财报与会议安排 - 公司2025年半年度报告于8月15日发布[3] - 2025年半年度业绩说明会9月30日10:00 - 11:30举行[3][5][7] - 业绩说明会以视频结合网络互动方式召开，地点为上证路演中心[4][5][6] 投资者参与 - 9月23日至9月29日16:00前可预征集提问[5][7] - 9月30日10:00 - 11:30可在线参与说明会[7] 联系信息 - 联系人部门为证券及投资者关系管理部[8] - 联系电话0756 - 8282111，邮箱zqb@cnhuafas.com[5][7][8] 出席人员 - 董事局副主席兼总裁陈茵等出席[6]

公司股份回购进展 - 截至2025年9月12日累计回购股份2782万股占总股本1.01% [4] - 回购最高价5.83元/股最低价4.78元/股 [4] - 回购成交总金额1.42亿元（不含交易费用） [4] 销售业绩表现 - 2025年1-6月销售金额502.2亿元同比增长11% [5] - 同期销售面积189.9万㎡同比增长14% [5] - 商业招商面积8.5万㎡累计客流同比增长24% [5] 经营性业务发展 - 出租房产总面积101.2万㎡ [5] - 物业管理合约面积6320万㎡在管面积5850万㎡ [5] - 进驻全国42个城市超400个服务项目 [5] 投资与开发情况 - 新增成都两个项目总土地出让面积7.86万㎡ [6] - 新开工面积9.04万㎡竣工面积110.58万㎡ [6] - 截至2025年6月末在建面积约669.78万㎡ [6] 财务与融资状况 - 综合融资成本4.76%较2024年末下降46个基点 [6] - 长期有息负债占比超80% [6] - 剔除预收款资产负债率63%现金短债比1.34 [6]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

投资评级 - 维持"增持"评级 [4] 核心观点 - 股权回购推进：截至2025年9月12日累计回购股份2,782万股（占总股本1.01%），回购金额1.42亿元，最高价5.83元/股，最低价4.78元/股 [1] - 销售业绩增长：2025年1-6月实现销售金额502.2亿元（同比增长11%），销售面积189.9万㎡（同比增长14%） [2] - 经营业务发展：商业招商面积8.5万㎡，累计客流同比增长24%；出租房产总面积101.2万㎡；物业管理合约面积6,320万㎡，在管面积5,850万㎡，进驻42个城市超400个项目 [2] - 投资策略谨慎：新增成都两个项目（权益30%和60%，总土地出让面积7.86万㎡），新开工面积9.04万㎡，竣工面积110.58万㎡，在建面积约669.78万㎡ [3] - 融资成本优化：综合融资成本4.76%（较2024年末下降46bps），长期有息负债占比超80%，剔除预收款资产负债率63%，现金短债比1.34 [3] - 盈利预测调整：下调2025-2027年归母净利润至3.5/5.8/7.7亿元（原预测8.2/9.6/11.2亿元），对应PE分别为45/27/20倍 [4] 财务数据 - 营业收入预测：2025E 752.77亿元（+25.48%），2026E 574.32亿元（-23.71%），2027E 560.79亿元（-2.36%） [5] - 归母净利润预测：2025E 3.47亿元（-63.52%），2026E 5.83亿元（+67.84%），2027E 7.71亿元（+32.35%） [5] - 盈利能力指标：毛利率2025E 14.1%，ROE（摊薄）2025E 1.75% [13] - 偿债能力指标：资产负债率2025E 70%，流动比率2025E 2.07，速动比率2025E 0.85 [13] - 每股指标：EPS 2025E 0.13元，每股净资产2025E 7.20元 [14] 市场表现 - 当前股价5.68元，总市值156.32亿元，总股本27.52亿股 [6] - 相对收益表现：近1月相对收益7.65%，绝对收益14.24%；近3月相对收益2.87%，绝对收益20.01% [9]

