行业动态 - 2025年国内房地产行业在政策利好推动下呈现止跌回稳态势，政府工作报告明确提出"持续用力推动房地产市场止跌回稳"并写入核心目标[2] - 各地因城施策出台支持性政策，包括取消限购、降低房贷利率、减免税费等措施，激发居民购房需求[2] - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积10746万平方米，销售额10259亿元，同比降幅较2024年全年分别收窄7.8和14.5个百分点[2] - 重点城市表现亮眼，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州等城市同比增长均超20%[2] - 二手房市场活跃，深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%[2] - 楼市成交热度传导至土地市场，一季度300城土地成交平均溢价率达11.4%，创2021年下半年以来新高[3] 公司表现 - 华发股份2025年1-3月以44.8%的销售增速位居TOP10房企前列，显著高于TOP100房企全口径累计销售金额同比下降7.3%的行业水平[3] - 公司2024年在上海、广州、成都、西安等核心城市成功斩获6个优质项目，年末待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米[4] - 2025年一季度华发股份在成都楼市以32.7亿元销售额荣登TOP4，巩固核心城市市场地位[4] 业务布局 - 投拓策略聚焦一二线核心城市，精准锚定城市核心发展轴线，通过产品研发构筑差异化竞争优势[4] - 拓展轻资产代建模式，中标武汉大堤口地块委托开发管理服务，实现业务快速拓展并提升盈利能力[5] - 商业板块布局集中商业和社区商业，华发商都获"年度最佳商业综合体"奖项，提升品牌知名度与市场竞争力[6] - 物业业务在管面积持续增长，荣膺"2024中国物业服务百强企业"第13名及"全国智慧企业创新实践案例"[7] - 产业链布局涵盖下游租赁（优生活长租公寓）、中游设计（定制高品质方案）及建筑施工（华实中建等企业），发挥协同效应提升整体运营效率[7] 发展展望 - 公司将继续坚持稳健经营策略和多元化业务布局，提升核心竞争力和品牌影响力[8] - 在房地产市场回暖背景下，公司有信心实现更稳健和可持续发展[8]

珠海科技产业集团组建 - 华发集团与格力集团于2025年4月共同组建珠海科技产业集团 资产规模达7200亿元[1][3] - 珠海科技将围绕新能源 半导体 医疗健康 人工智能 智慧家居"3+2"产业布局[1][5] - 华发集团控股并表珠海科技 格力集团参股 格力金投成为珠海科技子公司[1][3] 地方国资改革趋势 - 上海科创与上海国投重组后管理资本规模达1200亿元 聚焦集成电路 生物医药 人工智能领域[7] - 江苏国金集团2025年成立 注册资本300亿元 旨在整合金融资源支持实体经济[9] - 多地国资加速平台重组 2025年为国企改革深化提升行动收官年[2][6] 战略布局与产业协同 - 珠海科技定位为市管一级科技平台 承担产业引领 培育 整合功能[4][6] - 上海国资平台通过"投早 投小 投硬科技"策略推动科技成果转化[7] - 江苏国金计划打造"股 贷 担 保 投"联动的金融工具产业链[9] 资源整合与竞争力提升 - 珠海科技整合华发与格力资源 优化国有资本布局 强化科技产业协同[3][6] - 上海国资平台通过千亿级资本管理规模增强科创领域影响力[7] - 地方国资改革旨在集中资源打造"科技+资本"双轮驱动超级平台[6][7]

文章核心观点 - 2024年公司以“科技 + 好房子”战略为引领，在行业变革中彰显韧性，以ESG治理为核心推动绿色低碳转型与社会责任实践，未来将继续高质量发展 [1] 投拓拿地 - 坚持“立足珠海、面向全国”战略布局，深耕一二线城市，2024年聚焦上海、广州、成都等城市新增6个优质项目，新增土储计容建面约33.7万平方米 [2] - 成都三圣乡驸马村项目开盘即售罄，上海华发时代之城巩固一线城市市场份额 [2] - 截至2024年末，拥有待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米 [2] - 2025年3月竞得成都锦江区三圣街道地块，规划打造高端住宅综合体 [2] 轻资产赛道 - 依托品牌与技术优势，2024年中标武汉大堤口地块委托开发管理服务，实现轻资产扩张 [3] - 通过城市更新、长租公寓等多元业态拓展，构建“开发 + 服务”双轮驱动模式 [3] ESG治理 - 2024年发布“华发科技 + 好房子产品体系技术标准”，推动装配式建筑、智能家居等技术应用，新增绿色建筑认证面积超200万平方米，武汉华发外滩荟项目获评LEED金级认证 [4] - 2024年投入公益资金3434.89万元开展教育帮扶、社区服务等活动，在乡村振兴领域消费帮扶采购农产品超3389万元，并参与陆河县清泉谷文旅项目开发 [4] - 入选“中国ESG上市公司先锋100(2024)”，ESG评级提升至A，旗下华发物业服务获评“2024中国物业服务百强企业TOP13” [4] 展望未来 - 截至2024年末，现金余额达332亿元，经营性现金流净额158.99亿元，财务状况稳健，多元化业务协同增强市场竞争力 [5] - 2025年将依托“四方面十五优”技术框架，优化城市布局、提升产品品质，深化数字化转型 [5]

