 在房地产行业深度调整与转型升级阶段，华发股份2025年一季度销售表现展现头部房企韧性与战略定力，在销售规模、产品创新、多元布局等方面表现出色，为行业高质量发展提供样本，其转型实践为行业升级发展提供启示，正探索行业高质量发展新路径 [1] 行业趋势 - 2024年中国房地产市场呈“前低后稳”修复态势，全年商品房销售额9.68万亿元，同比下降17.1%，四季度环比转正，核心城市二手房价格趋稳 [1] - 2025年3月得益于供给放量、房企营销力度增加，行业迎来局部“小阳春”行情 [1] 产品创新 - 基于“四化十五优”产品理念，华发发布“华发科技 + 好房子产品体系技术标准”，联合权威机构编制《科技 + 好房子产品体系白皮书》，为行业树立新标杆 [2] - 凭借“科技 + 好房子产品体系技术标准”，公司打造出湾玺壹号、珠海湾、金湾府等标杆项目 [2] 多元赛道布局 商业运营 - 2024年公司商业运营收入7.85亿元，同比增长15.41%，新增2家商业中心，期末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积达260万平方米 [3] - 公司核心商业项目年客流量表现突出，“轻重并举”模式成增长亮点，轻资产管理输出业务覆盖多个核心城市，通过REITs等实现“开发 - 运营 - 退出”闭环模式 [3] 物业服务 - 2024年华发物业服务收入16.75亿元，同比增长18.85%，合约面积突破4000万平方米，服务项目超400个 [3] - 公司服务满意度持续提升，获“2024中国物业服务百强企业”第13名等荣誉 [3] 产业链协同 - 公司积极整合资源拓展上下游产业链，在城市更新等领域取得亮眼成绩，“主业赋能多元、多元反哺主业”协同效应增强抗风险能力 [4] 绿色低碳发展 - 公司以绿色低碳为核心战略方向，主导编制《智能家居技术应用标准》，新增绿色建筑认证面积超300万平方米，装配式建筑应用比例提升至35% [5] - 公司坚持生态可持续性原则，打造宜居宜业环境，如上海古美阅华项目为“超低能耗住宅社区” [5][6] - 公司助力国家“碳达峰，碳中和”蓝图，巩固“科技赋能绿色开发”标杆地位，为行业低碳转型提供解决方案 [6]

租售同权概念板块市场表现 - 截至4月21日收盘，租售同权概念板块整体下跌0.21%，位列概念板块跌幅榜前列[1] - 板块内8只个股上涨，涨幅居前的包括三湘印象上涨2.86%、明牌珠宝上涨2.17%、锦和商管上涨1.84%[1] - 跌幅居前的个股包括滨江集团、南国置业、三六五网等[1] 板块资金流向情况 - 租售同权概念板块当日获得主力资金净流出3.85亿元[2] - 15只个股遭遇主力资金净流出，其中9只个股净流出超千万元[2] - 资金净流出最严重的为我爱我家，净流出1.35亿元，其次为三湘印象净流出1.01亿元、明牌珠宝净流出7082.86万元[2] - 资金净流入居前的个股包括张江高科净流入3570.65万元、天府文旅净流入1806.40万元、锦和商管净流入1238.60万元[2][3] 个股交易数据明细 - 我爱我家当日下跌0.56%，换手率19.05%，主力资金净流出13505.46万元[2] - 三湘印象虽然股价上涨2.86%，但主力资金净流出10055.28万元，换手率达12.96%[2] - 滨江集团下跌2.96%，换手率1.92%，主力资金净流出407.23万元[3] - 张江高科上涨0.98%，换手率1.48%，获得主力资金净流入3570.65万元[3]