土地出让概况 - 武汉出让4宗涉宅用地全部底价成交 总成交金额21.33亿元 [1] - 桥口区地块由武汉华川房地产开发有限公司（华发集团）竞得 [1] - 东西湖区2宗地块均由武汉临空港瀚城置业有限公司获得 [1] - 洪山区地块由武汉洪投新城房地产开发有限公司竞得 [1] 企业动态 - 华发集团通过武汉华川房地产开发有限公司获得桥口区涉宅用地 [1] - 武汉临空港瀚城置业有限公司独家包揽东西湖区两宗涉宅用地 [1] - 武汉洪投新城房地产开发有限公司成功竞得洪山区涉宅用地 [1]

项目开业与票价争议 - 深圳前海华发冰雪世界将于9月29日正式开业 该项目号称全球最大室内滑雪场 总建筑面积达10万平方米 内部规划4000平方米冰雪乐园与14项雪上娱乐设施 [1][4] - 票价体系引发争议 2小时娱雪票208元起 3小时初级道滑雪票348元起 中高级道不限时滑雪票568元起 三口之家单次体验费用超千元 [1][3] - 年卡会籍分为三档 90天无限次畅滑黄金会籍9999元 180天铂金会籍13699元 365天黑金会籍23799元 [3][8] 设施配置与定位 - 雪场配备5条专业雪道 包含国际雪联认证赛事级雪道 最大垂直落差83米 单道长度463米 设2处地形公园 [4] - 运力系统包含两条吊椅索道与5条魔毯 每小时可输送3200人 适配初、中、高级不同水平玩家 [4] - 配套33米室内深潜基地 JW万豪滑进滑出酒店及5万平方米商业空间 打造冰雪+潜水+度假多元场景 [8] 同业价格对比 - 较广州融创雪世界价格更高 广州平日初级道3小时滑雪票约200-300元 华发同类型票价为348元 工作日存在55元价差 [5][6] - 较上海耀雪雪世界单价略高 上海4小时滑雪票工作日报420元 华发按小时单价折算后略高 [7] - 太仓阿尔卑斯雪世界推出工作日3小时学生票199元 华发现阶段未推出学生票等亲民产品 [7] 企业回应与市场策略 - 企业回应称定价基于产品特色与全球领先设施配置 强调提供专业高品质冰雪体验 [1][8] - 将推出会员成长体系 通过积累成长值解锁权益 并承诺推出优惠活动和多元化票务产品 [8] - 目标客群聚焦专业滑雪发烧友 通过长会籍设计匹配专业级设施 差异化定位高端市场 [8]

项目概况 - 华发前海冰雪世界号称全球最大室内滑雪场 总建筑面积达10万平方米 内部规划4000平方米冰雪乐园与14项雪上娱乐设施 [2][4][5] - 雪场设有5条专业雪道 包含国际雪联认证赛事级雪道 最大垂直落差83米 单道长度463米 配备两处地形公园 [5] - 运力系统包含两条吊椅索道与5条魔毯 每小时可输送3200人 9月29日试运营将全面开放所有滑雪区域 [5] - 项目配套33米室内深潜基地 JW万豪滑进滑出酒店及5万平方米商业空间 打造冰雪+潜水+度假多元场景 [8] 票价体系 - 单次票价分为多档次：2小时娱雪票208元起 初级道3小时滑雪票348元起 中高级道不限时滑雪票568元起 [2][3] - 会籍服务分三档：90天无限次畅滑黄金会籍9999元 180天铂金会籍13699元 365天黑金会籍23799元 [3][7] - 三口之家单次体验门票支出超千元 社交平台出现"太贵了"等争议 [2][3] - 与同业对比：广州融创滑雪场平日初级道3小时票200-300元 华发票价高出55元；上海耀雪4小时滑雪票工作日420元周末600元；太仓阿尔卑斯工作日4小时票399元 [6] 市场定位 - 票价制定基于全球领先设施配置 瞄准专业滑雪发烧友群体 [2][8] - 南方室内雪场运营成本较高 但省去外地滑雪的路费住宿成本 [3] - 会籍产品设计针对深度滑雪爱好者 与上海耀雪家庭套票 太仓阿尔卑斯单次票形成差异化竞争 [6][7] - 已推出会员成长体系 通过积累成长值解锁滑雪权益 未来将推出优惠活动和多元化票务产品 [8] 行业对比 - 广州融创雪世界体量约7.5万平方米 最长雪道300米 小于华发10万平方米规模 [6] - 上海耀雪提供水世界联票等组合产品 信用卡用户可享额外优惠 [7] - 太仓阿尔卑斯推出工作日3小时学生滑雪票199元 暂未布局会籍市场 [6][7] - 北方户外雪场价格更具竞争力：长白山全天滑雪含全套雪具仅300多元 [3]