会议情况 - 2024年12月9日召开第十届董事局第四十八次会议及第十届监事会第二十六次会议[2] - 2024年12月25日召开2024年第六次临时股东大会[2] - 2025年1月10日召开第十届董事局第五十次会议和第十届监事会第二十七次会议[3] - 2025年4月16日召开第十届董事局第五十二次会议和第十届监事会第二十九次会议[3] 债券发行 - 审议通过向特定对象发行可转换公司债券相关议案[2] - 募集资金总额调整为不超过48亿元，不再用于补充流动资金[5] - 发行可转换公司债券事项尚需获上交所审核通过和证监会同意注册[7] 数据更新 - 报告期更新为2022 - 2024年[5] - 根据2024年度财报补充更新相关财务数据[5] - 补充2024年度利润分配方案和实施情况[5] 方案修订 - 修订发行可转换公司债券方案（修订稿）等议案[3] - 对发行数量、规模、募资用途进行调整[5] - 修订财务测算假设及对主要财务指标影响[5]

业绩说明会信息 - 2025年4月25日11:00 - 12:00举行2024年度业绩说明会[1][4][5][7] - 地点为上海证券交易所上证路演中心[4][5] - 方式为上证路演中心网络文字互动[1][5] 参与人员 - 董事局副主席兼总裁陈茵女士等出席（可能调整）[6] 投资者参与 - 2025年4月25日11:00 - 12:00在线参与[7] - 2025年4月18日至4月24日16:00前可预征集提问[1][7] - 预征集提问方式为登录上证路演中心或发邮件至zqb@cnhuafas.com[1][7] 联系信息 - 联系人是证券及投资者关系管理部[8] - 联系电话为0756 - 8282111[8] - 联系邮箱为zqb@cnhuafas.com[7][8]

可转债发行 - 向特定对象发行可转债募集资金总额调为不超过48亿元[1] - 拟发行数量不超过4800万张[1] - 每张面值100元，按面值发行[2] - 期限为发行之日起六年[2] - 转股期自发行结束之日满六个月后首交易日至到期日[4] - 存续期间不设转股价格修正条款[7] - 发行对象不超35名特定对象[11] - 持有人转股后股票18个月内不得转让[12] 赎回与回售 - 股价至少15个交易日不低于转股价格130%，公司有权赎回未转股可转债[8] - 未转股余额不足3000万元，公司有权赎回全部未转股可转债[9] - 募集资金运用重大变化，持有人可回售可转债[9] - 最后计息年度，股价连续30日低于转股价格70%，持有人有权回售[10] 项目投资 - 上海华发海上都荟项目总投资12.4亿元，拟募资2.8亿元[14] - 无锡华发中央首府项目总投资9.50027亿元，拟募资1.1亿元[14] - 珠海华发金湾府项目总投资7.138亿元，拟募资0.9亿元[14] - 三个项目总计拟募集资金投资4.8亿元[14] 其他 - 10%以上债券持有人可提议召开债券持有人会议[16] - 发行决议有效期为股东大会通过方案之日起12个月内[16] - 各项议案均以三票赞成通过[17][18]

融资调整 - 公司调整可转债募资总额，由不超55亿调为不超48亿[1] 发行情况 - 公司符合发行可转债条件，方案合规[1][2] - 修订报告合规，不损公司及股东利益[2] - 填补措施可降低摊薄影响，保护股东利益[4] 推进安排 - 发行待上交所审核及证监会批复，监事会同意推进[4]