项目定价与市场争议 - 深圳前海华发冰雪世界公布票价体系引发争议 2小时娱雪票208元起 3小时滑雪票348元起 年卡最高23799元 [1][3] - 社交平台出现"太贵了"和"消费不起"等高频评论 但部分消费者认可其规模及配套设施价值 [1][3] - 三口之家单次体验费用超千元 与长白山全天滑雪含雪具300多元形成价格对比 [3][6] 设施配置与产品定位 - 项目总建筑面积10万平方米 包含5条专业雪道 最大垂直落差83米 单道长度463米 [4] - 配备国际雪联认证赛事级雪道 2处地形公园 运力系统每小时可输送3200人 [4] - 配套33米室内深潜基地 JW万豪酒店及5万平方米商业空间 打造多元场景体验 [10] 同业价格对比分析 - 较广州融创雪世界（7.5万平方米）同类产品溢价明显 工作日3小时滑雪票存在55元差价 [6] - 按小时单价折算 价格略高于上海耀雪（工作日4小时420元）和太仓阿尔卑斯（工作日4小时399元） [8] - 会籍产品定位高端 推出90天9999元至365天23799元三档 瞄准深度滑雪爱好者 [3][9] 企业策略与市场回应 - 公司称定价基于全球领先设施配置 致力于提供专业高品质冰雪体验 [1][10] - 计划通过会员成长体系积累成长值解锁权益 并推出优惠活动降低体验门槛 [10] - 目标客群聚焦专业发烧友 其消费习惯包含自备雪具跨区域滑雪 [10]

回购方案基本情况 - 公司于2024年10月29日通过董事局决议 批准以集中竞价交易方式回购股份 使用自有或自筹资金进行回购 [1] - 回购资金总额范围在人民币3亿元至6亿元之间 回购价格上限为每股9.83元 回购期限为董事局审议通过后12个月内 [1] - 公司于2024年11月23日披露回购报告书 具体方案详见公告编号2024-066 [1] 回购价格调整情况 - 因2024年度权益分派实施 回购价格上限自2025年5月26日起从9.83元/股调整为9.73元/股 [2] - 因2025年半年度权益分派实施 回购价格上限自2025年9月11日起从9.73元/股进一步调整为9.71元/股 [2] 回购实施进展 - 截至2025年9月12日 公司累计回购股份2782万股 占公司总股本比例达1.01% [3] - 回购成交价格区间为每股4.78元至5.83元 累计成交金额达141,660,447.20元（不含交易费用） [3] - 回购进展符合上市公司股份回购规则及上海证券交易所相关监管指引要求 [3] 后续实施安排 - 公司将继续严格按照监管规定 在回购期限内根据市场情况择机实施回购决策 [4] - 公司将及时履行信息披露义务 向投资者通报回购股份事项的进展情况 [4]

股份回购进展 - 公司通过集中竞价交易方式累计回购股份2782万股 [1] - 回购股份数量占公司总股本比例达1.01% [1] - 回购实施期限截至2025年9月12日 [1]