可转债发行 - 公司向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额调整为不超过48亿元[1] - 本次可转债拟发行数量不超过4800万张[1] - 本次可转债每张面值100元，按面值发行[2] - 本次可转债期限为发行之日起六年[2] - 本次可转债转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[4] - 公司将在每年付息日之后的五个交易日内支付当年利息[4] - 转股时不足转换为一股的可转债余额，公司将在转股当日后的五个交易日内以现金兑付[8] - 若公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘价格不低于当期转股价格的130%，公司有权赎回全部或部分未转股的可转债[8] - 当本次可转债未转股余额不足3000万元时，公司有权赎回全部未转股的可转债[9] - 若可转债募集资金运用实施情况与承诺相比出现重大变化且被认定改变用途，持有人可回售[9] - 本次可转债发行对象不超过35名（含35名）[11] - 可转债持有人转股后，所转股票自发行结束之日起18个月内不得转让[12] - 本次向特定对象发行可转债募集资金总额（含发行费用）不超过48亿元（含本数）[13] 项目投资 - 上海华发海上都荟项目总投资12.4亿元，拟募集资金投资2.8亿元[14] - 无锡华发中央首府项目总投资9.50027亿元，拟募集资金投资1.1亿元[14] - 珠海华发金湾府项目总投资7.138亿元，拟募集资金投资0.9亿元[14] - 三个项目总计拟募集资金投资4.8亿元[14] 其他规定 - 单独或合计持有本次可转债未偿还债券面值总额10%以上的债券持有人可书面提议召开债券持有人会议[16] - 本次发行的决议有效期为公司股东大会审议通过方案之日起12个月内[16] - 多项议案以十四票赞成、零票反对、零票弃权审议通过，且根据授权无需提交股东大会审议[17][18][19]

可转债发行进程 - 2024年12月9日召开相关会议，25日临时股东大会通过向特定对象发行可转债议案[1] - 2025年1月10日修订发行可转债预案，修订发行对象部分[2] - 2025年4月16日二次修订，修订募集资金使用计划部分[3] 募集资金调整 - 募集资金总额由不超55亿调为不超48亿[3][4][5][7] - 可转债拟发行数量由不超5500万张调为不超4800万张[4] - 不再用募集资金补充流动资金[4][5][7] 项目投资 - 上海华发海上都荟项目总投资12.4亿，拟募资2.8亿[4][7] - 无锡华发中央首府项目总投资9.50027亿，拟募资1.1亿[4][7] - 珠海华发金湾府项目总投资7.138亿，拟募资0.9亿[4][7] 后续要求 - 发行可转债需获上交所审核通过，经证监会同意注册[5]

财务假设 - 假设2025年5月底完成发行，分别假设2025年11月30日全部转股和2025年12月31日全部未转股[2] - 假设本次发行募集资金总额为480,000万元[2] - 假设可转债转股价格为7.07元/股[3] - 假设2025年度净利润增长率有三种情况：较2024年度年均下降5%、保持不变、年均上升5%[4] 业绩数据 - 发行前总股本274,748.21万股（扣除库存股）[3] - 情况1：2025年归属母公司股东净利润90,373.88万元（较2024年下降5%）[6] - 情况1：2025年扣非后归属母公司所有者净利润62,779.19万元（较2024年下降5%）[6] - 情况2：2025年归属母公司股东净利润95,130.40万元（与2024年持平）[6] - 情况2：2025年扣非后归属母公司所有者净利润66,083.36万元（与2024年持平）[6] - 情况3：假设2025年归属上市公司股东净利润及扣非后净利润较2024年度上升5%[6] - 归属母公司股东的净利润为95,130.40万元[7] - 扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为66,083.36万元[7] - 基本每股收益为0.35元/股[7] - 稀释每股收益为0.35元/股[7] - 扣除非经常性损益后基本每股收益为0.24元/股[7] - 扣除非经常性损益后的稀释每股收益为0.24元/股[7] 风险与策略 - 本次发行可转换公司债券后公司即期回报存在被摊薄风险[9] - 公司拟加快募投项目实施进度提高资金使用效率[12] - 公司将严格执行现金分红政策给予投资者回报[14] 产品与承诺 - 2024年4月公司发布“华发科技+好房子产品体系技术标准”[15] - 公司人员承诺薪酬制度与填补回报措施执行情况挂钩[19] - 若公司推出股权激励政策，行权条件将与填补回报措施执行情况挂钩[19] - 公司人员承诺按国家证券监管部门最新规定出具补充承诺[19] - 公司控股股东和实际控制人承诺不越权干预公司经营，不侵占公司利益[19] - 公司控股股东和实际控制人承诺按国家证券监管部门最新规定出具补充承诺[19] 审议情况 - 本次发行摊薄即期回报事项分析及相关措施和承诺经第十届董事局第四十八次会议审议通过[21] - 本次发行摊薄即期回报事项分析及相关措施和承诺经第十届董事局第五十次会议审议通过[21] - 本次发行摊薄即期回报事项分析及相关措施和承诺经第十届董事局第五十二次会议审议通过[21] - 本次发行摊薄即期回报事项分析及相关措施和承诺经2024年第六次临时股东大会审议通过[21]